3月31日，中駿集團(tuán)召開了2021年業(yè)績發(fā)布會(huì)，出席的管理層包括主席兼執(zhí)行政裁黃朝陽、執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁黃攸權(quán)、執(zhí)行董事兼副總裁黃倫、財(cái)務(wù)總監(jiān)兼公司秘書李少波及方隅行政總裁陳堅(jiān)。

根據(jù)3月30日發(fā)布的2021年度業(yè)績公告，中駿集團(tuán)2021年全年實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣1045.31億元，其中包括合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售金額約人民幣419.88億元，合同銷售面積約747萬平方米，其中包括合營公司及聯(lián)營公司的合同銷售面積約259萬平方米，按年分別上升約2.9%及1.4%。

截至2021年12月31日，中駿集團(tuán)土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積約3823萬平方米，應(yīng)占土地儲(chǔ)備總規(guī)劃建筑面積約2724萬平方米，分布于63個(gè)城市。年內(nèi)新增25個(gè)項(xiàng)目，分布在18個(gè)城市，新增地上建筑面積約650萬平方米，總土地成本約人民幣346.75億元，應(yīng)占土地成本為人民幣230.35億元，平均土地成本約每平方米人民幣5331元。

同時(shí)，中駿集團(tuán)2021年連同其合營公司及聯(lián)營公司共超過150個(gè)項(xiàng)目處于在售狀態(tài)，分布在61個(gè)城市，主要集中在二三及四線城市。其中，37個(gè)為本年度所推出的新項(xiàng)目。

面對(duì)地產(chǎn)行業(yè)新的周期，據(jù)投資者透露，黃朝陽在會(huì)上反復(fù)強(qiáng)調(diào)：“過去的無序的粗放性的房地產(chǎn)住宅開發(fā)模式是不可持續(xù)的，如果一個(gè)公司沒有新的戰(zhàn)略思考，沒有構(gòu)建一定的差異化能力，我覺得有很大的問題。”

今年，中駿仍舊堅(jiān)持“差異化”是集團(tuán)面對(duì)下行時(shí)期的努力方向，“一體兩翼”是中駿為未來發(fā)展建筑的“護(hù)城河”。

權(quán)益回歸

今年中駿的主題，依舊是回歸一二線城市和權(quán)益比例提升。從去年的拿地節(jié)奏，可以看出中駿越來越傾向于集約的經(jīng)營道路。

2021年合同銷售金額按城市的級(jí)別來計(jì)算，一線二線城市占比大約66%。三線及四線城市占比34%。其中，海峽經(jīng)濟(jì)圈占38%，長三角經(jīng)濟(jì)圈占30%，中西部地區(qū)占15%，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占10%，粵港澳大灣區(qū)占7%。

按面積來計(jì)算，49%來自于一二線城市，其中長三角經(jīng)濟(jì)圈以及海西經(jīng)濟(jì)圈分別占28%，中西部地區(qū)占26%，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈占10%，粵港澳大灣區(qū)占8%。

2021年物業(yè)銷售收入從城市分布來看，廈門貢獻(xiàn)最大，占25%。其次是蘇州，占10%。從區(qū)域分布來看，海峽西岸及長三角貢獻(xiàn)最大，分別占43%，36%。從城市級(jí)別來看，一二線城市占比52%，三四線城市占比48%。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，黃朝陽表示，雖然房地產(chǎn)行業(yè)面臨了許多變動(dòng)，但是“競爭格局不會(huì)改變”，大部分頭部企業(yè)會(huì)更加專注于效益更好的一二線城市。經(jīng)歷過都是回歸一線和核心二線，“中駿的思考，未來肯定回歸一線跟核心二線”。

可以看到，中駿集團(tuán)毛利由2020年約人民幣78.63億增加約3.9%至2021年約人民幣81.73億；毛利率則由2020年約24.1%下降至2021年約21.7%。將業(yè)務(wù)回歸于周轉(zhuǎn)節(jié)奏更快的一二線城市，似乎是中駿保證毛利率的一種選擇。

受這一思路影響，中駿集團(tuán)從2020年就開始調(diào)整公司架構(gòu)，從15家城市公司到11家城市公司，再到去年上半年第一季度從11家城市公司收縮到6家城市公司；今年，中駿進(jìn)一步把大灣區(qū)跟海西合并，成立一個(gè)南方區(qū)域公司，現(xiàn)存五家區(qū)域公司。

除此之外，在去年中報(bào)發(fā)布時(shí)，黃朝陽就在業(yè)績會(huì)上強(qiáng)調(diào)，今年中駿將會(huì)注重權(quán)益比例的提升，這一方針在7個(gè)月后的年度業(yè)績會(huì)上也貫穿始終。

黃朝陽表示：“中駿的銷售已經(jīng)超過1000億了，但是權(quán)益比例并不是很高，未來會(huì)更注重于權(quán)益，金額會(huì)逐步上升，控制在10%、20%的增長。”

在會(huì)上，中駿集團(tuán)提到，2021年合同銷售金額增長3%到人民幣1045億元，權(quán)益比例增加到66%，土地的權(quán)益比例進(jìn)一步提升到71%。

由此，中駿在拿地方面也變得更加謹(jǐn)慎，黃朝陽對(duì)投資者表示，“今年這個(gè)時(shí)候，沒有重大組合政策出來之前，中駿考慮還是安全第一，暫時(shí)不會(huì)考慮買地的。如果一旦有大的組合政策出來，預(yù)期能夠確定下來，我們會(huì)考慮買一些地。”

兩翼加持

面對(duì)住房市場的后續(xù)乏力，在今年業(yè)績會(huì)上，比起住宅業(yè)務(wù)的常規(guī)表現(xiàn)，黃朝陽似乎更加著重強(qiáng)調(diào)中駿在“兩翼”方面的增長潛力。

中駿去年購入的25幅土地當(dāng)中，有18幅以“一體兩翼”戰(zhàn)略購入，包括了7個(gè)中駿世界城項(xiàng)目，以及11個(gè)方隅長租公寓項(xiàng)目。

黃朝陽也直言，“兩翼”業(yè)務(wù)讓中駿能夠以更好的條件拿到更優(yōu)質(zhì)的地塊。

從年報(bào)數(shù)據(jù)中可見，2021年中駿租金收入由2020年約人民幣3.15億大幅增長約43.9%至2021年約人民幣4.53億，主要得益于上海中駿廣場辦公樓及泉州及莆田中駿世界城購物商場的租金增加所致。在項(xiàng)目管理收入方面，由2020年約人民幣1.72億大幅增加約36.3%至2021年約人民幣2.34億。

除此之外，2021年年報(bào)披露，中駿商管收入12.3億元，同比增長53%；毛利5.8億元，同比增長63%；應(yīng)占核心溢利3.0億元，同比增長84%。

目前，中駿世界城購物中心總共有32個(gè)，已經(jīng)開業(yè)9個(gè)，2021年有4個(gè)項(xiàng)目在年底開業(yè)；2022年還將有5個(gè)中駿世界城購物中心要開業(yè)，未來預(yù)計(jì)每年會(huì)有5-6個(gè)中駿世界城購物中心開業(yè)。

長租公寓方面，在2021年新增11個(gè)重資產(chǎn)項(xiàng)目，總共房間超過1.2萬間。截止到2021年底，整個(gè)方隅長租公寓的在管總房間數(shù)接近3.5萬間。

據(jù)投資者轉(zhuǎn)述，黃朝陽也表示，中駿長租公寓主要分布在一二線城市，同時(shí)也是基本和基金一起合作，或者“做完再賣給他們”，“所以我們?cè)陂L租公寓里面的退出，我已經(jīng)走通了”，

不僅如此，方隅對(duì)于中駿來說，也是資本市場的優(yōu)質(zhì)砝碼。

去年方隅長租公寓透過和基金合作的平臺(tái)，總規(guī)模有1.5億的美元，總共已經(jīng)投資了8個(gè)項(xiàng)目，投資總額68億。黃朝陽直言，國內(nèi)外的資本對(duì)長租公寓資產(chǎn)都持有積極的態(tài)度，能夠保證公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定，未來也是中駿重點(diǎn)拓展的方向。

面對(duì)投資周期較長的購物中心，節(jié)奏上會(huì)適當(dāng)放慢。

在過去的鋪墊期，中駿世界城更多在三四線市場先行，三四線存量市場的改造能夠更好地提升商業(yè)項(xiàng)目資金回籠的速度，然而對(duì)中駿來說，商業(yè)項(xiàng)目未來還是瞄準(zhǔn)一二線市場。

“到一定數(shù)量的時(shí)候，我們的中駿世界城品牌逐步建立起來了，會(huì)回歸一線和二線。”黃朝陽對(duì)投資者如是說。