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撰文/馮嘉煒 

1月6日，中海商業(yè)宣布，再簽約兩個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，拓展商業(yè)面積超25萬(wàn)平方米。

其中之一為上海世博CK商辦項(xiàng)目，位于浦東世博政務(wù)板塊，總建筑面積約15萬(wàn)平方米。項(xiàng)目屬于上海地產(chǎn)集團(tuán)所有，由5幢11F的鋼框架-混凝土核心簡(jiǎn)的辦公樓及二層現(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)地下室組成，地上主要功能包括商業(yè)及辦公。

而星通大廈位于深圳寶安中心區(qū)，總建筑面積超10萬(wàn)平方米，業(yè)主方為亞太星通集團(tuán)。項(xiàng)目樓高230米，是深圳寶安中心區(qū)最高樓。

輕資產(chǎn)潛行

中海商業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司于2012年在深圳注冊(cè)成立，是中國(guó)海外發(fā)展有限公司全資子公司，定位為中海地產(chǎn)全域持有型商業(yè)的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)。

從“統(tǒng)一業(yè)權(quán)、持有運(yùn)營(yíng)”的運(yùn)營(yíng)理念，可以看出過去中海商業(yè)發(fā)展思路是以重資產(chǎn)為主。

這一思路在2016年12月有所變化，彼時(shí)中海發(fā)布商辦資管和輕資產(chǎn)輸出品牌“COOC中海商務(wù)(China Overseas Office Capital)”，統(tǒng)合中海中心、中海國(guó)際中心、中海財(cái)富中心、中海廣場(chǎng)和中海大廈五大甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品線，以及自由辦公品牌OFFICEZIP、綜合商務(wù)服務(wù)品牌Officloud中海云商及中海暖心計(jì)劃OffiCARE。

2017年，中海商業(yè)首個(gè)輕資產(chǎn)管理輸出項(xiàng)目北京中建財(cái)富國(guó)際中心入市；一年后，首個(gè)自有酒店品牌管理輸出項(xiàng)目雄安凱驪酒店開業(yè)。

2022年8月19日，中海商業(yè)與中國(guó)鐵建就輕資產(chǎn)商業(yè)管理服務(wù)達(dá)成合作，中海環(huán)宇城系列品牌即將進(jìn)駐廣州南沙核心區(qū)海語(yǔ)熙岸購(gòu)物中心項(xiàng)目。此外，2022上半年COOC中海商務(wù)還與太原小店區(qū)人民政府、山西崇康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，就寫字樓項(xiàng)目合作達(dá)成意向簽約。

加上最新簽約的上海、深圳兩單，中海商業(yè)已發(fā)展19個(gè)輕資產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目。

據(jù)中海地產(chǎn)披露，2021年，中海商業(yè)營(yíng)收51.7億元，復(fù)合增長(zhǎng)率20%；截至2021年末，管理規(guī)模109個(gè)，面積627萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備規(guī)模68個(gè)，面積521萬(wàn)平方米。

與重資產(chǎn)相比，中海商業(yè)輕資產(chǎn)所占比例仍然較小；同時(shí)，在中海一套相對(duì)成熟的商業(yè)品牌矩陣中，第三方外接項(xiàng)目似乎尚未完全融入。

以中海旗下自由辦公品牌OFFICEZIP為例，當(dāng)前OFFICEZIP在租項(xiàng)目均為中海商務(wù)旗下寫字樓產(chǎn)品線項(xiàng)目，相比優(yōu)客工場(chǎng)、創(chuàng)富港等辦公品牌，項(xiàng)目來(lái)源以母公司為主，較少向第三方外拓項(xiàng)目。官網(wǎng)也明確介紹，由中海地產(chǎn)在中海大廈、中海國(guó)際廣場(chǎng)等寫字樓內(nèi)打造的聯(lián)合辦公空間。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，OFFICEZIP運(yùn)營(yíng)17個(gè)項(xiàng)目，起租租金均接近或超過所在城市在租項(xiàng)目的平均租金。

OfficeZIP集中多種業(yè)態(tài)，同時(shí)孵化了自己的會(huì)議中心品牌、咖啡品牌、健身品牌、托育品牌，但這些增值服務(wù)都只是中海自持體系下，內(nèi)部資源的挖掘利用，缺乏與輕資產(chǎn)項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)。

此外，綜合商務(wù)服務(wù)品牌Officloud的客戶也多集中在中海自持物業(yè)內(nèi)。

未來(lái)學(xué)家、《連線》雜志創(chuàng)始主編凱文·凱利在《失控》中曾提到：“單個(gè)進(jìn)化體的價(jià)值，由他和這個(gè)系統(tǒng)連接的數(shù)量與質(zhì)量來(lái)決定。”

可見，中海商辦的輕資產(chǎn)擴(kuò)張，除了關(guān)注在管規(guī)模外，如何與孵化多年的運(yùn)營(yíng)體系相連接也同樣值得觀察。

商業(yè)輕與重

和優(yōu)客工場(chǎng)等企業(yè)相比，中海商業(yè)輕資產(chǎn)規(guī)模占比較低，但這很難歸咎于外拓力度，畢竟中海地產(chǎn)自持寫字樓體量已足夠龐大。

作為中國(guó)內(nèi)地最大的單一業(yè)權(quán)寫字樓發(fā)展及運(yùn)營(yíng)商，中海在全球27個(gè)城市持有65座中海系甲級(jí)寫字樓，發(fā)展體量為586萬(wàn)平米，有“寫字樓”之王的稱號(hào)。

寫字樓這項(xiàng)單一業(yè)務(wù)以外，中海地產(chǎn)其他商業(yè)業(yè)態(tài)布局還有待發(fā)展。

2022年7月15日，惠譽(yù)指出，與華潤(rùn)置地相比，中海地產(chǎn)的權(quán)益銷售規(guī)模更大、對(duì)合資公司和少數(shù)股東權(quán)益的敞口更小，但華潤(rùn)置地的投資物業(yè)組合更強(qiáng)健，能產(chǎn)生穩(wěn)定的經(jīng)常性收入，為應(yīng)對(duì)商業(yè)周期變化提供更好的保護(hù)。

這里所說(shuō)的投資物業(yè)自然不止寫字樓，主要是購(gòu)物中心、酒店乃至長(zhǎng)租公寓等業(yè)態(tài)。

2022上半年，中海地產(chǎn)投資物業(yè)租金收入為24.4億元，同比上升7.5%，其中寫字樓租金收入為17.5億元，同比上升0.7%；購(gòu)物中心租金收入為6.4億元，同比上升23.3%。

和租金收入停滯的寫字樓相比，購(gòu)物中心拉升了中海投資物業(yè)的增長(zhǎng)曲線。

事實(shí)上，中海地產(chǎn)近年來(lái)已經(jīng)有意識(shí)地將更多資源傾斜在購(gòu)物中心。

2021年，中海地產(chǎn)購(gòu)物中心建筑面積增加135%，寫字樓建筑面積增加57%。

從2022年上半年來(lái)看，中海地產(chǎn)新增北京金安環(huán)宇薈、廣州亞運(yùn)城廣場(chǎng)、成都中海友里天府國(guó)際公寓等7個(gè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，新增商業(yè)運(yùn)營(yíng)建筑面積38萬(wàn)平方米。其中，僅中海財(cái)富中心B座為寫字樓業(yè)態(tài)，建面7.1萬(wàn)平方米，占比18.9%。

2022上半年，中海寫字樓業(yè)務(wù)出租率85.6%，購(gòu)物中心出租率達(dá)到92.6%，與2021年的87.5%/94.8%對(duì)比，分別下降1.9和2.2個(gè)百分點(diǎn)，購(gòu)物中心出租率仍有優(yōu)勢(shì)。

截至2022上半年末，中海自持商業(yè)物業(yè)總建筑面積為615萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備項(xiàng)目為490萬(wàn)平方米，這批儲(chǔ)備項(xiàng)目入市后，購(gòu)物中心占比將由29%上升至37%。

據(jù)西南證券統(tǒng)計(jì)，中海計(jì)劃逐漸擴(kuò)大購(gòu)物中心建筑面積，2023年計(jì)劃入市面積達(dá)到47萬(wàn)平方米，2024年及以后計(jì)劃入市面積超125萬(wàn)平方米。

根據(jù)中海多次提及的目標(biāo)，計(jì)劃在2023年開發(fā)運(yùn)營(yíng)超過40座集中商業(yè)體，2025年來(lái)自商業(yè)物業(yè)的年收入將達(dá)120億元。

在中海未來(lái)幾年商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，商辦比重有所降低，購(gòu)物中心比重持續(xù)增加。

中海對(duì)第二增長(zhǎng)曲線較為審慎，用“今天、明天和后天”來(lái)形容旗下的業(yè)務(wù)。其中住宅開發(fā)是“今天”的產(chǎn)業(yè)，占據(jù)90%以上資源；商業(yè)是“明天”，投入7-8%左右資源；剩下1-2%的資源投入養(yǎng)老、供應(yīng)鏈管理等“后天”業(yè)務(wù)。

雖然只能動(dòng)用8%的資源，但從未來(lái)規(guī)劃中可以看出中海加碼商業(yè)的想法，畢竟光靠寫字樓支撐不起“明天”。