7月28日，廣州市黃埔區新溪片區舊城項目首開區建設全面啟動拆除工作。

這一實質性進展再次牽動市場的敏感神經。該巨無霸項目于2020年年初確定由華潤置地和廣州開發區投資集團聯合開發，“是否會成為廣州首個華潤萬象城”備受關注。

此前曾有來自“廣州黃埔發布”的官方權威消息顯示，新溪片區改造項目將引入華潤集團旗下商業品牌“萬象城”，打造黃埔核心商圈，提升黃埔中心區的競爭力。

廣州開發區投資集團有限公司下屬企業廣州市潤埔投資有限公司總經理何剛表示：將實現新溪舊城改造首開區動工建設及廣州市首個萬象商業綜合體快速落地。未來，該區域將依托“萬象城”商業綜合體，落地約20萬㎡商務辦公及17萬㎡商業服務，預計經濟總產值約205億元。

對于華潤而言，這是其自稱“用6年時間聽懂廣州”后首次明確打造萬象系商業的項目，頗有些憋大招的意味。但亦有業內從地段消費力、商業氛圍和高奢市場競爭等多方面辯證認為，華潤布局萬象城阻力較大，更為可能布局的是萬象天地或萬象匯這樣的中端商業。

是否布局萬象城？不僅代表的是華潤置地的自身商業行為及對其操盤運營能力的考驗，一定程度上也預示著城市商業發展趨勢的風向。

華潤萬象系商業首次入穗

新溪舊改是華潤置地在廣州拿到的首個位于核心區域的舊改項目。

根據資料，該項目位于黃埔南部沿江地帶，廣州第二CBD范圍內，北靠大沙地東、南倚黃埔東路、西接豐樂中路、東臨烏涌，屬于老黃埔板塊。地鐵5號線、在建地鐵7號線穿過整個項目。

根據拆遷改造方案，新溪舊改項目涉及舊村及舊城改造范圍約35.60公頃，現狀總建筑面積約44.16萬平方米，而項目規劃總建筑面積95.06萬平方米，未來將分為11個地塊進行開發。

目前，項目周邊的商業配套仍以大沙地商業街、百佳超市、摩登百貨、沃爾瑪超市等老舊商業和傳統業態為主，缺少連片開發的高端綜合體項目。

據了解，有在該村做生意多年的商戶表示，新溪村舊改已經提了11年了，住戶搬遷是個大問題。政府層面實則已協商多年，但村民內部始終未達成改造共識。

可以發現，早在2018年5月，華潤置地官微便有信息透露，華潤（集團）有限公司與黃埔區政府、廣州開發區管委會簽訂戰略合作協議，涉及黃埔中心區核心商業片區改造項目。

2018年10月，華潤相關代表出席了“黃埔街下沙社區新溪街石牌地塊低效限制物業處置補償協議簽約儀式”并擔任了該活動的出資方，其中亦提及，為黃埔核心商業更新改造打下基礎及進一步工作部署。

此外，亦有市場消息顯示，華潤置地已多次邀請新溪村股東代表、黃埔街道辦代表參觀其在深圳的大沖舊改項目，包括華潤萬象天地購物中心，南山科技金融城等寫字樓集群等。

直至今年1月在項目改造宣傳大會上，華潤終于公開現身。今年4月下旬，華潤置地廣州公司總經理在一次活動上首次向外界正式宣布，將在黃埔新溪村舊改項目正式落地萬象系列產品。

根據此前披露的計劃，華潤曾提出該項目具體改造方案將參照在深圳操刀的大沖舊改項目，要在廣州“全面復制深圳模式”。據整體概念設計方案，未來新溪村將被打造成為黃埔區的核心商業片區，并引入萬象購物中心，提升片區智慧活力，華潤擬將其打造打造成擁有嶺南水鄉文脈的文化創意場所、黃埔區的核心商業區、融入黃埔臨港。

5月初，華潤廣州黃埔新溪舊改項目拆補方案新鮮出爐。該方案條款大部分與黃埔其他舊改項目類似，包括如最高補四層、棄產1.5萬/平、臨遷費38元/m2/月、涉及“住改商”補償等，此外在獎勵上也設定更具體的條例。

據悉，目前華潤在該項目點的足跡隨處可見，包括廣告宣傳標語、咨詢點設置等。“華潤萬象城”的建設預計應該會在今年內開工，新溪舊村也計劃于2022年實現全村拆遷清零。

從嚴格意義上講，這是華潤商業首次入穗。

據了解，目前華潤置地目前在廣州共計擁有6個樓盤，參與三個城市更新項目，包括黃埔新溪村、白云石馬村及南沙蘆灣村。

其于2014年首次布局廣州，以30億拿下了天河牛奶廠地塊，分兩期開發，除了高層洋房和別墅住宅，項目規劃配套大型商業綜合體和公寓產品，但建成的華潤天合并沒有打造萬象系列綜合體。

2019年其斥資86億拿下廣州5塊地，分別位于增城（2宗）、花都、白云、南沙等較邊緣的區域。其中增城地塊定名為華潤置地潤悅，由首創+華潤+保利+中海+旭輝5大房企共同開發；白云地塊項目名為潤府，由華潤和來自深圳鵬瑞合作開發；南沙靈山島開發為瑞府項目，但這些產品大多沒有商業因素。

央企華潤進入廣州近6年，但并未有較為驚艷的表現。而萬象系商業入穗這步棋，華潤或已醞釀許久。

萬象城落地可能性

據悉兩年前華潤就宣布在黃埔投資建設粵港澳大灣區總部，并開展城市開發、金融服務、科技創新、醫療健康、商貿零售、綜合能源等核心業務，計劃總投資超千億元。本次華潤置地華南大區總部也將以新溪項目為契機從深圳落戶黃埔區、廣州開發區，大概率年內完成。

不過，要在黃埔打造“廣州首個萬象城綜合體項目+華南總部”，外界有所期待，亦有疑慮：華潤是否來得有些遲？前景又是否理想？

商業地產經營成敗的關鍵條件之一便是地段。北上廣深四大一線城市中，深圳萬象城選址羅湖金融商務中心區，至今依舊是深圳高凈值群體的聚集地；上海萬象城處于虹橋吳中路商圈，區域發展潛力及高消費群體聚集仍具有優勢；而基于萬象城的高奢定位，北京市場因缺少合適的地段進駐及面對較強的市場競爭，至今華潤在北京只有五彩城、萬象匯和鳳凰匯三個品牌。

而廣州這個一線城市的消費力無疑足以承載高端商業，只是在已有太古匯、K11購物藝術中心、天環廣場等高端商業地標形成的商圈基礎下，華潤萬象城在市場競爭中會遇到不小的阻力。

此外，盡管黃埔擁有廣州東進戰略、廣州國際金融城-黃埔臨港經濟區中央商務區、定位為廣州第二CBD等規劃，但現時黃埔零售商業發展現狀與片區形象規劃尚不匹配。

值得關注的是，萬象城的落地運營也將面臨考驗。目前，萬象城已經進入深圳、上海、杭州、沈陽、成都、南寧、鄭州等一二三線城市，據2020年報披露，其已打造近20座萬象城。

其中成都萬象城體量達70萬平方米，但其前三年表現“水土不服”；沈陽萬象城十年磨一劍，亦經歷市場爬坡期及招商運營策略的不斷調整才實現蝶變。而根據市場反應，二線城市的萬象城短期內在招商運營和業態上與萬象匯并無較大區別。

亦有業內人士分析，從更長遠看，就城市規劃和華潤自身發展而言，在黃埔打造萬象城也有可能性，但考驗的是突破市場的決心和能力。

值得一提的是，7月19日商務部官方宣布，經國務院批準，在上海、北京、廣州、天津、重慶率先開展國際消費中心城市培育建設。

與之相對應的是，廣州高端商業現狀表現較為滯后。而黃埔片區被視作較有高端商圈發展潛力的區域，根據規劃，黃埔將建設一個都會級別的商圈，規劃兩棟400米以上的超高層地標商業綜合體。目前有一個地塊傳被深圳企業寶能拿下，但寶能并未有運營高端商場的案例。

而在區域商業氛圍營造上，據悉，未來幾年黃埔除了華潤萬象綜合體以外，還將落地南崗萬達廣場、雙沙TOD智航中央商務區、佳兆業大灣區國際動漫城和佳兆業黃埔佳紛天地等商業項目，告別以往高端商業缺失的窘境。

同時，華潤似乎也頗有在廣州復制“深圳萬象城”的決心。可以佐證的是，此前有業內人士表示，華潤置地在廣州的第一個萬象系列綜合體，起初的首選并不是黃埔，而是在天河的國際金融城。

據了解，2013年初華潤與廣東省鐵路建設投資集團以26億拍得A007地塊，標志其正式進入廣州市場，該地塊為商務辦公、商業用地，業內猜測可能將開發萬象城；不過地塊最終由保利操刀，建成現在的保利金融大都匯。