來源/觀點網(wǎng) 

撰文/趙焓璐 

五一小長假剛結束，前不久才交出2022成績單的寶龍商業(yè)搭上了旭輝集團，拿下國內5宗物業(yè)開發(fā)項目的商鋪銷售代理權。

據(jù)寶龍商業(yè)發(fā)布公告來看，其間接全資附屬公司上海寶龍商業(yè)與旭輝訂立了五份銷售代理協(xié)議。其中，上海寶龍商業(yè)須于2022年12月9日起至2023年12月30日止的初始期間就獨家物業(yè)獨家提供銷售代理服務，經(jīng)雙方相互協(xié)定，還可將期限延長一年。

資料顯示，這5家物業(yè)包括旭輝旗下分別位于中國南昌、合肥、昆明、江陰及洛陽的五個物業(yè)開發(fā)項目的商鋪及商業(yè)場所，總建筑面積合共為3.69萬平方米。

值得注意的是，在這筆協(xié)議中，上海寶龍商業(yè)已經(jīng)向旭輝方面支付了3.32億港元的保證金，約合人民幣3億元。

對于寶龍商業(yè)來講，這筆保證金的繳納并無壓力。截至2021年12月31日，寶龍商業(yè)的現(xiàn)金及銀行結余約34.52億元。此外，在寶龍商業(yè)過往的發(fā)展史中，依靠母公司寶龍地產(chǎn)直接獲取商管項目的情況不在少數(shù)，截至2021年底，其來自母公司的項目占比已超過70%。

正因如此，寶龍商業(yè)急需證明自身的商業(yè)獨立性，爭取第三方項目便成了眼下最直接的方法。

攬下五宗業(yè)務

如寶龍商業(yè)所說，支付保證金對集團的營運資金狀況及流動性不會產(chǎn)生任何重大不利影響。

盡管保證金不附利息，但考慮到中國存款利率普遍較低，而其于過往三年的經(jīng)營活動一直產(chǎn)生現(xiàn)金流入凈額為其營運提供資金，根據(jù)銷售代理協(xié)議提供銷售代理服務的潛在回報，會超過將保證金存放于銀行或其他金融機構可能產(chǎn)生的潛在利息收入。

按照寶龍商業(yè)目前的業(yè)績情況來看，3億的保證金予旭輝并不勉強。2022年年報中顯示，其于報告期內實現(xiàn)營業(yè)收入25.49億元，同比增長3.5%；毛利潤8.34億元；歸母核心凈利潤5.17億元，同比增長4.8%。

另需注意的是，寶龍商業(yè)還在公告中表明，這筆保證金約是參照獨家物業(yè)的協(xié)定價值的30%而定，而全數(shù)銷售獨家物業(yè)或終止銷售代理協(xié)議后，保證金還將會全數(shù)退回予寶龍商業(yè)；如果寶龍商業(yè)提出要求，旭輝還會向其質押資產(chǎn)以擔保和保證償還保證金。

一番操作下來，寶龍商業(yè)頗有獨立把握交易走向的意味。

另一邊，雖然于2022年內，寶龍商業(yè)僅新開8個項目，但在新增簽約項目板塊中，第三方項目有所增加。在報告期內，寶龍商業(yè)新增簽約項目11個，其中獨立第三方簽約項目7個，面積54萬平方米，約占總簽約面積的二分之一；截至2022年底，獨立第三方累計簽約面積達到249萬平方米。

顯而易見地，對第三方業(yè)務的重視也進一步體現(xiàn)在此次接管的旭輝項目中。

據(jù)觀點新媒體了解，此次涉及的公司包括合肥卓正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、昆明和坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江陰和謙置業(yè)有限公司、河南昌卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以及南昌興彰置業(yè)有限公司，而穿透5家公司所著手的項目，幾乎均為涉及商業(yè)業(yè)態(tài)的住宅項目。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)、公司公告

例如昆明和坤所開發(fā)的旭輝廣場鉑宸府項目，位于云南野生動物園周邊，周圍可對比住宅項目合計4宗，而商業(yè)項目僅有1宗；江陰公司所著手的旭輝運河公元項目周邊的居住業(yè)態(tài)超過10宗，其中不乏華潤、萬科、龍湖旗下的住宅項目，而周邊商鋪及商業(yè)項目僅有2宗。

另從區(qū)位來看，及其注重長三角及珠三角項目拓展的寶龍商業(yè)，此次拿下的旭輝項目中，有3宗并不在以上區(qū)位內。據(jù)寶龍方面人士告知觀點新媒體，此次是寶龍商業(yè)獨家代理銷售商鋪，而商鋪銷售是寶龍的強項，此外，寶龍商業(yè)在5個項目城市中，均有銷售的團隊。

雙方考量

照過往來看，旭輝一向樂于將業(yè)務交給“自家人”旭輝永升服務來打理，而今日卻選擇將業(yè)務橄欖枝遞給寶龍商業(yè)，考量頗多。

首先從旭輝永升服務的角度來看，這家曾立下“五年十倍”戰(zhàn)略發(fā)展目標的企業(yè)于停牌當前仍未公布經(jīng)審核2022年全年業(yè)績，而根據(jù)未經(jīng)審核財務資料，旭輝永升服務2022年收入為約人民幣62.77億元，較2021年增長33.5%；毛利約12.93億元，則較2021年減少0.5%；年內溢利5.76億元，公司擁有人應占溢利4.8億元，分別同比減少16.8%及22.2%。

雖然目前還未知旭輝永升服務賬面上的現(xiàn)金情況，但從其利潤數(shù)據(jù)也足以管窺當前其在經(jīng)營面上的局促。

當然，旭輝永升服務也在盡力擺脫母公司依賴的過程中。據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，2022年旭輝永升服務簽約面積3.0億平方米，在管面積2.1億平方米，在二者中，第三方貢獻比例達到了80%，也就是說，旭輝項目面積的占比已降低至五分之一。

另一面，旭輝本身“選擇”寶龍商業(yè)作為旗下業(yè)務的承接方，除了考慮旭輝永升服務當前的資金問題，或許還有避嫌之舉。

此前于3月31日，旭輝核數(shù)師收到一封對旭輝及旭輝永升服務之間存在的若干交易提出質疑的匿名信件。據(jù)信件內容，雙方共涉及18億元總金額的相關交易，其中便涉及兩者之間的車位銷售，及旭輝出售的若干金融資產(chǎn)。

彼時，旭輝稱，管理層已對前述信函所指的相關交易進行進一步檢視。但就目前來看，匿名信事件還沒有迎來結局，旭輝當下跳出旭輝永升服務，奔向寶龍商業(yè)，為保利益，亦為保名。

據(jù)寶龍方面人士所述，寶龍用自己擅長的能力去支持同行，攜手營造房地產(chǎn)市場的平衡發(fā)展。目前，3億的保證金已經(jīng)進入旭輝賬戶。

相應地，糧庫較為充足的寶龍商業(yè)這邊自然同樣樂意借第三方之手加強自身的獨立性，旗下上海寶龍商業(yè)還可就涉及物業(yè)的每宗成功銷售收取8%至10%的傭金費用。

作為兩家均有關聯(lián)公司的企業(yè)，寶龍商業(yè)與旭輝在這次合作中嘗試淡化以往關聯(lián)交易的可能帶來的隱患，旭輝的伸手側面認可了寶龍商業(yè)當前的業(yè)務能力；而寶龍商業(yè)的進入也為旭輝手中項目運行提供了另一種可能。