出品/聯商專欄

撰文/王瑋

本文對中美澳購物中心的發展模式做一個概括對比。所謂模式是說明事物結構的主觀理性形式，把一個具有復雜現象的事物通過一般和特殊結合的方式還原到簡單的現象表述。

在這種意義上，美澳的發展模式在規模上遵從了供需平衡的基本原則，但澳洲模式的滿足基本需求導向的組合較美國的奢華驅動的組合在規模和組合的定位模式上表現出了更高的韌性和效率。而國內的發展模式在規模上忽視了供需的匹配，在組合上也存在較多的誤解和偏差。

本文沒有提及的美澳的發展模式都重視估值和購物中心作為資產管理的理念，并把價值提升始終作為購物中心發展的核心目標。而對于購物中心作為資產的價值意識在國內還需要隨著購物中心的繼續發展和商業地產信托的推出而不斷完善和建立。表1為本文對美國、澳大利亞和中國的發展模式的對比總結。

表1：中美澳購物中心的發展模式對比

資料來源：中城商業研究院2020年中國購物中心年度報告、國家統計局網站data.stats.gov.cn、美國和澳大利亞購物中心協會的數據

通過中美澳購物中心發展模式的建立和對比，首先要放棄過去那種只追求數量和速度而忽視質量和效益的發展模式。就像一個人的成長，不能期望他總是停留在青少年的快速長身體和長個頭的時期，也需要不斷地長知識和長腦子。一個人對社會的綜合貢獻不是由一個人的高度和塊頭決定的。

回顧過去展望未來，中國購物中心已經到了轉變發展思維的時刻。我們需要放棄過度追求規模和速度，代之以關注質量和效益的發展模式。

圖15是2000年到2017年間每年商業營業用房的投資增速和國民生產總值增速的對比。2008年之前保持在占GDP不到的1%的水準，2009年開始突破，2013年后占GDP的比例都在2%之上，尤其是GDP的增速從2007年最高的14.2%下降到2017年的6.9%。可見2013年后購物中心對于GDP增速拉動的巨大作用。僅在2008年到2017年的10年間，商業營業用房（購物中心和商鋪）的投資總額就高達10.2萬億元。

圖15：2000年-2017年商業營業用房投資增速和GDP的對比

資料來源：本研究根據中華人民共和國國家統計局網站（data.stats.gov.cn）數據繪制

至少在購物中心領域，根據經濟發展的周期理論，我們經歷了一個由繁榮到衰退的過程。特別是2020年發生了人類歷史上罕見的對生命健康和經濟發展造成重大沖擊的新冠狀病毒的疫情，這也加速了經濟周期由衰退向蕭條的轉變。

俗話說“不破不立”，從危機中分析機遇，這也許會有助于我們徹底反思和轉變過去的發展思維和模式。疫情也讓筆者想到創新理論大師熊彼特的景氣循環的4周期理論，在過去的一個景氣循環的周期中，開放的中國成為了世界最大的工廠。今天，在經歷了繁榮、衰退，又因為疫情而蕭條的低點（希望也是向上的拐點）后，我們應該可以期待另一個景氣繁榮的新周期的到來。通過新的思維、新的模式，新的......,中國一定可以成為全球最大的消費市場。而在這個過程中，購物中心一定將發揮舉足輕重的關鍵作用。

作者介紹：

王瑋，國際購物中心協會（ICSC）市場研究專委會亞太委員，英國皇家特許測量師協會（RICS）會員

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美澳中購物中心的發展回顧和對比(一)

美澳中購物中心的發展回顧和對比（二）

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美澳中購物中心的發展回顧和對比（四）