不同于一年半前初次見(jiàn)面的西裝革履，這一次，穿著休閑T恤與修身長(zhǎng)褲的趙澤生依然精神干練。
他的時(shí)間被排得很滿，在與我們碰面前，才剛剛結(jié)束了一個(gè)內(nèi)部會(huì)議，而且還在短暫的間隙中接了一個(gè)工作電話。聽(tīng)說(shuō)這一個(gè)小時(shí)訪問(wèn)時(shí)間都是硬擠出來(lái)的，結(jié)束之后還有其他會(huì)議在等著他主持。
走入發(fā)展快車道的合生商業(yè)，除了多項(xiàng)目即將落地，項(xiàng)目升級(jí)迭代方面也有著異于常人的高效。
每個(gè)項(xiàng)目都至少有2-3個(gè)亮點(diǎn)，每年都要做不同區(qū)域的亮點(diǎn)性內(nèi)容，“今年年底又有完全不一樣的合生匯”。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，朝陽(yáng)合生匯離上一次升級(jí)更新才過(guò)去不到兩年。
“這就是骨子里的創(chuàng)新基因，每個(gè)項(xiàng)目都要折騰，商業(yè)就是要折騰，不折騰就沒(méi)有新東西。”趙澤生道出原因。
“我們期望成為中國(guó)最好的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理商，通過(guò)我們的努力，我有信心也認(rèn)為有機(jī)會(huì)能夠達(dá)到。”
在外界看來(lái)，合生商業(yè)是低調(diào)的，但是這個(gè)年輕的團(tuán)隊(duì)卻雄心勃勃。
“價(jià)值創(chuàng)造者”
合生商業(yè)的發(fā)展確實(shí)比較快。
據(jù)資料顯示，合生商業(yè)業(yè)務(wù)線覆蓋商業(yè)綜合體、寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體、高端酒店及服務(wù)公寓這四大板塊，已經(jīng)在北京、上海、廣州、深圳、成都等十余個(gè)主流城市擁有近100余個(gè)在營(yíng)項(xiàng)目，已建成運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目面積超過(guò)500萬(wàn)平方米。
與其他同行僅專注一兩個(gè)業(yè)務(wù)線的打法不同，合生商業(yè)所涉甚廣。
“我們是持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資產(chǎn)管理商，我們把自己定位為‘商業(yè)生態(tài)鏈價(jià)值創(chuàng)造者’，是在提升、提煉標(biāo)的公司的核心價(jià)值。”趙澤生向我們介紹，合生商業(yè)全鏈條業(yè)務(wù)都有，比如有商業(yè)，還有寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體等。
“產(chǎn)業(yè)綜合體看重的是產(chǎn)業(yè)調(diào)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)能力，這恰恰是我們的專長(zhǎng)，因?yàn)楹仙稻褪且粋�(gè)非常多元化的企業(yè)。我們是投資驅(qū)動(dòng)型企業(yè)，在很多領(lǐng)域有產(chǎn)業(yè)方面的投資，比如在泛文化領(lǐng)域有投資，包括大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、醫(yī)療、制藥、新能源汽車……”
相較一年多前，合生商業(yè)在營(yíng)項(xiàng)目已經(jīng)由90多個(gè)發(fā)展到了100余個(gè)，在營(yíng)面積也有近30%增幅。
猶記得2019年底，同樣在朝陽(yáng)合生匯，合生商業(yè)說(shuō)計(jì)劃以合生匯作為原點(diǎn)進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出。如今再問(wèn)及，趙澤生表示：“已經(jīng)開(kāi)始走這條路了”。
合生商業(yè)一開(kāi)始就是輕重資產(chǎn)結(jié)合，除了自身項(xiàng)目以外，也接了很多外面的項(xiàng)目，“輕資產(chǎn)項(xiàng)目將逐步超過(guò)整個(gè)規(guī)模的50%。”
趙澤生續(xù)稱：“合生商業(yè)輕資產(chǎn)的量已不小，在北上廣、成都，并且在南京、西安、重慶都有目標(biāo)項(xiàng)目。”據(jù)他介紹，其中有新建，也有改造，過(guò)段時(shí)間才能面世。
除了輕資產(chǎn)輸出提速之外，在重資產(chǎn)方面同樣有新的突破。
“你們進(jìn)來(lái)之前，上一個(gè)會(huì)就是跟MOHO開(kāi)會(huì)。”趙澤生說(shuō)，年底推出的新產(chǎn)品線MOHO，是聚焦核心城市的高端綜合體。
“第一它是定位為潮流奢華創(chuàng)新地標(biāo)性商業(yè)綜合體，第二只在核心城市做MOHO，比如說(shuō)北京一個(gè)，上海一個(gè)，廣州一個(gè)。”
MOHO作為合生商業(yè)推出的全新高端產(chǎn)品線，是一個(gè)跟以往不同的嘗試：“很多創(chuàng)新想法可以在MOHO里做實(shí)驗(yàn)，例如通過(guò)做跨界聯(lián)營(yíng)，包括我們自投的品牌，去滿足城市核心人群消費(fèi)升級(jí)的愿望，讓整個(gè)產(chǎn)品線傳遞出高端的lifestyle。”
對(duì)于新產(chǎn)品線，合生商業(yè)還有著不一樣的感情：“MOHO應(yīng)該代表著公司的情懷和愿景，我們沒(méi)有設(shè)定MOHO產(chǎn)品線的項(xiàng)目數(shù)量指標(biāo)，是因?yàn)橐诜浅＿m合項(xiàng)目調(diào)性的城市核心位置才做。一般來(lái)說(shuō)，合生匯一個(gè)城市可以3個(gè)、4個(gè)、5個(gè)，但是MOHO可能就一個(gè)。”
“商業(yè)要折騰”
與趙澤生對(duì)話時(shí)，聽(tīng)到最多的就是合生商業(yè)對(duì)創(chuàng)新的執(zhí)著追求。
“商業(yè)的本質(zhì)，一是運(yùn)營(yíng)，二是創(chuàng)新。內(nèi)容創(chuàng)新是我們的強(qiáng)項(xiàng)，因?yàn)槲覀儾皇强抠?gòu)物中心、百貨起家的，雖然運(yùn)營(yíng)上一開(kāi)始不占先機(jī)，但我們更重視內(nèi)容創(chuàng)新。”
至于內(nèi)容創(chuàng)新的范本，朝陽(yáng)合生匯或許就是代名詞——據(jù)趙澤生透露：“今年年底又是完全不一樣的‘新’合生匯。”
朝陽(yáng)合生匯升級(jí)迭代頻率如此之快，讓我們聽(tīng)來(lái)都覺(jué)訝異，但在合生商業(yè)內(nèi)部看來(lái)，這只是普通的日常。
趙澤生談及內(nèi)容升級(jí)時(shí)說(shuō)：“我們要求每年至少有2-3個(gè)亮點(diǎn)，每年都要做不同區(qū)域的亮點(diǎn)性內(nèi)容。常來(lái)常新，每次推開(kāi)門(mén)都不一樣。這個(gè)會(huì)持續(xù)下去，每年都投入很多資金。”
“這就是骨子里的創(chuàng)新基因，每個(gè)項(xiàng)目都要折騰，商業(yè)就是要折騰，不折騰就沒(méi)有新的東西。”他補(bǔ)充說(shuō)。
合生商業(yè)甚至將創(chuàng)新作為核心競(jìng)爭(zhēng)力，并且主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一是價(jià)值創(chuàng)造，第二是人才，第三是科技。
價(jià)值創(chuàng)造對(duì)應(yīng)的正是前面提及的“內(nèi)容創(chuàng)新”，而談及人才，趙澤生講述了極具合生商業(yè)特質(zhì)的方法論。
“首先要發(fā)現(xiàn)人才，發(fā)現(xiàn)之后要人盡其才。” 趙澤生介紹，一方面，合生商業(yè)與985、211、沃頓等一流院校合作，架設(shè)完備的人才獲取和培養(yǎng)體系。另一方面，合生商業(yè)更注重為人才和團(tuán)隊(duì)賦能，賦予優(yōu)質(zhì)團(tuán)隊(duì)實(shí)操項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，“在戰(zhàn)爭(zhēng)中學(xué)會(huì)戰(zhàn)爭(zhēng)”，“不把大家放在溫室里。” 他同時(shí)介紹，合生商業(yè)復(fù)制了一套完善的人員培訓(xùn)體系，依托于集團(tuán)本身的教育資源，真正做到了實(shí)踐與教學(xué)相結(jié)合。
據(jù)了解，合生商業(yè)管理人員的忠誠(chéng)度非常高，去年人才流失率低于5%，絕大多數(shù)還是主動(dòng)淘汰的。
“當(dāng)這里成為實(shí)現(xiàn)大家夢(mèng)想的地方。企業(yè)就永遠(yuǎn)不會(huì)有受制于人才的苦惱。”趙澤生說(shuō)。
至于科技方面，趙澤生說(shuō)一定要走在科技的前沿，要主動(dòng)擁抱科技的變化：“我們危機(jī)感比較強(qiáng)，不去擁抱科技，最后就會(huì)被科技所顛覆。”
“居安思危的思想是我們老板很重視的，我們的業(yè)務(wù)也受到他這方面很多幫助。”
“比及格好一點(diǎn)”
或許是居安思危思想的影響，合生商業(yè)雖然在提速發(fā)展，但依然強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)步發(fā)展，不能一下太猛”。
尤其現(xiàn)在因高杠桿和流動(dòng)性暴雷的房企在增多，合生商業(yè)很清楚這類企業(yè)為何走到如今這個(gè)地步。
“我們不是片面追求高周轉(zhuǎn)或者規(guī)模化的公司，這種公司資金鏈比較緊，要求資金運(yùn)作銜接性非常高，拆東墻補(bǔ)西墻的能力要特別強(qiáng)，但市場(chǎng)的變化不是能夠控制的。”
“我們比較穩(wěn)定，守得住初心，這邊風(fēng)景獨(dú)好。”
因此，對(duì)于合生商業(yè)的發(fā)展步調(diào)，趙澤生淡定地說(shuō)：“每年?duì)幦∽鲆粌蓚�(gè)拳頭產(chǎn)品，不在量上取勝。”
他將這種行事風(fēng)格歸因于自身的“基因”：首先是基因決定的，你不是一家高周轉(zhuǎn)的公司；第二，項(xiàng)目投資人踏實(shí)，不會(huì)要求過(guò)高的回報(bào)率。
投資合生商業(yè)項(xiàng)目，回報(bào)率真的比較低嗎？這或許有點(diǎn)“凡爾賽”，因?yàn)樵谡劶盀橥顿Y人創(chuàng)造價(jià)值與自身操盤(pán)能力的時(shí)候，趙澤生還是忍不住透露了一點(diǎn)內(nèi)幕。
“我們對(duì)投資人是最好的，做商業(yè)地產(chǎn)得回歸本質(zhì)，不斷持續(xù)地創(chuàng)造價(jià)值，這是第一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。這么多項(xiàng)目，無(wú)論是輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)還是參股、合作、小股操盤(pán)，他們?cè)敢獍颜麄�(gè)項(xiàng)目給我們管，對(duì)我們的操盤(pán)能力有信心。”他肯定地說(shuō)：“合生匯可能不是北京銷售額最高的商場(chǎng)，但是一定是投入回報(bào)最高的！”
在前一次訪問(wèn)時(shí)，趙澤生就曾提到，合生商業(yè)“一定會(huì)給出跑贏市場(chǎng)的投資回報(bào)率，一般商業(yè)地產(chǎn)大概5%到6%的年化回報(bào)，但實(shí)際合生商業(yè)項(xiàng)目基本在12%左右”。
趙澤生對(duì)于合生商業(yè)的表現(xiàn)無(wú)疑是滿意的，但問(wèn)及給公司過(guò)去一年打多少分時(shí)，他卻說(shuō)：“我覺(jué)得70分。”
“要求也太嚴(yán)格了吧？”
“空間永遠(yuǎn)都要給自己留足，話不要說(shuō)滿。我們都還在路上，比及格好一點(diǎn)，但是離優(yōu)秀還差很遠(yuǎn)。”在趙澤生的計(jì)劃中，合生商業(yè)的目標(biāo)顯然不止于此。
“所以對(duì)合生商業(yè)有沒(méi)有提出什么目標(biāo)？”
“我們期望成為中國(guó)最好的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理商，通過(guò)我們的努力，我有信心也認(rèn)為有機(jī)會(huì)能夠達(dá)到。”
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)合生商業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁趙澤生先生的專訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在做商業(yè)的企業(yè)越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)也很大，合生商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？
趙澤生：做商業(yè)管理我們最終服務(wù)于兩大群體，一是消費(fèi)者，二是投資人。
商業(yè)地產(chǎn)要回歸本質(zhì)，不斷持續(xù)地創(chuàng)造價(jià)值，這是第一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。這么多項(xiàng)目，無(wú)論輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)還是參股、合作、小股操盤(pán)，愿意把整個(gè)項(xiàng)目給我們管，其實(shí)就是對(duì)合生商業(yè)的操盤(pán)能力有信心。
我們對(duì)投資人是最好的，合生匯可能不是北京銷售額最高的商場(chǎng)，但一定是回報(bào)最高的。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：年化回報(bào)率可以達(dá)到多少？
趙澤生：開(kāi)業(yè)第一年年化回報(bào)超過(guò)12%，都是兩位數(shù)以上的投入回報(bào)。
一方面，體現(xiàn)了我們的經(jīng)營(yíng)管理能力；另一方面，從拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)到建設(shè)管理，再到招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理，全鏈條每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都是價(jià)值創(chuàng)造的過(guò)程。
現(xiàn)在已經(jīng)從原來(lái)的商場(chǎng)管理到運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理，再提升到資產(chǎn)管理和投資管理。我認(rèn)為這是我們的亮點(diǎn)，讓大家有信心把項(xiàng)目交給我們來(lái)管理。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：合生商業(yè)已經(jīng)大力向外輸出管理了嗎？
趙澤生：對(duì)，已經(jīng)開(kāi)始走這條路了。現(xiàn)在輕資產(chǎn)的量不小，在北上廣、成都，南京、西安，重慶也已經(jīng)有目標(biāo)項(xiàng)目，都在推進(jìn)。因?yàn)檫@些項(xiàng)目有的是新建，有的是改造，要過(guò)段時(shí)間才能面世。
合生商業(yè)一開(kāi)始就是輕重資產(chǎn)結(jié)合，除了自身項(xiàng)目外，還接了很多外面的項(xiàng)目。輕資產(chǎn)項(xiàng)目將逐步超過(guò)整個(gè)規(guī)模的50%。
當(dāng)然，真正談下來(lái)的也是百里挑一、優(yōu)中選優(yōu)，每年?duì)幦∽鲆粌蓚�(gè)拳頭產(chǎn)品，不在量上取勝。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：合生商業(yè)管理的業(yè)務(wù)很廣。
趙澤生：我們是持有型物業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資產(chǎn)管理商，我們把自己定位為‘商業(yè)生態(tài)鏈價(jià)值創(chuàng)造者’，是在提升、提煉標(biāo)的公司的核心價(jià)值。
確實(shí)全鏈條都有，比如說(shuō)有商業(yè)、有寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)綜合體。產(chǎn)業(yè)綜合體看重的是產(chǎn)業(yè)調(diào)動(dòng)和產(chǎn)業(yè)能力，這恰恰又是我們的專長(zhǎng)。
因?yàn)楹仙稻褪且粋�(gè)非常多元化的企業(yè)，是投資驅(qū)動(dòng)型企業(yè)，在很多領(lǐng)域有投資，比如泛文化領(lǐng)域有投資，包括大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、醫(yī)療、制藥、新能源汽車等。我們?cè)诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)上發(fā)力，除了提升產(chǎn)業(yè)招商能力，還可以雙向驅(qū)動(dòng)，即投資和運(yùn)營(yíng)一起做。
此外，我們還投資了一些酒店品牌，比如縵合也涉及到一些會(huì)所、豪宅。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這么多業(yè)務(wù)都是自己培養(yǎng)人才嗎？
趙澤生：對(duì)。首先要發(fā)現(xiàn)人才，發(fā)現(xiàn)之后要人盡其才。我們的用人核心理念是“在戰(zhàn)爭(zhēng)中學(xué)會(huì)戰(zhàn)爭(zhēng)”，不把大家放在溫室里。
同時(shí)復(fù)制一套人員的培訓(xùn)體系，我們叫合生商業(yè)學(xué)院。依托于集團(tuán)本身的教育資源，有三所自己的大學(xué)，新入職員工在前兩三年都有機(jī)會(huì)回到學(xué)校，每年都有課程，實(shí)踐+教學(xué)相結(jié)合。
我們公司管理人員的忠誠(chéng)度都比較高，去年公司人才流失率低于5%，絕大多數(shù)是主動(dòng)淘汰的。
公司的發(fā)展，人才很重要。有了人才的穩(wěn)定性，才能支撐公司長(zhǎng)期的發(fā)展。
當(dāng)這里成為實(shí)現(xiàn)大家夢(mèng)想的地方。企業(yè)就永遠(yuǎn)不會(huì)有受制于人才的苦惱。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：合生商業(yè)培養(yǎng)的人才都善于創(chuàng)新。
趙澤生：合生商業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，第一是價(jià)值創(chuàng)造，第二是人才，第三個(gè)是科技。
一定要走在科技的前沿，要主動(dòng)擁抱科技的變化。我們危機(jī)感也比較強(qiáng)，覺(jué)得不去擁抱科技，最后就會(huì)被科技顛覆。
居安思危的思想是我們老板很重視的，所以我們的業(yè)務(wù)也受到他這方面很多幫助。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：創(chuàng)新這塊，今年底還會(huì)推出新的產(chǎn)品線？
趙澤生：對(duì)，MOHO。你們進(jìn)來(lái)之前，上一個(gè)會(huì)在跟MOHO開(kāi)會(huì)。
MOHO定位為潮流奢華創(chuàng)新地標(biāo)性商業(yè)綜合體，在核心城市才會(huì)布局，比如說(shuō)北京一個(gè)，上海一個(gè)，廣州一個(gè)。”
MOHO作為合生商業(yè)推出的全新高端產(chǎn)品線，是一個(gè)跟以往不同的嘗試：“很多創(chuàng)新想法可以在MOHO里做實(shí)驗(yàn)，例如通過(guò)做跨界聯(lián)營(yíng)，包括我們自投的品牌，去滿足城市核心人群消費(fèi)升級(jí)的愿望，讓整個(gè)產(chǎn)品線傳遞出高端的lifestyle。”
MOHO代表著公司的情懷和愿景，我們沒(méi)有設(shè)定MOHO產(chǎn)品線的項(xiàng)目數(shù)量指標(biāo)，是因?yàn)橐诜浅＿m合項(xiàng)目調(diào)性的城市核心位置才做。一般來(lái)說(shuō)，合生匯一個(gè)城市可以3個(gè)、4個(gè)、5個(gè)，但是MOHO可能就一個(gè)。”
MOHO和合生匯原則上是重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)會(huì)考慮靈活一點(diǎn)的，比如合生廣場(chǎng)、新天地系列。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：合生匯的升級(jí)迭代也是很快。
趙澤生：非常快，我們要求每年至少有2-3個(gè)亮點(diǎn)，要做不同區(qū)域的亮點(diǎn)性內(nèi)容。
今年年底又有完全不一樣的新合生匯，這塊每年至少都有2-3個(gè)新亮點(diǎn)挖掘出來(lái)，常來(lái)常新，每次推開(kāi)門(mén)都不一樣，
這就是骨子里的創(chuàng)新基因，每個(gè)項(xiàng)目都要折騰。商業(yè)就是要折騰，不折騰就沒(méi)什么新東西。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這一兩年暴雷的企業(yè)挺多，合生商業(yè)對(duì)資金管控這方面有什么原則？
趙澤生：首先，我們不是片面追求高周轉(zhuǎn)或者規(guī)模化的公司。這種公司資金鏈比較緊，要求資金運(yùn)作的銜接性非常高，拆東墻補(bǔ)西墻的能力要特別強(qiáng)。
但市場(chǎng)變化是不能控制的。
首先還是基因決定，我們不是這類高周轉(zhuǎn)的公司，這本身就是一道防火墻。第二，項(xiàng)目投資人很好，能接受比較低的回報(bào)。
我們比較穩(wěn)定，守得住初心。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺(jué)得合生商業(yè)去年可以打多少分？
趙澤生：我覺(jué)得70分。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：要求也太嚴(yán)格了吧？
趙澤生：空間永遠(yuǎn)都要給自己留足，話不要說(shuō)滿。我們都還在路上，比及格好一點(diǎn)，但是離優(yōu)秀還差很遠(yuǎn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：未來(lái)公司有怎樣的目標(biāo)？
趙澤生：我們期望成為中國(guó)最好的資產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)管理商，朝著這個(gè)方向努力。
我在公司十幾年，什么項(xiàng)目都做過(guò)，這種豐富性、綜合性很少有企業(yè)具備。我們能做的包括物流地產(chǎn)，包括專業(yè)市場(chǎng)，還包括各種級(jí)別的住宅、酒店、公寓、倉(cāng)儲(chǔ)物流等。
我認(rèn)為經(jīng)過(guò)我們的努力，有信心、有機(jī)會(huì)達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。
