“尤如落寞徐娘，曾經(jīng)風光一時，何奈時代變遷。”這是一位網(wǎng)友2018年在社交平臺上對中華廣場的點評。
位于廣州越秀區(qū)的中華廣場開業(yè)至今已超20年，是廣州最老牌的商場之一，承載了許多人共同的青春記憶。
然而青春似乎總是用來緬懷感傷，近年來一些百貨或商場的倒閉，反映了包括中華廣場在內(nèi)的老牌商業(yè)在新商圈、新消費習慣下的困境。
不過中華廣場顯然沒有選擇“躺平”。
正如其曲折“賣身”的歷史，中華廣場近年也試圖通過更新改造來提升項目的運營活力。而最新于11月3日，一筆擬發(fā)行金額15.01億的“平安-華金-廣州中華廣場資產(chǎn)支持專項計劃”受理，讓這個項目再次出現(xiàn)在關(guān)注視野中。
曲折往事
中華廣場在廣州商業(yè)市場上，是一個值得津津樂道的故事。
中華廣場由駐穗央企廣州新星投資發(fā)展有限公司與香港昌盛集團負責合作開發(fā), 鄒錫昌旗下的香港昌盛集團最開始作為主要角色參與。
1995年6月，位于越秀區(qū)中山三路與較場西路交界處的中華廣場開工建設，1999年2月首期工程結(jié)構(gòu)封頂，隨后于2000年4月26日正式開業(yè)。
當時，中華廣場是廣州除天河城、正佳廣場外的第三大購物中心，包括一個樓高10層的購物商場及4層車庫、北翼一幢樓高17層的A棟寫字樓以及南翼一幢樓高52層的B棟寫字樓，總建筑面積約為29萬平方米，其中商場經(jīng)營面積為12萬平方米。
如此大體量的中華廣場的開業(yè)，給廣州商業(yè)帶來了一些新鮮血液。
彼時2000年前后，廣州商業(yè)市場正百廢待興，中華廣場及時封頂對外銷售，頓時成為各路商家搶手貨和城中打卡勝地。同時，項目聯(lián)同地鐵出口物業(yè)——海印集團的流行前線、卓越地產(chǎn)的地王廣場、陵園西手機一條街等，共同形成了中華廣場商圈（中山三路商圈)。
過往數(shù)據(jù)顯示，當年中華廣場的日平均客流量開業(yè)達到30萬，每逢黃金周更是可以達到70萬，成為大家心目中公認的市中心重要地標之一。
在風光的那幾年，中華廣場以每年約1.1億元的租金收入成為昌盛集團的收銀機，并成為了助推昌盛集團的上市動力之一。
然而此后，命運開始轉(zhuǎn)向，金融風暴與債務危機下，對賭協(xié)議失敗下的昌盛集團只得走上處置核心資產(chǎn)的道路。2009年，昌盛集團把屬下中華廣場的商業(yè)物業(yè)14年經(jīng)營權(quán)打包出租給海印集團, 年租金約為1.3億元。
據(jù)彼時一組機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，按1.3億元的租金計算海印可得到的回報率達10~20%，較為吸引。
隨后，海印股份對項目進行新定位及包裝調(diào)整，如引進多個首進廣州的消費品牌，擬將其打造成一個高端時尚潮流購物中心。
海印股份還曾發(fā)布該項目業(yè)績預報稱，截至2010年5月20日，已簽約商戶210家，出租面積5.54萬平方米，租賃期限從三年到十三年不等,未來年租金漲幅從5%-8%不等，預計項目年收入約為1.5億元。
在海印股份的計劃里，中華廣場是這家企業(yè)進軍商業(yè)的首個大型購物中心項目，在此之前，海印運營的多是批發(fā)市場、專業(yè)店。
然而，恰逢此時，廣州商業(yè)地產(chǎn)正處在“井噴”的前夜，不少開發(fā)商都大肆進軍該領(lǐng)域，新的商場與商圈逐漸崛起。
再到近幾年，電商崛起、零售競爭激烈，這給包括中華廣場在內(nèi)的實體商業(yè)帶來不小的挑戰(zhàn)。中華廣場本身存在設備老化、商戶過時、物權(quán)不集中的問題也逐漸突出，導致出現(xiàn)商場人流、租金收入下滑嚴重的局面，許多樓層位置存在大量空鋪。
2019年8月30日，離合同到期尚有四年之時，海印股份一紙公告宣布，其與廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽署《<中華廣場合作經(jīng)營合同書>解除協(xié)議》。未來，海印股份將不再與興盛地產(chǎn)合作經(jīng)營中華廣場。
從紅極一時到提前撤場，中華廣場一時令人唏噓不已。
所幸的是，在海印宣布退出之時，中華廣場另一大業(yè)主廣州新星投資也宣布將與昌盛聯(lián)手合作統(tǒng)一經(jīng)營，管理工作也由其主導。
這一步至少意味著，經(jīng)營權(quán)多方割據(jù)的局面得以終結(jié)，商場可以走向統(tǒng)一經(jīng)營規(guī)劃。
接下來關(guān)鍵的是如何煥新這一老牌商業(yè)體。
“硬件老化、沒有規(guī)劃、有租無類、品牌不合理、服務不到位。”這是中華廣場改造負責人、中華百貨總經(jīng)理竇懷山彼時的描述。而據(jù)悉，新星投資將計劃投入2.8億元對中華廣場進行升級改造,用三年時間改善中華廣場的整體運營。
尋求金融化
此后，新星投資對中華廣場進行了一系列提檔升級工作，涉及形象升級、動線升級和品牌升級，如三分之一的品牌調(diào)整比例，增加跨層直達扶梯，實現(xiàn)停車場智能化系統(tǒng)升級等等。
同時中華廣場也逐漸明晰商場定位，即區(qū)域型中高端休閑購物中心，依托傳統(tǒng)老城區(qū)獨有優(yōu)勢改造成全業(yè)態(tài)、時尚的“老廣州的新中心”。
今年8月，經(jīng)過2年多時間的翻新改造，中華廣場完成改造升級全面亮相。在此背景下，以中華廣場為底層資產(chǎn)的這筆ABS能否順利發(fā)行？
11月3日，據(jù)深交所披露，平安-華金-廣州中華廣場資產(chǎn)支持專項計劃狀態(tài)更新為“已受理”。
觀點地產(chǎn)新媒體了解到，該債券類別為ABS，擬發(fā)行金額15.01億元，發(fā)行人為新興發(fā)展集團有限公司，承銷商/管理人為華金證券股份有限公司，受理及更新日期為2021年11月2日。
目前項目仍在受理狀態(tài)，能否成功發(fā)行或足額發(fā)行仍是一個值得觀察的問題。
可以橫向?qū)Ρ鹊氖牵S著今年6月首批9只基礎設施公募REITs產(chǎn)品于滬、深交易所上市，不少人期待公募REITs擴容到商業(yè)地產(chǎn)。但僅就目前而言，國內(nèi)對于商業(yè)項目的資產(chǎn)證券化探索仍多以ABS和CMBS兩種模式為主，此類形式更多是一種“類Reits”的操作方式。
而所謂的ABS、CMBS融資方式面向機構(gòu)投資者，這對于資產(chǎn)的估值和收益要求會非常高。可以看到，過往國內(nèi)獲得證交所審批通過的商業(yè)類reits項目，基本是一二線的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)項目。
而從當前公開數(shù)據(jù)情況看，并不能準確獲取中華廣場目前的營業(yè)收入、銷售額、資產(chǎn)估值、客流水平。
不過另有一組數(shù)據(jù)可以參考對比，早在中華廣場被昌盛集團打包轉(zhuǎn)讓時，業(yè)內(nèi)曾傳聞中華廣場的轉(zhuǎn)讓價格約為20億元，折合樓面價為2萬元/平方米。
而根據(jù)2007年年底昌盛中國籌備上市時所做的資產(chǎn)評估，中華廣場的市值約為38億元，2008年8月份，第一太平戴維斯重新估值后，做出的資產(chǎn)評估則是33億元。
有商業(yè)研究人士就表示，13年前的估值尚且在33億元，盡管近年來商業(yè)地產(chǎn)大宗交易不活躍、市場流動性較差，但估值水平應該還是有所上升。
而收益水平維度上，我們或許可以從承租了九成業(yè)權(quán)的海印股份上入手。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查閱獲悉，海印股份曾在2018年將旗下一些核心項目打包進行質(zhì)押貸款，其中就包括中華廣場。
該份評級報告曾披露，自承租的2009年至2018年，中華廣場的可供出租面積為5.83萬平方米，平均租金水平為219.21元/月/平方米，平均出租率則為92.85%。按此計算，九年間中華廣場的年平均租金大概在1.43億元。
可以與之對比的話，海印股份曾披露過，2012年中華廣場項目再創(chuàng)佳績，實現(xiàn)月租金收入近1700萬元的經(jīng)營目標，即一年約在2.21億的租金收入水平。
這意味著，在2012年之后中華廣場項目或面臨著租金收入下降，甚至“入不敷出”——按照海印當初訂立的合作經(jīng)營協(xié)議，合作經(jīng)營期內(nèi)第一年、第二年海印股份向興盛地產(chǎn)每月支付合作經(jīng)營費用1100萬元，從第三年開始合作經(jīng)營費用在上一年度的基礎上按3.25%的比例遞增。
結(jié)合該評估報告披露的2013年-2018年經(jīng)營收入數(shù)據(jù)，可對比獲悉，在2012年后，海印股份在該項目上的收益已日漸減少，即便2016年有所回彈，但在提前解約的前一年即2018年，項目甚至已經(jīng)沒有收益空間而言。
數(shù)據(jù)來源：海印股份評估報告，觀點指數(shù)整理
而在2018年同年，海印股份正面臨著業(yè)績困局。彼時，海印股份實現(xiàn)營業(yè)總收入25.1億，同比下降2.1%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤1.4億，同比下降40.1%。
受市場影響，上述評估報告還披露，當年海印股份實際商業(yè)物業(yè)經(jīng)營收入為6.59億元，但評估物業(yè)經(jīng)營收入金額則為7.17億元，比預期少賺了半個小目標——因此也就不難理解海印股份的撤回。
回到中華廣場的收益問題，如今回歸經(jīng)營方，該收益水平盡管偶有波動，但經(jīng)過收益調(diào)整保持在2億收入以上應有所保證。
按此大致估算，發(fā)行人在常規(guī)融資年限里完成的收益總和，是能夠完全覆蓋該筆ABS所募集的資金規(guī)模。
當然也有商業(yè)人士指出，目前中華廣場盡管經(jīng)過重整，但本身商圈依托的優(yōu)勢正在逐步消失，周圍零星商業(yè)項目沒落，未來發(fā)展仍不算明朗。
