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撰文/陳玲
繼兩只商業(yè)REITs上市首日微漲后，華夏華潤商業(yè)REIT也演繹了相似劇情。
3月14日，華夏華潤商業(yè)REIT首日上市。當(dāng)日，REITs市場普遍走弱，33單REITs僅11單收紅，中金山東高速 REIT收漲1.19%漲幅最大，華夏越秀高速REIT收跌1.56%跌幅最大。
近幾日弱勢(shì)的市場帶來一些影響，但華夏華潤商業(yè)REIT上市首日仍收紅。上市首日，華夏華潤商業(yè)REIT開盤價(jià)為6.937元，開盤價(jià)微高于發(fā)行價(jià)，盤中小幅跳水，最后上市首日收紅，收盤價(jià)為6.905元。
當(dāng)日，華潤商業(yè)REIT成交量為18376手，成交額為1271.48萬元。
募資規(guī)模最大單
在目前REITs市場中，首日收紅實(shí)屬不易�？傮w而言，市場對(duì)幾宗商業(yè)REITs上市的反應(yīng)較為淡靜。3月12日金茂商業(yè)REIT上市首日收?qǐng)?bào)2.685元/份，漲幅0.56%，物美消費(fèi)REIT收?qǐng)?bào)2.399元/份，漲幅0.67%。
一位券商研究人士告訴商業(yè)客，無論是金茂商業(yè)REIT和物美消費(fèi)REIT，還是最新上市的華潤商業(yè)REIT，首日漲幅不如此前上市產(chǎn)品的原因在于，目前REITs市場整體收益不佳，二級(jí)市場存在倒掛，整體REITs的投資回報(bào)較差。“市場轉(zhuǎn)暖是一個(gè)緩慢的過程，投資者觀望情緒較重�！�
商業(yè)客獲悉，華夏華潤商業(yè)REIT發(fā)售價(jià)格定為6.902元/份，募集資金總額為69.02億元，發(fā)售的基金份額總額為10億份，初始戰(zhàn)略配售基金份額數(shù)量為8億份。認(rèn)購申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果顯示，網(wǎng)下投資者和公眾投資者均實(shí)現(xiàn)超募。
募集說明書披露，華夏華潤商業(yè)REIT預(yù)計(jì)2024年和2025年可供分配金額分別為34,112.40萬元、36,489.76萬元。按實(shí)際募集金額計(jì)算，2024年和2025年的現(xiàn)金分派率分別為4.94%和5.29%。
就首批4家商業(yè)REITs而言，所涉及的底層資產(chǎn)估值合計(jì)達(dá)143億元，擬募集金額127億元，華潤商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)估值約82億元，占到首批4單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)估值近六成。按照30.12萬平方米的商業(yè)建筑面積（GRA）計(jì)算，每平方米估值為2.72萬元。
募資總額69.02億元，是在首批上市的三單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs中發(fā)行規(guī)模最大，在已發(fā)行30余單REITs中發(fā)行規(guī)模排名第五、產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目中排名第一。
底層資產(chǎn)底色
投資者買賬的原因或許在于底層資產(chǎn)的優(yōu)越性。華夏華潤商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)為青島萬象城（包括一期、二期及地下車位），地理位置核心，位于被譽(yù)為青島核心廣域級(jí)商圈的市南區(qū)香港中路商圈，是山東省規(guī)模最大、入駐品牌最多的購物中心之一。
項(xiàng)目為地上6層、地下4層的城市級(jí)商業(yè)綜合體。其中，一期項(xiàng)目開始運(yùn)營時(shí)間為2015年，共10層；二期開始運(yùn)營時(shí)間為2021年，共8層；合計(jì)建筑面積30.12萬平方米，車庫面積11.8萬平方米，可租賃面積13.42萬平方米。
青島萬象城主要通過商鋪出租產(chǎn)生租金收入、物業(yè)管理費(fèi)收入及固定推廣費(fèi)收入。此外，亦存在多種經(jīng)營收入、停車場收入、冰場收入等其他經(jīng)營收入。2020-2022年及2023年1-6月營業(yè)收入分別為3.82億元、5.26億元、5.08億元、3.31億元。
截至2023年10月，項(xiàng)目運(yùn)營情況良好，一期、二期土地到期時(shí)間為2051年，剩余年限28年；產(chǎn)權(quán)地下車位到期時(shí)間為2061年，剩余年限38年。
據(jù)了解，青島萬象城承租租戶超500戶，租戶業(yè)態(tài)主要分為零售、餐飲、生活配套及體驗(yàn)等，包括山東首家Air Jordan L1級(jí)旗艦店、雅詩蘭黛集團(tuán)旗下高量級(jí)品牌JO MALONE山東首店、華為山東首家直營旗艦店等；各業(yè)態(tài)承租種類豐富，具有規(guī)模大、品質(zhì)高、業(yè)態(tài)組合豐富等顯著特征。
投資者關(guān)心的出租率和租金水平方面，項(xiàng)目出租率多年維持在較高水平，2020-2022年及2023年1-9月，青島萬象城出租率為91.67%、95.75%、98.55%、98.82%。其中2020年出租率較低，主要由于重點(diǎn)品牌招商周期較長所致，2021年后，因項(xiàng)目公司良好的招商策略及品牌組合，出租率逐步增長并維持在高位。
月租金坪效方面，2020-2022年及2023年1-9月，青島萬象城還原減租影響的月租金坪效（年度月均租金收入/可租賃面積）為195.96元/平方米/月、239.39元/平方米/月、248.99元/平方米/月及321.47元/平方米/月，年化增長率為19.72%。
從歷史固定租金水平來看，2020-2022年及2023年1-9月，底層資產(chǎn)青島萬象城主力店平均固定租金水平分別為47、58、60、63元/平方米/月，近三年增速分別為23.40%、3.45%、5.00%；專門店平均固定租金水平分別為208、237、267、316元/平方米/月，近三年增速分別為13.94%、12.66%、18.35%。整體來看，青島萬象城2016 -2022年平均固定租金價(jià)格年化增幅為18.32%。
截至2023年9月30日，青島萬象城已簽約租戶的固定租金增長率上，項(xiàng)目專門店年固定租金增長率約為8%，主力店約為5%。
實(shí)收收入前十大租戶中，大部分租約（面積達(dá)到1.08萬平方米）是在2027年及以后到期。這部分品牌相對(duì)租賃期較長，其租金收入貢獻(xiàn)將通過業(yè)績?cè)鲩L來提升。而其余非主力店店鋪，有望通過續(xù)約或品牌調(diào)整，實(shí)現(xiàn)租金單價(jià)的提升。
青島萬象城客流量可觀，于2015年開業(yè)后，2016-2022年客流量年復(fù)合增長率為7.6%，近三年?duì)I業(yè)收入復(fù)合增長率15%，也表現(xiàn)出消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs所需求的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的資產(chǎn)的長期增長特質(zhì)。
有基金從業(yè)人士指出，伴隨著消費(fèi)基本面整體復(fù)蘇，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施客流、凈開店率、租金調(diào)增占比等指標(biāo)逐步恢復(fù)，2024年投資人明顯對(duì)今年首批上市的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs更為青睞。華潤商業(yè)REIT的成功上市，也給投資者們帶來了更多信心。
另外一點(diǎn)重要的是，華潤置地資產(chǎn)管理規(guī)模超2000億元，其所持有的大量優(yōu)質(zhì)儲(chǔ)備資產(chǎn)，也為華潤商業(yè)REIT未來擴(kuò)募帶來更大的想象空間。華潤置地方面則表示，華潤商業(yè)REIT發(fā)行上市后，凈回收資金將用于華潤置地符合公募REITs監(jiān)管的在建或新建消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施的投資。
