近期，武漢商業市場熱鬧非凡，繼武漢恒隆廣場、K11 I 館開業后，北京華聯SKP也與武昌區簽約，將落戶武漢楚河漢街，計劃2023年開業。

此外，龍湖在武漢打造的首座天街項目已于月中開業，華潤武漢萬象城也預計將于2021年年底開業。

這些都讓原本平靜的武漢商業市場掀起波瀾，此前本土零售企業占主導地位的局面逐漸被打破，外來企業的加入讓商業競爭變得更加激烈，尤其是高端商業。

作為二線城市，武漢能否支撐起多個高端商業體的發展？高端項目在武漢商業市場中能否形成良性競爭，提升武漢商業在全國的影響力？還是未知數。

商業運營商偏好武漢市場

就商業條件而言，武漢在湖北和華中地區的商業地位突出，此外還擁有國家中心城市政策利好。十四五期間，武漢獲得總部落戶的一系列政策支持，將加快打造全國經濟中心、國家科技創新中心、國家商貿物流中心、國際交往中心和區域金融中心，這些都有利于武漢未來的商業發展。

從近五年GDP來看，除去疫情影響，武漢經濟一直保持穩定增長，今年一季度GDP在全國城市中排名第十，第三產業與GDP發展勢頭保持一致，增幅也較為穩定。

數據來源：武漢統計局，觀點指數整理

此外，社會消費品零售額在疫情前穩定增長，疫后亦恢復迅速，說明了武漢商業具備較好的韌性，未來發展潛力不小。

消費層面，作為承載湖北乃至華中地區消費力的城市，武漢不存在消費分流，這意味著對周邊地區的輻射能力將會越來越強。

數據來源：武漢統計局，觀點指數整理

從商業項目投資角度看，目前一線城市的存量商業多，入局打造優質區位的商業項目難度較大，因此發展商逐漸將眼光轉向二線城市。相關數據顯示，截止今年一季度，北上廣深的購物中心存量均已超千萬平方米，其中上海更是突破兩千萬平方米。

此外，隨著國內消費下沉趨勢加強，部分商業潛力大的二線城市日益受到青睞，成為不少商業地產企業偏好的投資市場。

華潤、龍湖、大悅城、新世界中國、恒隆等知名企業目前旗下在營項目中，布局二線城市的數量占比過半。

“先天優勢”遭遇過江龍“后來者居上”

商業市場競爭上，此前武漢本土企業占主導地位，武商、漢商、中商等本土零售企業旗下的項目在武漢知名度高、受眾較廣。隨著外來企業的進入，商業市場活力增強的同時，項目的運營壓力也在加大。

整體而言，目前入局武漢的企業中，瑞房武漢天地、萬達武漢漢街廣場等項目較早占據市場，具備一定競爭力。世茂、綠地、保利等雖有項目，但離標桿性項目還有一定距離。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

相對的，武商、漢商、中商，武漢三大本土零售商業均于上世紀90年代上市，涉足百貨、購物中心、超市、便利店和電器行等多業態。在商業項目競爭中，具有進入市場早、項目眾多（基本在武漢的重點商圈均有項目）等優勢，因此在武漢的商業市場中占據重要地位。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

就定位和類型而言，武漢目前涵蓋奢侈、中高檔以及社區型等各類購物中心，但大部分開業時間較久，近年來新開業項目不多。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

另一方面，相關數據顯示，武漢2018-2020年三年來新增購物中心體量分別約為88萬、75萬、42萬平方米，低于杭州、重慶、成都等城市，這些都為商業地產企業進入提供了契機。

細分來看，武漢奢侈類高端購物中心稀少，為本土零售企業的百貨轉型而來，開業時間較長，項目硬件設計需要更新。其他中端大眾商業項目也存在同質化的問題，業態差異化有所欠缺，主要面向大眾消費群體，客戶細分度不夠，競爭力不強。

而進入武漢的外來企業，搶占商業市場的目標堅決。

恒隆選擇在武漢打造恒隆廣場，主要是貫徹其在國內一二線城市布局高端商業項目的戰略。在此之前，恒隆已在沈陽、天津、杭州、無錫、昆明等城市布局了恒隆廣場，占據了東北、華東、西南地區的高端商業市場。

此次武漢恒隆廣場的開業，無疑助力其在華中地區的布局。

與恒隆相似，中國國貿旗下SKP近期也堅持二線城市發展戰略。除武漢外，此前還在杭州、昆明等城市進行布局，搶占二線城市。

新世界中國近年一直加大在國內的投資力度，此前在武漢試水開出的K11 Select主要定位年輕時尚，與K11購物藝術中心正好形成互補，擴大其在武漢的商業影響力。

總的來看，三者均在二線城市布局了不少項目，武漢、杭州是三者共同的選擇，這兩個城市都是二線城市中商業發展得比較好的。

數據來源：公開資料，觀點指數整理（標紅項目未開業）

如今，武漢恒隆廣場、新世界武漢K11購物藝術中心等項目陸續開業，在壯大武漢商業市場的同時，也在一定程度上促進了當地高端項目的創新發展，推動武漢商業市場的發展。

高端商業項目對比

在武漢商業市場中，可以明顯看到高端項目的碰撞。

此前數年武，漢的高端商業市場僅武漢國際廣場一個項目表現亮眼，該項目由武商集團打造，因此市場對于武漢作為二線城市能否撐起多個高端項目持懷疑態度。

可以確定的是，武漢的消費力并不弱。疫情前，武漢2018年社會消費品零售總額排名全國第五，增速靠前，2019年則排名全國第六。在受到疫情影響的2020年，快速回升的武漢依舊以6149.84億元排名全國第九。

高端消費方面，相關數據顯示，武商摩爾城（武漢國際廣場、武商廣場、世貿廣場）2020年的銷售額約100億元，排名全國第三，僅次于北京的SKP和南京的德基廣場，其中武漢國際廣場的表現不俗。今年，武商武漢國際廣場購物中心內奢侈品牌Louis Vuitton也在一月提前5天實現單月銷售破億元。

現有布局上，已開業武漢高端項目主要有武漢國際廣場、武漢恒隆廣場、新世界K11，三者同屬于武漢核心的武廣商圈。除以上3個項目外，該商圈還布局了數個定位較低的購物中心。

目前，布局于此的購物中心，外來企業占3個，分別歸屬恒隆、新世界、凱德；本土企業占4個，基本為漢商、武商等企業打造。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

以上項目，除新近開業的武漢K11、武漢恒隆廣場外，其余項目均開業超過5年，部分開業超過10年，從硬件上對比，與新開項目存在較大差距。要關注到的是，武漢國際廣場作為同樣定位高端的購物中心項目，與外來房企的業態競爭和客流爭奪會更直接。

業態方面，武漢國際廣場體量最大，加之開業時間長，在品牌數量和組合上明顯多于武漢恒隆廣場和武漢K11。

如對比武漢恒隆廣場和武漢國際廣場，可以發現兩者在業態側重以及高端奢侈品牌引進方面的差異。比如在業態上，武漢恒隆廣場對親子兒童較為側重，在項目三層打造了武漢目前最大的母嬰中心。

這或是基于差異化和迎合市場需求方面的考量，對親子業態有所側重，在為家庭帶來便利的同時，也獲取了潛在的客群。

數據來源：項目官微，觀點指數整理

不過，就高端項目而言，核心競爭力在于奢侈品牌的引入。

一般情況下，商業項目一二層是奢侈品牌進駐的主要陣地。據官方數據顯示，武漢國際廣場一二層定位為國際名品，多為奢侈品，進駐品牌數量近100個，而武漢恒隆廣場近50個。

考慮到兩者開業時間相差很大，加之恒隆后續會在品牌引進上發力，因此還是有極大空間。

數據來源：項目官微，觀點指數整理

當然，引入高端品牌并非高枕無憂，要想成為武漢乃至華中地區的高端消費首選，追求高端定位的同時，差異化運營同樣重要。

無論在硬件創新，還是在業態組合上，武漢恒隆廣場和武漢K11表現要突出一些。

從體現創新和差異化的首店上看，據武漢市商務局數據顯示，武漢2019年開業首店211家， 2020年161家，而2021年僅第一季度就有88家首店開業，主要為新開業的武漢K11和武漢恒隆廣場所貢獻。

如武漢K11，有近30多家國際潮奢品牌首店進駐，華中首店數量超過10個。武漢商業新活力，有望借助首店經濟釋放。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

目前來看，武漢高端商業體中，武漢國際廣場將持續鞏固高端商業的地位，今年以來主動清退數家業績靠后的國際品牌，為其他高級別品牌的引進騰挪空間，現有奢侈品牌的續約也在進行。

而武漢恒隆廣場更為注重高端和時尚潮流的結合，武漢K11則如其他城市的K11項目一樣，繼續走高端藝術購物中心路線。

同處核心商圈的三者未來如何發展，究竟是加劇競爭亦或是合作共贏，目前還不能下定論。但可以確定的是，武漢的商業發展將會隨著新項目入局而加快。