出品/聯(lián)商專欄
撰文/聯(lián)商特約專欄作者汪中玉
張磊在《價(jià)值》一書中說：“長期主義不僅僅是一種方法論，更是一種價(jià)值觀。流水不爭先，爭的是滔滔不絕。”
陳春花說：“越是變化，越是需要長期主義。”
然后，很多人說：“高手都是長期主義者。”
什么是“長期主義“？
那么，到底什么是長期主義？長期主義就是一種持續(xù)地、長期地守住目標(biāo)的行為模式。對(duì)“長期主義”最好的解答：只有把時(shí)間拉長，我們才能在一個(gè)不確定的世界里，得到確定的答案。
長期主義這個(gè)詞，貌似是成功企業(yè)的注腳。華為致力于ICT長期主義，獲得持續(xù)成功；比亞迪專注于新能源核心技術(shù)，刀片電池、驍云發(fā)動(dòng)機(jī)領(lǐng)先世界，大獲成功，也是長期主義的結(jié)果。華潤萬象城專注于高端商業(yè)綜合體開發(fā)和運(yùn)營，成功開發(fā)了一個(gè)又一個(gè)萬象城，成為城市標(biāo)桿商業(yè)，成為國內(nèi)高端購物中心的典范，是在這個(gè)領(lǐng)域堅(jiān)持長期主義的例證。
01
長期主義
理解經(jīng)濟(jì)周期，理解行業(yè)周期，理解項(xiàng)目生命周期，只有經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)發(fā)展波峰和低谷，接受商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的順風(fēng)順?biāo)习雸?chǎng)和紅海競(jìng)爭下半場(chǎng)，更要領(lǐng)會(huì)項(xiàng)目從選址、開業(yè)、培育、發(fā)展、成熟和衰退的生命周期，宏觀-中觀-微觀三個(gè)層面領(lǐng)悟，才有可能在不確定性世界里，尋找一定確定性。
1、只有把時(shí)間拉長，我們才能在一個(gè)不確定的世界里，得到確定的答案。
2、長期主義不是堅(jiān)持重復(fù)一件正確的大事，而是堅(jiān)持改進(jìn)一件件小事。
（1）商業(yè)投資是長期商業(yè)行為，從商業(yè)的生命周期來說，從投資、選址、招商、開業(yè)、發(fā)展到商業(yè)成熟，需要較長時(shí)間周期，基本在5-8年。
（2）從投資回收角度來說，商業(yè)項(xiàng)目投資回報(bào)周期，以萬達(dá)為例，按照9-10%回報(bào)率，需要10-11.2年；按照凱德的6-7%回報(bào)率，需要14-16年。
（3）從商業(yè)項(xiàng)目與城市發(fā)展融合角度來說，商業(yè)需要因地制宜與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化生活融合在一起，成為城市繁榮的商業(yè)紐帶，成為老百姓社交娛樂的第二空間，成為傳播時(shí)尚文化和引導(dǎo)消費(fèi)潮流的主陣地。
02
做精品商業(yè)還是快速搶占先機(jī)？
慢商業(yè)，顧名思義，慢工出細(xì)活，文火慢燉，才能做出有品質(zhì)、有溫度、有情懷的城市標(biāo)桿商業(yè)。
商業(yè)之慢，慢在哪里？
個(gè)人認(rèn)為：
一是“地和”，商業(yè)建筑與地氣的融合，將地方的傳統(tǒng)文化、地方民俗、建筑風(fēng)格和人文風(fēng)情融入到商業(yè)建筑，打造城市級(jí)商業(yè)地標(biāo)和建筑符號(hào)；
二是“商和”，預(yù)留充分時(shí)間做商業(yè)品牌調(diào)研、洽談、招商和簽約，包括地方特色品牌和國際國內(nèi)高級(jí)次品牌，更重要是品牌與商業(yè)體建筑的有機(jī)融合，造成城市級(jí)首進(jìn)品牌和旗艦級(jí)形象店；
三是“人和‘’，品牌、商業(yè)、建設(shè)方各方面在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、裝修等各方面，有時(shí)間進(jìn)行充分溝通融合，達(dá)到比較完美的結(jié)果。
案例：慢商業(yè)代表——成都遠(yuǎn)洋太古里
項(xiàng)目從2008年就開始進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，歷時(shí)7年時(shí)間，太古里購物中心于2014年11月2日開始試運(yùn)營。項(xiàng)目寫字樓部分2013年整體銷售，博舍酒店和服務(wù)式公寓于2015年開始運(yùn)營；
（1）項(xiàng)目整體開業(yè)時(shí)間倒排
（2）招商節(jié)奏安排
比起一般購物中心只是主力店先行，太古里招商周期明顯要長許多，因?yàn)樘耪猩虉F(tuán)隊(duì)不是招商而是造商，配合商戶完成很多額外的條件：
·MUJI全球旗艦店如何從最開始計(jì)劃的1000㎡變成了最后成型的4000㎡；·Givenchy辛苦搜集了6棟老建筑的廢棄磚頭，然后打造出獨(dú)具特色的獨(dú)棟門店；·Hermes耗資4000多萬特地從葡萄牙空運(yùn)到成都的在夜晚可以發(fā)出橙色光的外墻石材，而且店內(nèi)地板的馬賽克都是專門邀請(qǐng)法國工匠一塊一塊細(xì)心粘貼而成。
（3）資金節(jié)奏安排
快商業(yè)：相對(duì)于慢商業(yè)，那么追求開業(yè)節(jié)奏、模塊化管理的規(guī)模化發(fā)展的商業(yè)模式。
隨著互聯(lián)信息化、萬物互聯(lián)等通信技術(shù)推進(jìn)，現(xiàn)在工作生活節(jié)奏越來越快，很多“快”成為關(guān)鍵詞，誕生了“快文化”。快時(shí)尚、快餐、茶包替代茶道、短視頻盛行等等，無事不快、無處不快。
在中國商業(yè)開發(fā)的歷史進(jìn)程中，以恒隆、新鴻基、太古里為代表的港資商業(yè)，無不是慢商業(yè)的代表，多數(shù)用3-5年，甚至更長時(shí)間來籌備一個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。 自從2012年后，萬達(dá)開始全國大規(guī)模快速發(fā)展，購物中心進(jìn)入快速發(fā)展期，18個(gè)月籌建，12個(gè)月商管籌備開業(yè)，快商業(yè)模式由此誕生。
快商業(yè)模式的判斷邏輯，大致有幾點(diǎn)：
一是，政府政績考核需求，主政一方，需要在較短2-3年內(nèi)快速出現(xiàn)政績。包括促進(jìn)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)和地方稅收，迅速改善升級(jí)城市商業(yè)面貌，打造商業(yè)地標(biāo)。
二是，商業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模領(lǐng)先戰(zhàn)略，下沉到市縣，構(gòu)筑先發(fā)優(yōu)勢(shì)，筑實(shí)護(hù)城河，既占領(lǐng)先機(jī)更夯實(shí)規(guī)模。
三是，輕資產(chǎn)模式，更是將快模式提升至更高階段，與重資金模式脫鉤，把每年開業(yè)數(shù)量提升至50家。對(duì)于重資產(chǎn)投入的商業(yè)來說，這是不可想象的速度。
2015年之后，國家對(duì)房地產(chǎn)開始啟動(dòng)調(diào)控，越來越多的開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)；因?yàn)楦圪Y的高端定位和奢侈品牌定位，具有相當(dāng)高的門檻，多數(shù)企業(yè)以萬達(dá)為榜樣，借鑒萬達(dá)發(fā)展模式，從萬達(dá)挖人，復(fù)制萬達(dá)快速發(fā)展道路，崛起一批像愛琴海集團(tuán)、新城吾悅、寶龍商業(yè)等新型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，形成一股“快商業(yè)”發(fā)展的浪潮。
03
快商業(yè)，延伸短期主義
長期主義為目標(biāo)，文火慢燉、精雕細(xì)琢，慢商業(yè)打造城市名片；短期主義為目標(biāo)，模塊管理、標(biāo)準(zhǔn)操作，快商業(yè)復(fù)制出商業(yè)規(guī)模。
多數(shù)時(shí)候，長期主義是褒義詞，短期主義偏向貶義詞。其實(shí)，從我個(gè)人理解，更偏向中性詞，不褒不貶。
（1）職業(yè)化帶來的短期主義。
商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高度職業(yè)階段。職業(yè)化既帶來規(guī)范化管理，往往忽視老板的長期戰(zhàn)略目標(biāo)，更加注重短期目標(biāo)達(dá)成。
（2）短期主義為什么大規(guī)模存在？
1、老板職業(yè)化考核目標(biāo)，沒有與商業(yè)實(shí)踐結(jié)合。2、沒有真正理解商業(yè)，更沒有理解商業(yè)周期；3、商業(yè)競(jìng)爭加劇，生存危機(jī)感逼迫短期主義。
（3）短期主義的表現(xiàn)：
對(duì)商業(yè)經(jīng)營者來說，短期主義是租金思維，把完成集團(tuán)下發(fā)全口徑指標(biāo)放在第一位，可能忽略高品質(zhì)運(yùn)營與客戶服務(wù)；短期主義是租賃思維，把商場(chǎng)滿鋪、租金達(dá)標(biāo)、多徑滿排放在第一位，可能忽略標(biāo)桿品牌、首進(jìn)品牌、創(chuàng)新品牌的引進(jìn)，更可能忽略消費(fèi)對(duì)品牌求新求異的需求。
短期主義，看似恪守本分、兢兢業(yè)業(yè)，保全當(dāng)前績效，換個(gè)角度理解是保守主義和懶政思維。因?yàn)閴毫薮蟮目己耍尳?jīng)營者根本無法抬頭，根本沒有時(shí)間關(guān)注長期目標(biāo)。
04
長期主義和短期主義的辯證關(guān)系
就個(gè)人理解而言，長期主義與短期主義是相伴而生的對(duì)應(yīng)關(guān)系，長期主義是道，短期主義是術(shù)；長期主義是戰(zhàn)略，短期主義是戰(zhàn)術(shù)。長期主義聚焦企業(yè)主航道（what），短期主義強(qiáng)化如何去干(how)；長期主義的戰(zhàn)略成功，離不開短期主義的戰(zhàn)術(shù)支持。
注重長期主義的企業(yè)，大家有遠(yuǎn)期的目標(biāo)和規(guī)劃，通過分解，落實(shí)到每個(gè)階段目標(biāo)和實(shí)施計(jì)劃，讓大家既能抬頭看路，又可低頭努力拉車。
關(guān)注短期主義的企業(yè)，老板和高層有遠(yuǎn)期的目標(biāo)和規(guī)劃，因?yàn)楦幼⒅囟唐谥笜?biāo)，中層管理者和項(xiàng)目操盤者更加注重短期目標(biāo)達(dá)成和績效考核，低頭拉車成為常態(tài)。
在很多時(shí)候，長期主義往往成為成功企業(yè)的標(biāo)簽。
比如，華為堅(jiān)守ICT領(lǐng)域30年，成為世界電信領(lǐng)域領(lǐng)頭羊。萬達(dá)堅(jiān)守商業(yè)30年，成功開業(yè)368家萬達(dá)廣場(chǎng)，成為世界級(jí)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商。
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