3月15日晚間，大悅城控股集團股份有限公司發布公告表示，董事長周政已經提交書面辭職申請，未來將不再擔任公司任何職務。一同離職的還有董事姜勇。

周政離職之后留下的空缺暫時由總經理曹榮根代為填補，但有消息稱真正接替周政的是前中糧糖業控股股份有限公司董事長由偉。上周，由偉從中糧糖業離職，本周在周政辭職的消息公布之后，由偉同步進入大悅城，擔任非獨立董事。

從非獨立董事到董事長，由偉只差一次董事會競選。

大悅城控股集團董事長周政

周政1963年出生，從2011年1月起就開始擔任大悅城控股集團董事長，迄今超過10年，其加入中糧集團更是有接近30年時間，是一位資歷頗深的中糧老人。大悅城內部對周政的評價較高，普遍認為他敢于創新。

但這次辭職的官方公告里給予周政的評價只是“恪盡職守、勤勉盡責”。而周政辭職的節點也另業內有頗多猜測。

大悅城2020年年報披露日期預計為3月27日，根據此前的業績預告信息，公司去年歸屬于上市公司股東的凈利潤預虧3.5億元-4.5億元，相比上一年度20.49億元的利潤出現大幅下跌。

在業績預告發布之后，華泰證券下調了大悅城控股的評級。據華泰證券推算，大悅城的持有型物業運營收入同比下降了約9.6億元，地產開發結算項目毛利率也將出現同比10個百分點的大幅下滑。并且去年的虧損會影響到今年的開發運營節奏，導致今年項目結算放緩，全年利潤水平仍然難以達到2019年的數額。

這意味著，2019年之后，大悅城控股的利潤空間將出現持續性下滑，在售項目和合作項目的盈利空間被壓縮。

因此，有業內人士推測，周政離職與其年齡較大和公司業績下滑有關。

截圖自大悅城控股公告

大悅城并不是第一次在業績披露節點進行高層人事調整。

去年10月28日，大悅城地產有限公司總經理周鵬正式辭任總經理一職。隨后，大悅城地產、大悅城控股相繼披露前3季度的業績情況。

去年前三季度，兩家企業的業績均出現明顯下滑。其中，大悅城實現營業收入178.04億元，同比減少20.30%；歸屬于上市公司股東的凈利潤7.6億元，同比減少67.65%。在三季度，大悅城實現營業收入56.17億元，同比增長38.23%；歸屬于上市公司股東凈利潤1.95億元，卻同比減少了59.54%。

周鵬和周政搭檔多年，從2017年5月到2020年10月期間，兩人一直是“董事長+總經理”的穩定組合，周鵬也是周政一手提拔起來的。在離職前，周鵬的職務是大悅城控股總經理助理、大悅城地產總經理。

而周鵬去年離職之后，接替他的正是現在代替周政履行董事長職責的曹榮根。

去年迄今，大悅城高層頻繁出現離職現象，除了周政、周鵬之外，還有監事會主席余福平、證券事務代表范步登、總會計師許漢平。其中只有余福平是正常退休，許漢平更是任職不滿一年就匆匆離開。

據克而瑞統計數據，大悅城在 2020年全年全口徑銷售面積為358萬平方米，銷售金額822億元，銷售額同比增長約16%，但去年僅新開兩座購物中心，受疫情和市場因素影響，商業地產擴張降速。

在開發業務方面，2017年所獲的一批高地價、低毛利率項目進入結算周期，這部分項目不僅拉低了大悅城整體的利潤率，還有部分項目在會計統計上帶來了虧損。比如天津、廈門的在建在售項目銷售價格不達預期，大悅城因此計提了13億元的存貨跌價準備。后續利潤率能否回升到2019年水平，要看這些城市的房價恢復情況，但目前調控政策不僅沒有放松跡象，信貸方面還有收緊跡象，對于銷售規模不到千億的大悅城來說，平衡布局并沒有那么容易。

此外，大悅城在住宅項目開發方面相對較弱，而作為核心業務的商業地產領域，正面臨越來越激烈的競爭。

2007年底，西單大悅城在北京開業試運營，這個總建面超過20萬平方米、總投資額接近40億元的商業綜合體，不僅是中糧在北京首度進軍商業地產，也被以“北京第一個真正的主題購物中心”的定位給予厚望，充當中糧在商業地產領域的破局者。

圖片來自大悅城控股官網

彼時，大悅城被認為是有潛力與萬達、凱德、華潤一較高下的攪局者。但截至目前，大悅城在全國開業的商業體只有18個，平均每年新開業項目數量不到1.4個。其中還包括了祥云小鎮、悅街等社區商業項目。

而比大悅城晚5年進軍商業地產的新城控股，自2012年在常州開業第一家吾悅廣場迄今，開業及在建的吾悅廣場城市綜合體已經超過了140個。

同為央企、起步節奏差不多的華潤，目前開業的購物中心超過40個。而新一代的萬象城產品在深圳等城市的品牌認知度也要高于大悅城。

除了萬達、華潤等“老牌”商業地產龍頭之外，新城吾悅廣場、龍湖天街、寶龍在規模上已經超過大悅城。另外，萬科、合生、融創也在加速商業地產布局，迎頭趕上。

周政曾在2020年中報會上坦言：“疫情給我們敲了警鐘，經營業績下滑，帶給公司今后的思考是，業務結算上的增長連續性出現問題，未來大悅城將會強化規劃，預算規劃將由一年增加到3年甚至5年，從而保持業績穩定增長。”

大悅城還計劃加速項目開業規模，2021年新在長沙、武漢、重慶、蘇州等地新開業7個商業項目，到2023年期間合計新開業15個新的商業項目。

但目前的大悅城除了人才流失問題，還面臨資金掣肘。根據大悅城2020年Q3的財報數據，其資產負債率、凈負債率均超出“三道紅線”要求，進入橙檔。

為了優化現金流，2020年12月，大悅城將位于上海前灘的兩宗辦公物業出售給了陸家嘴集團，回籠資金20億元。

這已經不是大悅城第一次通過出售物業來優化財務指標。2019年8月，大悅城就曾出售旗下上海長風大悅城、西安曲江大悅城的股權，分別作價14.32億元和6.69億元，減少“集團綜合財務報表的債務負債約27.52億元”。

負債承壓之下，需要大量現金流和長線資金才能順利開業的商業地產投資中，大悅城該如何破局？

從2020年的拿地動作上看，大悅城在積極下沉，新增土地儲備主要集中在眉山、武漢等中西部區域。在這些城市，用同樣多的錢，可以比一線城市開發更多的項目。

但有接近大悅城的人士稱，目前的大悅城除了腳踩負債紅線，內部管理上也出現混亂，人才儲備跟不上企業擴張的需求。

周政等一批老將離去，會有新人托起大悅城中興的重任嗎？