一年一度的年報季如期到來。
3月11日下午，太古地產(chǎn)通過線上會議召開了2020年度業(yè)績發(fā)布會。除太古地產(chǎn)主席施銘倫因為曾接觸一例新冠病例、正在家中自我隔離外，戴著白色口罩的行政總裁白德利、財務(wù)董事劉美璇兩位太古地產(chǎn)高層“熟面孔”出席了發(fā)布會現(xiàn)場。
據(jù)業(yè)績公告，太古地產(chǎn)去年總收入133.08億港元，同比下降6.43%；營業(yè)溢利55.06億港元，同比下降61.76%；公司股東應(yīng)占溢利40.96億港元，同比下降69.5%。
此外，因國泰航空企業(yè)重組成本、太古海洋開發(fā)集團減持支出等等，集團于2020年度錄得了39.69億港元虧損。因此，太古地產(chǎn)決定將下調(diào)2020年度每股股息至A股1.07港元/股、B股0.34港元/股，“這是一個恰當(dāng)?shù)淖龇ā！?/p>
而在媒體問答環(huán)節(jié)中，行政總裁白德利將更多的時間留給了地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。參會媒體對于太古地產(chǎn)的非核心資產(chǎn)出售計劃、對香港及內(nèi)地的投資力度以及疫情預(yù)期等問題更感興趣。
談非核心資產(chǎn)出售：有出有進 賣舊投新
在2020年的133.08億港元營收中，物業(yè)買賣收入為3.12億港元、酒店收入為6.41億港元，而物業(yè)投資收入為123.55億港元，占比高達92.84%。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前報道，于2018年及2020年，太古地產(chǎn)先后向基匯資本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物業(yè)，累計回籠資金約250億港元；亦出售了位于美國邁阿密的兩座寫字樓，并首度拆售香港太古城住宅項目的停車位。分析指出，這些物業(yè)雖然租金收入相對穩(wěn)定，但對于太古地產(chǎn)的寫字樓租金收入貢獻不高，從收租回報上而言算是“非核心資產(chǎn)”。
以最近成交的太古城中心第一座物業(yè)為例，其2018年及2019年的凈租金收入分別為2.3億港元、2.32億港元，對太古地產(chǎn)在港辦公樓租金總收入的貢獻僅有4.5%，而通過出售便可回籠98.45億港元現(xiàn)金、錄得至少約20.1億港元（按法定基準計算）收益，太古地產(chǎn)做出的選擇不難理解。
一些關(guān)于“太古逃離香港”的疑問卻也在市場上流傳開來。對此，白德利在媒體問答環(huán)節(jié)中兩次回應(yīng)：太古地產(chǎn)的確在過去兩三年中已經(jīng)出售了規(guī)模為450億港元的非核心資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，但這并不等同于集團將撤離香港，公司對香港的發(fā)展長期看好。
他強調(diào)，上述出售的物業(yè)均是超過了40年的老物業(yè)，通過出售這些老舊的非核心資產(chǎn)可以使太古地產(chǎn)獲得良好的現(xiàn)金流和業(yè)績表現(xiàn)，同時可以不斷優(yōu)化投資組合，進一步增加對核心業(yè)務(wù)的投資。
聚焦香港市場，太古地產(chǎn)過去一年的寫字樓業(yè)務(wù)所受疫情等影響似乎有限，而零售業(yè)務(wù)則相對影響更大。
截至2020年12月31日止，太古地產(chǎn)旗下香港整體辦公樓物業(yè)租用率達96%，同時租金均實現(xiàn)了上調(diào)：太古廣場、太古坊、港島東中心及太古坊一座租用率分別為95%、98%、100%，租金分別上升2%、12%及11%；香港太古廣場購物商場、太古城中心及東薈城名店倉租用率分別為96%、100%、99%，銷售額則同比下降了31.2%、17.6%、16.1%，整體零售銷售額下降了24%。
白德利表示，公司在香港持有一些寫字樓和零售物業(yè)，前者是非常依賴于香港作為“金融中心”地位的，“我們相信香港歷史上金融發(fā)展最好的十年就是未來的十年，會有更多的需求從中國大陸那邊延伸過來�！�
他提到了公司位于香港的一些新項目的最新進展：一是太古城中心一期是非常大的項目，太古地產(chǎn)目前仍持有太古城中心二期商場物業(yè)；二是正在新建太古坊二期、三期，香港太古廣場也將繼續(xù)向東發(fā)展，在2023年會落成一個23萬平方呎的新大樓；三是新推出了EIGHT STAR STREET、香港柴灣和黃竹坑的住宅項目。
在商場店鋪方面，雖然土地的價值下降，但未來會不斷尋找投資機會，如金鐘及中環(huán)地段的政府地皮出售。至于投資的資金從何而來，太古地產(chǎn)認為前期出售物業(yè)、綠色金融是重要的來源：前者為公司回籠450億港元，后者亦為國泰航空增添了60-70億港元現(xiàn)金。
談投資比例：重視大中華區(qū) 對內(nèi)地與香港暫無目標
雖然太古地產(chǎn)的業(yè)務(wù)目前涉及了美國、新加坡、雅加達、越南和中國，但施銘倫在致辭中提到，未來太古地產(chǎn)的業(yè)務(wù)還是以大中華區(qū)為主。
對于進一步細分市場，白德利提及，雖然集團基地仍然是香港，但公司對于內(nèi)地及香港的投資比例仍未有明確目標，但會同時積極在兩地尋找投資機會。
2020年，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的整體投資物業(yè)組合的租金收入為28.62億港元、同比增幅為3%，零售投資物業(yè)組合租金收入為24.91億港元、同比增幅為5%，零售方面的表現(xiàn)相對突出。
“由于國內(nèi)消費的大幅增加，我們位于中國內(nèi)地的五個商場迅速復(fù)蘇，在某種程度上抵消了香港業(yè)務(wù)所要應(yīng)對的挑戰(zhàn)。”白德利指出，雖然不同程度地受到了疫情影響，但上述項目的零售銷售額以及租金收入均超越了2019年，其中2020年下半年的銷售額又比上半年增長了29%。
據(jù)公告披露，北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業(yè)太古匯出租率分別為99%、100%、98%、95%及95%；銷售額分別為-18%、36%、-12%、6%及15%。同時，據(jù)太古地產(chǎn)官方披露，廣州太古匯在2021年元旦創(chuàng)下開業(yè)近10年以來的歷史第二高單日客流記錄，形成了奢侈品排隊現(xiàn)象。
在問答環(huán)節(jié)中，白德利提出，高消費品牌的復(fù)蘇或銷售可能比其它類別更加緩慢，但是公司對于一些高端品牌的零售戰(zhàn)略已經(jīng)生效了，太古地產(chǎn)與高端品牌零售商店的合作非常好，所以并不擔(dān)心高端品牌的線上銷售會對實體店的經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生沖擊。
同時，經(jīng)過多年經(jīng)營，太古地產(chǎn)內(nèi)地5個商場項目已經(jīng)達到不同成熟度，這使得太古和太古地產(chǎn)在消費者、當(dāng)?shù)卣劾锍蔀榱藦娪辛Φ钠放�，也證明了集團在一些大城市里營運以零售為主導(dǎo)的商場的戰(zhàn)略是對的。因此，太古地產(chǎn)決定未來會積極在中國內(nèi)地發(fā)掘更多新項目，繼續(xù)擴大投資。
他舉了個例子，如將在2021年4月啟動的上海前灘太古里數(shù)碼廣場，該數(shù)碼廣場以健康為主題，使用了很多數(shù)碼技術(shù)，目前出租率為77%，預(yù)測會很受消費者的歡迎。此外，北京三里屯太古里雅秀大廈正在翻新中，預(yù)計于2021年完工；頤堤港項目則將與遠洋集團合作擴建二期，分為兩階段于2025年底與2027年落成。
而對于接下來的業(yè)績表現(xiàn)，太古地產(chǎn)稱自2019年便開始提供租金優(yōu)惠，并決定將繼續(xù)提供租金支持。疊加上半年多為公司業(yè)績表現(xiàn)比較疲軟的階段，所以對于2021年上半年的業(yè)績“也不會有非常大的盈利預(yù)測”。
談及疫情，白德利表現(xiàn)得十分謹慎：“其實現(xiàn)在要預(yù)測2021年發(fā)生什么事是比較危險的，但是我們還是覺得比較欣慰——疫苗已經(jīng)批準使用，相信在香港的接種比例到年中的時候應(yīng)該已經(jīng)比較高了，生活的限制也會逐步縮小，同時也會跟廣東省通關(guān)。”
談及為何同比增加了3.4%的派息，他又表示，太古地產(chǎn)一般是將公司溢利的50%拿出來派息，希望每一年都能有持續(xù)增長�！安皇撬械禺a(chǎn)商都可以這樣做，我們覺得在業(yè)務(wù)勢頭之下，可以持續(xù)地每一年增加我們的派息�！�
以下為太古地產(chǎn)有限公司2020年業(yè)績說明會問答環(huán)節(jié)實錄整理：
現(xiàn)場提問：市場預(yù)期一些高端品牌把焦點放到網(wǎng)店上，實體店以后會逐步關(guān)閉，這對太古地產(chǎn)的高端零售可能會造成壓力？
白德利：高消費品牌的復(fù)蘇或者銷售可能比其它類別更加緩慢，但是太古廣場對于一些高檔品牌的零售戰(zhàn)略現(xiàn)在似乎已經(jīng)生效了，我們跟他們零售商店的合作非常好，所以我們并不擔(dān)心這方面。
現(xiàn)場提問：有沒有計劃出售一些非核心的業(yè)務(wù)，同時可否分享在中國內(nèi)地的業(yè)務(wù)計劃？
白德利：在過去兩三年我們已經(jīng)出售了一定的非核心資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，規(guī)模大概為450億港幣，這就使得我們今天有很好的現(xiàn)金流、業(yè)績表現(xiàn)良好。在重新整理非核心業(yè)務(wù)方面，太古地產(chǎn)的表現(xiàn)是良好的，我們不斷優(yōu)化，同時進一步增加對核心業(yè)務(wù)的投資。
現(xiàn)場提問：太古已經(jīng)出售太古城中心三期、四期以及第一期，是否準備從香港撤退？
白德利：我們的確是出售了一些位于香港的非核心物業(yè)，這些都是比較老的資產(chǎn)（超過40年），可以使我們籌集資金、轉(zhuǎn)投到更重要的項目里。
太古城中心一期是非常大的項目，我們也在新建太古坊二期、三期，從這里可以看到我們還是做了很多的投資。我們在2023年會落成一個23萬平方的新大樓，同時也在開發(fā)一些住宅項目——在過去兩三個星期，有兩個新的項目推出，一個是在臺灣，一個是在黃竹坑。所以我們對香港還是充滿擔(dān)當(dāng)?shù)模瑫粩嗟貙ふ乙恍┬碌耐顿Y機會。
關(guān)于商場店鋪方面，因為土地的價值下降，同時我們在香港金鐘以及中環(huán)也有一些地段，在未來一兩年政府也會拿出來出售，所以我們也會密切關(guān)注。
我們對香港還是很有信心的。太古地產(chǎn)在香港的物業(yè)投資非常廣泛，如寫字樓、零售等等，香港的寫字樓物業(yè)是非常依賴香港“金融中心”地位的。我們相信香港歷史上金融發(fā)展最好的十年就是未來十年，會有更多的需求從中國大陸那邊延伸過來。從我們新建一些大樓的情況上，你們可以看出太古地產(chǎn)的焦點放在哪里；新建了這些新樓后，將來的盈利就會更好。
現(xiàn)場提問：對于剛啟動的項目，比如說上海前灘太古里，疫情有沒有帶來什么影響？
白德利：當(dāng)疫情沖擊開始來的時候，沒有人可以避免受到?jīng)_擊，前灘太古里也不例外。但中國內(nèi)地的復(fù)蘇是非常強勁的，去年下半年的銷售比上半年上升了29%，這是一個強勁的復(fù)蘇，當(dāng)然疫情有短期的影響，我們是有感受到的，但是中國的市場復(fù)蘇非常強勁，特別是在下半年。
現(xiàn)場提問：北京的一些項目，比如說三里屯、頤堤港的復(fù)蘇為什么比較緩慢？
白德利：兩個理由，一是因為北京的疫情相較于國內(nèi)其它城市有更多的暴發(fā)，因此復(fù)蘇較為緩慢；同時疫情管控也更嚴格，解除管控的時段也是比較晚，但三里屯太古里和頤堤港目前的勢頭還是蠻好的，前景也不錯，所以我們還是有信心的。
現(xiàn)場提問：疫情帶來的衰退是不是已經(jīng)見底了？2021年太古集團預(yù)期還是會有虧損嗎？
白德利：其實現(xiàn)在要預(yù)測2021年發(fā)生什么事是比較危險的，但是我們還是覺得比較欣慰：疫苗已經(jīng)批準使用，我們相信在香港的接種比例到年中的時候應(yīng)該已經(jīng)比較高了，生活的限制也會逐步縮小，同時也會跟廣東省通關(guān)。
在中國內(nèi)地方面，去年除了有5-6個星期是真的面對很大的沖擊之外，在其他時間，中國的經(jīng)濟還是強勁地向前邁進的。一般上半年是太古地產(chǎn)業(yè)績表現(xiàn)比較疲軟的階段，所以也不會有非常大的盈利預(yù)測，可能還是會出現(xiàn)一些虧損。但是我們對2021年整年還是相對比較有信心的，我們的核心業(yè)務(wù)、現(xiàn)金流都是比較健康的，同時我們在中國內(nèi)地的業(yè)務(wù)也會繼續(xù)加大力度投資和加以營運。
現(xiàn)場提問：太古地產(chǎn)是否會向租戶繼續(xù)提供租金優(yōu)惠？這對公司業(yè)績會帶來什么影響？
白德利：我們會透露有關(guān)的商業(yè)資料。在2019年太古地產(chǎn)就開始有租金的優(yōu)惠，因為當(dāng)時有社會事件，后來又有了疫情，香港的零售這一年多的時間面臨著非常大的壓力，是處于陰霾之下的。但是現(xiàn)在有了疫苗，可能很快也會和內(nèi)地通關(guān)；但在這些事情成為事實之前，我們還是會看每個具體的情況提供租金的優(yōu)惠，不會一概而論。
現(xiàn)場提問：在2021年太古地產(chǎn)怎樣平衡香港以及內(nèi)地的業(yè)務(wù)？在中國內(nèi)地的商場將會有什么新發(fā)展策略嗎？
白德利：我們的家在香港，但是我們在中國內(nèi)地也會掌握很多的機會，我們現(xiàn)在還沒有一個明確的答案說在哪里是重點，但是我們在香港和中國內(nèi)地都會掌握發(fā)展的機會。
我們希望在4月以及2021年余下的時間啟動上海前灘太古里項目，它將會是一個數(shù)碼友好的商場，這會使太古的競爭優(yōu)勢更大；同時它是以健康作為主題的商場，所以對于中國內(nèi)地的群眾來講應(yīng)該是很有吸引力的——它的出租率已經(jīng)達到了77%。
我們有5個商場已經(jīng)到了不同的成熟度。經(jīng)過多年營運，它們在所處的城市都是非常優(yōu)秀的商場，包括三里屯太古里、前灘太古里等等，它們都非常有名。太古地產(chǎn)以及太古里的這個品牌在消費者的心目中，在來到商場的消費者和市政府的心目中，已經(jīng)變成了一個相當(dāng)強大的品牌。所以我們的戰(zhàn)略是對的，就是在一些最大的城市里面盡量找一些以零售為主導(dǎo)的商場來營運，這個戰(zhàn)略是成功的。你可以看到太古地產(chǎn)在中國內(nèi)地會有更多的新項目推出。
現(xiàn)場提問：中國內(nèi)地的零售商場在疫情之下的復(fù)蘇情況是怎么樣的？
白德利：從財務(wù)的角度來講，它們的復(fù)蘇是相當(dāng)不錯的，比如說在下半年銷售額有20%的增長。同時人流也是增長的，并且有更多的網(wǎng)上銷售活動，這也使得商場在疫情之下可以表現(xiàn)更好；我們也會使用更多的技術(shù)，如人工智能等工具使商場更具吸引力。其實在疫情的這一年里面，比較正面的發(fā)展就是我們更多地使用了數(shù)碼技術(shù)。
現(xiàn)場提問：相比上一年，為什么太古地產(chǎn)增加了3.4%的派息？
白德利：太古地產(chǎn)的派息目標就是希望每一年都能有持續(xù)增長，長遠來講都是把公司溢利的一半拿出來派息。我們也理解在疫情之下公司的業(yè)績會受壓，但是我們有信心可以增加派息的比例。不是所有地產(chǎn)商都可以這樣做，我們覺得在我們的業(yè)務(wù)的勢頭之下，可以持續(xù)地每一年增加我們的派息。
