來源/聯商專欄

撰文/王瑋

馬克思在《資本論》中闡述了資本的生產過程和流通過程以及資本主義生產的總過程。

資本顧名思義就是資金和成本，即用于投資可以產生利潤的資金或本錢。

按馬克思的觀點，資本是可以帶來剩余價值的價值。

資本在現象上可以表現為貨幣和生產資料（包括資源、設備、材料和勞動等），但貨幣和生產資料本身并不是資本，只有在資本主義社會中當勞動成為商品的前提條件下，貨幣和生產資料被資本家用來作為剝削工人的手段時，才轉化為資本。

我們暫且把剩余價值作為利潤繼續分析，因為馬克思也承認剩余價值和利潤實際上是一個事物的兩種說法，所以并不影響本文分析的結果。

資本的流通過程可以總體理解資本從G—W—G的循環，即從預付形式的貨幣資本（G）轉為商品形式（W）的生產資料的資本，諸如建筑、設備、材料和人工再到商品制成品形態的資本，最后在流通環節轉變為增值的貨幣形式的資本（G）。然后開始新一輪的資本增值的循環......

資本的產生和流通不僅包括生產環節也包括流通環節，才能實現從生產資料到消費資料的轉變，最終完成G—W—G的閉環。用馬克思的資本生產和資本流通理論看購物中心就是處于流通環節的資本和生產資料。而且是有抽象和具體的勞動已經投入的狀態。

按照馬克思的分析，剩余價值（利潤）就是預付資本C的價值增值，即產品價值超過各種生產要素價值總和的余額。

預付資本C可以分為不變資本c和可變資本v。不變資本主要指固定和流動的生產設備和生產資料等。可變資本主要由具體和抽象的勞動構成。

生產過程的價值可以用C=c+v表示。而生產的商品總價值用c+v+m表示。其中m就是利潤（剩余價值）。為剩余價值率，為利潤率。

假設一個投資10億元建造的購物中心，年銷售額為10億元，購物中心業主可以每年收獲平均一億元的租金（租售比10%）。按c+v+m價值構成形式，可將這一億元的租金構成分解如下：

5000萬（c-不變資本）+2500萬（v-可變資本）+2500萬（m-利潤）

其中不變資本c是假設10億元的貸款按5%的利息，每年從不變資本轉移5000萬元到購物中心作為商品的價值中。20年可以償還全部貸款。使這個購物中心變為購物中心業主的自有資產。這里的不變資本主要為土地和購物中心建筑。

2500萬的可變資本v主要為勞動力資本。

2500萬的利潤m為剩余價值或利潤。

在這個例子中，以可變資本“勞動”為基數計算的剩余價值率為100%，以總資本為基數的利潤率為33%。

利潤形成不僅要有利潤的總額，還要有資本的流通時間，或者用周轉率表示。我們可以認為購物中心的周轉率為一年。假設以20年為一個長周期做一個靜態分析，看這個10億元投資的購物中心的資本循環運動和增值的情況。

在這個購物中心完成第20年的周轉后，購物中心業主的總資產變為：

10億的不變資本c + 5億的利潤積累m= 15億元（總資本）

在這20年中，購物中心業主的總投入為10億元加上每年2500萬的可變資本的投入，總計為15億元。粗看上去，這似乎是沒有賺錢的買賣，但故事還遠沒有結束。

購物中心作為不變資本，類似于土地，而不同于機器設備等作為不變資本的投資。機器設備到了20年后，價值歸零。

而購物中心包括絕大部分土地的價值是會逐年遞增的，這也是購物中心作為地產投資的盈利模式的關鍵所在——既要獲取租金收入以補償借貸成本或自有資本收益，還要獲得資產增值。而且地產作為資本密集型的投資性質決定了其在資本運動的過程中不變資本創造價值的比例要遠高于可變資本創造價值的比例。

在這個例子中，不變資本的利潤貢獻率為22%，可變資本的貢獻率為11%，合計利潤率為33%。（見表1第4行）但是正如馬克思所揭示的如果離開了人的勞動的介入，任何剩余價值和資本增值都是空談。

購物中心正是由于密集的資本和較小的彈性所創造的穩定的租金收入，撬動合理的資金杠桿獲得長期的資本增值。（不同于勞動密集型的那種以可變資本占主導的資本盈利模式）。

馬克思在資本論中以一個資本家用4000鎊購買土地每年可以為他自己提供200鎊地租的案例，非常清楚地詮釋了這個道理。

馬克思說：“這就相當于這個資本家從這4000鎊得到每年的平均利息5%，和他假設用這4000鎊這個資本投資在有息證券上按5%的利率直接借出去時得到的收入完全一樣。實際上，這就相當于一個4000鎊的資本按5%的利潤率在增值。20年內他就能夠用他的地租收入，對這一土地的購買價格進行補償。”

馬克思提到在英國是按年收益的若干倍來計算土地的購買價格，這只不過是地租資本化的另一個表現。這就是現在資本化率概念中對應的收益乘數。

在這個案例中，4000鎊就是相當于年收益20倍的增值，但這并不是本來意義上的土地購買價格，而是土地所提供地租的購買價格（就像評估一個購物中心的價值不看土地和建安成本，就看租金收益的資本化率或收益乘數是基于同樣的邏輯）。

馬克思又談到在這個案例中，假定地租是一個不變量，那么土地價格的漲落就同利息率的漲落成反比。如果普通利息率由5%下降到4%，那么這個200鎊的年地租就不再代表一個4000鎊的資本的年增值額，而是代表一個5000鎊的資本的年增值額。這塊土地的價格因此就會從4000鎊變成5000鎊，或者從年收益的20倍上漲到25倍。

這和地租本身的運動沒有關系，而是由利息率決定的土地價格的變動。由于在社會發展的進程中，利潤率會有下降的趨勢，而且從利息率由利潤率決定這一角度來說，利息率也會下降。另外，由于借貸資本的不斷增大，也會引起利息率的下降。由此得出結論，土地價格會有不斷上漲的趨勢。這和我們所看到和理解的市場的情況非常一致。而且通貨膨脹通常也會壓縮實際的利率。

至此，可以用通脹率和實際利率進一步分析和講完上述購物中心例子的故事。在這20年中，假設平均的年通脹為2%，則20年后10億的購物中心（包括土地）的價值變為15億元。購物中心的開發和營運企業的總資本變為20億元（15億元購物中心連土地的資產+5億元貨幣）。見表1。

用上述馬克思資本生產和循環的基本邏輯看一下國內行業目前比較熱衷的“輕資產”的情況，所謂“輕資產”是指不變成本的投資為零（但是輕資產的被服務對象仍然是要投入10億元的）。仍然以同一案例分析。“輕資產”項目的服務方提供可變資本的勞動服務，工資和工資以外的總報酬由資本方支付。這樣20年后，總的資本變動情況如表2所示。

表2是以表1的案例分析為基礎，只是對“輕資產”項目的投資人和受托方（服務方）到20年的時候的分布情況的說明。其中“輕資產”項目的投資人獲得了購物中心和貨幣資本的總額共計15.5億元。“輕資產”項目受托人按凈營運收入的三七分成獲得了4.5億元的貨幣資本（含部分工資支出）。

在“輕資產”的合作模式中，真正的受益方是（重資產）的投資人，他通過整合人力資源、土地資源和貨幣資源的資本獲得了高效的回報。而受托方以同樣的勞動付出，為他人創造了本該完全由自己獲得的價值，至少比現在要高出4到5倍（參見表1）。

從機會成本和經濟利潤（不僅是會計利潤）的角度考量，就好像一個本可打工輕松獲得百萬年薪的人選擇創業，一年辛苦掙不到30萬，而且每況愈下。所以輕資產服務的提供方對資源的這種使用方法放棄了本該可以獲得至少四至五倍的更高盈利的機會。

也好像一個住宅開發商降格為勞務輸出商，不能分享為別人建造公寓的任何增值收益，只能分得一小部分租金形式的當期工資的補償。完全把自身具有的全產業鏈的專業積累和優勢降格為在資本運動鏈下游的一個中介代理。

這也許是受托人的無奈或者也可以說是一種權宜之計。這就是對“輕資產業務”本質的解剖。

購物中心作為商業地產的資本增值的模式就是依靠長期穩定的收益和適當的杠桿創造和提升價值。

文中所舉的例子是根據市場的一般和平均的情況做的簡單分析，關鍵是為了說明購物中心業務的資本運動和增值規律。

這里沒有談及如果一個業績出色的購物中心可以帶來的額外收入和超額利潤，從而具備更好的資本化的能力；也沒有考慮在市場過剩的情況下購物中心連平均收益都不能確保的情況，因為在后面這種情況下再多的分析已經失去意義。

如果搞懂了本文按照馬克思資本論的邏輯分析，很多熱衷于輕資產的開發商也許會恍然大悟。但是為什么會產生這樣的問題？關鍵是國內不少地產商不了解購物中心的真諦和商業地產資本的運動規律。

行業普遍缺乏購物中心的資產價值意識，也有目前國內市場商業地產融資困難和運營水平參差不齊的現實，還有我們對于勞動創造價值這個馬克思早就揭示的經典理論真正理解到了什么程度？特別是對于各類不同資本結合和運動的規律。

結論：購物中心的“輕資產”運營方式背離了資本運動和價值積累的基本規律，為較小的會計利潤而失去了巨大的經濟利潤。

參考文獻：

[1]卡爾·馬克思 & 譯者：朱登，資本論[M]北京：北京聯合出版社，2013

[2]厲以寧主編，西方經濟學[M]北京：高等教育出版社，2013