來源/觀點網 

撰文/潘玲宣  

距離上次掛牌出售資產僅一星期，首開股份再現資產轉讓。

12月14日，首開股份公告稱，計劃轉讓北京市復興商業城項目，相關議案已于當日獲董事會審議通過。

具體而言，首開股份全資子公司北京城市開發集團有限責任公司擬將持有的北京市西城區復興門外大街8號及迤北房地產資產（復興商業城項目）轉讓給北京首開城市運營服務集團有限公司，收購價格確定為評估值1.79億元。

此次資產轉讓，距離上一次披露轉讓信息只有一周時間。在近兩月的時間里，首開股份累計已有五筆掛牌及轉讓行為。

倒手轉讓資產

最新事件中，轉讓項目為復興商業城。

項目位于北京市西城區復興門外大街8號，地處北京月壇三里河等區域，總建筑面積約14569.8平方米，其中地上部分主要為商場，面積1772.4平方米；地下部分為商場及車庫，面積12797.4平方米。

據官方披露的商城簡介，復興商業城于1992年開業，不斷強化、突出“中老年”經營特色，已逐步成為經營穿類商品，特別是中老年穿類商品為重點的知名綜合百貨商場。

“十里長安街，一個復興城”，面向中老年市場的復興商業城，在早些年確是當地熱門商場之一，并承載了三十年的城市印記。但在商業求新求變的時期，也因其自身的“老派”引來一些質疑。

然而事實上，西城作為北京老城區，也存有較大市場的中老年消費需求。

首開股份提到，復興商業城承擔著服務國家單位的重要任務，且商場多年定位中老年特色商場，為全區服務業重點單位，具有一定的民生保障性質，目前租金水平較低，未來提升也較為困難，無法按市場化方式運營。

據了解，該項目現為出租經營，平均年租金約為750萬元。評估報告則顯示，復興商業城項目評估結果為賬面原值4683.6625萬元，賬面凈值1897.3852萬元。評估值(含增值稅)為1.79億元，增值1.60億元，增值率844.18%。

此次城運集團受讓復興商業城項目后，城運集團將承繼城開集團原有權利義務，繼續擔負服務國家單位的重要任務。

首開股份借此剝離出并不完全稱得上“優質”的商業項目，雖然看起來是一次主動的去蕪存菁，但結合近兩月動態，仍會聯系到是在借此融資。

據不完全統計，11月以來首開股份已通過在產權交易所掛牌等方式，進行五次資產處置。

從時間上來看，最近的一次是12月9日，首開股份在全國產權交易所掛牌轉讓北京聯寶房地產有限公司100%股權，轉讓底價6.9億元。

在11月初，首開股份北京產權交易所預披露轉讓北京天鴻集團煙臺天鴻時代100%股權；11月16日，首開股份掛牌轉讓北京發展大廈有限公司100%股權及約1.57億元債權，掛牌起始價為20.39億元。

11月21日，首開股份轉讓全資子公司北京城市開發集團有限責任公司所持有的北京市朝陽區廣渠路首城商街。項目的房地產市場價值（含增值稅）約為3.223億元，增值1.979億元，增值率159.09%。

當時，首開股份也有類似在最新事件中的表述：首城商街自持經營多年，租金收入漲幅不大。本次交易完成后將有利于進一步盤活其現有資產，提高資產使用效率，增加現金流入，提升經營效益。

首開的棋局

市場圍繞首開股份資產處置展開的相關聯系，一方面出于行業背景，另一方面則是老生常談的腳踩“三道紅線”。

截至今年中期，首開股份剔除預收賬款后的資產負債率為72.18%，凈負債率145.21%，現金短債比為1.43，踩中兩道紅線。

同時，三季度報顯示，今年前三季度，首開股份營業收入約193.85億，同比減少55.87%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約-5.7億，同比減少181.47%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-7.51億，同比減少220.07%；經營活動產生的現金流量凈額約42.43億元，同比減少55.29%。

銷售方面，今年前11個月，首開股份共實現簽約面積282.25萬平方米，同比降低19.71%；簽約金額772.18億元，同比降低27.64%，其年度銷售目標僅完成七成。

新增土儲方面，相較去年的積極狀態，首開股份今年以來略顯謹慎，年內僅通過公開市場及收購方式，獲取北京、福州3宗地塊。

其中，在今年北京第二、三次集中供地中，分別以40億、38.295億元競得朝陽區崔各莊奶西地塊、豐臺花鄉地塊。

9月，首開股份福州城市公司通過收購獲得福州市2021-41號地塊，該地塊此前于2021年9月福州第二輪集中供地中掛牌，融僑以最高限價6.68億元搖號競得，成交樓面價約16842元/平米，溢價率14.97%，商品住宅銷售指導均價為33000元/平米。

相關公告顯示，融僑集團為盤活存量資產，改善公司現金流，與首開股份簽署協議，將持有的福州首融灃澤置業有限公司100%股權及對首融灃澤享有的3.21億元債權轉讓給首開，標的股權交易價格為2.498億元，標的債權交易價格為3.21億元，總計轉讓對價5.708億元。

這一交易對價相當于在拿地價格基礎上打了八五折，而項目售樓處也已經建成，首開接手后，直接“改換招牌”即可。此外，項目于去年底開工，首開可在之前基礎上繼續開發建設工作。

撿了便宜之后，首開股份又瞄向了中海。

今年9月，北京中海盈璟房地產開發有限公司擬募集資金，對應持股比例30%。該公司于今年6月成立，由北京中海地產有限公司持股100%。募集資金主要用于項目開發運營，具體而言主要負責開發湖光玖里項目。

該項目是中海今年北京第二批集中供地中以54.7億元競得的順義新城19-85、86地塊，溢價率1.48%，銷售指導價59700元/平米。

11月22日，據北京產權交易所信息，北京中海盈璟房地產開發有限公司增資項目獲得首開股份的投資，投資金額約為3億元，對應持股比例為30%。或許也可以理解為首開股份以少數資金撬動了54.7億元的項目。

此外，城市復興官首開的“棋局”在地產開發之外也有落子。

11月，首開股份與建設銀行發起設立的住房租賃基金——建信住房租賃基金正式簽訂合作意向協議。

建信住房租賃基金募集規模為人民幣300億元。其中，建設銀行認繳人民幣299.99億元，建信信托有限責任公司全資子公司認繳人民幣0.01億元。截至目前，其重點推進項目20余個，項目資產總規模超過100億元。基金投資項目成熟穩定后，可通過REITs發行或國家政策許可的市場化轉讓方式退出。

首開股份表示，此次意向協議的簽訂，旨在雙方就首開股份在手商辦、自持類資產的盤活、提效，尋求多方面的合作。本次合作的建立，有利于探索租購并舉的房地產發展新模式，同時撬動社會資金盤活存量資產。