出品 | 創業最前線
作者 | Rickzhang
貝殼的第一個年度財報發布了，而這份財報其實意味著以左暉為核心的貝殼找房創始團隊，為整個資本市場交出了一份超出很多人預期的答卷。
北京時間3月16日凌晨，貝殼發布截至2020年12月31日的未經審計的第四季度和全年財務業績。財報顯示，2020年第四季度平臺總交易額（GTV）達人民幣1.12萬億元，同比大增65.4%。全年GTV突破人民幣3.5萬億元，同比上漲64.5%。單季度及全年GTV均創下歷史新高。
根據財報信息顯示，貝殼全年營業收入為人民幣705億元，同比增長53.2%；全年凈利潤達人民幣27.78億元，首次實現美國會計準則下的全年盈利，而且經調整后凈利潤達人民幣57.20億元，同比大增245.4%，第四季度及全年營收及盈利數據均超此前市場預期。
尤其是根據財報數據可以看出，截至2020年末，年度GTV超過人民幣5000萬元溫飽線的門店比例已經超過30%，而2019年僅為19%。這其實是在房地產交易服務領域排名領先，也證明貝殼找房的營收和經營能力在這個領域獨樹一幟。
關鍵，從財報中可以看到，貝殼第一賽道中的新房和二手房的業務表現均已全面領先。
數據顯示，2020年貝殼存量房業務GTV為人民幣1.94萬億元，全年存量房營業收入為人民幣306億元；而2020年貝殼新房業務GTV為1.38萬億，同比增長85%；全年營業收入同比增長87.1%至人民幣379億元，協同開發商營銷、去化能力日益突顯。
當然，在新興業務方面，貝殼也在新居住領域開展全面探索。財報顯示，2020年貝殼的裝修等新興業務營收達人民幣20億元，同比增幅達68.7%，與其他主營業務的協同效應逐漸顯現。
實際上，這個財報體現出的貝殼存量房、新房和新興業務三大板塊增長的背后，其實是這家互聯網公司持續對居住產業互聯網進行深度數字化改造的結果。
讓人感興趣的是，這種產業互聯網的深度數字化改造其實恰恰加深了貝殼在這一領域的發展潛力，并搭建了一個寬且深的護城河。這也決定了貝殼已經成為國內首屈一指的產業互聯網平臺公司。
脫胎于鏈家的貝殼，一直以來給消費者的認知就是做房地產中介服務的平臺。隨著貝殼不斷發展為線上線下結合、重度改造行業的居住服務平臺，存量房仍是貝殼所有業務的基本盤。
而上市之后的首場年度財報顯示，盡管貝殼在新房和新興業務上投入了巨資，但對存量房這個基本盤，貝殼的重視程度并沒有降低。
數據顯示，2020年貝殼存量房業務GTV同比增長49.5%；全年存量房營業收入同比增長24.4%。這樣的數據表明，存量房作為貝殼的基本盤，優勢在繼續穩固。
實際上貝殼能在存量房業務上保持近50%的GTV高速增長，就是因為貝殼是國內第1家將非標準化的存量房中介業務，做到標準化服務的。
相關的報道顯示，作為原本屬于重資產的傳統行業，房地產中介公司原本對于線下門店和經紀人依賴度很高，而且由于交易房產相關樣態的不確定性，使得這個行業成為標準化最難實現的服務行業之一。
在這一點上，貝殼通過自己產業互聯網的能力，也就是所謂的ACN經紀人合作網絡和數字化技術手段去重度改造整個系統，實現了房源標準化、經紀人職業化、服務流程標準化，構建了相對其他中介的強大競爭優勢。
首先，ACN合作網絡其實是貝殼實現人-貨-場互聯網理論的一個成功嘗試。
一直以來，“住”天然存在低頻高額的交易屬性，部分重度依賴線下完成的環節成為居住服務業難以逾越的數字化鴻溝。而貝殼依托鏈家十多年的深耕經驗，找準居住服務“房-人-流程”三大要素，重構房產交易流程。
畢竟存量房業務實際上要依托房地產經紀人和最終購房者、房主三方之間展開的服務和溝通，貝殼整套體系最核心的點就是把這一個過程的所有要素數字化了。
這意味著利用一系列新技術帶來的場景重構存量房的按揭和產權環節，貝殼致力于讓整個流程的效率、體驗得到提升。除此以外，滿足消費者體驗的同時，貝殼也時刻關注著從業者的進步。
為此，貝殼提出了ACN合作網絡，試圖利用貝殼已經實現的標準化數字服務，來推動整個行業的專業化和標準化進程。
所謂ACN網絡，就是同品牌或不同品牌經紀人可根據ACN分工，分別作為房源錄入、鑰匙持有、房源帶看、客源成交等角色，合作完成房屋交易，并根據分工獲取傭金提成，建立更加廣泛的合作聯動網絡，促進交易達成與效率提升。
2020年，通過線上線下兩張網深度融合，貝殼創新的ACN合作網絡已經能做到連接交易全流程，有效整合房源和客源信息，降低內部惡性競爭，提高二手房交易市場的標準化、精確化，實現合作共贏高效率，驅動業績持續增長。
財報數據顯示，貝殼以ACN網絡為基礎搭建的利用加盟形式擴張的合作拓展業務模式效果顯著，平臺入駐經紀品牌、門店、經紀人數量均持續增長，帶動業務規模增長可觀。
其次，貝殼在行業基礎設施上的投入，搭建了一整套行業望塵莫及的數據驅動業務平臺。
實際上，貝殼定位“科技驅動的新居住服務平臺”，利用大數據、VR、AI等綜合數字化技術拓展垂直領域的多場景應用，同時以樓盤字典、貝殼分、小貝助手等為代表的大數據與數字工具搭建行業新型基礎設施促成多方協作，面向經紀人、店東、品牌、政府進行全行業開放和輸出，撬動全居住服務產業鏈的數字化。
龐大而充實的“貨源”，贏得了消費者的信任，也為后續消費場景的升級中，以VR為代表的新技術應用于看房、裝修、設計等多個環節提供了可能。因此，2020年全年累計VR拍攝房源達到911萬，而全年VR帶看發起量超過6,600萬次。
另外，疫情后，居民在住房服務上對線上平臺的依賴度提高，微信九宮格也接入了貝殼找房，為線上平臺帶來高流量，貝殼MAU保持逐月上升，四季度MAU達4818萬，同比增長88%，平臺效應持續增強。
實際上，隨著90后步入結婚高峰期，未來以婚房、學區房為代表需求的二手房交易將迎來持續且穩定的增長，且伴隨著城市化戰略在中國的不斷推進，以往不受重視的二三線城市存量房市場顯示出巨大的潛力。
因此，雖然存量房業務歷史悠久，但貝殼存量房業務的發展空間依然極大。
在當房地產新房市場遇到增長瓶頸的背景下，貝殼財報中新房業務收入反超存量房業務的表現，其實表明利用產業互聯網的思路和技術，能對傳統行業進行一個脫胎換骨的變革。
（圖 / 攝圖網，基于VRF協議）
財報數據顯示，2020年貝殼新房業務GTV同比增長85%；全年營業收入同比增長87.1%，已經使得新房業務成為貝殼收入最重要的來源。
實際上，新房業務的強勁增長也來自于貝殼產業互聯網的核心能力，在存量房做好供應端、體驗端、效率端重度改造后，相應能力也可以賦能給新房，對新房業務進行重度改造和全面升級。
首先，是在存量房業務增長中頗為重要的VR技術，也被運用到了新房業務上，就是所謂的VR售樓部。這個技術依托于貝殼對二手房交易環節多年的深度改造，通過VR技術打破時間和空間的局限，開啟新房線上售賣新模式，徹底革新用戶體驗。
至此，貝殼找房領先VR技術在全面滲透二手房交易后，也將開啟對新房買賣的正循環助力，助力新房樓盤海量在線曝光和高效去化，達成客戶、開發商、經紀人“三贏”。
其次，從供給端貝殼龐大的房產數據能對新房業務提大力數據支持。而建立在這一個真實房源數據體系之上的貝殼新房市場，得以進入房源全、信息真、場景新、服務優的線上售賣時代。這樣真實的房產數據，可以從體驗端讓客戶的知情權、自主權、決策權得到深度彰顯，開啟新房線上化營銷全新可能。
第三，就是貝殼搭建的合作ACN網絡在新房交易領域依然能表現出市場優勢。以2020年數據看，貝殼目前是中國最大的新房銷售平臺。而通過ACN合作網絡以及多元賦能體系，貝殼吸引了越來越多品牌中介企業和經紀人的加入。
而在這樣的網絡效應之下，貝殼ACN作為基礎設施的平臺效應也開始顯現，并通過一二手聯動，實現新房業績的快速提升。
其實，貝殼的新房業務有著整個行業無以倫比的優勢。畢竟作為行業最大的平臺，線上流量精準，數據強大，擁有精準房客匹配系統；而且，貝殼持續的多維營銷不停的吸引流量，幫助房產開發商能快速去化；另外，線下一二手聯動，門店經紀人根植于社區，可以實現最大程度地精準高效導流，再加上貝殼的新房業務與全國百強開發商合作率高，資源優勢明顯。
因此，隨著整體新房市場增速放緩、線上流量紅利見頂，開發商越來越重視精準營銷、快速去化，經紀公司滲透率將持續提升，貝殼的新房業務前景廣闊。
其實，貝殼能在存量房和新房業務方面雙雙取得高速增長，是跟貝殼利用產業互聯網改造房地產交易這個傳統行業所付出的努力分不開。
（圖 / 攝圖網，基于VRF協議）
關鍵這些已經投入的資金和研發產生的技術，反過來又佐證了貝殼成為這個行業護城河最深的互聯網平臺。
畢竟建立貝殼之前，鏈家就在不停地利用數字化對于行業進行賦能，而在貝殼出現之后，左暉更加強了利用產業互聯網技術，對房產中介行業的深度洞察與對房產交易鏈條上各個環節的重度改造。
這種技術改造和它的成果，才是貝殼最核心的競爭力，也是別人無法撼動的行業優勢。
第一是數據與系統。
這其中，貝殼依托于鏈家多年的從業經驗，很早就搭建了一個名叫“樓盤字典”的數據庫。在這份數據庫里，每個房子的信息都被濃縮為433個字段的描述，用以向經紀人和消費者展示真實房源的具體細節。
經過發展，這一字典如今所涵蓋的房源數量，已經達到了驚人的2.33億套，國內市場目前超過三百個城市，近八成的房源都已錄入其中。
同時，貝殼積累越來越多精準高凈值房產用戶數據，與房源數據庫形成的精準匹配系統正發揮巨大價值；貝殼圍繞房產交易服務打造的流程標準化、業務數據化、場景智能化系統，提升底層服務效率和品質。
第二是ACN合作網絡的創新。
基于這個網絡對行業經紀人和中介公司的強大鏈接能力，貝殼事實上已經把建立完善的數據化系統和管理能力在向行業賦能。
財報數據顯示，截至2020年12月31日，貝殼平臺連接的經紀人超過49萬，同比增長37.9%；連接的經紀門店數超過4.69萬家，同比增長25.1%。
實際上，ACN不僅是房源共享，背后是基于房產交易鏈條的角色拆分與利益分配規則體系，以及一整套SaaS作業系統、運營管理、文化建設、人才培養等全方位的賦能支持模型，形成了最強的平臺粘性。
其實，很多媒體都認為ACN網絡的建立，才是貝殼徹底把產業互聯網思維推廣到整個房產中介行業的標志。這是因為ACN從理論上是對過程增加獎勵，相比傳統的結果唯一論，ACN網絡反向推動了房產交易每個環節的經紀人自愿加強服務品質，以利益驅動提升監管要求。
畢竟房產中介是服務業，公司的核心產品是服務，源頭是C端，因此追求服務品質，就必須要倒逼行業全體的經紀人快速成長。
同樣這也意味著，相關門店加入貝殼，核心是能不斷打磨自身基于社區的底層服務能力、服務品質和成長空間，構建自身長期職業發展的核心能力。
而這個過程中通過二手房、新房兩個領域業務實現增收增效，與貝殼平臺一起享受品質增長紅利，這一點在過去兩年越來越被印證。
所以，這兩點使得貝殼在長坡厚雪的第一賽道已形成極深的護城河，而產業互聯網核心能力未來將使貝殼強者恒強，很難被替代。
同時，貝殼的產業互聯網能力有可能在新家裝、新家居等更多領域得到復制，新居住作為未來的“第二曲線”值得期待。
畢竟相關新業務的拓展基礎也依然是數據與服務，而在這兩點上早已搭建好平臺的貝殼，將自己具備的產業互聯網核心能力投向任何一個細分行業都有可能取得成功。
當然，當一家互聯網企業已經建立技術和產品、行業的全方位領先優勢，就意味著這家企業開始從考慮自身業務的增長，要跨越到考慮行業全面發展的維度上。
而一旦這種宏觀視角被企業建立成功，就意味著這個行業跟這家互聯網平臺即將深度捆綁。在這樣的背景下，貝殼的護城河將成為整個行業進步的基礎。
這就是居住領域的未來。
