來(lái)源/觀點(diǎn)網(wǎng)
撰文/趙焓璐
“不到張園等于沒(méi)到過(guò)上海”。
張園，上海的一張老名片。《上海商業(yè)市井詞》有言：“張園西去到愚園，游客曾經(jīng)載酒樽。樓閣參差猶昔日，如何裙屐少臨門(mén)”。這個(gè)位于南京西路的歷史項(xiàng)目，名聲自清朝便流傳開(kāi)來(lái)。
十九世紀(jì)末至20世紀(jì)初，原本作為私家花園的張園正式向上海灘的社會(huì)公眾開(kāi)放，成為一片承載上海娛樂(lè)業(yè)的新天地，從霍元甲赴張園比武，到第一個(gè)室外照相館、第一家對(duì)華人放映電影院在張園的出現(xiàn)，再到孫中山、蔡元培等任務(wù)于張園發(fā)表公開(kāi)演講，這座大園子承載著太多老上海人的情懷。
于1918年，張園漸趨消衰至停辦，最終被分為28宗地塊先后出售，用于建造石庫(kù)門(mén)弄堂，而后演變?yōu)樯虾，F(xiàn)存規(guī)模最大的石庫(kù)門(mén)建筑群，成為“活著的”石庫(kù)門(mén)博物館。
時(shí)間線(xiàn)來(lái)到2018年9月，上海靜安區(qū)啟動(dòng)張園地塊保護(hù)性征收，遵循“留改拆”的城市更新理念，以保護(hù)與傳承傳統(tǒng)石庫(kù)門(mén)里弄風(fēng)貌為核心目標(biāo)進(jìn)行改造；2021年7月21日，太古地產(chǎn)入局張園項(xiàng)目，宣布攜手上海靜安置業(yè)共同進(jìn)行更新升級(jí)；2022年11月27日，張園西區(qū)作為項(xiàng)目首期率先向公眾開(kāi)放。
歷經(jīng)4年的規(guī)劃與改造，這座“海上第一名園”終于迎來(lái)回歸的時(shí)刻。
張園更新
張園的蛻變始于2015年。
彼時(shí)，上海靜安置業(yè)集團(tuán)已經(jīng)為張園內(nèi)170幢歷史建筑建立了“一幢一檔”資料庫(kù)，包括建筑概況、房屋信息、歷史圖紙、現(xiàn)狀圖紙、老居民照片、保護(hù)控制建議等信息，為之后翻新改造打下了地基。
2019年6月，上海靜安區(qū)規(guī)劃和自然資源局、靜安置業(yè)集團(tuán)開(kāi)始征集“張園地區(qū)保護(hù)性綜合開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)”國(guó)際方案，最終遴選出的團(tuán)隊(duì)中，則難得出現(xiàn)了港資太古地產(chǎn)的名字。
毫無(wú)疑問(wèn)，此次方案征選為太古地產(chǎn)與靜安置業(yè)日后的合作打下了隱性基礎(chǔ)。以至于在后期雙方簽訂合資協(xié)議時(shí)，就已準(zhǔn)確預(yù)計(jì)項(xiàng)目將于2022年下半年起分階段開(kāi)幕。
彼時(shí)的目標(biāo)，是將張園石庫(kù)門(mén)歷史建筑群活化為一個(gè)地上樓面面積約6萬(wàn)平方米的文化商業(yè)地標(biāo)，還計(jì)劃將在張園南北兩端，各建一座文化演藝中心和文化展示中心，引入以戲劇、戲曲為載體的演藝文化、設(shè)立以體驗(yàn)為特色的中國(guó)石庫(kù)門(mén)建筑博物館。
結(jié)合于今年11月27日首發(fā)公開(kāi)的張園西區(qū)來(lái)看，其地上建筑面積約2萬(wàn)平方米，約占整個(gè)張園地上體量的35%，西區(qū)包含16幢歷史建筑，形成8個(gè)組團(tuán)，即德慶里、榮康里、震興里、修德里、福如里，以及三個(gè)花園式別墅住宅，園內(nèi)結(jié)合西方古典藝術(shù)的新式石庫(kù)門(mén)也為建筑群增添了一番特色。
隨著張園西區(qū)的落地，太古地產(chǎn)也延續(xù)了對(duì)于高端零售商業(yè)項(xiàng)目的執(zhí)著，帶來(lái)了一批高奢品牌，目前已入駐園內(nèi)的品牌包括寶迪奧、古馳、江詩(shī)丹頓等。不難看出，全新亮相的張園西區(qū)，將重新回歸公共服務(wù)屬性，進(jìn)一步成為開(kāi)放的商業(yè)空間。
此外，張園西區(qū)的揭幕也標(biāo)志著張園項(xiàng)目整體建設(shè)進(jìn)入下一階段，其東區(qū)也計(jì)劃于2026年年底前向公眾開(kāi)放。
值得注意的是，在這次合作中，太古地產(chǎn)主要負(fù)責(zé)輕資產(chǎn)代運(yùn)營(yíng)部分的工作，持有項(xiàng)目合資公司上海塏業(yè)商業(yè)管理有限公司60%的權(quán)益，而靜安置業(yè)則持有剩余40%的權(quán)益。
對(duì)于以往主攻重資產(chǎn)項(xiàng)目的太古地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這次合作顯得有些特別。
因此，當(dāng)觀點(diǎn)新媒體進(jìn)行求證時(shí)，太古地產(chǎn)方面表示，還是以節(jié)制的眼光看待輕資產(chǎn)一類(lèi)的機(jī)會(huì)，其更希望參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)等全部階段，因此還是會(huì)把戰(zhàn)略聚焦在重資產(chǎn)項(xiàng)目。“但如果有輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)會(huì)能幫我們強(qiáng)化現(xiàn)有的重資產(chǎn)項(xiàng)目，我們也樂(lè)于發(fā)掘。”
回顧太古地產(chǎn)在上海的商業(yè)動(dòng)作，不難發(fā)現(xiàn)，最新的張園項(xiàng)目合作并非太古地產(chǎn)首次結(jié)緣上海“石庫(kù)門(mén)建筑群”。
2016年，太古地產(chǎn)正式進(jìn)軍上海，而落地的第一宗項(xiàng)目便是同樣位于靜安區(qū)南京西路興業(yè)太古匯。
說(shuō)來(lái)也巧，興業(yè)太古匯的原型大中里始建于1925年，曾經(jīng)同樣為上海市內(nèi)保存最完整、規(guī)模最大的石庫(kù)門(mén)建筑群之一。項(xiàng)目總占地面積6.3萬(wàn)平方米。彼時(shí)，原太古主席簡(jiǎn)基富還曾表示，太古匯項(xiàng)目投資總額將不少于100億元。
2017年5月，興業(yè)太古匯啟動(dòng)試營(yíng)業(yè)，并于11月3日正式開(kāi)業(yè)。截止開(kāi)業(yè)當(dāng)天，興業(yè)太古匯內(nèi)的品牌入駐率為93%，而開(kāi)業(yè)率也提升至80%。資料顯示，從試營(yíng)業(yè)到正式開(kāi)幕，興業(yè)太古匯公開(kāi)展了49檔商業(yè)活動(dòng)，從中不難看出太古地產(chǎn)對(duì)于這宗商業(yè)項(xiàng)目的重視與期待。
如今，興業(yè)太古匯開(kāi)業(yè)時(shí)間已超過(guò)5年，已然成為上海地標(biāo)性的商業(yè)項(xiàng)目，再回過(guò)頭來(lái)看剛剛開(kāi)啟“新生命”的張園，兩者直線(xiàn)距離不過(guò)300米而已。對(duì)于當(dāng)下的太古地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在熙攘繁華的南京西路站穩(wěn)腳跟，稱(chēng)得上是其猛進(jìn)內(nèi)地市場(chǎng)的策略棋步之一。
內(nèi)地沖刺
“我們計(jì)劃在未來(lái)十年投資超過(guò)1000億港幣，在香港、中國(guó)內(nèi)地和東南亞發(fā)展一系列新項(xiàng)目。”
太古地產(chǎn)方面曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，計(jì)劃將1000億港元的約一半資金用于中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，并以一線(xiàn)及新一線(xiàn)城市的零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項(xiàng)目為重點(diǎn)。“預(yù)期未來(lái)十年集團(tuán)應(yīng)占中國(guó)內(nèi)地物業(yè)組合的總樓面面積將增加一倍。”
無(wú)可否認(rèn)，太古地產(chǎn)的內(nèi)地市場(chǎng)規(guī)劃按下了沖刺鍵。
早前于2000年首次踏入內(nèi)地市場(chǎng)，太古地產(chǎn)并沒(méi)有選擇大力建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目，而是“慢工出細(xì)活”。除去興業(yè)太古匯，為人熟知的項(xiàng)目?jī)H包括北京三里屯太古里、成都太古里以及廣州太古匯。
而在2021年10月上海前灘太古里開(kāi)業(yè)后，分水嶺正式誕生，太古地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目仿佛雨后春筍般接連“拋頭露面”。
今年3月，太古地產(chǎn)聯(lián)合西安城桓文投拿下陜西西安小雁塔片區(qū)179.86畝商業(yè)用地，該項(xiàng)目將被打造成中國(guó)內(nèi)地第四座“太古里”，總投資額人民幣100億元；8月，太古地產(chǎn)挺進(jìn)深圳市場(chǎng)，宣布在深圳灣中心地帶開(kāi)設(shè)旗下“居舍系列”品牌酒店，預(yù)計(jì)于2025年開(kāi)業(yè)。
9月，太古地產(chǎn)與廣州荔灣區(qū)政府、珠實(shí)集團(tuán)合作打造廣州珠江太古聚龍灣項(xiàng)目，并于當(dāng)月正式動(dòng)工。此外，還與上海陸家嘴集團(tuán)簽署前灘21號(hào)地塊合作意向書(shū)，地塊由兩棟超高層辦公樓、四棟超高層住宅以及一個(gè)大型商業(yè)組成，總面積超過(guò)60萬(wàn)平方米，且與前灘太古里項(xiàng)目?jī)H一街之隔。
另于10月，太古地產(chǎn)宣布將與中國(guó)中免全資子公司中免投資在海南三亞海棠區(qū)三亞國(guó)際免稅城三期地塊合作發(fā)展一個(gè)零售地標(biāo)項(xiàng)目。總占地面積20萬(wàn)平方米。而免稅項(xiàng)目將在2024年分階段落成。這也是太古地產(chǎn)在內(nèi)地的第八個(gè)發(fā)展項(xiàng)目。
另值得注意的是，10月，太古地產(chǎn)更有計(jì)劃以10.8億港元的價(jià)格出售位于香港青衣地區(qū)的倉(cāng)庫(kù)，其確認(rèn)將出售某些非核心資產(chǎn)，所得資金將重新投資于新的機(jī)會(huì)。
不難猜測(cè)，今年以來(lái)，太古地產(chǎn)于內(nèi)地市場(chǎng)加碼動(dòng)作頻頻，頗有一股“逆周期操作”的味道。如果太古地產(chǎn)后期將出售香港倉(cāng)庫(kù)的資金完全投資于內(nèi)地市場(chǎng)，是否也可以視作這家港資企業(yè)正在尋找當(dāng)前內(nèi)地市場(chǎng)下隱藏的機(jī)遇？
