由于疫情得到有效控制，國內零售業自2020年下半年開始復蘇，但依然沒有恢復至疫情前的水平。

相關數據監測顯示，2020年下半年全國19個一二線城市近千家已開業購物中心整體出租情況低迷，平均空置率錄得11.77%，環比、同比增幅分別為32.5%、93.9%，其中約4成商場空置率超過10%，滿鋪出租的商場不足90家。 

全國一二線城市購物中心平均空置率

統計范圍：上海、北京、深圳、廣州、成都、重慶、杭州、南京、天津、西安、武漢、廈門、長沙、青島、昆明、合肥、福州、鄭州、蘇州19大城市，商業面積5萬㎡及以上的964個已開業購物中心                                        

但一些新的分化情況開始出現。比如，在實體零售低迷的情況下，以主打奢侈品的明星商場銷售額又創新高；奢侈品和平價零售店的銷售表現分化等。

北京奢侈品商場銷售額增幅全國最高

在購物中心整體表現低迷情況籠罩下，蘇州、福州、重慶和西安的空置率位居前列，均超過15%；商業零售業較為發達的城市中，北京空置率達8.73%，環比上漲94.0%，是去年同期的8.6倍；上海空置率錄得10.48%，環比上漲40.3%，創近三年新高；受到三個新項目開業的影響，加上疫情反復導致部分品牌撤店，成都空置率環比上漲151.2%至9.47%。

但和整體市場趨勢相反，國內頭部實體商場的年銷售額在疫情肆虐的2020年又創新高。據聯商網統計，全國42家零售商貿企業旗下的“店王”2020年總銷售額超2,100億元，同比增長約8.7%；排名前五的商場全年銷量均實現10%以上的同比增幅，其中北京國貿商城的增幅近37%，南京德基廣場的銷售額同比也增加近23%；排名前十的商場中，北京、上海和成都各有兩家上榜，其余四家分別位于南京、杭州、深圳和鄭州。

銷量排名前十的商場均定位于高端奢侈品銷售。據貝殼研究院統計，頂級奢侈品品牌集團（愛馬仕、香奈兒、LVMH集團、開云集團、歷峰集團）在排名前八位的商場均承租了較大面積的實體店鋪，除愛馬仕以外的其他奢侈品品牌也大多入駐銷量排名第九和第十的商場。

2020年中國主要商場銷量排名

數據來源：聯商網、公開資料，貝殼研究院整理

零售業態的兩極分化也直接體現在實體商店的市場表現上。

盡管頭部商場銷量前兩名均位于北京，但據相關數據，2020年下半年北京全市購物中心新關門店3415家，遠超新開門店數（2122家），開關店之差位一線城市之首；同期，上海全市購物中心新開門店3183家，新關門店3746家，開關店之差錄得563家，不到北京的一半；二線城市中奢侈品商場表現最為出色的成都購物中心市場在2020年下半年新開門店2443家，新關門店2662家，開關店之差遠低于北京，小幅低于上海，當地市場相對更加謹慎。

奢侈品品牌在大中華市場得到逆轉

貝恩公司在《2020年中國奢侈品市場：勢不可擋》報告中表示，出境旅游因疫情受阻，海外奢侈品消費潮向國內轉移，2020年中國境內奢侈品市場有望實現48%的增長；全球奢侈品市場銷售額在2020年預計下跌23%，但中國境內市場在全球市場的整體份額翻倍，2025年中國境內市場有望成為全球最大的奢侈品市場。

愛馬仕在其2020年財報中表示，亞太區（不含日本）銷售額在四季度銷量出現47%的大幅增長，主要得益于大中華區，韓國和澳大利亞市場；據女裝日報（Women's Wear Daily）報道，愛馬仕計劃2021年在深圳開設一家新店，并擴張在北京的實體店鋪面積，據悉位于國貿商城南區。LVMH集團的財報強調，中國市場在2020年下半年出現了非常可觀的復蘇，集團旗下品牌迪奧計劃2021年在中國新開兩家主力店。據開云集團2020年財報，旗下品牌古馳全球全年銷售額同比下降超過20%，但在中國大陸市場表現出色。歷峰集團的2020財年最新財報數據顯示，盡管在美洲和歐洲地區的業績低迷，但其中國區銷量同比大漲80%，幫助集團季度內總銷售額實現正增長。

另一方面，國外疫情依舊較為嚴重，國際平價零售業的總部受到較大沖擊，連帶影響到自己在中國實體商場的續租和擴張能力。以實體商店最常見的服飾業為例，西班牙快時尚巨頭ZARA的母公司、Inditex集團發布的財報顯示，2020年實現全年凈利潤11億歐元，較2019年同期大跌70%；2021年1月，ZARA的姊妹品牌Bershka、Pull&Bear和Stradivarius關閉了中國的所有門店。

國內品牌也因疫情反復受到嚴重沖擊，曾經的國產服飾巨頭美特斯邦威在疫情期間關閉多家門店，并于2021年2月關閉其位于杭州的最大門店，同年3月擬出售其位于上海近4萬平方米的服飾博物館。

貝殼研究院認為，價格越貴的單品，消費者越傾向實地選購，因此奢侈品銷售具有其不可替代的體驗類需求，加上疫情期間出境受阻，助推國內頭部商場銷售額逆市又創新高。然而整體市場在疫情期間受到的沖擊不可小視，在線上電商高度發達的今天，去實體商場采購日常用品早已不再是人們生活的剛需，業主的招商方向需要更加傾向高度依賴實體購物空間的體驗類業態，比如體驗類照相館、新能源汽車、密室逃脫等新業態。