出品/聯(lián)商專(zhuān)欄
撰文/聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員、聯(lián)商網(wǎng)上海商情專(zhuān)欄 郭歆曄
因?yàn)楸娝苤囊咔椋?月份上海商業(yè)處于靜態(tài)，所以2022上海商業(yè)情報(bào)5月刊演變?yōu)?月特別版。
放眼長(zhǎng)江三角洲城市群，如果拋開(kāi)上海不談，杭州、南京絕對(duì)是長(zhǎng)三角商業(yè)考察的必達(dá)之城（將區(qū)域擴(kuò)大到華東范圍，這個(gè)說(shuō)法也是成立的）。
總體而言，這兩個(gè)新一線城市，在經(jīng)濟(jì)和商業(yè)能級(jí)上可謂旗鼓相當(dāng)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)互有高低，杭州贏在GDP與常住人口，南京則在社零總額和地鐵運(yùn)營(yíng)里程上勝出，對(duì)比研究?jī)傻氐纳虡I(yè)數(shù)據(jù)非常有趣。2021年：南京GDP約16355.32億元，杭州為18109.0億元；杭州全年社零總額約6744億元，南京為7899億元。
根據(jù)中商數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)照國(guó)內(nèi)一二線城市各自頭部TOP30商場(chǎng)總營(yíng)業(yè)額，杭州南京的TOP30商場(chǎng)總營(yíng)業(yè)額均在700億元以上，僅次于滬京深，位居內(nèi)地第四第五。長(zhǎng)三角商業(yè)三足鼎立可見(jiàn)一斑，滬杭寧大有“三國(guó)殺”的風(fēng)韻。
本文想通過(guò)云市調(diào)杭州、南京兩市的有關(guān)數(shù)據(jù)（包括但不限于2021年?duì)I業(yè)額排名、大眾點(diǎn)評(píng)熱門(mén)商場(chǎng)、2022年新開(kāi)首店代表），回答或者說(shuō)探討一個(gè)問(wèn)題：如果要在這兩個(gè)城市各選擇10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行考察，應(yīng)該選擇哪10個(gè)。
一、項(xiàng)目業(yè)績(jī)與熱度排行“雙城記”
除了上海的近鄰蘇州，杭州和南京是以往我去得最多的城市。
這兩座城市有很多相似的地方：都是中國(guó)七大古都之一；都是依山傍湖的風(fēng)水之城；南京有長(zhǎng)江，杭州有錢(qián)塘江；兩地都有很多好吃好玩好看的地方和有趣的朋友；杭州有西子湖，南京有玄武湖；杭州有蝦爆鱔面蔥包檜，南京有湯鴨血粉絲湯雞汁湯包（吃貨本質(zhì)暴露無(wú)遺）……
1、“三國(guó)殺”中杭寧的商業(yè)共性
在商業(yè)基因上，杭州與南京也有不少相似之處。作為千萬(wàn)級(jí)人口大市，兩地每年各新開(kāi)商場(chǎng)接近20座，目前各類(lèi)商場(chǎng)存量總數(shù)都有約200座。
兩座城市各有比較出眾的本地連鎖百貨，杭州是銀泰百貨，南京是金鷹百貨；餐飲品牌，杭州有著名的外婆家，南京也有知名的南京大排檔；
古來(lái)同樣商業(yè)繁華，歷史文化街區(qū)方面，南京有秦淮河夫子廟，杭州有吳山河坊街；奢侈品商場(chǎng)方面，杭州大廈與南京德基廣場(chǎng)一對(duì)“好基友”；都會(huì)型商圈方面，南京新街口和杭州延安路皆聞名全國(guó)。
2、整體和單店戰(zhàn)績(jī)杭寧各有千秋
杭州在總營(yíng)業(yè)額方面先勝一招，南京則在單店店王方面稱(chēng)霸華東，但杭州奢侈品“三兄弟”——杭州大廈&杭州萬(wàn)象城&湖濱銀泰in77的奢侈品銷(xiāo)售總額則遠(yuǎn)勝于南京 ，堪比三英戰(zhàn)呂布 。
30強(qiáng)單店中，南京在奧萊（砂之船、仙林金鷹湖濱天地、百聯(lián)）方面暫時(shí)勝出；杭州下沙奧特萊斯實(shí)則位于嘉興海寧，杭州砂之船坪效高但體量小，于去年9月底試營(yíng)業(yè)超山百聯(lián)奧萊擁有體量與場(chǎng)景優(yōu)勢(shì)前途不可限量。
百貨方面，以杭州大廈、銀泰百貨武林店和銀泰百貨西湖店領(lǐng)銜的杭州延安路三兄弟與南京新街口三杰——金鷹、中央、新百，棋逢對(duì)手；
街區(qū)型購(gòu)物中心，杭州湖濱銀泰in77與奢侈品購(gòu)物中心南京德基廣場(chǎng)各有所長(zhǎng)；
巨型MEGA購(gòu)物中心方面，杭州（印力匯德隆奧體印象城&龍湖濱江天街）與南京（河西金鷹世界＆江北弘陽(yáng)廣場(chǎng)）兩對(duì)雙子星吸引了大量家庭客群歡聚。
【TIPS】標(biāo)*的為2021年新開(kāi)項(xiàng)目（新開(kāi)項(xiàng)目在熱門(mén)度方面往往具有更大優(yōu)勢(shì)）。大眾點(diǎn)評(píng)每天的點(diǎn)評(píng)名次會(huì)有變動(dòng)，以上2022年大眾點(diǎn)評(píng)商場(chǎng)熱門(mén)榜TOP30根據(jù)2022年6月上旬?dāng)?shù)據(jù)綜合而成，上海項(xiàng)目名次與封控后復(fù)工先后有關(guān)。另外，由于項(xiàng)目體量和營(yíng)業(yè)額統(tǒng)計(jì)口徑不盡相同，因此并未按照營(yíng)業(yè)額高低排序。去一個(gè)城市考察，不可能把這些項(xiàng)目都看遍，所以我們希望和大家一起，群策群力，從中選出在有限的時(shí)間安排內(nèi)，杭州與南京各自最優(yōu)先值得考察的10個(gè)項(xiàng)目。
3、本地選手、外地強(qiáng)手和熱門(mén)新星
杭州頭部購(gòu)物中心不僅擁有嘉里、凱德、永旺三家外企，華潤(rùn)、印力龍湖和寶龍四大“過(guò)江龍”同樣身手不凡，本地龍頭銀泰則頻頻發(fā)力新城區(qū)，同時(shí)，從今年4月開(kāi)業(yè)的建德八佰伴、計(jì)劃年內(nèi)二期開(kāi)業(yè)的千島湖銀泰城以及此前已開(kāi)業(yè)的臨平余之城、臨平銀泰城、良渚永旺夢(mèng)樂(lè)城、余杭萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等項(xiàng)目來(lái)看，杭州遠(yuǎn)（近）郊商業(yè)的發(fā)展步伐要優(yōu)于南京；
南京則有金鷹、弘陽(yáng)、德基、虹悅城、景楓、雨花客廳等一眾本地強(qiáng)手（總部位于南京的蘇寧發(fā)力在無(wú)錫徐州），在杭州面臨超級(jí)內(nèi)卷的萬(wàn)達(dá)在南京春風(fēng)得意，擁有建鄴與江寧兩座引以為豪的A級(jí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
從2021年兩座城市的商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額TOP30名單看，兩者頭部商場(chǎng)的集中度都很高。
德基廣場(chǎng)、中央商場(chǎng)新街口店、金鷹新街口店、南京新百中心店，均位于南京新街口商圈。這“四大金剛”合計(jì)的全年銷(xiāo)售額超過(guò)370億。
杭州的頭部商場(chǎng)主要集中在延安路沿線商圈（杭州大廈、銀泰百貨武林店、湖濱銀泰in77等）——雖然通常將武林商圈和湖濱商圈分開(kāi)看待，但在Mall星人看來(lái)，就地理、交通、人流等要素的粘合度而言，處于2個(gè)節(jié)點(diǎn)中間的嘉里中心有將武林商圈與湖濱商圈融為一體的趨勢(shì)。
再看大眾點(diǎn)評(píng)商場(chǎng)熱門(mén)榜TOP30名單（看哪些商場(chǎng)客流大），杭州和南京也有幾個(gè)共同特征：第一，相較于銷(xiāo)售額的“集中”，熱門(mén)榜呈現(xiàn)出一定的分散性；第二，熱門(mén)榜的身影中，出現(xiàn)了不少去年新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目；第三，杭銀泰、南金鷹之外，龍湖印力的項(xiàng)目在兩個(gè)城市的熱度都不低，杭州有三座龍湖天街入榜。
2021及今年1-5月開(kāi)業(yè)的20多座新商場(chǎng)中，杭州最閃亮的新星是印力匯德隆奧體印象城，至5月中旬長(zhǎng)期霸榜大眾點(diǎn)評(píng)熱門(mén)商場(chǎng)榜第一（去年開(kāi)業(yè)后3個(gè)月，月均3億的營(yíng)業(yè)額，預(yù)計(jì)今年?duì)I業(yè)額有望躋身杭州單體區(qū)域型購(gòu)物中心TOP3），6月上旬排名第8。新近開(kāi)幕的龍湖吾角天街，以及去年開(kāi)業(yè)的龍湖紫荊天街、龍湖丁橋天街，也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。
南京方面，新星的占比更高，建鄴吾悅廣場(chǎng)、江北虹悅城、龍湖江北天街、龍湖龍灣天街、華潤(rùn)橋北萬(wàn)象匯五大項(xiàng)目爭(zhēng)奇斗艷（南京之行更耗費(fèi)體力，也更有新鮮感樂(lè)在其中）。
二、從新開(kāi)首店代表看商場(chǎng)吸引力
從TOP20代表首店來(lái)看，德基廣場(chǎng)和湖濱銀泰in77，分別是南京與杭州前五個(gè)月最大的首店“收割機(jī)”。其次是景楓KINGMO、杭州萬(wàn)象城等。
而從三座城市“角逐”的角度看，杭州湖濱銀泰in77、杭州萬(wàn)象城、南京德基廣場(chǎng)等滬寧頭部商場(chǎng)，與上海頭部商場(chǎng)之間，對(duì)于品牌長(zhǎng)三角或華東首店的落戶地點(diǎn)，有著不大不小的競(jìng)爭(zhēng)。
杭州、南京今年已開(kāi)首店及6月擬開(kāi)的首店中，值得關(guān)注的還有——
美國(guó)彩妝品牌Hourglass中國(guó)內(nèi)地首店-銀泰百貨武林店；珮姐老火鍋杭州首店-杭州湖濱銀泰in77；侯師傅熱炒（湘菜）杭州首店-杭州湖濱銀泰in77；小眾潮流設(shè)計(jì)師品牌SMFK浙江首店-杭州湖濱銀泰in77；寵物主題街區(qū)“寵這里”全球首店-杭州高德置地廣場(chǎng)；MORRSAN茉彡杭州首店-杭州濱江寶龍城；T9杭州首店-杭州萬(wàn)象城；時(shí)尚品牌Allbirds浙江首店-杭州萬(wàn)象城；虎頭局渣打餅行浙江首店-杭州萬(wàn)象城；DJS女裝杭州首店-杭州大悅城；KIRSH中國(guó)首店-南京德基廣場(chǎng)；等等。
杭、寧2022年新項(xiàng)目動(dòng)態(tài)
看完2022年新開(kāi)首店，再順帶看看2022年的新項(xiàng)目。
銀泰、龍湖和寶龍是今年5-6月杭州新開(kāi)項(xiàng)目的主角。5月28日，龍湖杭州吾角天街開(kāi)幕（杭州第7座天街）。該項(xiàng)目位于杭州金沙湖板塊，定位“城市Z世代青年主場(chǎng)”，打造了杭州首個(gè)聚焦圈層文化的會(huì)員服務(wù)中心——「X · 青年基地-BASE FOR YOUTH」。
銀泰百貨杭州濱江店、杭州拱墅寶龍廣場(chǎng)以及杭州未來(lái)科技城寶龍廣場(chǎng)，都計(jì)劃于本月（2022年6月）亮相。
據(jù)悉，13萬(wàn)方的銀泰百貨杭州濱江店，將涵蓋高化、輕奢、運(yùn)動(dòng)潮牌大店、影院、超市、兒童游樂(lè)、各大餐飲品牌等業(yè)態(tài)品牌。
今年1-5月，南京僅紫云智慧廣場(chǎng)（試營(yíng)業(yè)）、創(chuàng)維樂(lè)活城（試營(yíng)業(yè)）亮相。
計(jì)劃今年三四季度開(kāi)業(yè)的南京江北金象城、三山街萬(wàn)象天地、江北砂之船，是今年下半年南京最被看好的3個(gè)新項(xiàng)目。
三、餐飲兒童樂(lè)園及影院TOP10簡(jiǎn)析
Mall星人選取餐飲（考察的同時(shí)也要解饞，一飽口福也是人生美事，有更好吃的歡迎推薦）、兒童樂(lè)園（考察的同時(shí)順帶跟孩子一起玩下）和影院三個(gè)業(yè)態(tài)，整理出了杭州和南京這三個(gè)業(yè)態(tài)各自的熱門(mén)榜TOP10及對(duì)應(yīng)項(xiàng)目。
有幾個(gè)發(fā)現(xiàn)：
1、熱門(mén)餐飲的項(xiàng)目集中度，與上述商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額的集中度，有異曲同工的表現(xiàn)。
2、熱門(mén)影院兩座城市的“主力”有所不同，南京方面萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目表現(xiàn)突出，除了仙林萬(wàn)達(dá)茂、江寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、建鄴萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，位居TOP10第七位新街口印象匯的影城，也是萬(wàn)達(dá)系。
杭州的影院主力相對(duì)分散，項(xiàng)目層面只有龍湖天街有兩個(gè)項(xiàng)目上榜，而品牌層面只有CGV、博納有兩個(gè)影院上榜。
3、與影院TOP10基本集中在商場(chǎng)內(nèi)不同，兩個(gè)城市在餐飲和兒童樂(lè)園業(yè)態(tài)上表現(xiàn)出更多元的分布狀。湘湖大黃鴨樂(lè)園、智慧花樂(lè)園、多樂(lè)島蹦床公園、啟龍親江樂(lè)園兔布洛親子營(yíng)地、紫金山親子探險(xiǎn)公園等類(lèi)型多樣的樂(lè)園，脫穎而出。
