銅鑼灣作為香港最旺的商業(yè)集中地之一，難得有新的商業(yè)地塊出讓，所以就連罕有投地動作的領(lǐng)展，這次也獨(dú)資入標(biāo)。

5月7日，據(jù)香港地政總署公布，今日截標(biāo)的銅鑼灣加路連山道商業(yè)地共接獲6份標(biāo)書。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體現(xiàn)場所見，入標(biāo)發(fā)展商包括長實(shí)、希慎及華懋財(cái)團(tuán)、領(lǐng)展、信置、新地等。

據(jù)了解，銅鑼灣加路連山道商業(yè)地的地盤面積為15.9萬平方呎，最高可建樓面107.6萬平方呎。目前市場估值介乎113億至172億港元，即每呎樓面約1.05萬至1.6萬港元。

現(xiàn)時香港寫字樓前景未明朗，有業(yè)界人士就認(rèn)為，地皮存有流標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。不過從入標(biāo)企業(yè)看來，這里的前景顯然更為樂觀。

領(lǐng)展行政總裁王國龍回復(fù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢時表示，香港是領(lǐng)展的基地和核心市場，是次投標(biāo)代表公司對香港的長遠(yuǎn)承諾，以及對這城市的前景充滿信心。

華懋行政總裁蔡宏興也表示，主要是看好香港經(jīng)濟(jì)前景。

無論是哪一家中標(biāo)，若能在這個全球租金最貴的地方落得一子，肯定是一筆不錯的投資，目前的商業(yè)格局也將迎來新玩家的沖擊。

領(lǐng)展入標(biāo)銅鑼灣商地

事實(shí)上，香港銅鑼灣加路連山道商業(yè)的改劃意見，早在10多年前就已提出。

彼時，香港規(guī)劃署提出將銅鑼灣前機(jī)電工程署舊總部、郵政體育會、電訊盈科康樂會及前民安隊(duì)大樓等組成的大型用地改劃，擬分為南、北兩幅地皮發(fā)展。其中北面地盤便是今次的加路連山道地皮。

后至去年12月30日，地皮才終于在香港（2021年1至3月）賣地計(jì)劃中亮相。

按照香港發(fā)展局局長黃偉綸公布，銅鑼灣加路連山道為此次賣地計(jì)劃的唯一商業(yè)地，也是區(qū)內(nèi)甚少的大型商業(yè)地供應(yīng)，該地盤面積約15.9萬平方呎，按地積比6.8倍計(jì)，可建總樓面約107.6萬平方呎，屬具規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目。

當(dāng)時業(yè)界給地皮的估值最高達(dá)248億港元，折合每呎樓面地價約2.3萬港元。

至今年3月下旬，香港地政總署正式公布，銅鑼灣加路連山道的內(nèi)地段第8945號商業(yè)地將于5月7日截標(biāo)。

這時的出讓要求明確，地盤指定作非工業(yè)（不包括住宅、倉庫及加油站）用途，最低及最高的樓面面積分別為6萬平方米及10萬平方米。

賣地章程還指出，項(xiàng)目須在2029年9月底前完成，不可拆售。中標(biāo)財(cái)團(tuán)要自資興建3所政府物業(yè)（幼兒中心、長者日間護(hù)理中心和地區(qū)康健中心）及公眾停車場、保育地盤內(nèi)的古樹及擋土石墻，亦要預(yù)留北面位置，興建一條私人業(yè)主主導(dǎo)的行人天橋，接駁希慎興業(yè)持有的利園六期。

此外，分區(qū)大綱圖顯示，該地建筑物高限將獲放寬至主水平基準(zhǔn)以上135米，計(jì)劃可興建兩幢28至35層高商廈，其中一幢可遠(yuǎn)望維多利亞公園一帶景致。

只是目前市場給地皮的估值相比之前有大幅下調(diào)，為介乎113億至172億港元，每呎樓面約1.05萬至1.6萬港元。即使這樣，仍有測量人士預(yù)測，現(xiàn)時香港寫字樓前景未明朗，地皮存有流標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。

但另一邊廂，今日參與投標(biāo)的開發(fā)商顯然對前景持更樂觀態(tài)度。

華懋行政總裁蔡宏興在回應(yīng)媒體查詢時表示，主要是看好香港經(jīng)濟(jì)前景，未來會繼續(xù)競投具競爭力地段的商業(yè)及住宅用地。

獨(dú)資入標(biāo)競投政府商業(yè)用地的領(lǐng)展，其行政總裁王國龍也對觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表達(dá)了相似的看法：“香港是領(lǐng)展的基地和核心市場，是次投標(biāo)體現(xiàn)了我們對香港的長遠(yuǎn)承諾，以及對這座城市的前景充滿信心。”

事實(shí)上，領(lǐng)展入標(biāo)的舉動也極受市場關(guān)注，畢竟這是領(lǐng)展首次獨(dú)資入標(biāo)競投政府的商業(yè)用地。

領(lǐng)展向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體介紹，其上一次入標(biāo)競投政府的商業(yè)地皮，是2015年與南豐集團(tuán)聯(lián)營投得位于海濱道的商業(yè)用地，現(xiàn)為辦公室大樓海濱匯。另外，領(lǐng)展于2016年則向政府獨(dú)資購入位于彌敦道700號的物業(yè)，并改裝為商場T.O.P This is our place。

由于政府仍未公布銅鑼灣加路連山道地皮的投標(biāo)結(jié)果，領(lǐng)展也并未透露更多項(xiàng)目未來發(fā)展的預(yù)期及規(guī)劃。“我們已準(zhǔn)備好根據(jù)我們呈交標(biāo)書所列出的條件發(fā)展此商業(yè)用地，但同時我們也正在尋求合營伙伴，對合營發(fā)展模式持開放態(tài)度。”

或許如銅鑼灣加路連山道這樣質(zhì)素的地皮已是難尋，以至問及未來的投地計(jì)劃時，領(lǐng)展僅表示，作為一個房地產(chǎn)投資信托基金的管理人，其旨在為基金單位持有人提供穩(wěn)定分派，及可持續(xù)發(fā)展的長遠(yuǎn)增長潛力。

“為達(dá)成這一目標(biāo)，我們多管齊下，積極地管理旗下物業(yè)組合，包括資產(chǎn)管理、資產(chǎn)提升、選擇性收購，參與發(fā)展項(xiàng)目以及出售物業(yè)。發(fā)展項(xiàng)目是我們其中一個主要業(yè)務(wù)策略，以期建立高生產(chǎn)力及可持續(xù)發(fā)展的投資物業(yè)組合。”

銅鑼灣商圈與各路玩家

不難想到，除了對香港的前景充滿信心之外，領(lǐng)展投標(biāo)的另一個主要原因，是來自項(xiàng)目本身的稀缺性。

一業(yè)內(nèi)人士這樣評價銅鑼灣加路連山道地盤：“銅鑼灣能有新地塊出來是很難得的事情，這里發(fā)展得比較早，地皮也非常稀缺。更何況銅鑼灣租金極貴，一間街角賣魚蛋的鋪頭，一個月的鋪?zhàn)饩鸵獛装偃f港元。”

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，銅鑼灣自2015年有記錄統(tǒng)計(jì)以來，到2019年均穩(wěn)坐亞太區(qū)最昂貴零售地段寶座。

戴德梁行2018年發(fā)布的《全球主要大街報(bào)告》中，銅鑼灣平均地租約每年每呎2671美元（約合18536元人民幣），其中，銅鑼灣的羅素街租金已超美國紐約第五大道，成為全球最昂貴的零售地段。

不過隨著近兩年香港的社會事件與疫情等影響，旅游零售業(yè)市場被大打折扣，戴德梁行今年4月份發(fā)表的亞太區(qū)《主要大街》報(bào)告就顯示，2020年銅鑼灣羅素街租金下跌43%，跌幅最大，每月呎租跌穿1000港元、只有963港元，故此由尖沙咀廣東道取代成為亞太區(qū)最昂貴零售地段。

利嘉閣地產(chǎn)最近一份調(diào)查報(bào)告也顯示，香港目前商鋪的租金與高峰期比較，可以用一落千丈來形容，尤其專做游客的區(qū)域，例如銅鑼灣、中環(huán)、尖沙咀及旺角等核心區(qū)，租金已大幅回落。

除了去年有Prada、Victoria's Secret、天梭、歐米茄等大牌先后撤出銅鑼灣之外，今年3月初，奢侈品牌路易威登（Louis Vuitton）和芬迪（Fendi）也已確認(rèn)關(guān)閉時代廣場門店。據(jù)消息人士透露，路易威登面積超1萬呎的鋪位月租金大約是500萬港元。

有分析就指出，大牌撤出后，在香港目前的商業(yè)環(huán)境下，銅鑼灣想重新找到如以前的奢侈品品牌那般能承擔(dān)巨額且長期租約的商家已不容易。不少鋪主只得轉(zhuǎn)型以短租形式招商。

“現(xiàn)在領(lǐng)展如果也加入的話，是一個新的商業(yè)挑戰(zhàn)者，在如今疫情和香港的商業(yè)環(huán)境下，對于銅鑼灣還是有挑戰(zhàn)。”不過上述業(yè)內(nèi)人士表示。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，加路連山道項(xiàng)目離目前銅鑼灣最主要的幾大商場——九龍倉的時代廣場、希慎興業(yè)的希慎廣場、新鴻基的世貿(mào)中心、恒隆的名店坊、劉鑾鴻持有的崇光百貨、華人置業(yè)皇室堡——都只有400米左右，與希慎興業(yè)持有的利園六期更是只有一路之隔。

而其中算得上是銅鑼灣地主的兩家分別是劉鑾鴻家族與希慎興業(yè)利家，“銅鑼灣很多項(xiàng)目都是租用他們兩家的地皮在發(fā)展”。

無怪乎此次與希慎聯(lián)手投地的華懋，談及項(xiàng)目未來的前景時表示，雖然早前多幅商業(yè)地流標(biāo)，以及面對供應(yīng)增加，但各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目有不同客源，合作伙伴希慎在銅鑼灣亦成功發(fā)展不少寫字樓及零售項(xiàng)目，相信隨著全球經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，商業(yè)活動重現(xiàn)，本港各行業(yè)對寫字樓的需求仍然強(qiáng)勁。

另有業(yè)內(nèi)人士也表示：“一個商業(yè)項(xiàng)目從拿地到正式入市，少說也要三五七年，等到加路連山道項(xiàng)目正式開張，市場環(huán)境應(yīng)該與現(xiàn)在已經(jīng)很大不同。”

事實(shí)上，去年銅鑼灣商圈去年的租金下滑并不影響其在香港商業(yè)市場的地位，而且今年出租率的改善也開始讓市場恢復(fù)信心。

據(jù)中原(工商鋪)統(tǒng)計(jì)，2月香港各核心區(qū)商鋪空置率走勢回穩(wěn)，其中以銅鑼灣及旺角表現(xiàn)最佳，已連續(xù)數(shù)月錄得減幅，最新空置率分別為10.93%及11.87%。

其中，銅鑼灣2月鋪位空置率錄得約10.93%，比1月下跌0.42個百分點(diǎn)，為自去年10月后第四個月續(xù)減，對比2020年2月則增加6.33個百分點(diǎn)。

對此，中原(工商鋪)商鋪部董事黃偉基表示，若疫情受控，餐飲、娛樂及零售行業(yè)必先盡快恢復(fù)，將會為鋪市帶來正面支持作用，市民抗疫生活持續(xù)逾一年，消費(fèi)力可觀，相信未來數(shù)月將會有更多商戶部署租鋪。

可以看到，銅鑼灣商業(yè)去年雖然受到影響，但今年的商業(yè)表現(xiàn)和市場觀點(diǎn)，也印證著投地開發(fā)商看好香港前景的看法。

這里頂級商業(yè)設(shè)施林立，是香港的主要商業(yè)及娛樂場所集中地，預(yù)計(jì)也將為新“玩家”帶來可觀的商業(yè)收益。