作者 | 吳老師
調控政策愈發精細化，房地產行業進入史上最嚴監管時代。從發展的眼光看，高頻精準調控在擠壓行業泡沫的同時，也倒逼房企蛻變升級。
如果說房地產的上半場“發展就是安全”，那么下半場的準則是“安全才能發展”。2021年的中報對房企而言，是在調控浪潮和行業波動中的一次全面大考。可以看到，綜合實力強的頭部企業彰顯出堅固的基本盤和穩健的增長性。
8月30日，融創中國控股有限公司（01918.HK，以下簡稱“融創”）就交出了一份全優答卷：銷售大漲64.3%、收入上漲23.9%、每股盈利上漲8.7%，歸母凈利潤上漲9.4%；負債率持續下降、“三道紅線”指標穩步改善；國際信用評級全面提升。
融創的戰略定力展現出強大的韌性，從容穿越市場周期、抵御行業風險。在這種定力下，融創實現了業績快速增長，同時也錘煉出強大的綜合能力。
筆者獲悉，融創最近在半年度會議上提出新的戰略發展目標——更安全、更從容、更長期、更有價值。
融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德在公司內部表示，“調控對行業和企業都是好事，經過這一輪（調控），都將變得更穩、更健康。但與此同時，也要求企業在新的政策環境下快速調整適應。融創積極融入國家戰略、堅決響應政策導向、從容擁抱行業變化，進一步堅定‘更安全、更從容、更長期、更有價值’的均衡高質量發展的戰略方向，持續為員工、客戶、股東、社會創造價值。”
融創在今年初披露的2020年年報里，已經實現杠桿率下降，“三道紅線”指標連降兩檔至黃檔。到2021年中報，財務健康度得到進一步提升：凈負債率下降9.4個百分點，非受限現金短債比升至1.11，剔除預收款項后的資產負債率降至76%，加速邁向“綠檔”。
變得更穩健安全的同時，融創也迎來了穩定高質量的增長態勢。中報顯示，上半年，公司營業收入同比增長23.9%至958.2億元，毛利199.8億元同比增長12.5%，歸母凈利潤119.9億元同比增長9.4%。
此外，融創土儲充足，堅持對拿地總量嚴管控，對土地質量高要求——這使得它能在變化的大環境中，進一步保障企業發展的安全健康。數據顯示，融創在上半年獲取土地權益貨值2135億元，上半年權益拿地銷售比37.9%，而2020年7月-2021年6月一年內權益拿地銷售比則為28.5%，彰顯出極強的拿地紀律。
綜合向好的表現，多家國際評級機構全面提升融創評級：2021年上半年，標普將融創主體評級上調至BB，展望穩定；穆迪及惠譽將其評級展望升至正面。摩根大通也看好融創強勁的基本面、較高的凈利水平、以及預期將持續下降的財務成本與杠桿水平，維持“買入”評級。全球領先的ESG評級公司Sustainalytics也將融創提升至“低風險”評級，評分位列70家境內參評房企首位。
（圖 / 攝圖網，基于VRF協議）
筆者了解到，實際上自2019年下半年開始，融創主動做調整，落實“降杠桿、優化資本結構”的戰略要求，并制定了全面、清晰、長期的行動計劃。其中包括推動國際信用評級的持續提升，中期達到投資級；推動融資成本的持續下降，爭取3年內達到民營房企優秀水平；推動融資結構的持續優化等等。
這一系列的舉措相繼落地，將助力融創進一步鞏固更安全、穩健的基本面。
融創自上市之初就堅持兩件事：做好產品與服務、深耕城市。在經歷了十八年如一日的沉淀過后，融創已建立行業領先的核心優勢，為業務發展奠定堅實基礎。
中報顯示，融創2021年上半年實現3208億銷售額，同比增長64.3%，回款率保持高位水平。銷售高增長、高回款率，來自市場的認可，讓融創的現金流更為充裕。截至2021年6月底，融創在手現金達1232億元，其中非受限現金1011億元，較去年底提升2.4%。
從銷售結構來看，融創深耕核心城市群的領先優勢凸顯。在長三角，融創完成1141億元銷售額；在西部核心城市、環渤海分別完成791億元、637億元。
上半年，融創在多個一二線核心城市占據市場領先地位，20個城市的銷售額超過50億元。其中，北京、上海、蘇州等9個城市銷售額超100億元；在杭州、武漢，融創半年銷售額超過200億元——這相當于一家百強房企的半年業績。
充足的可售貨值也支持下半年高業績的達成。數據顯示，融創在今年下半年內的總可售貨值超6600億元。國盛證券發布報告表示，疊加下半年銷售高峰影響及融創的市場領先優勢，預計融創2021年將實現銷售穩步增長。
支撐融創傲人銷售成績的前提是，行業第一的產品力。繼摘得克而瑞研究中心、億翰智庫的產品力桂冠后，融創在今年上半年再次獲得中國指數研究院“房地產產品力優秀企業”第一名。針對主流客群年輕化趨勢，融創推出的“I AM I”產品年輕化創新得到市場和客戶的高度認可，已落地項目中，上海融創未來金融城、杭州萬融城、武漢公園大觀等項目成為市場紅盤。
（圖 / 杭州萬融城實景圖，融創官方）
在第一輪“雙集中供地”結束后，住建部有關領導表示，要著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質。這意味著，房地產行業將迎來“競品質”時代。產品力將成為企業發展的核心競爭力，擁有高品質產品力的企業不僅在銷售端嶄露頭角，也將在土地端如魚得水。
房地產行業回歸本質，做好產品與服務是企業安全健康發展的前提。而高品質產品力的代表——融創在“競品質”時代的領先優勢將進一步擴大。
充裕且高品質的土儲，也將支持融創地產主業未來更從容的增長。截止至2021年6月30日，融創持有的權益土儲貨值約2萬億元，足以支持未來穩健發展。
通過不斷夯實產品競爭優勢、城市深耕、市場口碑和高質量土儲的核心優勢，融創在地產主業持續建構的綜合能力，讓這家公司能夠更加從容應對行業波動，為其戰略升級打下了堅實基礎。
融創一直保持著對宏觀環境和行業趨勢的敏銳洞察與精準判斷，擅長在行業的不同階段快速找到發展最優解，這也使得融創被業界視為風向標。
在高周轉、高增長的房地產上半場，融創憑借“更快速、更均好、更優質、更深耕”的優勢，迅速躋身行業前列。在規模快速增長的同時，不可避免地出現了階段性負債率偏高。融創意識到資本結構的優化對公司長期發展至關重要，于是先于政策要求，從2019年下半年開始就主動優化資本結構、降杠桿，提升盈利能力的同時保證充裕穩定的現金流。
2020年可謂是融創的轉型年，正式打開了公司“均衡高質量發展”的序章。這一年融創主動調整節奏，拿地金額僅為2019年的一半，“三道指標”連降兩檔至黃檔，融資成本持續下降，信用評級全面提升，業績全面增長的同時負債指標也持續改善。
（圖 / 攝圖網，基于VRF協議）
2021年，均衡穩健戰略初見成效，融創進一步堅定戰略目標，提出“四更”經營準則：更安全、更從容、更長期、更有價值。
筆者了解到，“四更”準則也作為融創團隊基本做事原則，是以利潤為核心，以客戶滿意度為核心，以安全穩健為核心，提升綜合競爭力，持續為員工、客戶、股東及社會創造價值。
擁抱變化，需要從容的底氣，更需要積極的態度和堅定的行為。融創的“四更”重新定義了頭部房企的未來增長形態，極具行業參考價值。在房地產行業的下半場，運營和管理是紅利，質量是護城河，企業先安全才能發展，而綜合能力強的企業更具生命力。
*文中題圖來自：融創官方。
