疫情為各個(gè)行業(yè)都帶來(lái)了深刻變化，商業(yè)地產(chǎn)就是其中的典型代表之一。其中，因?yàn)橄M(fèi)者“安全”需求所導(dǎo)致的消費(fèi)方式，空間需求等多方面改變，讓“最后一公里”在后疫情時(shí)代成為了最剛性的需求。
在這樣的大背景下，開(kāi)放式街區(qū)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)成為了資本搶占的藍(lán)海，金科股份聯(lián)席總裁王偉便是這類(lèi)新商業(yè)的堅(jiān)定擁躉者：“后疫情時(shí)代，悶在盒子里的時(shí)代過(guò)去了，有意思的街區(qū)變得更加流行。”
“我是武漢人。”也許一般人沒(méi)辦法理解這三個(gè)字在去年年初有著怎樣的深刻含義，但王偉有著深刻的體會(huì)，這也讓他更清楚認(rèn)識(shí)到，與疫情相伴的商業(yè)未來(lái)在哪里。
“去年我準(zhǔn)備在云南過(guò)春節(jié)，在撫仙湖邊上的民宿，住了一晚第二天服務(wù)員敲門(mén)說(shuō)，因?yàn)槭抢习迮笥眩緛?lái)昨天就不該接待，但是今天必須離開(kāi)，不離開(kāi)就要到衛(wèi)生院隔離。”王偉笑著談起這段經(jīng)歷。
“疫情改變了很多，比如房子要有花園，房子配套要好，最好有商業(yè)配套。”
背后透露的是王偉對(duì)商業(yè)的新理念，在他看來(lái)，后疫情時(shí)代消費(fèi)者對(duì)盒子是有“恐懼心理”的，街區(qū)更安全，更容易實(shí)現(xiàn)文化、社交和商業(yè)的結(jié)合。
“我是一個(gè)反盒子主義者。”
站在巨人肩膀上
金科商業(yè)版圖起步比較早，而今年成立了全新的專(zhuān)業(yè)商管團(tuán)隊(duì)，形成了集團(tuán)、區(qū)域、項(xiàng)目三級(jí)管理模式。
實(shí)際上，成立專(zhuān)業(yè)商管團(tuán)隊(duì)的目的，是金科商業(yè)按照行業(yè)發(fā)展的基本邏輯和規(guī)律來(lái)設(shè)立的。
“從商業(yè)操盤(pán)的邏輯上講，要讓資產(chǎn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)，是要建一套體系的，這個(gè)體系保證持有商業(yè)的資金池，可以是開(kāi)發(fā)公司持有，也可以是外部基金公司持有，也可以是其他投資人。但是商業(yè)運(yùn)營(yíng)要單獨(dú)由我們公司來(lái)做，也就是必須要由商管公司運(yùn)營(yíng)。”
“另外還需要有團(tuán)隊(duì)、品牌、體系。”在王偉看來(lái)，這樣搭建起來(lái)的生態(tài)才是完整的：“體系我們已經(jīng)建得差不多，比如城市商業(yè)品牌就用金科愛(ài)琴海。內(nèi)容上會(huì)做愛(ài)琴海+，添加一些能代表年輕人的元素，比如電競(jìng)、運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)、樂(lè)園。”
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，如今金科商業(yè)的生態(tài)已經(jīng)基本搭建完成，形成了非常清晰的三條產(chǎn)品線：大型城市綜合體金科中心、城市級(jí)購(gòu)物中心愛(ài)琴海、未來(lái)生活中心金·WALK。
值得一提的是，金科愛(ài)琴海是典型的盒子商業(yè)，王偉作為反盒子主義者，為何會(huì)將該產(chǎn)品線作為三大產(chǎn)品線之一呢？
“我反盒子，但是并不反對(duì)大家做。”在王偉看來(lái)，商業(yè)是多元的，城市商業(yè)的未來(lái)，特別是核心區(qū)的商業(yè)，需求還是比較穩(wěn)定的，特別適合資管持有，“金科專(zhuān)門(mén)有團(tuán)隊(duì)管理城市商業(yè)，團(tuán)隊(duì)鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，在理念沖突中會(huì)變得更有活力。”
“金科的商業(yè)肯定是包括但不限于愛(ài)琴海的，我們發(fā)展商業(yè)的路徑是借船和造船都做的，要學(xué)會(huì)站在巨人的肩膀上。”王偉稱(chēng)：“所以金科的商業(yè)一方面需要借鑒、消化、吸收其它企業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，另一方面還要找到自己的優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)項(xiàng)，找到自己獨(dú)特的基因，這樣就具有很強(qiáng)的魅力。”
保持正常商業(yè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力之外，王偉確實(shí)更看好社區(qū)商業(yè)的空間：“我有個(gè)判斷，未來(lái)城市商業(yè)中，區(qū)域型購(gòu)物中心將會(huì)死掉，因?yàn)橄喈?dāng)一部分業(yè)態(tài)會(huì)被社區(qū)商業(yè)替代。”
三條、四管、五統(tǒng)
在王偉看來(lái)，留給區(qū)域型商業(yè)的生存空間不多了。
“城市中一定會(huì)有標(biāo)桿型商業(yè)項(xiàng)目存在，比如以奢侈品零售、高端文化消費(fèi)為主導(dǎo)的購(gòu)物中心，但是剩下的都會(huì)被社區(qū)商業(yè)替代。”他稱(chēng)：“區(qū)域型商業(yè)里面兒童業(yè)態(tài)占了很大面積，但是兒童業(yè)態(tài)在社區(qū)做最方便。還有小型商超等，消費(fèi)社區(qū)化趨勢(shì)十分明顯。”
“我們后發(fā)的商業(yè)企業(yè)，為什么不抓住這個(gè)優(yōu)勢(shì)？這是市場(chǎng)給的機(jī)會(huì)窗口，我們應(yīng)該搶占屬于自己的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，屬于自己的時(shí)間窗口。”目前，王偉心中的窗口就是“反盒子類(lèi)的商業(yè)”。
據(jù)王偉介紹，對(duì)社區(qū)商業(yè)的研究，是商管團(tuán)隊(duì)重要的課題，“現(xiàn)在產(chǎn)品線是目前行業(yè)當(dāng)中社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線最清晰的，想得很清楚，布局也比較多。”
“金科由于是流量公司，每年2000多億銷(xiāo)售，存續(xù)項(xiàng)目有好幾百個(gè)。假如10%的項(xiàng)目有商業(yè)，一年就有幾十個(gè)項(xiàng)目，這些可能更適合做社區(qū)商業(yè)。”對(duì)于金科商業(yè)而言，存在非常多發(fā)展社區(qū)商業(yè)的機(jī)會(huì)。
怎么把社區(qū)商業(yè)做好？王偉總結(jié)為“四管”：要把一公里半徑范圍內(nèi)家庭的房產(chǎn)管起來(lái)，要把老人管起來(lái)，要把孩子管起來(lái)，要把寵物管起來(lái)，“這些東西管起來(lái)后，家庭的消費(fèi)就都會(huì)落在你的商業(yè)上。”
“所以社區(qū)商業(yè)會(huì)和物管公司合作，物管公司把生活需求、居民流量導(dǎo)入到社區(qū)商業(yè)里面，與此同時(shí)，社區(qū)商業(yè)又能反哺，為小區(qū)賦能，意味著有更好的配套。”這種互補(bǔ)的關(guān)系形成金科商業(yè)的底層邏輯。
不過(guò)，對(duì)于社區(qū)商業(yè)而言，最難克服的問(wèn)題其實(shí)并非如何匹配消費(fèi)需求，而是分散的業(yè)權(quán)讓資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方很難做到統(tǒng)一規(guī)劃，從而導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)產(chǎn)生很多無(wú)效內(nèi)耗、營(yíng)商環(huán)境差等問(wèn)題。
如何處理投資人、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方、消費(fèi)者等多方之間的需求，成為解決問(wèn)題的核心。
王偉把金科商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)為三條線、五個(gè)統(tǒng)一，通過(guò)這種方式，即讓部分商鋪具備投資價(jià)值，為投資人產(chǎn)生收益，同時(shí)又讓商業(yè)街符合持有型商業(yè)的邏輯。
“三條線的主線是商業(yè)運(yùn)營(yíng)線，包括前期的市調(diào)、定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、開(kāi)業(yè)，后期的管理。在這條線上會(huì)有一條生產(chǎn)線，即開(kāi)發(fā)線，包括選址、設(shè)計(jì)、制造，最后還有一條，銷(xiāo)售線。”王偉表示，金科商業(yè)會(huì)以運(yùn)營(yíng)線為主，根據(jù)運(yùn)營(yíng)的不同階段，適量的銷(xiāo)售部分具有投資價(jià)值的商鋪給投資人。
另外就是要做到五個(gè)統(tǒng)一：所有街區(qū)社區(qū)商業(yè)做到統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一銷(xiāo)售。
“比方說(shuō)規(guī)劃已經(jīng)確定，譬如超市周?chē)牧闶郏惋嫞I(mǎi)商鋪的人只有兩種，一種投資，直接帶著租約買(mǎi)過(guò)去，與金科商業(yè)簽署代運(yùn)營(yíng)、代出租協(xié)議；另一種是自營(yíng)，需要做什么行業(yè)，就只能購(gòu)買(mǎi)規(guī)劃中的相應(yīng)位置。”
王偉指出，通過(guò)五個(gè)統(tǒng)一，有序買(mǎi)鋪，是需要滿(mǎn)足商業(yè)經(jīng)營(yíng)基本邏輯和規(guī)律。通過(guò)三條線與五個(gè)統(tǒng)一，從而實(shí)現(xiàn)金科商業(yè)持有經(jīng)營(yíng)和有序銷(xiāo)售之間的協(xié)調(diào)，“有效解決了過(guò)去商業(yè)街亂賣(mài)、亂承諾等所導(dǎo)致的最后沒(méi)辦法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。”
核心競(jìng)爭(zhēng)能力
王偉非常看好國(guó)內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)。
“從需求端看，由于雙循環(huán)，國(guó)內(nèi)消費(fèi)沉淀會(huì)越來(lái)越大，并且隨著人民變得越來(lái)越富裕，消費(fèi)升級(jí)越來(lái)越明顯，加上城市化率越來(lái)越高，大消費(fèi)市場(chǎng)的增量是很理想的。”在王偉看來(lái)，如今的商業(yè)環(huán)境包括金融環(huán)境，其實(shí)對(duì)商業(yè)越來(lái)越友好。
機(jī)會(huì)已經(jīng)擺在那里，主要看的就是企業(yè)自身的操盤(pán)能力，“能否抓住增量市場(chǎng)和大環(huán)境沒(méi)有關(guān)系，一手好牌打錯(cuò)，那就是玩家的問(wèn)題。”
但這樣并不說(shuō)明商業(yè)市場(chǎng)就是一片藍(lán)海，因?yàn)樵邶嫶蟮南M(fèi)潛力面前，有一群蠢蠢欲動(dòng)的商業(yè)玩家，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的是每一位玩家爭(zhēng)奪的目標(biāo)，可以說(shuō)這是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。
如何才能脫穎而出？王偉認(rèn)為主要看兩方面：一是獲取資金的籌融資能力，拼的是誰(shuí)能快速地拿到便宜的錢(qián)；二是商管公司的操盤(pán)能力，同樣的食材，不同師傅做菜，口味有差異。
“金科商業(yè)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力在于對(duì)新商業(yè)的理解，其中社區(qū)商業(yè)就是典型的新商業(yè)。”王偉表示，未來(lái)同等資金獲取能力，同等地段，金科商業(yè)可能獲取新型社區(qū)商業(yè)的能力會(huì)好過(guò)同行，就是因?yàn)閷?duì)社區(qū)商業(yè)的理解比較好。
“金·WALK這條產(chǎn)品線是我們最有優(yōu)勢(shì)的，我們希望能夠引領(lǐng)社區(qū)商業(yè)的一個(gè)方向，成為一個(gè)典范。”這是一個(gè)瞄準(zhǔn)社區(qū)商業(yè)剛性需求的產(chǎn)品，具備可復(fù)制性，“未來(lái)，社區(qū)養(yǎng)老、教育等會(huì)成為金科商業(yè)社區(qū)商業(yè)的主流業(yè)態(tài)。”
“社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)分布，我們做了詳細(xì)的模型，完全對(duì)應(yīng)馬斯洛的需求層次理論。”據(jù)王偉介紹：“除了滿(mǎn)足馬斯洛需求最底層的生理需求，社區(qū)商業(yè)有教育，也有公益中心，對(duì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)自我部分。”
另一方面，對(duì)于盒子商業(yè)，王偉則抱著可遇不可求的態(tài)度：“其實(shí)沒(méi)有那么必要，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，運(yùn)氣成分占比很大，如果有機(jī)會(huì)做高能級(jí)城市核心區(qū)域的購(gòu)物中心項(xiàng)目，我們希望把它變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀下來(lái)，會(huì)使用金科愛(ài)琴海平臺(tái)。”
金科商業(yè)的規(guī)劃目標(biāo)，也透露出重點(diǎn)發(fā)力社區(qū)商業(yè)的心思。
據(jù)了解，到2025年，金科商業(yè)要實(shí)現(xiàn)150-300億優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)沉淀，其中建設(shè)100-150個(gè)社區(qū)級(jí)商業(yè)中心，運(yùn)營(yíng)5-8個(gè)城市級(jí)購(gòu)物中心……
總結(jié)下來(lái)，王偉指出，雖然商管公司發(fā)展的快慢是由公司戰(zhàn)略決定的，但作為商管公司，有三點(diǎn)內(nèi)容是未來(lái)必須要修煉的：一是鍛煉商業(yè)敏銳度，二是建設(shè)體系，三是品牌建設(shè)。
“商管公司要能洞察生活方式的變化，社會(huì)的變化，必須要有敏銳度，才能找到商業(yè)機(jī)會(huì)；同時(shí)依靠體系發(fā)揮作用，不是依靠個(gè)人完成事情，解決人才梯度、厚度問(wèn)題；最后將產(chǎn)品線品牌建設(shè)起來(lái)，建設(shè)起來(lái)后可以根據(jù)市場(chǎng)情況快速推進(jìn)。”
王偉表示：“商業(yè)的發(fā)展是金科的戰(zhàn)略，需要職業(yè)經(jīng)理人一棒接一棒去把它做好，將來(lái)這個(gè)體系就做得越來(lái)越完整，這個(gè)品牌的號(hào)召力也會(huì)越來(lái)越大。”
以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)金科股份聯(lián)席總裁王偉先生的專(zhuān)訪實(shí)錄：
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金科收了愛(ài)琴海商業(yè)幾個(gè)項(xiàng)目？
王偉：我們收了三個(gè)原來(lái)紅星美凱龍持有的愛(ài)琴海的商業(yè)資產(chǎn)，自持當(dāng)中質(zhì)素最好的賣(mài)給了金科，形成一個(gè)協(xié)同關(guān)系。
金科可以和紅星一起共享愛(ài)琴海的體系，可以使用愛(ài)琴海的品牌拿地、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，成立了一個(gè)合資公司。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金科商業(yè)和愛(ài)琴海是什么關(guān)系？
王偉：金科的商業(yè)包括但不限于愛(ài)琴海。
我們發(fā)展商業(yè)的路徑是借船和造船，要學(xué)會(huì)站在巨人的肩膀上，這是我們的發(fā)展路徑，也是中國(guó)發(fā)展的路徑。
所以，金科的商業(yè)，需要一方面借鑒、消化、吸收其它企業(yè)的優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)還要找到自己的優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)項(xiàng)，找到自己獨(dú)特的基因，這樣就具有很強(qiáng)的魅力。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金科如何走商管體系化？
王偉：商管體系需要有團(tuán)隊(duì)、品牌、體系，再有一個(gè)資金池，或者有一個(gè)資金，這個(gè)資金可以只做商業(yè)，也可以不是，這樣整個(gè)生態(tài)是完整的。金科要做商業(yè)，肯定也是按照這個(gè)行業(yè)基本邏輯和規(guī)律來(lái)發(fā)展的。
這個(gè)體系搭建差不多了，現(xiàn)在我們也有品牌，城市商業(yè)品牌用金科愛(ài)琴海，目前已經(jīng)完成注冊(cè)。
從內(nèi)容上來(lái)講，城市商業(yè)這一塊會(huì)做愛(ài)琴海+，加一些能代表年輕人的元素，比如電競(jìng)、運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)、樂(lè)園。
另外，金科每年2000多億銷(xiāo)售，存續(xù)的項(xiàng)目有好幾百個(gè)，假如有10%的項(xiàng)目有商業(yè)，一年就有幾十個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目可能更多適合做社區(qū)商業(yè)。
對(duì)社區(qū)商業(yè)的研究是我們商管團(tuán)隊(duì)的重要課題，現(xiàn)在產(chǎn)品線已經(jīng)很清晰了，核心的邏輯就是要把一公里半徑范圍內(nèi)家庭的房產(chǎn)管起來(lái)，要把老人管起來(lái)，要把孩子管起來(lái)，要把寵物管起來(lái)，這幾個(gè)東西管起來(lái)以后，家庭的消費(fèi)都會(huì)落在你的商業(yè)上。
所以，社區(qū)商業(yè)會(huì)和物管公司合作，物管公司把一些生活需求、居民流量導(dǎo)到社區(qū)商業(yè)里面來(lái)，社區(qū)商業(yè)又給自己建的小區(qū)賦能，意味著有更好的配套，這套底層邏輯很清楚。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：很多社區(qū)商業(yè)是散售出去的，再統(tǒng)一管理，金科商業(yè)的資產(chǎn)會(huì)散售還是持有？
王偉：我們現(xiàn)在找到一條路徑，這條路能夠很好地處理街區(qū)的銷(xiāo)售和街區(qū)的運(yùn)營(yíng)之間的關(guān)系，我們把它叫“三條線、五個(gè)統(tǒng)一”。
通過(guò)這種方式，既讓一部分商鋪具備投資價(jià)值，為投資人產(chǎn)生收益，同時(shí)又讓整條商業(yè)街符合持有型商業(yè)的邏輯。
第一條線是商業(yè)運(yùn)營(yíng)線，這是一條主線，包括前期的市調(diào)、定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)，還有開(kāi)業(yè)、后期的管理。
這條線之上，會(huì)有一條開(kāi)發(fā)線，包括選址、設(shè)計(jì)、制造；下面還有一條線，叫銷(xiāo)售線。我們以運(yùn)營(yíng)線為主線，根據(jù)運(yùn)營(yíng)的不同階段，適量的銷(xiāo)售一部分具有投資價(jià)值的商鋪給投資人。
五個(gè)統(tǒng)一，所有街區(qū)社區(qū)商業(yè)做到統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一銷(xiāo)售。買(mǎi)鋪的人就兩種，一種是投資，投資的人就帶著租約買(mǎi)過(guò)去，跟我簽一個(gè)代運(yùn)營(yíng)、代出租的協(xié)議。還有一類(lèi)是自營(yíng)，自營(yíng)是做什么的就買(mǎi)哪邊的鋪。
通過(guò)這五個(gè)統(tǒng)一，讓買(mǎi)鋪的人有序買(mǎi)鋪，滿(mǎn)足商業(yè)經(jīng)營(yíng)基本邏輯和規(guī)律，通過(guò)這個(gè)實(shí)現(xiàn)持有經(jīng)營(yíng)和有序銷(xiāo)售之間的協(xié)調(diào)，就解決了過(guò)去很多商業(yè)街亂賣(mài)，或者是亂承諾的問(wèn)題。
賣(mài)散了賣(mài)花了以后，沒(méi)有辦法統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：這個(gè)是放在社區(qū)商業(yè)的品牌下？
王偉：我們的社區(qū)商業(yè)品牌要看哪一種類(lèi)型，有些社區(qū)商業(yè)是做成了一個(gè)由盒子構(gòu)成的街區(qū)，不一定賣(mài)。有一些是拿地的時(shí)候，政府規(guī)劃條件里面要做商業(yè)街。
我們會(huì)根據(jù)情況，如果需要完全自持經(jīng)營(yíng)的就不賣(mài)了。如果說(shuō)有一部分可以銷(xiāo)售，就按照五個(gè)統(tǒng)一規(guī)劃好，進(jìn)行有序銷(xiāo)售，做到商業(yè)運(yùn)營(yíng)和銷(xiāo)售的一體化。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：金科的社區(qū)商業(yè)很豐富。
王偉：金·WALK這條產(chǎn)品線是我們最有優(yōu)勢(shì)的，希望能夠引領(lǐng)社區(qū)商業(yè)的方向，成為一個(gè)典范。
另外，有機(jī)會(huì)能做到一些高能級(jí)城市核心區(qū)的購(gòu)物中心項(xiàng)目，希望把它變成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀下來(lái)，這個(gè)會(huì)使用金科愛(ài)琴海的平臺(tái)。
還有一部分是根據(jù)情況來(lái)定，過(guò)去的存量商業(yè)也好、增量商業(yè)也好，根據(jù)項(xiàng)目自身的質(zhì)素定制解決方案。如果是存量的商業(yè)，我們相當(dāng)于是為業(yè)主提供了增值服務(wù)；增量的商業(yè)，我們相當(dāng)于打造出了一些有特色的街區(qū)。
我們也做了一些這樣的街區(qū)，比方說(shuō)在重慶，我們有一條自持的街區(qū)，有大概3萬(wàn)多方，做成了一條治愈型的潮流街區(qū)。內(nèi)容十分豐富，體驗(yàn)感可能是盒子商業(yè)沒(méi)辦法比的。
金科做街區(qū)有一套邏輯，核心是夜生活的理念、治愈的理念，安撫都市人的心理，讓他心靈上有一個(gè)安定的地方，圍繞這個(gè)搭配業(yè)態(tài)，是一個(gè)治愈邏輯。
這種街區(qū)只能在地化，研究在地文化、心理，所以只能一街一方案。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：街區(qū)商業(yè)成本高嗎？
王偉：成本不高，比盒子成本要低。
后疫情時(shí)代，我認(rèn)為大家對(duì)盒子有恐懼心理，疫情一來(lái)就要關(guān)門(mén)。街區(qū)是對(duì)外的，每一家都有露臺(tái)，每一家都有外擺，每一家有獨(dú)立的空調(diào)。
盒子是中央空調(diào)，有一個(gè)人感染了，幾千人可能都要隔離，街區(qū)更安全，更容易實(shí)現(xiàn)文化、社交和商業(yè)的結(jié)合。所以，我是一個(gè)反盒子主義者。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您是反盒子的，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致金科商業(yè)無(wú)法做盒子商業(yè)？
王偉：由于城市商業(yè)，像金科愛(ài)琴海是我們的一條產(chǎn)品線，專(zhuān)門(mén)有一個(gè)團(tuán)隊(duì)管理，這個(gè)團(tuán)隊(duì)是可以來(lái)博弈的，鼓勵(lì)他們競(jìng)爭(zhēng)。在這種理念沖突當(dāng)中，團(tuán)隊(duì)會(huì)變得很有活力。
我有個(gè)人的喜好，有個(gè)人的理念，但商業(yè)是多元的，城市商業(yè)的未來(lái)，特別是城市核心區(qū)的商業(yè)，未來(lái)的需求還是比較穩(wěn)定的，而且特別適合資管持有，未來(lái)REITs上市也主要是這些資產(chǎn)。
總的來(lái)講，現(xiàn)在做商業(yè)是有挑戰(zhàn)，但我認(rèn)為也有機(jī)遇，并且機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。
因?yàn)槿蜇泿懦l(fā)以后，主要的資本是在尋求一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)，優(yōu)質(zhì)物業(yè)當(dāng)中商業(yè)物業(yè)是最抗通脹的，高能級(jí)城市的寫(xiě)字樓資產(chǎn)是資本最青睞的，所以商業(yè)的機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在大家的確更看好社區(qū)商業(yè)。
王偉：我有一個(gè)判斷，未來(lái)一個(gè)城市的商業(yè)，一定是兩頭大的，現(xiàn)在有一些區(qū)域型的購(gòu)物中心將來(lái)會(huì)死，因?yàn)橛邢喈?dāng)一部分業(yè)態(tài)會(huì)被社區(qū)商業(yè)替代。
但是，城市當(dāng)中一定會(huì)有標(biāo)桿型的商業(yè)項(xiàng)目存在，比如以奢侈品零售、最高端的文化消費(fèi)為主導(dǎo)的購(gòu)物中心，這樣的購(gòu)物中心有的城市需要一個(gè)，有的城市需要兩個(gè)，有的城市需要三個(gè)，像上海這樣的城市需要5個(gè)、8個(gè)，但是剩下的都會(huì)被社區(qū)商業(yè)替代，中間留給區(qū)域型商業(yè)生存的空間并不大。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您對(duì)商業(yè)還是比較有信心。
王偉：現(xiàn)在的商業(yè)環(huán)境、金融環(huán)境是好的，而且商業(yè)的退出機(jī)制越來(lái)越多。
需求端來(lái)看，由于雙循環(huán)，中國(guó)大陸消費(fèi)的沉淀會(huì)越來(lái)越大，消費(fèi)升級(jí)越來(lái)越明顯。加上城市化率越來(lái)越高，大消費(fèi)市場(chǎng)的增量是很理想的。
能不能抓住這個(gè)增量市場(chǎng)，是操盤(pán)能力的問(wèn)題，和大環(huán)境沒(méi)有關(guān)系。把一手好牌打錯(cuò)，那是玩家的問(wèn)題。
我認(rèn)為，商業(yè)機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)永遠(yuǎn)都存在，房地產(chǎn)最旺的時(shí)候也有很多企業(yè)倒閉。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您覺(jué)得金科商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪里？
王偉：我們最核心的競(jìng)爭(zhēng)力在于對(duì)新商業(yè)的理解比較好，社區(qū)商業(yè)就是典型的新商業(yè)。
未來(lái)在同等的獲取資金能力的情況下，同等的地段，我們可能獲取這種新型的社區(qū)商業(yè)的能力會(huì)好過(guò)同行，對(duì)盒子商業(yè)就采取“可遇不可求”的態(tài)度。
這個(gè)東西其實(shí)沒(méi)有那么必然，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，運(yùn)氣成分占很大的比例，那些核心高能級(jí)城市的核心地段商業(yè)地塊，真的和緣分有關(guān)。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：下半年，很多地產(chǎn)主業(yè)的銷(xiāo)售受到?jīng)_擊，會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)怎么樣的影響？
王偉：商業(yè)既是獨(dú)立的，又和住宅主業(yè)相伴相生的。
房地產(chǎn)到了今天這樣一個(gè)連白銀時(shí)代都過(guò)了的時(shí)期，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)已經(jīng)越來(lái)越低了，到了一個(gè)要拼空間運(yùn)營(yíng)能力、拼空間服務(wù)能力的時(shí)代。
什么是空間的運(yùn)營(yíng)能力，什么是空間的服務(wù)能力？商業(yè)是其中最重要的能力。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：您如何看金科的商業(yè)發(fā)展？
王偉：金科一直是比較重視商業(yè)的，只是有自己的節(jié)奏。過(guò)去可能沒(méi)有看到金科商業(yè)特別多博人眼球的產(chǎn)品出來(lái)，但是還是有節(jié)奏的。
我相信，我一個(gè)人也完不成金科商業(yè)整個(gè)品牌的打造。這是個(gè)接力棒，以前的人跑了好多棒，我只是接了這一棒，到底是第幾棒，我也搞不清。
金科商業(yè)是有歷史的，我接過(guò)這一棒，更愿意融入到金科的整個(gè)發(fā)展節(jié)奏當(dāng)中，把過(guò)去沉淀下來(lái)的一些商業(yè)智慧發(fā)掘出來(lái)、體現(xiàn)出來(lái)，然后再為下一棒積累新的商業(yè)智慧，讓下一棒的人能夠進(jìn)一步發(fā)揮出來(lái)，我覺(jué)得這是一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)該有的態(tài)度。
很多做商業(yè)的人，是比較有英雄主義情結(jié)的，愿意做英雄，愿意打造英雄的項(xiàng)目。我更喜歡理性做事情，最后可能是通過(guò)你的產(chǎn)品來(lái)了解你，而不是通過(guò)你來(lái)了解你的產(chǎn)品。
