出品/聯商專欄

撰文/聯商網高級顧問團成員、聯商網上海商業情報專欄 郭歆曄 司馬和一

圖片/恒基旭輝天地

上海購物中心的數量與質量乃至類型多元度都堪稱國內第一，但競爭激烈導致的內卷度同樣很高。

基于大眾點評網熱門商場榜的數據，Mall星人及中商數據近日對上海各區商場的人氣指數進行了統計和分析，得出從各區熱門商場TOP10。我們從中也能一定程度上看出商業的競爭熱度——用當下流行的詞來說，就是內卷度。

總體而言，點評網上人氣高的熱門商場有三大特點：一是營銷活動多且熱門；二是商場各場景適合拍照打卡；三是網紅餐廳多。

雖然人氣指數與商場的客流量及營業額有一定的正相關性，但并不完全等同，故熱門商場TOP10并不等于銷售額TOP10。所以，我們也能發現有面積不大的商業街區上榜。

據中商數據統計，上海各類商場與商業街區超過500家，能脫穎而出的項目各有看點。同時，上海各區商業發展水平并不平衡，通過16區熱門榜TOP10可以看出各商業的差異性。

▲市區，黃浦和虹口新項目表現最突出，長寧區則是成熟期項目獨占9席，黃浦與靜安兩區熱門商場類型最為豐富多元；近郊，嘉定、閔行、寶山近年商業發展大爆發，熱門商場均以新項目為主；遠郊，金山、奉賢新項目較少，故以開業滿5年的成熟期項目為主，而松江、青浦則以不滿5年的新項目為主。另外需要說明的是，類似豫園商城等項目，因為大眾點評統計口徑的原因，此次未能進入TOP10，實際上豫園商場等項目的人氣是很高的。

▲近5年內，地處遠郊的青浦、嘉定、松江的新開項目相對較多。這從側面說明，在市區和近郊的商業日漸飽和的情況下，各大開發商和品牌正在將觸角延展至遠郊，尋找新的增量。

▲總體來看，進入TOP10的商場還是以開業5年以上的項目為主。新項目的亮相，往往會因為新店效應獲得較高的人氣，但若想成為真正的熱門商場，保持長久的高人氣，則需要持續的精進的運營。

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上海全市熱門商場TOP10透析

5月底全新開幕的漕河涇印象城，登上6月初全市商場人氣首位。環球港、Lalaport啦啦寶都金橋（5.10開業）、南翔印象城MEGA、世紀匯、上海日月光（打浦橋）、iapm環貿、長寧龍之夢、美羅城、靜安大悅城分列第二至第十。其中，外資項目占半壁江山。

全市營業額TOP10的上海恒隆廣場、上海國金中心、港匯恒隆廣場、百聯青浦奧萊、第一八佰伴未能入選此次熱門商場TOP10，或因近期恰巧是營銷活動空窗期，又或因上海恒隆廣場和百聯青浦奧萊分別以高端奢侈品及名品折扣見長，與大眾點評網主流客群適配性較低，導致其未能入圍點評榜前十。不過，這不影響這些項目的行業地位。

▲熱門商場TOP10中，年營業額20億元以上商場相對較多的區是：閔行、黃浦、靜安、長寧、楊浦、浦東、徐匯、普陀。寶山、松江、奉賢、金山、崇明暫時沒有商場進入「20億俱樂部」。

▲綠色字體項目為去年新開業項目。盡管是累計的點評數量，但也有不少去年的新項目入選。這一方面說明這些項目定有可取之處，另一方面也說明商業地產行業競爭激烈，在面對老對手的同時新對手隨時可能出現，唯有自身持續迭代調整，方能立足。

▲累計點評量數據，從橫向比較的角度，讓我們看到了上海各區商業的差異。截至目前，靜安、黃浦、浦東占據了累計點評量的前三甲（三者差距小于10%），這三個區有著不容置疑的商業成熟度。不過，黃浦、浦東、徐匯的第二陣營（板凳厚度）超過靜安，也就是說，冠軍的位置未來隨時可能改變。事物循環相生，目前排位后面的區反而有后發優勢。無論靜安還是黃浦或浦東，單個區的TOP10累計點評量，都相當于嘉定青浦寶山松江奉賢崇明七個區的總量的N倍。區域不平衡的背后，是差距，也是機遇。伴隨郊區五大新城的開發，未來上海各區商業將呈現出更多的精彩，以及更多的競爭。

▲除了尚處于商業補課期的虹口、普陀、奉賢、金山四區及遠郊崇明外，其他11區均是8萬平方米以上大型商場占據主角地位，閔行區更是以15萬平方米以上巨型購物中心為主。

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上海16區熱門商場TOP10透析

1、黃浦

黃浦有9家商場年營業額超10億元，但只有7/9入圍熱門榜TOP10，可謂內卷度最高的區。

南京東路、淮海中路、新天地是黃浦區TOP10熱門商場最集中的三大商圈。

零售平平但以人氣餐飲著稱的上海日月光排第一，可謂情理之中，意料之外——擁有表現驚艷的POKIPOKI泰食谷倉茶餐廳上海新首店與常年排隊的哥老官重慶美蛙魚頭、明洞王妃家·炭火烤肉、魔丼屋。

5月新開幕的恒基·旭輝天地憑借建筑大師與眾不同的網紅設計，迅即成為拍照打卡新圣地，成為黃浦人氣第二高商場，充分驗證顏值的重要性。今年下半年旭輝商業還將開出長壽路旭輝企業大廈與楊浦寶龍旭輝廣場兩個新項目，值得期待。

恒基·旭輝天地 圖片來源：項目供圖

位于人民廣場站的上海來福士與位于馬當路站的兄弟商場凱德晶萃，一個長盛不衰一個后起之秀，都是不缺客源的軌交換乘樞紐上蓋，更是好逛好吃的好場子，本此構成黃浦”老三老四“王牌組合。

BFC外灘金融中心以江景與活動見長，伴隨6月5日盛大的首屆BFC外灘音樂季與重歸的外灘楓徑2.0版本夜市，人氣漸趨火爆，項目排名必將穩步上升。

淮海中路策展雙俠TX淮海與上海K11，排名第六第七。

南京東路百貨雙寶——新世界大丸百貨與新世界城，今年五一期間營業額雙雙入圍全市TOP10，但大眾點評網人氣更多基于餐飲與展覽，銷售額關聯度較小，排名第八第九。

尚在試營業階段的博薈廣場One East，繼5月20日開業后陸續迎來了鷹集咖啡、六席臺州海鮮餐廳（試營業）、YURITAN開張，以及主力店百麗宮影城（6月15日開業），項目整體開業率不斷攀升，有望成為黃浦又一成功的濱江商業案例。

博薈廣場 圖片來源：項目供圖

強手如林高度內卷的黃浦區，世茂廣場、新天地廣場、中海環宇薈、第一百貨商業中心、悅薈廣場、豫園商城、新天地街區均是經常晉身TOP10的高手，其實就看各自活動檔期了，例如正在舉辦夏夜生活的世茂廣場于6月中旬已強勢殺回十強名單。

黃浦其他熱點商場諸如：豫園商城、新天地、大上海時代廣場、百盛、永安百貨、香港廣場、名人廣場、第一食品商廈、老碼頭、FOUND158大同坊、新鄰生活站、SOHO復興廣場、香港名都……雖然面積都不大，但各有特色。

隨著新天地廣場下半年調改升級到位，新天地時尚2改造竣工，世茂廣場高區引入令人驚喜的文創演藝項目，擁有“最美玻璃穹頂”的外灘中央廣場2期與綠地外灘中心1期開幕。

黃浦區未來的商場熱門榜TOP10預計將像機場航班屏一樣“城頭變換大王旗”。黃浦商業人注定累并快樂著，加油。

2、靜安

靜安區熱門商場TOP10最集中的三大商圈是南京西路、大寧、蘇河灣。

本次贏得靜安第一的靜安大悅城的定位，可謂與大眾點評網核心客戶群極為接近，項目背后的運營推廣實力不容忽視。隨著項目200米超高層甲級寫字樓以及商業風情街的竣工啟用，項目整體實力還將更上一層樓。

堪稱擁有魔都最多活動場地的購物中心——興業太古匯，今年引入了BAO BAO ISSEY MIYAKE 中國大陸首家獨立精品店以及美國知名人氣餐廳The Cheesecake Factory芝樂坊繼迪斯尼小鎮后的上海2店等多家特色品牌，人氣熱度一路飆升，本次人氣排第二。

上海正北區域最大的購物中心——靜安大融城，憑借齊全的業態與豐富多彩的活動，成為陽城及大寧大華區域人氣王，近期開幕的波奇寵物首家線下店為項目再添熱度，獲得本次靜安熱門商場季軍。

靜安嘉里中心、大寧國際商業廣場、久光百貨靜安店、恒隆廣場、晶品購物中心、芮歐百貨、大寧音樂廣場則分列靜安第四至第十。

其他經常躋身十強的商場包括：協信星光廣場、梅龍鎮廣場、悅達889廣場、凱德星貿、張園豐盛里、巨鹿758等項目，下半年將開幕的大寧久光(久光旗下首個綜合體)、上海MOHO(合生旗下高端產品線首發作品)、JiC靜安國際中心以及改造升級中的中信泰富廣場、嘉里不夜城將進一步加劇靜安商場熱門榜TOP10競爭戰。

3、徐匯

徐匯區熱門商場TOP10主要集中在徐家匯、徐匯濱江兩大商圈。

此次排徐匯第一的漕河涇印象城選址獨到，位于消費需求殷切而商業競爭空白的漕河涇園區。以印力上海團隊日臻純熟的操盤能力，異軍突起和開業期的火爆都是意料之中。

漕河涇印象城

淮海中路沿線目前人氣最高的商場不在黃浦（盧灣），而是徐匯段的環貿iapm。iapm可謂高端上海高端商場中人氣最旺的場子，高人氣商場中最高端的項目，與之相似的還有港匯恒隆廣場與上海國金中心。

徐家匯三杰——美羅城、港匯恒隆廣場、ONE Itc本次分列第三第四和第七。

5月中旬，美羅城在全新設計的美羅灣戶外廣場舉辦“行味 X 花漾徐家匯”咖啡生活節，項目人氣進一步向好。

全面升級為頂奢商場后的港匯恒隆廣場收獲了銷售額的暴漲，近期繼續升級陸續引入了丹麥傳奇手繪名瓷品牌Royal Copenhagen皇家哥本哈根、Saucony首家2.0形象店、BRAVE BAR&DIESEL HUB跨界餐廳、Wedgwood Tea Room、Panier des Sens 南法莊園等特色首店品牌，后續還將引入多家大牌。

本次徐匯TOP10熱門商場還包括徐匯日月光、徐匯綠地繽紛城、大華光啟城、徐匯正大樂城、星游。保利時光里則于本月中旬接棒星游城入選新一期的TOP10。

徐匯其他熱門商場還包括：龍湖華涇天街、飛洲國際廣場、匯金百貨、太平洋百貨、匯金奧萊、匯京廣場、百腦匯、凌云·壹街坊、東方商廈等。

計劃下半年加入徐匯戰局的AI PLAZA西岸鳳巢（“AI”取自“ART+ INTELLIGENCE”,寓意“藝術”與“智慧”的有機結合，以「智慧藝術家 靈感無限+」為創造理念,通過智慧科技賦能商業、融合藝術于一體）與陽光濱江中心將成為徐匯TOP10的有力競爭者。

AI PLAZA西岸鳳巢 圖片來源：項目供圖

4、長寧

長寧區熱門商場TOP10主要集中在中山公園與虹橋天山兩大市級商圈。

滬上第一代巨型購物中心長寧龍之夢、融盒子與街區與一體的長寧來福士、滬上最小資的溜娃圣地虹橋南豐城榮膺本次長寧熱門商場前三甲。

金虹橋商場、上生新所（人氣打卡街區）、高島屋、百盛優客、賓谷文化休閑廣場、百聯西郊購物中心、尚嘉中心分列第四至第十。

長寧其他熱門商場還包括：幸福里、星空廣場、KING88廣場、匯金百貨天山店。

下半年將開幕的虹橋中心Art Park大融城（各方面條件與漕河涇印象城頗為相似），以及街區商業新項目長寧國際IM Shanghai都將是長寧TOP熱門商場的有力角逐者。

5、虹口

虹口熱門商場TOP10主要集中在四川北路、北外灘與瑞虹新城。

近期虹口熱門餐廳最多的白玉蘭廣場、點評總數榜人氣餐廳超多的凱德虹口商業中心，分獲本次虹口熱門商場冠亞軍。

瑞虹天地目前僅以非完整陣容的月亮灣、星星堂出戰，獲得第三。不過，虹口最大購物中心瑞虹天地三期——太陽宮即將加入戰局。隨著瑞虹天地補齊最后一塊拼圖，其整體的爆發力也非常值得期待。

瑞虹天地 圖片來源：項目供圖

凱德虹口商業中心的兄弟企業北外灘來福士也將于7月開業。北外灘來福士會有怎樣的表現，值得關注和期待。

「四雄爭霸」使得虹口商業一哥之戰非常有看頭。

百聯曲陽購物中心、上濱生活廣場、星薈中心、壹豐廣場、利通廣場、ist艾尚天地、金茂時尚生活中心此次分列第四至第十。

此外，下半年計劃開業的2大項目，北外灘雙獅匯、四川北路寶華商業廣場與涼城搜樂城值得關注。

6、楊浦

楊浦熱門商場TOP10集中在五角場、控江路、濱江東外灘三大商圈。

合生匯、紫荊廣場、五角場萬達、百聯又一城、百聯濱江購物中心、國華廣場、上海國際時尚中心、悠方購物公園、寶地廣場、東方漁人碼頭此次進入前十。

其他熱門商場還包括：太平洋生活廣場、太平洋森活天地、控江旭輝Mall、中原城市廣場、君欣時代廣場、悠邁生活廣場、巴黎春天百貨五角場店、創智天地、七巧國、國和1000廣場等。

下半年被看好的新星是寶龍旭輝廣場。

7、普陀

普陀區熱門商場散布于中環、長風、長壽路、真如、曹楊等多個商圈。

本次TOP10依次是環球港、長風大悅城、百聯中環、近鐵城市廣場、巴黎春天陜西路店、桃源Π商業廣場、普陀綠地繽紛城（新開業）、189弄購物中心、我格廣場、星光耀廣場。

楊浦其他熱門商場還包括：融創精彩天地香溢、金沙和美、星方匯、品尊國際、新鄰天地、弘基時尚生活中心銅川路、匯融天地、主場ESP（6月剛開業）。

下半年計劃開業的重點商場包括信泰中心、千樹廣場等。

8、浦東

浦東本次熱門商場TOP10依次是Lalaport金橋、世紀匯、長泰廣場、ifc國金中心、正大廣場、百聯世博源、陸家嘴中心L+MALL、晶耀前灘、LCM置匯旭輝廣場、比斯特購物村（奕歐來）。

其他熱門商場還包括：金橋國際商業廣場、浦東嘉里城、復地活力城、周浦萬達廣場、九六廣場、佛羅倫薩小鎮奧萊、新達匯三林、百聯世紀、第一八佰伴、金橋太茂、新田360廣場康橋店（6月剛開業）等。

下半年計劃開業的重點商場：眾望所歸的奢侈品重地前灘太古里、佛羅倫薩小鎮2期、臨港萬達廣場、云匯天地。

9、閔行

閔行本次熱門商場TOP10依次是上海萬象城、七寶萬科廣場、虹橋天地、愛琴海購物公園、中庚漫游城、龍湖閔行天街、仲盛世界商業廣場、莘莊維璟印象城、龍湖虹橋天街、百聯南方購物中心。

其他熱門商場還包括：麗寶樂園、七寶寶龍城、凱德閔行商業中心、顓橋萬達、新田360廣場華僑城店、融信上坤中心先番城、浦江城市生活廣場、古北1669商業廣場、蓮花國際廣場。

下半年值得關注新項目：三井蓮花路車站商業廣場、梅隴信泰海夢一方。

10、寶山

寶山本次熱門商場TOP10依次是寶山萬達廣場、寶楊寶龍廣場、龍湖寶山天街、經緯匯、寶樂匯生活時尚中心、寶山正大樂城、巴黎春天大華店、寶山花園城、大華虎城嘉年華、羅店寶龍廣場。

其他熱門商場還包括：臨港新業坊、諾亞新天地、三鄰橋體育文化廣場、紅太陽商業廣場、寶山U天地、吾品田風尚天地、北上海生活廣場、樂坊尚優里。

下半年值得關注的新項目：寶山日月光、大華老鎮嘉年華2期。

11、嘉定

嘉定本次熱門商場TOP10依次是南翔印象城MEGA、嘉定大融城、中信泰富萬達、江橋萬達廣場、嘉定寶龍廣場、嘉亭薈1期、百聯嘉定購物中心、中冶祥騰城市廣場、信業購物中心、嘉定日月光1期。

南翔印象城MEGA 圖片來源：項目供圖

其他熱門商場還包括：五彩城、羅賓森購物中心、疁城新天地、南翔太茂、花都薈、保利悅活城、悅樂坊。

下半年值得關注的新項目：嘉定寶龍天地。

12、松江

松江本次熱門商場TOP10依次是尚處于新開業效應期的G60科創云廊、松江萬達廣場、九亭金地廣場、寶樂匯佘山（新開業）、開元地中海、東鼎購物中心、亞繁亞樂城、保利悅活薈泗涇、新理想廣場、新橋明中廣場。

其他熱門商場還包括：鹿都國際廣場、平高廣場、旭輝九亭U天地、五龍商業廣場、三湘商業廣場、飛航廣場。

將于今年底亮相的松江印象城無疑和漕河涇印象城具備沖擊本區一哥的實力。

松江印象城 圖片來源：上海松江

13、奉賢

奉賢本次熱門商場TOP10依次是奉賢寶龍廣場、百聯南橋購物中心、蘇寧生活廣場、藍灣天地、連城商業廣場、金匯商業廣場、寶華帝華廣場、星雨城時代廣場、南方國際廣場、浦商百貨金葉店。

地處遠郊的奉賢商業相對薄弱，前三甲幾乎壟斷了全區所有的人氣，其他像樣商場僅有人氣寥寥的南橋老街商業廣場。但未來可期，下半年即將開幕的富力萬達廣場勢必向冠亞軍發起沖擊，計劃明年開幕的龍湖奉賢天街與金匯天街更是實力超群。

14、金山

金山本次熱門商場TOP10依次是金山萬達廣場、百聯金山購物中心、五福商業廣場、易家中心、東方商廈金山店、楓涇老街商業城、競衡88廣場、光明koko樂都匯、石化百貨、歐富商業廣場。

遠郊區金山的商業現狀與奉賢近似，其他像樣商場只有藍色海岸生活廣場，但金山短期內沒有后備隊——沒有新項目開業，遠期則有上實城開海薈TOD綜合體。

15、青浦

青浦本次熱門商場TOP10依次是百聯奧特萊斯、青浦萬達茂、夏都小鎮、青浦寶龍廣場、首位SHOWAY、上海吾悅廣場、青浦綠地繽紛城、虹橋食尚天地徐涇、東渡蛙城、百聯悠邁青浦店。

值得注意的是，今年上半年進入試營業狀態的首位SHOWAY、東渡蛙城，此次已邁入青浦前十。

青浦其他商場還包括：合生新天地、國家會展中心商業廣場、橋梓灣購物中心東方商廈青浦店、富紳商業中心、光明薈、永業購物中心、博隆商業廣場、新尚廣場。

下半年值得關注的新項目：卓越喜悅薈。

16、崇明

因商業開發相對滯后，崇明本次熱門商場TOP10未滿額，僅有崇明萬達廣場、八一廣場、堡鎮商業廣場、名島生活廣場、長興島辛泓廣場入選。

不過，受花博會等因素利好，崇明萬達廣場等項目人氣與業績表現令人驚喜。