出品/Mall星人&中商數據&聯商網上海商情專欄
撰文/郭歆曄、諸葛諸茂
圖片/各項目官方微信、媒體公開報道等
一季度商業百花齊放的上海，既有項目停業（老牌百貨置地廣場&金橋購物中心），也有項目被收購易手（凱德收入鐵獅門旗下尚浦中心、友邦繼北外灘友邦金融中心后再度出擊張江），有外資巨頭首次入滬（三菱地所晶耀虹橋），還有爛尾項目重生（協和城），多個項目官宣啟動2期擴建，有越來越多項目選擇輕資產合作（例如印力與利林），還有大批存量改造和歷史更新規劃項目啟動，27個項目新開業或試營業，更多的是新項目施工或招商進度。
據Mall星人統計，Q1有百余個新項目曝出新動態（僅指一季度通過官方微信、新聞等渠道曝出新動態的項目，并非指所有上海新項目的動態），如：
備受關注的浦江之心——上海首個跨江纜車項目正式簽約。纜車將連通徐匯濱江西岸金融城和后灘世博文化公園，未來有望為西岸金融城導入大量游客。西岸金融城E地塊也正式開工。
繼陸家嘴、徐家匯、南方、真北中環、大虹橋商圈的空中連廊相繼投入使用之后，北外灘、徐匯西岸、前灘的空中連廊也正陸續成型。
靜安寺下沉式廣場Apple Store全球旗艦店裝修第二期施工許可批復，項目正常推進中。
比斯特購物村、松江印象城等項目相繼傳來二期擴建新聞；
上生新所二期、天安千樹二期建設迎來新進展。
爆火的倉儲會員制超市賽道，一季度迎來Costco浦東旗艦店、LOVE@大都會盒馬X會員店開業，中海環宇城MAX山姆會員店官宣將于二季度開業，寶山則正在加快推動淞南山姆會員店、羅店開市客等項目落地。
2023Q1上海多個重要項目迎來最新進展
規劃預測，到2025年，上海商業建筑總面積約為1億㎡，到2035年，規劃商業建筑總量控制在1.2億㎡左右。商業之都上海，每天都有新項目爆出新動態。
“一江一河”熱點不斷，西岸、北外灘、蘇州河、浦東金灘多個重點項目又有新動作
3月29日，作為西岸金融城的一部分、上海首個跨江纜車項目浦江之心，正式簽約。纜車將連通徐匯濱江西岸金融城和后灘世博文化公園，未來有望為西岸金融城導入大量游客。此前，西岸金融城E地塊也正式開工，西岸金融城儼然成了三月上海的話題項目。
注：網絡盛傳的“浦江之心”簽約照片
注：2020年10月18日，徐匯濱江規劃示意圖，涉及跨江纜車的概念圖
“浦江之心”的簽約，繼靜安大悅城成為滬上首個摩天輪和商場結合的綜合體，長風大悅城、南翔印象城MEGA和前灘太古里的屋頂運動場，海夢一方的空中海洋館，西岸金融城將成為魔都首個纜車和商場結合的綜合體。
與此同時，將于明年迎客的西岸夢中心（華之門旗下）官宣攜手世界級建筑&景觀大師，以無界空間拓寬濱水商業想象，外加籌備8年的星美術館正式在西岸 “開啟START”。使得徐匯濱江成為Q1亮點最多的商圈之一。
注：項目效果圖（僅現階段，非最終效果）
同為黃浦江沿岸的虹口北外灘不讓徐匯西岸獨美，Q1同樣大動作不斷。虹口區北外灘世界會客廳二期以暫定名久事中心開啟設計招標，整個項目總投資額約為77.78億元，最終知名建筑事務所Gensler中標。
3月24日上午，上海虹口北外灘重大項目集中開工暨91號地塊上海北外灘中心樁基開工儀式舉行，標志著北外灘開發建設進入“全面起勢”新階段。其中，91號地塊（上海北外灘中心）規劃建筑高度480米，建成后將為浦西第一高樓。項目總建筑面積約45萬㎡，預計7年后竣工，功能為商業、辦公、酒店等。
注：北外灘中心效果圖
繼陸家嘴、徐家匯、南方、真北中環、大虹橋商圈的空中連廊相繼投入使用之后，北外灘、徐匯西岸、前灘的空中連廊也正陸續成型。其中，北外灘空中連廊示范段一期工程92#-89#地塊連廊于2022年12月底順利竣工驗收，二期工程已開工。
注：中央公園和空中連廊效果圖
浦東在前灘吸睛不斷的同時，也在著力打造未來濱江岸線新地標。浦東金灘區域功能策劃及城市概念設計方案征集進行終期評審。作為浦東濱江北段重要節點和金色中環重點開發區域，地塊擁有優越的區位條件、濱水資源和歷史傳承。2023年3月，金橋集團率先被認定為上海金灘區域城市更新統籌主體。
注：現階段方案效果圖，僅供參考
蘇州河沿線，繼蘇河灣萬象天地、靜安國際中心、天安千樹陸續開幕之后，蘇河兩岸新項目依然不斷，金融街購物中心、天安千樹二期、蘇河·夢立方、萬航渡后路33號文化項目均有推進消息。
由上海文廣集團旗下東方明珠新媒體股份有限公司與普陀區文化和旅游局、普陀區國有資產經營公司（原普陀商業集團）合作打造的"蘇河·夢立方"項目在武寧路24號（2.6萬㎡的原家樂福武寧店）正式啟動，以"騰籠換鳥"的方式更新沿岸傳統業態，為區域文創產業增添高品質空間載體。項目預計于2024年投入運營，將為“半馬蘇河”活力秀帶引入新的活力熱點。
注：“蘇河·夢立方”項目效果圖
長壽路街道曹家渡花鳥市場改造地塊，即萬航渡后路33號項目已開工建設，將著力打造東方國際集團特色文化產業空間。項目計劃于2025年8月竣工，這個老市場將變身為蘇州河畔新地標。
注：項目效果圖
多個TOD綜合體更新：上海東站、西站、寶山三大火車新站，長三角綠洲匯Terrace Park……
大虹橋樞紐加快發展的同時，上海三大火車新站規劃出爐，浦東東站樞紐、南上海的松江南站樞紐、北上海寶山樞紐，此外上海西站上蓋TOD也傳來新進展，而毗鄰核心區上海站的金融街購物中心和嘉里不夜城1期改造都將在2季度迎新。
浦東東方樞紐上海東站正式啟動地下基礎部分建設。其中，由上海建工集團承建的軌道交通21號線上海東站站的建設也將展開，21號線未來將成為往來上海東站和浦東機場的一條重要客運通道。
注：浦東樞紐東站綜合體效果圖
由中國鐵路設計集團有限公司、同濟大學建筑設計研究院（集團）有限公司、杭州中聯筑境建筑設計有限公司組成的設計聯合體，成功中標上海寶山站綜合交通樞紐項目。寶山站作為新建滬渝蓉沿江高鐵上海至南京至合肥段的重要樞紐節點，是上海鐵路樞紐規劃的重要客站之一，也是精品客站、站城融合理念研究下的新型綜合交通樞紐。
寶山樞紐核心區的總體空間形態圍繞站房形成“申字型”結構，并通過廣場兩側商業建筑屋頂的層層臺地形成立體城市的空間格局，建筑立意突出“科創寶山”城市發展理念。上海寶山站站房擬建規模8萬㎡，站城融合核心區24公頃（富錦路-鐵峰路-湄浦路-鐵和路圍合區域），開發規模暫按50萬㎡控制（方案研究協調區83公頃）。
注：寶山站核心區鳥瞰圖
2月，卓越集團與京東集團達成正式合作，共同成立“上海京卓啟迪商業管理有限公司”，這意味著上海西站TOD綜合體META CITY的商業部分也由其負責運營。購物中心規劃采用四首層的設計：B1層（TOD下沉廣場銜接地鐵和國鐵）、1層（地面形象入口）、2層（景觀大臺階和跨道路連廊）、3層（跨鐵路市政連橋），多維度立體連接結合購物中心內部高效的商業動線將人流匯聚最大化。
注：商業部分設計示意圖
核心區的上海站的商業配套——上海金融街購物中心和嘉里不夜城原太平洋百貨改造將于二季度正式開業。
3月，TOD綜合體項目長三角綠洲匯Terrace Park商業憑借生態商業空間以及新生力中心的商業規劃和創新定位，榮膺“最佳可持續綜合體獎”和“最佳體驗式商業空間獎”兩項大獎。長三角綠洲匯Terrace Park是上海利林商業、住友商事攜手長三角趙巷新興產業經濟發展（上海）有限公司，傾力打造的國內“Terrace Park”購物中心品牌首店。
△Terrace Park效果圖
多個存量改造項目爆出新規劃：協和城、CLOUD THE ATRE……
一季度，上海新項目動態不斷，1月3日寶華集團收購的南京西路尾端的永源浜4號地塊綜合體原協和城爛尾30年后正式開工。
3月，金橋購物中心(金橋家樂福）和碧云體育休閑中心發布拆除通知公告，里面的商家近期將全部停止營業，不同于徐涇永業購物中心（家樂福百安居）被微領地收購后規劃拆除改為出租公寓及菜場，拆除后，金橋將新建一個總建筑面積達35萬㎡的商辦住綜合體——CLOUD THE ATRE又名“碧云氧環”。
注：項目效果圖
歷史風貌類更新項目不斷：橫沔古鎮、西門歷史文化風貌區、文廟、筠溪小鎮筠溪老街……
一季度，歷史更新項目不斷。2月，嘉定區西門歷史文化風貌區保護規劃調整優化。今年，西門歷史文化風貌區將迎來大動作一一將完成印象西大街“預供地”，并將實施西門文化公園項目。
注：嘉定西門文化公園效果圖
3月，金茂旗下浦東橫沔古鎮風貌為基底，規劃建設約30萬㎡國際低密度住區以及約20萬㎡濱水復合商業體，結合人文及歷史風貌街區，融入酒店、餐飲、藝術、娛樂等多元業態為一體，與新一代消費中心融合共生。
2月27日，陸家嘴股份發布公告，擬與陸家嘴集團、前灘投資共同出資設立共同出資設立上海耀筠置業有限公司，注冊資本 150 億元，公共開發筠溪小鎮。
筠溪小鎮將保留老街空間和整體風貌，追溯筠溪老街歷史上組團肌理及公共空間特征，重塑老街景象。通過對上海傳統鄉土民居“絞圈房子”的建筑要素提取，回望“新江南水鄉”的空間風貌。在業態功能方面，繼承豐富文化遺產，形成具有三林特色的老街。
注：筠溪小鎮效果圖
春節后，位于老城廂的上海文廟改擴建工程，進入樁基及圍護施工階段。文廟及周邊街區的提升、擴建也在全力推進中。預計2025年底，上海文廟改擴建工程將竣工，文廟以及周邊的特色街區將“全新”亮相。
注：上海文廟效果圖
微度假熱度不減，多個文旅城市更新項目啟動：蟠龍天地、上海文廟、樂高樂園無限繽紛里、云南路美食街……
上海蟠龍天地官宣將于4月29日開業，其中余德耀美術館新館將于2023年5月17日落成并盛大開幕。主館開幕首展“洄游（A Journey）”將呈現余德耀基金會收藏中40余件中外藝術家的代表作品，以穿梭于時空長河的洄游之旅開啟美術館新的征程。
3月中下旬，云南路美食街新規劃出爐，這片美食王國區域將會改造成一個云集文化、商業、辦公、超高層豪宅及別墅的復合街區。金山區樂高樂園17.3萬平方米娛樂街——無限繽紛里對外官宣，將打造一座綠色生態的購物中心、超4萬㎡的沉浸式街區商業、以及上海首座希爾頓嘉悅里酒店。目前，娛樂街已正式開工，預計2024年與樂高樂園同步對外開業。
注：無限繽紛里項目效果圖
“限時步行街”成為上海文商旅新名片
2月，在上海楊浦區五角場街道召開的2023年度社區黨員代表會議中，2023年五角場將探索設立“限時步行街”，推進大學路數字街區建設，打造數字生活新地標。2022年9月24日，茂名北路限時步行街正式亮相。一邊是已頗具人氣的豐盛里，一邊是剛剛亮相的張園西區，歷史氣息與時代潮流在短短200米的步行街上交融。
而此前上海已先后出現了以“限時步行街”概念為主的“安義夜巷”、“外灘楓徑”、“外灘源”、“凱田集薈”等，成為本地消費者和外地游客熱衷的網紅打卡地標。
注：茂名北路限時步行街
強強聯合、合作開發成為新常態，輕資產成為主流模式
1月上旬，印力集團與港城集團集團簽訂戰略合作協議，意在臨港“101區域”進行商業合作，該項目總面積約18.8萬㎡，據悉將打造成為印力在上海的第4個MEGA產品，其他三個MEGA產品分別是南翔印象城MEGA、虹橋前灣印象城MEGA、松江印象城二期。
此外，2022年12月30日，印力上海二次牽手外高橋集團，接手集團存量項目“森蘭商都”的資產管理服務；2023年2月14日，與浦發集團繼戰略簽署后實質落地合作項目“川楊河商業項目”及“唐鎮鄰里中心商業”。其中，近3萬㎡的鄰里中心項目預計于2025年三季度開業；川楊河項目與2號線創新中路站相連，將以TOD模式搭建起近5萬㎡“元氣HUB”商業活力中心，預計于2024年亮相。
注：項目效果圖（暫定）
龍湖宣布，江灣里MEET 678作為上海首個商業輕資產項目，將于今年四季度迎來開業。
注：江灣里 MEET 678空間設計效果圖
3月1日，保利商旅攜手上海奉發集團，奉賢古華項目正式簽約，共同打造奉賢南橋核心區的精致城市街區公園-古華項目，將于2024年全新呈現，總建筑面積逾10萬㎡。保利商旅將配置全鏈路的商業運營管理服務，促進古華板塊文化、商業、旅游、人文、生態的聯動發展。積極挖掘本地文化基因，充分利用項目綠氧空間與歷史文化集聚特色，融入全新商業元素，煥新呈現。
注：精致城市街區公園“奉賢古華項目”效果圖
一季度，長寧商業消息不斷。一向以城市更新見長的長寧，上生新所二期、海栗文化廣場等項目都迎來新進展，新華路商圈作為長寧的核心商圈強勢崛起。此外，大型TOD綜合體項目也有了新的突破，位于長寧臨空的全球最大宜家薈聚購物中心正在建設中。
1月中旬，又迎來日本最大房地產開發集團三菱地所出資由美國鐵獅門主導開發的長寧區婁山關路大型地標性的TOD綜合開發項目晶耀虹橋Crystal Bridge。晶耀虹橋項目是由美國大型開發商鐵獅門、上海國企開發商新長寧集團和大型運輸服務公司貨拉拉共同合資開發的綜合體項目。此次三菱地所集團的投資，將成為三菱地所集團在上海的第一個大型綜合開發項目。項目計劃于2023年初開工，2025年竣工。
日本三大商業開發商——三井（LaLaport上海金橋、LaLa station上海蓮花路）、森大廈（陸家嘴環球金融中心）得以在魔都首次會合。長寧由此成為滬上少數集齊了美歐日韓新各國及港澳地區等地頂級商業開發商的區域，共同助力長寧商業的發展。
注：“晶耀虹橋”項目施工現場
文體娛主題綜合體興起：上海國際新文創電競中心暨上海超極合生匯、“光明之城”沉浸式演藝綜合體、花木時光里……
1月，虹橋前灣的“EDG新主場”上海國際新文創電競中心暨上海超極合生匯的31-01地塊項目迎來施工重大進展：歷經4個月，項目深達24米的地下室四層施工完成，這意味著在“華漕加速度”的推動下，上海國際新文創電競中心這一上海在建項目中最深地下工程由此沖出“正負零”，正式進入地上主體結構施工階段。
△上海國際新文創電競中心暨上海超極合生匯效果圖
法國普德賦、中青旅及上海徐匯城市更新投資發展（集團）有限公司合作開發“光明之城”沉浸式演藝綜合體（原漕寶路光大會展中心西館，總面積達到4.6萬㎡，總投資額5億元人民幣，預計會是全球最大的沉浸式劇場）。
注：“光明之城”沉浸式演藝綜合體效果圖
集甲級辦公、精品商業及大型藝術裝置于一體，約40萬㎡城市人文綜合體保利浦開金融中心，由浦開集團與上海保利聯合開發，與上博東館圍合，將打造為人文商務標桿之作。商業部分4.7萬㎡花木時光里，打造博物館旁美學生活打卡目的地。
注：項目效果圖
比斯特、松江印象城、上生新所、天安千樹等項目二期迎來新進展
3月，比斯特購物村、松江印象城等項目相繼傳來二期擴建新聞。年初兩會期間，松江“兩會直通車”回復市民提問中提到，松江印象城二期建設方面，松江區已與印力集團進行會商，當前相關設計及土地招拍掛牌等工作正在有序推進中。
天安千樹二期建設也迎來新進展——主體結構已封頂。天安千樹二期建筑在景觀設計上延續了千樹一期的設計語言，一座全新的創新融合型商業綜合體，將在建筑功能上打造的更加多元化，創造出新的“不同”圖景。在今后的天安千樹二期建設中，將包含上海首家凱悅甄選設計師酒店、創意辦公、商業、4棟保護建筑，以及結合景觀公園和貫穿蘇州河岸邊的900米的濱河步道。
注：天安千樹實景圖
上生新所二期項目首棟竣備建筑N1號樓迎來中國領先戶外品牌之一Ozark奧索卡確定入駐，預計于今年對外開放。據了解，此次開放的N1號樓為上生·新所二期5棟新建筑的其中一棟，二期總建筑面積約為2.4萬㎡，將于2024年全面開放，屆時將進一步豐富園區內的多元業態。
注：上生·新所二期鳥瞰效果圖
大宗：凱德76億收購尚浦中心、友邦人壽50.3億收購北外灘上實中心……
1月5日，凱德集團官微公布，2022年，凱德投資在中國成功募集三支境內人民幣基金。其中，凱德投資中國產業園核心型人民幣基金II期收購了位于楊浦五角場商圈的尚浦中心。此次交易的辦公園區包括10棟辦公樓、配套商業及其停車庫，是鐵獅門在新江灣城的90萬平方米旗艦綜合體——尚浦領世的首期項目，整個項目總交易估值達到了76億元人民幣。
注：尚浦中心鳥瞰圖
3月，澎湃新聞報道，友邦人壽于近期投資了DNE（DJ NEW EASE HOLDINGS LIMITED）金創項目基金，主要資產為上海金創大廈的4棟物業組合，總投資金額逾32億元。
2022年12月19日，上海實業控股有限公司發布公告稱，作為唯一競標者，買方友邦人壽以50.3億元競得了上海實森置業90%股權與相關債權。該公司擁有的主要資產是2015年11月26日上實發展以32.6億競得的上海市虹口區提籃橋街道HK324-01號地塊（即北外灘89街坊地塊）國有建設用地使用權，也就是上實發展與日本森大廈（MORI）共同開發的北外灘上實中心，該地塊占地面積約為23037㎡，規劃建筑面積約為126705㎡，總建筑面積約為230568㎡，業態融合辦公樓、商場、專業劇院及聶耳舊居綜合業態。
即將開業項目迎來招商新動態：力波·九坊、曹路招商花園城……
上海首個啤酒文化主題商業綜合體揭開神秘面紗，力波·九坊商業街預計4月30日竣工，預計10月將開始營業，商場預計8月底竣工，12月底開業。目前，力波·九坊已簽約麥當勞、周大福、巴黎貝甜、牛山頂潮汕牛肉火鍋、莫斯牛排等。相關部門已積極配合為店鋪備案，等工程竣工，就可以第一時間進行店鋪裝修。
注：項目效果圖
招商商管落地上海的第三座花園城和“花園城新樣本”——“上海曹路招商花園城”，以“潮玩空間站”為定位，將用TOD+MALL模式打造了一座新“城”。項目總建筑面積超15萬㎡，規劃近250家品牌入駐，目前招商率已突破70%，將于今年11月開業。
注：項目效果圖
通過網友反饋，聽聞幾個原本上海商業地圖遺漏的項目，嘉定凱越大酒店裙樓TSF、存量改造項目中山公園又又中心（原巴黎春天）、徐家匯辛耕路TINXET·18天晟里、浦江智慧時光里將于今年開幕；華之門旗下徐匯西岸夢中心、寶山淞南葫蘆斗1期、北外灘中交總部配套商業體都計劃于明年開業。
【TIPS】非常感謝熱心網友的反饋，歡迎大家后臺留言交流項目信息
其中，TSF購物中心項目于2022年9月開始開發建設，將著力打造成為嘉定新城潮流文化新地標的購物中心�，F已擬引進一批國際國內一線品牌，主要涉及汽車、高端電子、服裝服飾、餐飲珠寶等，預計于今年9月正式開業。
注：上海TSF購物中心效果圖
魔都首季27個新項目開業，Q2計劃開業項目超20個
繼我們中旬盤點了一季度新開業項目后，3月下旬魔都再度開出泗涇古鎮、Young’s新東里都市運動中心、樂動力閔行體育中心、家樂福社區品質生活中心上海古北店四個項目開業。至此，2023年一季度上海已開業及局部試營業商業及文體、公益配套項目達27個。此外，3月30日，經過為期一個月的硬件改造、品質升級后上海最大露天夜市泗涇三湘夜市重新營業。
多個項目在一季度明確改檔明年開業，但計劃二季度開業或局部試營業的上海新項目依然有近20個，且特色主題項目眾多。
例如：江南古鎮加公園主題的蟠龍天地、寵物主題的TBC比鄰莘莊（城開莘社區）、沉浸式劇本殺主題的影夢里、運動主題的HOPE133年輕力運動中心和世博中體城、新一代TOD上海信泰中心、光里@蒼梧路（鑫耀·光環Live1期）、鄰里主題商業南山·上海江橋維樂城、以空中海洋館聞名的海夢一方、保利桃浦灣TOP ONE、中海環宇城MAX的主力店山姆會員真如店、紅象匯、金地方鄰車墩、白金漢青年匯、嘉里不夜城1期合集THE LIGHT BOX、INS復興、臨港愛琴海1期城市書香、臻光里等。
