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撰文/聯(lián)商特約專(zhuān)欄作者汪中玉

頭圖/kaga

標(biāo)桿購(gòu)物中心，是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)行走的名片，亦是抗衡經(jīng)濟(jì)周期的砝碼。標(biāo)桿購(gòu)物中心，也是主流城市商業(yè)繁榮的旗幟，更是衡量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的指標(biāo)。

什么項(xiàng)目能夠稱(chēng)得上“標(biāo)桿”？什么樣的項(xiàng)目能配得上“優(yōu)秀”？項(xiàng)目選址、規(guī)劃定位、建筑設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌落位、招商籌備、運(yùn)營(yíng)服務(wù)...各個(gè)環(huán)節(jié)都要走精、走穩(wěn)、穩(wěn)重有驚喜有創(chuàng)新，才能一路優(yōu)秀到底，讓項(xiàng)目出彩。

如何打造城市名片級(jí)商業(yè)，通過(guò)分析國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售TOP50商業(yè)，個(gè)人大致總結(jié)幾點(diǎn)想法供探討。

01

核心商圈，項(xiàng)目選址獨(dú)一無(wú)二

南京德基廣場(chǎng)2020年銷(xiāo)售突破150億，成為中國(guó)TOP3的頂級(jí)標(biāo)桿商業(yè)。

南京德基位于南京城市級(jí)核心商業(yè)商圈--新街口商圈，面向全市乃至周邊城市(寧鎮(zhèn)揚(yáng)馬滁蕪等)高端客群，成為國(guó)際型商業(yè)。

以新街口孫中山雕像為中心，德基廣場(chǎng)與老字號(hào)金陵飯店、中央商場(chǎng)、南京新百?lài)�成一圈，一起成為南京市璀璨歷史文化和城市商業(yè)文明的記憶和象征。

該項(xiàng)目選址獨(dú)特，占據(jù)新街口核心地段，聯(lián)通南京最大地鐵樞紐，2條地鐵干線24個(gè)出口，聯(lián)動(dòng)新街口商圈，客流密植。

根據(jù)國(guó)家商務(wù)部信息，城市商業(yè)中心劃分為五級(jí)：國(guó)際商業(yè)中心、都市商業(yè)中心、市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)中心。

根據(jù)城市商業(yè)中心的商業(yè)級(jí)別大小，一二線城市商業(yè)分為五級(jí)；三四線及以下城市規(guī)模較小，商業(yè)基本是三級(jí)：市級(jí)商業(yè)中心——區(qū)域商業(yè)中心——社區(qū)商業(yè)。

以南京為例，規(guī)劃構(gòu)建五級(jí)商業(yè)中心體系：

一級(jí)商業(yè)中心即市級(jí)商業(yè)中心：新街口、江北、河西、城南四大商圈；

城市核心商圈--新街口商圈--德基廣場(chǎng)--國(guó)際型、城市標(biāo)桿

二級(jí)商業(yè)中心包括副市級(jí)商業(yè)中心和副城級(jí)商業(yè)中心：東山、仙林、雄州等；

城市副商圈--東山商圈--江寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)--區(qū)域型商業(yè)

三級(jí)商業(yè)中心即地區(qū)級(jí)(新城)商業(yè)中心：橋北、珠江、龍池、溧水老城等；

區(qū)域級(jí)商圈--溧水老城--海樂(lè)城--區(qū)域型商業(yè)

四級(jí)商業(yè)中心即社區(qū)級(jí)(新市鎮(zhèn))商業(yè)中心：竹鎮(zhèn)、馬鞍、湯泉、江心洲等。

五級(jí)商業(yè)中心即基層社區(qū)級(jí)(村)商業(yè)中心：眾多。

02

獨(dú)特設(shè)計(jì)，建筑創(chuàng)新獨(dú)樹(shù)一幟

盤(pán)點(diǎn)一下國(guó)內(nèi)頂級(jí)商業(yè)，如果說(shuō)哪個(gè)商業(yè)體最具地方特色，在建筑與文化融合方面做到獨(dú)樹(shù)一幟的，非成都遠(yuǎn)洋太古里莫屬。

據(jù)悉，成都遠(yuǎn)洋太古里2020年銷(xiāo)售額達(dá)73億，位居成都商業(yè)前列，并以其絕佳地理位置、獨(dú)特建筑設(shè)計(jì)，成為成都封面級(jí)商業(yè)作品。

1、城市背景與地理位置

成都被譽(yù)為最“安逸”的城市，保留著城市最顯著的人文特征，同時(shí)又是一個(gè)潮流時(shí)尚之都，成都的商業(yè)消費(fèi)又非常超前，成都太古里注定是一個(gè)融合城市文化、時(shí)尚創(chuàng)意、時(shí)尚消費(fèi)城市綜合體。

2、建筑風(fēng)格和建筑立面

成都太古里整體看來(lái)，建筑風(fēng)格秉持“以現(xiàn)代詮釋傳統(tǒng)”的設(shè)計(jì)理念，通過(guò)保留古老街巷與歷史建筑，再融入2-3層的獨(dú)棟建筑，川西風(fēng)格的青瓦坡屋頂與格柵配以大面積的玻璃幕墻，以古典穿插現(xiàn)代的手法營(yíng)造出一片開(kāi)放自由的城市空間。

漫廣場(chǎng)處于傳統(tǒng)寺觀園林空間與現(xiàn)代時(shí)尚街區(qū)空間交界處。每次成都遠(yuǎn)洋太古里的商業(yè)活動(dòng)，這里都是主會(huì)場(chǎng)，主要作為整個(gè)街區(qū)的中心景觀，毋庸置疑這里作為良好的視覺(jué)中心，常在節(jié)慶活動(dòng)之日，成為良好的展示空間。

3、傳統(tǒng)文化與歷史建筑保護(hù)

最有特點(diǎn)是，基于大慈寺片區(qū)的保護(hù)，歷史建筑與現(xiàn)代商業(yè)融合，所以這也是非常值得逛的一點(diǎn)。一些設(shè)計(jì)師非常喜歡舊址改造的項(xiàng)目，一方面充滿對(duì)空間保護(hù)的使命感，另一方面期待新舊結(jié)合迸發(fā)出新的創(chuàng)意。

圖源/成都遠(yuǎn)洋太古里官網(wǎng)

在這方面，成都遠(yuǎn)洋太古里非常重視。原本出發(fā)的本意就是基于對(duì)大慈寺片區(qū)歷史建筑的保護(hù)而開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。

從實(shí)際效果上看，這里的6座古建筑(大慈寺、廣東會(huì)館、欣廬、馬家巷居士禪院、章華里7號(hào)院8號(hào)院、筆帖式街15號(hào)院)在最大程度上得到保護(hù)和傳承。

4、時(shí)尚商業(yè)品牌與傳統(tǒng)建筑之美有機(jī)融合

GUCCI與傳統(tǒng)中國(guó)建筑的融合 攝影/eput

日本MUJI全球最大海外旗艦店 圖源/大眾點(diǎn)評(píng)

方所成都店，藏經(jīng)閣般的文化空間 圖源/方所官網(wǎng)

03

頂奢定位，博物館式頂級(jí)體驗(yàn)

城市名片級(jí)商業(yè)，奢侈品加身，是不可或缺的首層門(mén)面。奢侈品的級(jí)別和多寡，決定項(xiàng)目在城市的商業(yè)位次。

暹羅天地ICONSIAM 圖源/KLOOK

2018年11月9日，在泰國(guó)首都曼谷，地標(biāo)級(jí)購(gòu)物中心——曼谷ICONSIAM河岸綜合購(gòu)物商城(暹羅天地)開(kāi)業(yè)。該項(xiàng)目坐落于曼谷湄南河河畔空訕區(qū)，占地共75萬(wàn)㎡，項(xiàng)目斥資超過(guò)105億元。

暹羅天地由兩大零售部分ICONSIAM與ICONLUXE組成。ICONSIAM面積為50萬(wàn)㎡，是暹羅天地的主要零售、娛樂(lè)區(qū)域，ICONLUXE面積為25000㎡，是豪華商業(yè)區(qū)，擁有全球頂級(jí)品牌旗艦店。

國(guó)際奢華品牌匯聚，泰國(guó)最大分店、旗艦店皆在暹羅天地的ICONLUXE，每家旗艦店猶如品牌博物館，給人帶來(lái)極致的品牌體驗(yàn)。

泰國(guó)最大的愛(ài)馬仕(Hermés)分店也在此，以玻璃帷幕環(huán)繞，宛如博物館之姿佇立在昭披耶河河畔。

位于ICONLUXE的卡地亞(Cartier)亦結(jié)合泰國(guó)文化與品牌風(fēng)格，以當(dāng)代建筑風(fēng)格打造全球第10家精品店。

路易威登(Louis Vuitton)全球首間結(jié)合LV風(fēng)格與泰式設(shè)計(jì)的分店就位在ICONLUXE，裝潢由LV團(tuán)隊(duì)與泰國(guó)設(shè)計(jì)師暨藝術(shù)家Khun Mook Plernchanwinarat攜手打造。

芬迪(Fendi)在泰國(guó)最大的精品店也同樣選在ICONLUXE，裝潢設(shè)計(jì)演繹該品牌90多年的歷史，能欣賞老佛爺卡爾拉格斐(Karl Lagerfeld)的設(shè)計(jì)圖作品。

04

品牌獨(dú)有，城市首店獨(dú)家收割

城市名片級(jí)商業(yè)，一定是首店收割機(jī)。成為國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌進(jìn)駐城市的橋頭堡，獨(dú)有品牌、城市首店、城市旗艦店成為項(xiàng)目不可復(fù)制的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

圖源/武漢K11

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，2020全年武漢共引進(jìn)首店品牌151家，品牌主要以餐飲和美妝為主。超30家首店亮相武漢K11，全新形象店大牌云集，直接奠定其在武漢商圈地位。

不同于光谷的K11 Select，武漢K11定位高端，超過(guò)30%的品牌是首次進(jìn)入武漢甚至華中。率先開(kāi)業(yè)的武漢K11 II 館以及商業(yè)街區(qū)AVENUE 11中涵蓋了香奈兒以及Armani Boutique等奢侈品牌美妝門(mén)店，其中如歐瓏、奧倫納素等則在這里開(kāi)出了華中地區(qū)首店。

而最新開(kāi)業(yè)的 I 館中，首店量級(jí)再加碼，引入了Antonia買(mǎi)手店、平行宇宙、孫倩全國(guó)首店，Alexander McQUEEN亞歷山大麥昆、ERMANNO SCERVINO、GENTLE MONSTER、MissLace、梵誓ONESWEAR、Palm Angels、STELLA McCARTNEY、Ubras、WHATEVER EYEWEA。

05

多元復(fù)合，大體量承載大流量

朝天門(mén)來(lái)福士廣場(chǎng)堪稱(chēng)是重慶名片級(jí)商業(yè)。

圖源/重慶來(lái)福士

據(jù)悉，重慶來(lái)福士位于重慶市渝中區(qū)朝天門(mén)接圣街8號(hào)，形象名“朝天揚(yáng)帆”，由世界知名建筑大師摩西·薩夫迪(Moshe Safdie)設(shè)計(jì)，由新加坡凱德集團(tuán)投資，投資總額超過(guò)240億元，總建筑面積超過(guò)112萬(wàn)㎡，是新加坡在華最大的投資項(xiàng)目，于2019年分階段投入使用。

重慶來(lái)福士由8座塔樓和一個(gè)5層商業(yè)群樓組成，是一個(gè)集住宅、辦公樓、商場(chǎng)、服務(wù)公寓、酒店、餐飲會(huì)所為一體的城市綜合體。它整合了陸地和水運(yùn)的各種公共交通設(shè)施，設(shè)置了地下停車(chē)場(chǎng)、地鐵站、公交中轉(zhuǎn)站、碼頭和游客中心。

2020年11月18日，重慶來(lái)福士當(dāng)選“成渝十大文旅新地標(biāo)”。2021年5月21日，又獲得“最佳高層建筑(300-399米)”、“消防與風(fēng)險(xiǎn)工程獎(jiǎng)”、“結(jié)構(gòu)工程獎(jiǎng)”三個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。

談到設(shè)計(jì)理念，摩西·薩夫迪表示：“重慶有著幾千年的歷史，這座城市現(xiàn)在正飛速地發(fā)展和更新著，對(duì)不斷增多的超大型、高密度建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要求也越來(lái)越高。根據(jù)項(xiàng)目巨大的體量和復(fù)雜的場(chǎng)地特點(diǎn)，我們的設(shè)計(jì)將重新連接城市的人流、車(chē)流、軌道交通與輪渡，并將這些資源分層匯集于這個(gè)重慶最重要的歷史地標(biāo)之上——迎官接圣之地朝天門(mén)。”

06

精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，常去常新

港匯恒隆廣場(chǎng)三年改造回歸，高端潮流感爆發(fā)

時(shí)至今日，上海港匯恒隆廣場(chǎng)仍是恒隆集團(tuán)在內(nèi)地最賺錢(qián)的兩大項(xiàng)目之一。2020年，商場(chǎng)收入9.84億元，躍升15%，零售額更是飆升42%。自2017年啟動(dòng)大規(guī)模升級(jí)后，2020年，港匯恒隆廣場(chǎng)完成了項(xiàng)目“由表及里”的煥新升級(jí)。

視覺(jué)識(shí)別度up，帶來(lái)眾多炸眼球的場(chǎng)景空間

整活室外空間：原本的大臺(tái)階變身為開(kāi)放式文化藝術(shù)廣場(chǎng)，2019年末以?xún)扇f(wàn)盞如夢(mèng)似幻蒲公英燈海形象回歸，后舉辦過(guò)BOTTEGA VENETA鏈條藝術(shù)裝置等活動(dòng)，成年輕消費(fèi)者的打卡地。

圖源/kaga

商場(chǎng)硬件升級(jí)：聘請(qǐng)世界級(jí)的設(shè)計(jì)工程團(tuán)隊(duì)對(duì)商場(chǎng)外立面、核心樓層等進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。如全新打造的北座整體設(shè)計(jì)，風(fēng)格更為明亮與流暢，蜂窩狀的六角射燈凹凸有致，帶來(lái)更立體的視覺(jué)效果。

圖源/恒隆地產(chǎn)

提升場(chǎng)內(nèi)顏值、動(dòng)線：運(yùn)用流暢線條的觀光電梯、鉆石切割形狀的各種射燈、層層疊疊流暢有序的建筑動(dòng)線、鱗次通透的連橋等提升商業(yè)美感。

近400家特色品牌，涵蓋高奢店、首店、旗艦店、網(wǎng)紅店

港匯恒隆廣場(chǎng)引入近400個(gè)特色品牌，其中有如上海面積最大的Lululemon、Lady M，以及The Butcher's Club全新PRIME級(jí)概念店等人氣店鋪。

全球首家DIESEL HUB 圖源/DIESEL

今年2月以來(lái)，全球首家DIESEL HUB、中國(guó)奢華手袋品牌“端木良錦”上海首店先后亮相港匯恒隆廣場(chǎng)，進(jìn)一步提升了項(xiàng)目的品牌層級(jí)。

將直播間帶入商場(chǎng)，解鎖不一樣的營(yíng)銷(xiāo)

2020年11月20日，港匯恒隆廣場(chǎng)“GATEWAY TO INSPIRATION”煥新派對(duì)上，熱門(mén)主播李佳琦首次將其直播間帶入商場(chǎng)，并親身探店。與此同時(shí)，還有時(shí)尚博主包先生做客“匯·客”直播間，種草港匯恒隆廣場(chǎng)的限量專(zhuān)屬單品。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)日的直播間共吸引近820萬(wàn)在線觀眾，互動(dòng)量高達(dá)2700萬(wàn)次，共計(jì)售出約6400件直播產(chǎn)品，開(kāi)創(chuàng)了購(gòu)物中心與一線時(shí)尚主播合作的先鋒模式。

寫(xiě)在最后

標(biāo)桿商業(yè)是城市核心要素最大化聚集體。

商業(yè)是多要素資源的集合體，優(yōu)秀商業(yè)項(xiàng)目更是匯聚各類(lèi)稀缺性核心資源，成為傳承商業(yè)文明、傳遞品牌信息、傳播城市傳統(tǒng)文化的主力平臺(tái)。

在商業(yè)下半場(chǎng)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)意味著是對(duì)各類(lèi)核心資源的占有和爭(zhēng)奪。

商業(yè)資源主要包括以下5個(gè)方面：

1、商圈位次爭(zhēng)奪--城市商業(yè)位次及消費(fèi)口碑爭(zhēng)奪；

2、消費(fèi)資源爭(zhēng)奪--高消費(fèi)力消費(fèi)資源爭(zhēng)奪；

3、品牌資源爭(zhēng)奪--品牌首店和品牌高級(jí)次店?duì)帄Z；

4、政府資源爭(zhēng)奪--交通資源、社會(huì)配套、教育配套等公共資源爭(zhēng)奪；

5、文化資源爭(zhēng)奪--如何將文化有機(jī)融入商業(yè)，站在城市角度注解和詮釋地方民俗和傳統(tǒng)文化，是商業(yè)資源最高層次的競(jìng)爭(zhēng)。

標(biāo)桿商業(yè)對(duì)城市的作用：

1、增強(qiáng)城市商業(yè)指數(shù)，增強(qiáng)城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，提振城市發(fā)展信心。

2、城市時(shí)尚品牌發(fā)布場(chǎng)，首進(jìn)品牌、標(biāo)桿品牌匯聚，提升城市時(shí)尚指數(shù)。

3、代表城市文化高地，博物館與文化館完善休閑體驗(yàn)功能，不斷滿足文娛與精神需求。

4、城市商業(yè)活動(dòng)新地標(biāo)，成為城市商業(yè)活動(dòng)和市民交往交流的重要區(qū)域。

5、與公共交通相配套，拉動(dòng)消費(fèi)，打造夜經(jīng)濟(jì)和假日經(jīng)濟(jì)，構(gòu)筑城市消費(fèi)地圖。