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撰文/林平
導語：經(jīng)過前期的野蠻生長到后來的逐步成熟，再到如今的多元創(chuàng)新，中國商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點。
未來十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實力更強，運營水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場的絕對話語權，主導著區(qū)域乃至全國的商業(yè)地產(chǎn)市場運行，在城市更新建設和消費變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。
聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點開發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開項目盤點”系列專題，聚焦頭部開發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡，總結(jié)他們各自的運營特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學習。
作為商業(yè)地產(chǎn)領航者，寶龍地產(chǎn)于1990年在中國澳門誕生。2007年，寶龍地產(chǎn)在福州開啟商業(yè)首秀，隨后開始扎根內(nèi)地，不斷進行深耕。2009年，寶龍地產(chǎn)在香港主板成功上市，并連續(xù)十五年獲得“中國房地產(chǎn)百強企業(yè)”、連續(xù)十年獲得“中國商業(yè)地產(chǎn)公司品牌價值TOP10”等榮譽。
經(jīng)過多年在商業(yè)地產(chǎn)領域進行探索，寶龍地產(chǎn)已經(jīng)打造出了超級標桿寶龍一城、標準項目寶龍城、標準MALL寶龍廣場、社區(qū)商業(yè)寶龍?zhí)斓匾约疤厣虡I(yè)寶龍星匯等五大商業(yè)產(chǎn)品線。
2019年12月30日，寶龍地產(chǎn)分拆寶龍商業(yè)上市，成為中國內(nèi)地首家赴港上市的輕資產(chǎn)商業(yè)運營商。自2016年接棒義烏佛堂寶龍廣場，實現(xiàn)首個輕資產(chǎn)項目落地以來，截至去年底，寶龍地產(chǎn)已經(jīng)有6個輕資產(chǎn)項目落地，主要為合作方提供市場研發(fā)、項目招商和運營管理服務。
值得一提的是，寶龍在發(fā)展的同時，還通過聯(lián)手騰訊啟動“紐扣計劃”等，運用科技賦能來提升公司運營能力。
數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，寶龍商業(yè)已獲取管理商業(yè)項目118個，全年新增簽約35個項目。寶龍商業(yè)“1+1+N”布局策略，即“重點聚焦長三角、發(fā)展粵港澳大灣區(qū)、積極拓展優(yōu)質(zhì)機會型地區(qū)”的戰(zhàn)略已初見成效。目前在管項目中，長三角占比71%、環(huán)渤海占比10%、東南部占比10%、中西部占比9%。
值得一提的是，在商業(yè)競爭十分激烈的華東市場，通過深耕長三角，寶龍商業(yè)已經(jīng)形成了自身優(yōu)勢，不過，華東市場依然是商業(yè)度成熟較高的市場，隨著寶龍項目繼續(xù)落子，其整體運營水平和實力也會被市場進一步檢驗。
2021年是寶龍商業(yè)啟動“新五年戰(zhàn)略規(guī)劃”，朝著“自持購物中心超百座以及核心利潤超百億、權益銷售額超千億、上市公司總市值超千億”目標前進的第一年。
據(jù)悉，今年寶龍商業(yè)已在計劃中的開業(yè)項目為22個，其中寶龍廣場13個、寶龍?zhí)斓?個、寶龍星匯項目6個，主要集中在長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)。而下半年，還有18個商業(yè)項目將要開業(yè)。
穩(wěn)中有進，不斷試水深耕
在2020年財報中，寶龍集團董事局主席許健康曾強調(diào)，寶龍會加強區(qū)域重點城市的市場跟蹤和研究，實現(xiàn)精準產(chǎn)品定位。
回望寶龍多年發(fā)展，深耕一直是發(fā)展主基調(diào)之一。從2007年落子福州，到2011年之前，寶龍開始小步擴張，主要在三四線城市進行深耕。據(jù)了解，2011年之前，寶龍共開出10家購物中心，其中三四線城市占到6成。
一二線城市始終是檢驗商業(yè)能力的試金石，寶龍顯然也沒有放過在一二線城市深耕的機會。2013年，寶龍首次提出“深耕上海，聚焦長三角”戰(zhàn)略，將發(fā)展重心轉(zhuǎn)移至華東一二線城市，隨后，上海寶山寶龍廣場、杭州下沙寶龍廣場等多個項目亮相。其中，杭州下沙寶龍廣場為輕資產(chǎn)項目。
在開出寶龍廣場的同時，寶龍開始不斷豐富商業(yè)產(chǎn)品線，既向高端綜合體試水，也在社區(qū)商業(yè)領域不斷嘗試。2016年，寶龍高端產(chǎn)品線寶龍城相繼在上海和杭州開出。2018年，面積達12.2萬㎡的寶龍超高端城市綜合體寶龍一城在廈門亮相。
依托母公司的資源優(yōu)勢，寶龍商業(yè)遵循經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)域特點、消費形態(tài)等商業(yè)規(guī)律，目前已經(jīng)形成了寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍?zhí)斓睾蛯汖埿菂R等五大產(chǎn)品線，覆蓋都市、區(qū)域、社區(qū)、特色街區(qū)等場域。
寶龍商業(yè)總裁陳德力此前曾表示，寶龍商業(yè)的戰(zhàn)略是區(qū)域選擇優(yōu)先，重點會選擇長三角、大灣區(qū)。寶龍先占領城市高地，比如長三角的上海、杭州、南京、寧波等，然后再布局下一步二三線城市。此外，寶龍商業(yè)也在考慮持續(xù)進入社區(qū)商業(yè)領域。
從超高端到社區(qū)級，形成五大商業(yè)產(chǎn)品線
經(jīng)過多年探索，根據(jù)布局城市及產(chǎn)品區(qū)位的不同，寶龍商業(yè)已經(jīng)建立起差異化的產(chǎn)品線，形成了寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍?zhí)斓睾蛯汖埿菂R等系列產(chǎn)品，這也是寶龍多元化產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。
2018年9月，寶龍旗下超高端產(chǎn)品線寶龍一城在廈門正式開業(yè)，這是寶龍商業(yè)打造的超級標桿項目，也是目前唯一一個已開出的項目。該項目是廈門東部商圈最大體量的購物中心，融合購物中心、超5星級酒店W酒店、5A級寫字樓、高端公寓、精品SOHO與藝術中心為一體，也是島內(nèi)首創(chuàng)、廈門唯一的六位一體商業(yè)綜合體。隨著運營逐步成熟，寶龍一城也在往南昌等城市進軍。
寶龍商業(yè)旗下中高端產(chǎn)品線寶龍城，目前已在上海和杭州市場總共布局兩個項目，未來也會向廈門等市場進行拓展。
寶龍廣場是寶龍商業(yè)旗下中端商業(yè)項目，也是布局最多，最為縱深的項目。寶龍廣場商業(yè)體量一般在3-20萬㎡，面向社區(qū)級別體量大致在3-5萬㎡，城市區(qū)域級別體量在5-8萬㎡，城市級別體量在8-20萬㎡。截至目前，寶龍廣場已進入上海、浙江、福建、江蘇、安徽、四川、重慶、河南、山東和天津等10個省（市），在營項目達到53個。
寶龍?zhí)斓厥菍汖埳虡I(yè)布局社區(qū)商業(yè)的主要項目代表，目前已進入蘇州、上海、杭州、東營、海陽、淮安等6個城市。
2014年，寶龍?zhí)岢隽溯p資產(chǎn)化發(fā)展戰(zhàn)略，緊接著在2015年落地了首個項目。2020年7月，寶龍商業(yè)在輕資產(chǎn)運營管理上邁出重要一步，收購浙江星匯商業(yè)管理有限公司60%股權，后者是長三角地區(qū)領先的商業(yè)管理公司。通過此次收購，寶龍將不斷拓展多元化服務、持續(xù)驅(qū)動商業(yè)升級、鞏固在長三角地區(qū)的領先地位。
而星匯旗下諸多項目被納入寶龍新產(chǎn)品線——寶龍星匯，后者主要為特色商業(yè)+主題街區(qū)模式。截至目前，寶龍商業(yè)在營寶龍星匯項目為8個，主要布局在浙江寧波、金華、福州、臺州、嘉興等市場。
在業(yè)內(nèi)人士看來，寶龍商業(yè)的優(yōu)勢在長三角市場，不過其運營能力仍有待提升。以商鋪出租率為例，2019年寶龍商業(yè)整體出租率與新城、龍湖等企業(yè)相比差距較大。在寶龍商業(yè)提出的未來三年目標中，有一條是出租率超過95%。而在2020年，龍湖在全國已開業(yè)的49家購物中心的平均出租率已經(jīng)高達97%。
在資本化運營方面，寶龍商業(yè)也在嘗試資產(chǎn)證券化運作。對于寶龍來說，這或許是未來一個重要的轉(zhuǎn)型發(fā)展方向。
▼附全國已開業(yè)寶龍商業(yè)項目一覽表
