來源/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員 老刀

萬科這樣財大氣粗的帶頭大哥，居然說以后我坐不起頭等艙了，要節衣縮食。估計大部分觀眾們也就“呵呵”而已，畢竟“多財多億”的萬科，前幾年就喊要活下去。

1、郁亮，此話當真？

今年年初，深圳萬科國際會議中心，在主題為“敢拼才會贏”的萬科2022內部年會上，董事會主席郁亮做了近5000字的總結講話，就企業戰略、機制、文化、組織和人才這5方面，對萬科的經營治理提出具體要求。

在這篇講話中，最牽動萬眾眼光的，莫過于以下這些論斷：

房地產行業由“白銀時代”，進入到了“黑鐵時代”。2022年，對萬科而言，是背水一戰的一年。如何理解背水一戰？“就是要么死、要么活，沒有中間狀態。”重中之重是 “省吃儉用、減少浪費、營造節衣縮食的戰時氛圍”。

作為全公司的一號員工，郁亮提出，今年他不再坐頭等艙了，如果有時間接近的航班也會哪班便宜買哪班。“能省多少錢不是最重要的，傳達的信號很重要”。

郁亮講完，建業集團的董事長胡葆森也跟進了。2月14日建業集團召開媒體懇談會，胡葆森坦言，從黃金時代到白銀時代，再到黑鐵時代，房地產直接跳過了“青銅時代”。對優秀的企業來說目前至少還在白銀時代，但對很多已經躺平的企業來說，黑鐵時代都不是了。

郁亮的這次內部講話，是在1月9日，一個多月之后的2月11日，郁亮的講話稿才流傳出來，顯然是有所策劃的。

第一，郁亮大聲疾呼“房地產進入黑鐵時代”，作為房地產行業的帶頭大哥，郁亮的這番叫苦，甚至對整個房地產行業接下來的不利預判，最希望被誰聽到？

第二，“節衣縮食、戰時氛圍”，這些措辭對萬科本身會帶來怎樣的影響？在過去的2021年，諸多TOP50的房企相繼暴雷，出現債務違約，工地停工，甩賣資產，降薪裁員等等事件，而更多的雷，似乎還在滾滾而來的路上。在這個關鍵檔口，郁亮如此“自揭家短”，顯然需要深思熟慮。

第三，不明真相的群眾，可能會幾家歡樂幾家愁，供著貸的不希望跌價，而準備買房的內心竊喜，以為房地產都進入黑鐵時代了，那房價必然下跌。

其實郁亮的此種論調已經不是第一次了。早在2018年的萬科秋季年會上，郁亮就在會議現場掛出三個字：活下去。

2、經濟日報的回應

這兩年，房地產企業的日子確實不好過，但是，無論業內人士還是媒體，一說起房地產的暴雷或者艱難度日，無一不提到“三道紅線”。無論從字面理解還是內在邏輯的弦外之音，房地產的“黑鐵時代”，似乎很大程度上應該歸咎于這“三道紅線”。

2020年8月，央行、銀保監會等機構針對房地產企業提出“三道紅線”，即剔除預收款項后資產負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現金短債比大于1。在這三個指標之上，將房企劃為四檔，踩中三條紅線的房企歸入“紅檔”，踩中兩條紅線的歸入“橙檔”，踩中一條紅線的歸入“黃檔”，三條全沒踩中的歸入“綠檔”。

“紅檔”房企將不能新增有息負債。三道紅線的要求初期適用于銷售額位列前二百、前五百這樣的“重點房企”。“即使沒有‘紅線’約束，一些小開發商現在融資已經很難。”

所以，在這幾年來，無論恒大、萬科還是碧桂園這些大型房企，“降負債”成為一項重點工作。2020年9月末，郁亮就“三道紅線”表達他的認識：因為房地產業里金融的比重越來越高，金融資源被過多占用，這對經濟而言不是好事，到一定程度，國家一定會采取措施。這反映出國家不希望房地產行業占用過多金融資源，行業將從國家支柱產業回歸到普通行業。

2021年處于風口浪尖的恒大，也把降負債，將“紅線轉綠”作為重點工作。去年6月3日晚，恒大集團召開一年一度的戰略合作伙伴交流會，國內外超1000家供應鏈企業參與了這次會議。針對當下廣受關注的“三條紅線”，許家印在會上明確提出，截至6月30日，“恒大至少實現一條紅線變綠”。

眾所周知，房地產企業跟金融的關聯太密切：貸銀行的錢拿地，還沒開建就開始賣房，回籠一部分資金之后一方面加緊建設，另一方面再拿地再貸款，同樣是還沒開建就賣房。這就是碧桂園、恒大這些大型房地產企業的所謂“快速周轉”打法。 

除了向銀行貸款，房地產企業還開始通過各種渠道進行融資，比如說發行債券、參股控股部分中小型商業銀行等等。這就導致房企跟金融業的勾連越來越深，風險也越來越大。

在房企快周轉、高度金融化的打法中，其規模就如同滾雪球一樣越滾越大，而負債也越滾越大。地產對資金的饑渴和依賴可想而知。

今年以來，寬松的貨幣政策似乎讓大部分房地產企業的資金緊張得以紓困。但是，可以拿到錢不代表地產企業本身就可以拿。高負債率會從方方面面制約房企的順暢運轉和發展，高負債甚至在一定程度上等同于不健康，不合規，這不得不讓房企謹慎融資。這顯然是日子不好過的重要底層邏輯。

2月20日，經濟日報發表文章《不要誤讀“房地產去金融化”》疑似是在回應郁亮的“叫苦”：

日前，某大型房地產企業內部講話流出，在市場上引發了關于“房地產去金融化”的討論。

必須指出的是，“去金融化”是對此前過度金融化的一種矯正，其最終目的是將房企的經營杠桿率降至合理水平，優化負債結構，推動房地產回歸居住屬性、民生屬性，避免引發區域性、系統性風險。

房地產行業曾出現的“過度金融化”問題，具體體現在兩個層面。一是房地產開發經營過度依賴金融杠桿，高負債、高杠桿、高周轉；二是房地產企業紛紛布局金融領域，投資、持股甚至控股商業銀行、保險機構、信托公司等，產業資本過度進入金融行業。

經濟日報的文章強調：

“在行業去杠桿過程中，個別企業違約風險必然會暴露。對此，不能急于政策轉彎，否則便是前功盡棄。要在堅持“房住不炒”的定位下，積極穩妥處置已暴露風險。在結構上要做到“有保有壓”，精準有效滿足房企、購房者的合理剛性融資需求，堅決遏制違法違規行為。”

從經濟日報的這篇文章來看，至少官方媒體的明確表態是政策緊箍咒不能因為某些人喊快要活不下去就松懈，不能“急于政策轉彎”。

3、萬科是一面鏡子

2018年，郁亮喊著“活下去”，結果2019年萬科成為國內房企的拿地冠軍。這次郁亮喊“黑鐵時代”，雖然有“會哭的孩子有奶吃”這方面的用意，但2021年以來，萬科確實在收縮。

2021年前三季度，萬科營收同比增12.42%，歸母凈利卻同比下滑16.0%。同期，公司毛利率為22.10%，同比下降7.8%，凈利率為9.06%，同比下降3.4%。歷年年報數據顯示，自2004年以來，萬科的凈利率從未低于10%。

利潤率同比下降，銷售額也不樂觀。萬科2021年累計實現合同銷售額6277.8億元，同比下降10.85%。這是近六年來，萬科年度銷售增速首次由正轉負。

據報道，2021年，萬科在“北、上、廣、深”四大一線城市寸土未入，這是20年來的頭一回，這也充分體現了萬科的收縮決心。

面對“黑鐵時代”，不僅僅是萬科一家，整個中國房企都需要迎來一個不再高速增長的低動能、低配置的緩速行進階段，而這個階段可能會在很長時間內成為常態，房地產企業，從政府到老百姓估計都不希望看到它依然還這般“鮮花著錦烈火烹油”。

郁亮所謂的“黑鐵時代”可能略有夸張，畢竟房地產行業牽涉面太廣，對整個宏觀經濟影響巨大。但是消除泡沫，平穩發展，摒棄畸形的高房價，會成為常態。即使很多地方政府并不希望房價大跌，但是客觀事實是，新時代之下，人們對于投資房產的未來獲利預期已經普遍看低，真實的市場需求在萎縮。

1月31日，國際評級機構穆迪發布的報告稱，2021年全國合約銷售額同比僅增長5.3%，低于2020年的10.8%與2019年的10.3%。穆迪還預測，由于房地產融資渠道受限以及購房者信心趨弱，預計2022年全國合約銷售額將同比下降5%-10%。

在中國的頭部房地產企業當中，萬科算是相當穩健的。2021年上半年報顯示，其凈負債率僅20.7%，離“三條紅線”還遠著呢。

健康的萬科在2021年居然沒有在北上廣深這四大一線城市拿地，這多少有點讓人意外。

筆者認為，今后中國的房地產發展一定是冰火兩重天。第一，北上廣深這樣的一線城市，人口眾多，而且依然不斷有外來人口涌入，對房子的剛性需求是存在的，房價只漲不降。但是，再大的城市，發展總會有邊界，所以，對萬科這樣的頭部房企來說，不是不想在一線城市拿地，而是這些城市的土地資源基本已經開發殆盡，無地可拿。

另一方面，當轉向二三線城市的時候，房價再漲幾乎無望，拿地屯在手上，成本太高，風險也大。據《證券日報》分析報道，按照國家統計局的城市級別劃分，萬科2021年獲取的土地中，至少有37%的土地來自二線城市。從頭部城市轉向二線，萬科亦是無奈之舉。

4、三四線城市的“鶴崗化”

房地產行業到底會怎么樣，有各種分析解讀，有人說，跟城市規模有關系，還有人說跟政策導向有關系，但說一千道一萬，最終只會跟市場的真實需求有關系。房子再怎么投資炒作，最終依然要看“剛需”。如果沒有剛需，投資者的房子在手上沒人接盤，最終只能成為“無法變現的資產”。

再快速的周轉，再健康的負債率，如果市場需求低迷，統統熄火。

去年以來，流行一個詞叫“鶴崗化”。

鶴崗是黑龍江的一座三四線城市，由于人口流失，缺乏必要的支柱性產業，導致當地房價年年下跌。所以，2021年以來，鶴崗化用來形容中國絕大部分三四線城市的發展現狀，尤其指房地產現狀。

最近一篇名叫《鶴崗化，已經蔓延到長三角了？》文章火爆各大媒體平臺，文章寫到：

小城市鶴崗化，正在以超乎想象的速度快進。黑龍江雙鴨山、遼寧鐵嶺、遼寧阜新、寧夏石嘴山、甘肅玉門、甘肅張掖、云南個舊、廣西百色……

從東北擴散到西北和西南，小城市房子賣成了白菜價。但令人想不到的是，現如今，鶴崗化已經蔓延到了富庶的長三角（參閱《2021年長三角41市GDP排行》）。

最近網絡熱傳，安徽省的淮南市，一套房子價格也就四五萬，單價不過七八百。在貝殼上，總價10萬以內的房子就有54套。這可不是在長三角的犄角旮旯。淮南距離合肥這個新一線城市不足100公里，開車一個來小時就到，可以說是合肥都市圈的重要一員。

這個都市圈成員還包括合肥市、六安市、滁州市、蕪湖市、馬鞍山市、蚌埠市、桐城市（縣級市）。就是這么一個地理位置不賴的城市，硬是無法擋住鶴崗化的來襲。

更可怕的是，不僅是長三角，就連先富起來的大灣區，也無法避免小城市的鶴崗化。大灣區城市肇慶，就在廣州隔壁，也出現了總價十萬以內的二手房。

文章雖然有些夸張，但是，對三四線城市來說，房價暴跌幾乎已經成為不爭的事實。三四線城市人口流出，城市空心化，房價下跌幾乎是無法避免的。

而這樣對房產未來估值的信心會在整個市場蔓延，從房企到剛需消費人群，對未來若干年內的房價幾乎都會持不樂觀的態度。

筆者以為，房地產雖然是中國經濟的支柱性產業，但是高昂的房價綁架了方方面面，最大的禍根在于讓年輕人群的生活成本居高不下。房地產也許本就沒有什么“白銀時代”“黑鐵時代”，平緩穩健的發展，是消費者樂見的，但是對于賺慣了大錢、快錢的房地產企業大佬們，他們準備好了嗎？

*本文僅代表作者觀點，不代表聯商網立場