出品/聯(lián)商專欄
撰文/聯(lián)商高級顧問團(tuán)成員、聯(lián)商網(wǎng)上海商情專欄 郭歆曄
因?yàn)楸娝苤囊咔椋?月份上海商業(yè)處于靜態(tài)，所以2022上海商業(yè)情報5月刊演變?yōu)?月特別版。
放眼長江三角洲城市群，如果拋開上海不談，杭州、南京絕對是長三角商業(yè)考察的必達(dá)之城（將區(qū)域擴(kuò)大到華東范圍，這個說法也是成立的）。
總體而言，這兩個新一線城市，在經(jīng)濟(jì)和商業(yè)能級上可謂旗鼓相當(dāng)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)互有高低，杭州贏在GDP與常住人口，南京則在社零總額和地鐵運(yùn)營里程上勝出，對比研究兩地的商業(yè)數(shù)據(jù)非常有趣。2021年：南京GDP約16355.32億元，杭州為18109.0億元；杭州全年社零總額約6744億元，南京為7899億元。
根據(jù)中商數(shù)據(jù)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，對照國內(nèi)一二線城市各自頭部TOP30商場總營業(yè)額，杭州南京的TOP30商場總營業(yè)額均在700億元以上，僅次于滬京深，位居內(nèi)地第四第五。長三角商業(yè)三足鼎立可見一斑，滬杭寧大有“三國殺”的風(fēng)韻。
本文想通過云市調(diào)杭州、南京兩市的有關(guān)數(shù)據(jù)（包括但不限于2021年?duì)I業(yè)額排名、大眾點(diǎn)評熱門商場、2022年新開首店代表），回答或者說探討一個問題：如果要在這兩個城市各選擇10個項(xiàng)目進(jìn)行考察，應(yīng)該選擇哪10個。
一、項(xiàng)目業(yè)績與熱度排行“雙城記”
除了上海的近鄰蘇州，杭州和南京是以往我去得最多的城市。
這兩座城市有很多相似的地方：都是中國七大古都之一；都是依山傍湖的風(fēng)水之城；南京有長江，杭州有錢塘江；兩地都有很多好吃好玩好看的地方和有趣的朋友；杭州有西子湖，南京有玄武湖；杭州有蝦爆鱔面蔥包檜，南京有湯鴨血粉絲湯雞汁湯包（吃貨本質(zhì)暴露無遺）……
1、“三國殺”中杭寧的商業(yè)共性
在商業(yè)基因上，杭州與南京也有不少相似之處。作為千萬級人口大市，兩地每年各新開商場接近20座，目前各類商場存量總數(shù)都有約200座。
兩座城市各有比較出眾的本地連鎖百貨，杭州是銀泰百貨，南京是金鷹百貨；餐飲品牌，杭州有著名的外婆家，南京也有知名的南京大排檔；
古來同樣商業(yè)繁華，歷史文化街區(qū)方面，南京有秦淮河夫子廟，杭州有吳山河坊街；奢侈品商場方面，杭州大廈與南京德基廣場一對“好基友”；都會型商圈方面，南京新街口和杭州延安路皆聞名全國。
2、整體和單店戰(zhàn)績杭寧各有千秋
杭州在總營業(yè)額方面先勝一招，南京則在單店店王方面稱霸華東，但杭州奢侈品“三兄弟”——杭州大廈&杭州萬象城&湖濱銀泰in77的奢侈品銷售總額則遠(yuǎn)勝于南京 ，堪比三英戰(zhàn)呂布 。
30強(qiáng)單店中，南京在奧萊（砂之船、仙林金鷹湖濱天地、百聯(lián)）方面暫時勝出；杭州下沙奧特萊斯實(shí)則位于嘉興海寧，杭州砂之船坪效高但體量小，于去年9月底試營業(yè)超山百聯(lián)奧萊擁有體量與場景優(yōu)勢前途不可限量。
百貨方面，以杭州大廈、銀泰百貨武林店和銀泰百貨西湖店領(lǐng)銜的杭州延安路三兄弟與南京新街口三杰——金鷹、中央、新百，棋逢對手；
街區(qū)型購物中心，杭州湖濱銀泰in77與奢侈品購物中心南京德基廣場各有所長；
巨型MEGA購物中心方面，杭州（印力匯德隆奧體印象城&龍湖濱江天街）與南京（河西金鷹世界＆江北弘陽廣場）兩對雙子星吸引了大量家庭客群歡聚。
【TIPS】標(biāo)*的為2021年新開項(xiàng)目（新開項(xiàng)目在熱門度方面往往具有更大優(yōu)勢）。大眾點(diǎn)評每天的點(diǎn)評名次會有變動，以上2022年大眾點(diǎn)評商場熱門榜TOP30根據(jù)2022年6月上旬?dāng)?shù)據(jù)綜合而成，上海項(xiàng)目名次與封控后復(fù)工先后有關(guān)。另外，由于項(xiàng)目體量和營業(yè)額統(tǒng)計口徑不盡相同，因此并未按照營業(yè)額高低排序。去一個城市考察，不可能把這些項(xiàng)目都看遍，所以我們希望和大家一起，群策群力，從中選出在有限的時間安排內(nèi)，杭州與南京各自最優(yōu)先值得考察的10個項(xiàng)目。
3、本地選手、外地強(qiáng)手和熱門新星
杭州頭部購物中心不僅擁有嘉里、凱德、永旺三家外企，華潤、印力龍湖和寶龍四大“過江龍”同樣身手不凡，本地龍頭銀泰則頻頻發(fā)力新城區(qū)，同時，從今年4月開業(yè)的建德八佰伴、計劃年內(nèi)二期開業(yè)的千島湖銀泰城以及此前已開業(yè)的臨平余之城、臨平銀泰城、良渚永旺夢樂城、余杭萬達(dá)廣場等項(xiàng)目來看，杭州遠(yuǎn)（近）郊商業(yè)的發(fā)展步伐要優(yōu)于南京；
南京則有金鷹、弘陽、德基、虹悅城、景楓、雨花客廳等一眾本地強(qiáng)手（總部位于南京的蘇寧發(fā)力在無錫徐州），在杭州面臨超級內(nèi)卷的萬達(dá)在南京春風(fēng)得意，擁有建鄴與江寧兩座引以為豪的A級萬達(dá)廣場。
從2021年兩座城市的商場營業(yè)額TOP30名單看，兩者頭部商場的集中度都很高。
德基廣場、中央商場新街口店、金鷹新街口店、南京新百中心店，均位于南京新街口商圈。這“四大金剛”合計的全年銷售額超過370億。
杭州的頭部商場主要集中在延安路沿線商圈（杭州大廈、銀泰百貨武林店、湖濱銀泰in77等）——雖然通常將武林商圈和湖濱商圈分開看待，但在Mall星人看來，就地理、交通、人流等要素的粘合度而言，處于2個節(jié)點(diǎn)中間的嘉里中心有將武林商圈與湖濱商圈融為一體的趨勢。
再看大眾點(diǎn)評商場熱門榜TOP30名單（看哪些商場客流大），杭州和南京也有幾個共同特征：第一，相較于銷售額的“集中”，熱門榜呈現(xiàn)出一定的分散性；第二，熱門榜的身影中，出現(xiàn)了不少去年新開業(yè)的項(xiàng)目；第三，杭銀泰、南金鷹之外，龍湖印力的項(xiàng)目在兩個城市的熱度都不低，杭州有三座龍湖天街入榜。
2021及今年1-5月開業(yè)的20多座新商場中，杭州最閃亮的新星是印力匯德隆奧體印象城，至5月中旬長期霸榜大眾點(diǎn)評熱門商場榜第一（去年開業(yè)后3個月，月均3億的營業(yè)額，預(yù)計今年?duì)I業(yè)額有望躋身杭州單體區(qū)域型購物中心TOP3），6月上旬排名第8。新近開幕的龍湖吾角天街，以及去年開業(yè)的龍湖紫荊天街、龍湖丁橋天街，也有不錯的表現(xiàn)。
南京方面，新星的占比更高，建鄴吾悅廣場、江北虹悅城、龍湖江北天街、龍湖龍灣天街、華潤橋北萬象匯五大項(xiàng)目爭奇斗艷（南京之行更耗費(fèi)體力，也更有新鮮感樂在其中）。
二、從新開首店代表看商場吸引力
從TOP20代表首店來看，德基廣場和湖濱銀泰in77，分別是南京與杭州前五個月最大的首店“收割機(jī)”。其次是景楓KINGMO、杭州萬象城等。
而從三座城市“角逐”的角度看，杭州湖濱銀泰in77、杭州萬象城、南京德基廣場等滬寧頭部商場，與上海頭部商場之間，對于品牌長三角或華東首店的落戶地點(diǎn)，有著不大不小的競爭。
杭州、南京今年已開首店及6月擬開的首店中，值得關(guān)注的還有——
美國彩妝品牌Hourglass中國內(nèi)地首店-銀泰百貨武林店；珮姐老火鍋杭州首店-杭州湖濱銀泰in77；侯師傅熱炒（湘菜）杭州首店-杭州湖濱銀泰in77；小眾潮流設(shè)計師品牌SMFK浙江首店-杭州湖濱銀泰in77；寵物主題街區(qū)“寵這里”全球首店-杭州高德置地廣場；MORRSAN茉彡杭州首店-杭州濱江寶龍城；T9杭州首店-杭州萬象城；時尚品牌Allbirds浙江首店-杭州萬象城；虎頭局渣打餅行浙江首店-杭州萬象城；DJS女裝杭州首店-杭州大悅城；KIRSH中國首店-南京德基廣場；等等。
杭、寧2022年新項(xiàng)目動態(tài)
看完2022年新開首店，再順帶看看2022年的新項(xiàng)目。
銀泰、龍湖和寶龍是今年5-6月杭州新開項(xiàng)目的主角。5月28日，龍湖杭州吾角天街開幕（杭州第7座天街）。該項(xiàng)目位于杭州金沙湖板塊，定位“城市Z世代青年主場”，打造了杭州首個聚焦圈層文化的會員服務(wù)中心——「X · 青年基地-BASE FOR YOUTH」。
銀泰百貨杭州濱江店、杭州拱墅寶龍廣場以及杭州未來科技城寶龍廣場，都計劃于本月（2022年6月）亮相。
據(jù)悉，13萬方的銀泰百貨杭州濱江店，將涵蓋高化、輕奢、運(yùn)動潮牌大店、影院、超市、兒童游樂、各大餐飲品牌等業(yè)態(tài)品牌。
今年1-5月，南京僅紫云智慧廣場（試營業(yè)）、創(chuàng)維樂活城（試營業(yè)）亮相。
計劃今年三四季度開業(yè)的南京江北金象城、三山街萬象天地、江北砂之船，是今年下半年南京最被看好的3個新項(xiàng)目。
三、餐飲兒童樂園及影院TOP10簡析
Mall星人選取餐飲（考察的同時也要解饞，一飽口福也是人生美事，有更好吃的歡迎推薦）、兒童樂園（考察的同時順帶跟孩子一起玩下）和影院三個業(yè)態(tài)，整理出了杭州和南京這三個業(yè)態(tài)各自的熱門榜TOP10及對應(yīng)項(xiàng)目。
有幾個發(fā)現(xiàn)：
1、熱門餐飲的項(xiàng)目集中度，與上述商場營業(yè)額的集中度，有異曲同工的表現(xiàn)。
2、熱門影院兩座城市的“主力”有所不同，南京方面萬達(dá)的項(xiàng)目表現(xiàn)突出，除了仙林萬達(dá)茂、江寧萬達(dá)廣場、建鄴萬達(dá)廣場，位居TOP10第七位新街口印象匯的影城，也是萬達(dá)系。
杭州的影院主力相對分散，項(xiàng)目層面只有龍湖天街有兩個項(xiàng)目上榜，而品牌層面只有CGV、博納有兩個影院上榜。
3、與影院TOP10基本集中在商場內(nèi)不同，兩個城市在餐飲和兒童樂園業(yè)態(tài)上表現(xiàn)出更多元的分布狀。湘湖大黃鴨樂園、智慧花樂園、多樂島蹦床公園、啟龍親江樂園兔布洛親子營地、紫金山親子探險公園等類型多樣的樂園，脫穎而出。
