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撰文/娜娜

導(dǎo)語：經(jīng)過前期的野蠻生長(zhǎng)到后來的逐步成熟，再到如今的多元?jiǎng)?chuàng)新，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)站上了新周期的起點(diǎn)。

未來十年，商業(yè)地產(chǎn)將衍化出怎樣的發(fā)展生態(tài)和格局，很大程度取決于綜合實(shí)力更強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)水平更高的行業(yè)頭部力量。他們掌握了市場(chǎng)的絕對(duì)話語權(quán)，主導(dǎo)著區(qū)域乃至全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，在城市更新建設(shè)和消費(fèi)變革中更是起到了不可忽視的先鋒模范作用。

聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心特此推出“重點(diǎn)開發(fā)商商業(yè)產(chǎn)品線解析及已開項(xiàng)目盤點(diǎn)”系列專題，聚焦頭部開發(fā)商，梳理各大企業(yè)商業(yè)產(chǎn)品線發(fā)展脈絡(luò)，總結(jié)他們各自的運(yùn)營(yíng)特色和發(fā)展規(guī)律，形成圖文數(shù)據(jù)資料，以供行業(yè)參考學(xué)習(xí)。

在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，港資開發(fā)商是一支特殊力量的存在，以恒隆、太古、新鴻基、九龍倉、新世界、瑞安等為首的領(lǐng)頭羊們，除了在香港本土開發(fā)了一批優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，北上進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)后，也相繼開辟出了自己的戰(zhàn)場(chǎng)，貢獻(xiàn)了一個(gè)又一個(gè)標(biāo)桿商業(yè)項(xiàng)目，不僅滿足了各地品質(zhì)消費(fèi)需求，也給內(nèi)地同行們帶來了先進(jìn)的商業(yè)開發(fā)理念和運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，成為被學(xué)習(xí)和崇尚的榜樣。

恒隆集團(tuán)成立于1960年，恒隆地產(chǎn)是恒隆集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，是香港著名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，也是業(yè)內(nèi)頂尖的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

1990年代起，恒隆地產(chǎn)于中國(guó)內(nèi)地主要城市開發(fā)建造、持有及管理世界級(jí)商業(yè)綜合項(xiàng)目，截至目前，旗下旗艦商業(yè)品牌恒隆廣場(chǎng)已先后進(jìn)駐上海、沈陽、濟(jì)南、無錫、天津、大連、昆明、武漢及杭州市場(chǎng)，已開業(yè)運(yùn)營(yíng)10座恒隆廣場(chǎng)。

恒隆在內(nèi)地的商業(yè)主線明確，商場(chǎng)均以“恒隆廣場(chǎng)”命名。其在香港的地產(chǎn)業(yè)務(wù)更多元，商業(yè)產(chǎn)品相對(duì)更豐富，有商鋪、辦公樓、工業(yè)項(xiàng)目、停車場(chǎng)、住宅等。恒隆在香港的商場(chǎng)命名不一，代表作有恒隆中心、康怡廣場(chǎng)、山頂廣場(chǎng)、荷李活商業(yè)中心等。

恒隆上海一戰(zhàn)成名 兩大項(xiàng)目成奢侈品標(biāo)桿商場(chǎng)

恒隆在上海的兩大標(biāo)志性項(xiàng)目——上海恒隆廣場(chǎng)（2001年開業(yè)）和上海港匯恒隆廣場(chǎng)（1999年開業(yè)）是恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地最為成功、最有影響力的高端購物中心代表作。業(yè)績(jī)方面，這兩大項(xiàng)目不僅是恒隆地產(chǎn)內(nèi)地創(chuàng)造最高銷售收入的商場(chǎng)，也是內(nèi)地高端商業(yè)中的翹楚，上海恒隆廣場(chǎng)是全國(guó)奢侈品牌集中度最高且坪效最高的商場(chǎng)之一。據(jù)《聯(lián)商網(wǎng)》xCRR統(tǒng)計(jì)報(bào)道，上海恒隆廣場(chǎng)2020年業(yè)績(jī)達(dá)到近100億，同比增長(zhǎng)了60%。

租金收入方面，據(jù)恒隆集團(tuán)2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，上半年恒隆內(nèi)地十個(gè)商場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租金收入22.32億元，其中上海恒隆廣場(chǎng)和上海港匯恒隆廣場(chǎng)依舊是恒隆在內(nèi)地最賺錢的商場(chǎng)，兩家商場(chǎng)合力貢獻(xiàn)了14億多租金收入，占比超50%。得益于奢侈品市場(chǎng)的繁榮，恒隆在內(nèi)地的高端商場(chǎng)大多錄得雙位數(shù)的收入增長(zhǎng)，平均增幅達(dá)到了46%，增幅最高為昆明恒隆廣場(chǎng)72%。

近年來，恒隆地產(chǎn)在內(nèi)地實(shí)行一邊抓高端商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)改造，一邊物色新的市場(chǎng)和機(jī)會(huì)，拓展恒隆廣場(chǎng)內(nèi)地版圖。

存量改造方面，上海港匯恒隆廣場(chǎng)依然最具代表性。

2017年1月開始，上海港匯恒隆廣場(chǎng)展開其三年期大型優(yōu)化計(jì)劃，啟動(dòng)全面工程改造，從拆除商場(chǎng)正門擁有19年歷史的標(biāo)志性大臺(tái)階，新增商場(chǎng)全新主入口，到連接地鐵九號(hào)線的全新地下通道，就商場(chǎng)一樓和地庫布局進(jìn)行大規(guī)模調(diào)整等，堪稱上海商業(yè)改造史上之最，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了脫胎換骨的巨大改變。去年9月中旬，港匯恒隆廣場(chǎng)以全新面貌亮相，改造后商場(chǎng)硬件裝飾升級(jí)，動(dòng)線得到優(yōu)化提升，品牌層級(jí)也大幅提升，還突破了原有的經(jīng)營(yíng)理念，將直播帶貨引入商場(chǎng)，給予顧客更優(yōu)質(zhì)的購物體驗(yàn)。

提檔升級(jí)后，港匯恒隆廣場(chǎng)的銷售增長(zhǎng)迅猛，去年國(guó)慶期間，港匯恒隆銷售額同比增長(zhǎng)超過1倍。數(shù)據(jù)顯示，港匯恒隆廣場(chǎng)不停業(yè)分區(qū)域逐層改造的成效顯著，據(jù)恒隆地產(chǎn)2020半年報(bào)數(shù)據(jù)，去年上半年港匯恒隆廣場(chǎng)租金收入上升15%，達(dá)到4.53億元。調(diào)改完畢的港匯恒隆廣場(chǎng)持續(xù)釋放商業(yè)魅力，業(yè)績(jī)不斷創(chuàng)新高。今年上半年，港匯恒隆廣場(chǎng)租金收入達(dá)到5.65億元，同比增長(zhǎng)25%，銷售額更是暴漲116%

恒隆上海項(xiàng)目的改造可以說是成功典范，同時(shí)恒隆也加速內(nèi)地其他商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)調(diào)整。《聯(lián)商網(wǎng)》了解到，大連恒隆廣場(chǎng)正轉(zhuǎn)型成為云集奢侈品牌的地區(qū)購物商場(chǎng)，自2020年第三季度起陸續(xù)吸納陣容鼎盛的頂級(jí)奢侈品牌進(jìn)駐，并主要將于2021年下半年開業(yè)。

在香港，恒隆也于2012年起開展了一個(gè)核心資產(chǎn)提升計(jì)劃，在旗下主要物業(yè)包括銅鑼灣的Fashion Walk、山頂廣場(chǎng)、鲗魚涌的康怡廣場(chǎng)、旺角的雅蘭中心及家樂坊、及九龍灣的淘大商場(chǎng)進(jìn)行大型翻新、維修及提升工作。

除了已開業(yè)的10座恒隆廣場(chǎng)，恒隆在內(nèi)地的新建項(xiàng)目還有杭州恒隆廣場(chǎng)，目前正在進(jìn)行打樁工程，進(jìn)度良好，目已引入杭州首家文華東方酒店。據(jù)悉，杭州恒隆廣場(chǎng)整體預(yù)期于 2024 年起分階段落成，首階段以零售體驗(yàn)及辦公樓為主，酒店及綜合體的其余部分則預(yù)計(jì)于2025年竣工。

推行會(huì)員計(jì)劃〝恒隆會(huì)〞 持續(xù)服務(wù)“高精尖”客群

通過對(duì)目標(biāo)客群的精準(zhǔn)定位和梳理，恒隆在內(nèi)地項(xiàng)目中推行“恒隆會(huì)”，將“以客為本”的理念，貫徹到定制化的貼心服務(wù)中。上海恒隆廣場(chǎng)是強(qiáng)有力的說服者。

上海恒隆廣場(chǎng)匯集了Hermes、Louis Vuitton、Chanel、Dior、Celine、Cartier、Gucci、Fendi、Bulgari、Van Cleef & Arpels、Tiffany & Co.、Bottega Veneta等一系列國(guó)際高端奢侈品品牌的門店及旗艦店，亦首次集聚四大小眾奢侈品牌Delvaux、Goyard、Moynat、Valextra，多個(gè)全球知名高端設(shè)計(jì)師品牌以及Boucheron、Byredo、Herno等一眾上海乃至全國(guó)首店紛紛進(jìn)駐。項(xiàng)目以“Home to Luxury”為定位，引領(lǐng)高端時(shí)尚潮流，是新一代高凈值人群娛樂消閑的必到之所，也因此積累和擁有穩(wěn)定的“高精尖”客群。

2018年9月，上海恒隆廣場(chǎng)率先推出恒隆集團(tuán)全國(guó)性會(huì)員計(jì)劃“恒隆會(huì)”，通過“一對(duì)一”的定制化服務(wù)，與顧客建立更加直接密切的聯(lián)系，并特邀英國(guó)知名設(shè)計(jì)師Ilse Crawford為恒隆會(huì)會(huì)員打造了一個(gè)私享空間——The Lounge，彰顯“以客為尊”的服務(wù)理念。

恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏曾表示：“作為以顧客服務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷為重心的商業(yè)地產(chǎn)公司，恒隆重視與客戶的直接聯(lián)系，在日常營(yíng)運(yùn)中，我們會(huì)秉持‘以客為本’為理念及策略。‘恒隆會(huì)’的推出，將可讓我們掌握大數(shù)據(jù)，從而制定更高效的租賃策略，配合一系列會(huì)員限定的配套服務(wù)，為顧客帶來真正獨(dú)特的體驗(yàn)。”

“此外，‘恒隆會(huì)’亦將繼續(xù)深化與各品牌及商戶的合作，協(xié)調(diào)及整合不同品牌所提供的服務(wù)和禮遇，為顧客精挑最合適的貨品及服務(wù)，最終與顧客及商戶一起達(dá)致三贏。”

有別于一般的折扣獎(jiǎng)賞或積分優(yōu)惠計(jì)劃，“恒隆會(huì)”的宗旨是為會(huì)員提供與眾不同的體驗(yàn)，“恒隆會(huì)”的貴賓體驗(yàn)專員將專職照顧指定會(huì)員，為他們直接跟進(jìn)各項(xiàng)購物消閑需要和服務(wù)要求。貴賓體驗(yàn)專員將為會(huì)員提供獨(dú)家限定、包括為個(gè)人度身訂制及有高度體驗(yàn)價(jià)值的服務(wù)。指定會(huì)員將有機(jī)會(huì)獲邀參與海外旅游、國(guó)際時(shí)裝周、品牌全新貨品發(fā)布會(huì)、與知名設(shè)計(jì)師或星級(jí)名廚聚會(huì)、優(yōu)先預(yù)訂品牌限量版貨品、攜同親友使用The Lounge的設(shè)施、享用茶點(diǎn)、個(gè)人形象指導(dǎo)、美甲服務(wù)、私人管家服務(wù)、餐飲優(yōu)先訂枱、私人訂制菜單、預(yù)留停車位、生日優(yōu)惠等。

目前“恒隆會(huì)”已逐步于內(nèi)地所有恒隆項(xiàng)目推行。可以預(yù)見的是，會(huì)員計(jì)劃〝恒隆會(huì)〞和一系列商戶合作計(jì)劃無疑將有助于帶動(dòng)恒隆內(nèi)地商場(chǎng)的銷售業(yè)績(jī)。

附恒隆內(nèi)地商場(chǎng)盤點(diǎn)及最新租金收入：