出品/聯(lián)商專(zhuān)欄

撰文/聯(lián)商高級(jí)顧問(wèn)團(tuán)成員 潘玉明

編輯/娜娜

2024年北京主管機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的商圈有60多個(gè)，客流量26.7億人次，同比增長(zhǎng)10.7%，呈現(xiàn)四環(huán)以?xún)?nèi)原有商圈持續(xù)升級(jí)、多元新城項(xiàng)目創(chuàng)新亮眼的新氣象。

一、北京商圈的演變

很多年前，北京號(hào)稱(chēng)有三大商圈，即王府井、前門(mén)、西單。如果將這個(gè)稱(chēng)呼作為第一階段，那么1990年代以后沿著三、四環(huán)集中崛起的十幾個(gè)活躍商圈，比如2008年北京奧運(yùn)會(huì)前期開(kāi)業(yè)的世紀(jì)金源超大單體商業(yè)設(shè)施，可以稱(chēng)作是第二階段。到了2010年以后，出現(xiàn)了更多的細(xì)分商圈和外圍新城區(qū)域商圈，為北京商業(yè)添上了現(xiàn)代性繽紛色彩。

如今，很多人是將商業(yè)項(xiàng)目、風(fēng)俗文化、傳承旅游、現(xiàn)代教育因素綜合起來(lái)思考，將部分商圈稱(chēng)之為核心商圈，例如將國(guó)貿(mào)一帶的CBD商圈、王府井商圈、三里屯商圈、西單商圈、中關(guān)村商圈并稱(chēng)為五大商圈。

按行業(yè)的說(shuō)法，商圈是商店或者商街吸引前來(lái)消費(fèi)的顧客所在的主要區(qū)域。按照靜態(tài)理解，衡量商圈的指標(biāo)有距離和到達(dá)時(shí)間兩個(gè)變量，隱含區(qū)域居住人口和目標(biāo)客群，由此推算出商圈的需求容量，以目標(biāo)客群為基準(zhǔn)比較商圈大小，用于項(xiàng)目前期規(guī)劃預(yù)判。

實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，運(yùn)營(yíng)商要考慮的兩個(gè)重要因素，一是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目組合的聚集吸引力，或者叫主動(dòng)吸引顧客的能力，二是目標(biāo)客群光顧的比例和頻次，以及由此演化出的轉(zhuǎn)化消費(fèi)比例和復(fù)購(gòu)的頻次。通過(guò)商業(yè)項(xiàng)目熱力圖，可以追蹤光顧頻次和復(fù)購(gòu)頻次，反映顧客在商圈項(xiàng)目之間行走、流動(dòng)的物理軌跡，揭示項(xiàng)目之間的聯(lián)動(dòng)性或者共享性，這是運(yùn)營(yíng)商們夢(mèng)寐以求的成長(zhǎng)性指標(biāo)，也可以說(shuō)是商圈活力的本質(zhì)。

按照這樣的思路討論商圈，很多所謂商圈定義是不確切的，兩三個(gè)互不相干的商業(yè)設(shè)施散落在鄰近街道三、四公里的區(qū)位，各行其事，所謂商圈只是一個(gè)形象描述。也有比較理想的商圈圖景，比如，三里屯商圈就是值得深度挖掘的標(biāo)桿。一是項(xiàng)目之間協(xié)同聯(lián)動(dòng)友好，光顧頻度高，二是項(xiàng)目特性互補(bǔ)，消費(fèi)轉(zhuǎn)化率均較高，三是文化口碑持久不衰，影響力超出地域范疇。

所以，以行業(yè)眼光看商圈，第一指標(biāo)是光顧頻度，在此前提下，深度挖掘消費(fèi)轉(zhuǎn)化率和聯(lián)動(dòng)消費(fèi)是重要的運(yùn)營(yíng)考核指標(biāo)。畢竟，光顧率大幅下降，商圈將會(huì)荒蕪；僅有光顧，消費(fèi)轉(zhuǎn)化率很低，商業(yè)項(xiàng)目生存便難以為繼。

二、傳統(tǒng)商圈持續(xù)調(diào)改升級(jí)

1990年代建設(shè)開(kāi)業(yè)的一批商業(yè)設(shè)施，多數(shù)集中于四環(huán)路以?xún)?nèi)，加上周邊的相關(guān)商業(yè)設(shè)施，形成大大小小街區(qū)印象商圈。其中有：1990年國(guó)貿(mào)商城開(kāi)業(yè)，1992年燕莎商城、賽特購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，1995年當(dāng)代商城開(kāi)業(yè)，1997年翠微大廈開(kāi)業(yè)，成為第一批中高端百貨代表。 買(mǎi)購(gòu)網(wǎng)發(fā)布2022年北京主要10大商圈，包括：國(guó)貿(mào)CBD、王府井、三里屯、西單、崇文門(mén)、中關(guān)村、長(zhǎng)陽(yáng)、前門(mén)、亞奧、金融街，除了長(zhǎng)陽(yáng)、亞奧兩個(gè)相距中心區(qū)域較遠(yuǎn)以外，其它8個(gè)都在四環(huán)以?xún)?nèi)。經(jīng)過(guò)30年演變，原有商圈出現(xiàn)兩極分化。

一是養(yǎng)成國(guó)際化商圈。CBD商圈的國(guó)貿(mào)商城兼容高端和親民功能價(jià)值，SKP精心打造重奢百貨店角色價(jià)值，2011年以來(lái)持續(xù)占據(jù)全國(guó)百貨店業(yè)績(jī)首位， 2023年銷(xiāo)售額達(dá)到246億元高居亞洲店王。CBD商圈經(jīng)過(guò)幾次升級(jí)擴(kuò)建、項(xiàng)目更新，已經(jīng)養(yǎng)成國(guó)際化商圈口碑。

二是部分傳統(tǒng)商業(yè)消沉。以百貨店為代表的部分傳統(tǒng)商業(yè)老化、沉寂，比如到2024年底，賽特、貴友完全改變百貨店印記，新街口新華百貨遲遲無(wú)法正常運(yùn)營(yíng)，西單商場(chǎng)、當(dāng)代商城已經(jīng)拆除，等待重建。還有一些商場(chǎng)在苦苦支撐，連帶所在商圈逐級(jí)退化。

面對(duì)市場(chǎng)壓力，在多層級(jí)主管機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下，原有商圈改造工程一直在持續(xù)推進(jìn)。比如，2024年北京市商務(wù)局印發(fā)《關(guān)于征集2024年支持商圈品質(zhì)提升項(xiàng)目的通知》，引導(dǎo)各商圈商業(yè)主體加快升級(jí)改造，還編制《北京市傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施更新導(dǎo)則》，明確商業(yè)更新路徑。

王府井商圈，作為地標(biāo)設(shè)施，北京市百貨大樓開(kāi)業(yè)于1955年9月。經(jīng)過(guò)多次改造擴(kuò)建，目前營(yíng)業(yè)面積已達(dá)到10萬(wàn)m2。東方新天地/apm擁有典型百貨店特征。2017年開(kāi)業(yè)的王府中環(huán)購(gòu)物中心成為新的標(biāo)簽。王府井大街在2019年開(kāi)始新一輪改造，從原來(lái)約1000米街區(qū)，向北延伸約350米，經(jīng)過(guò)整肅、清理，部分小門(mén)小店被清除，多個(gè)大型項(xiàng)目完成升級(jí)，東安市場(chǎng)升級(jí)的東安睿錦集結(jié)600多個(gè)品牌，王府井喜悅目標(biāo)定向是Z時(shí)代客群。在2022年發(fā)布的《北京市商業(yè)消費(fèi)空間布局專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2022年-2035年）》報(bào)告中，王府井被列為千億級(jí)國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)，期待這條商業(yè)金街引來(lái)國(guó)際八方貴客，煥發(fā)新的活力。 

三里屯商圈，是時(shí)尚潮流的代表，三里屯太古里、三里屯SOHO是主要時(shí)尚聚客熱點(diǎn)。2022年以來(lái)，一批時(shí)尚品牌退出該商圈。2023年，三里屯太古里推出新口號(hào)“Let's Fashion Forward潮不停流”，引入Louis Vuitton男裝旗艦店、Gentle Monster等品牌，推進(jìn)“漫享街區(qū)”建設(shè)。同年，屬地主管機(jī)構(gòu)啟動(dòng)大規(guī)模改造工程，涉及新工體周邊沿街景觀提升、重點(diǎn)商圈廣場(chǎng)景觀提升、綠化隔離帶改造提升、老舊社區(qū)外圍景觀提升等4個(gè)方面，推進(jìn)國(guó)際消費(fèi)中心城市主承載區(qū)建設(shè)，打造“CBD×三里屯國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)”，到2025年1月份已經(jīng)完成相關(guān)改造項(xiàng)目。轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)設(shè)施不斷向高端轉(zhuǎn)型，有網(wǎng)友調(diào)侃，北區(qū)正在變成“普通人逛不起”的樣子。

中關(guān)村商圈，擁有典型的商業(yè)、科技、文教、旅游融合特點(diǎn)，雖然聚集客流很大，但是購(gòu)買(mǎi)率很低，過(guò)去的說(shuō)法是看的多、買(mǎi)的少，如今零售商業(yè)比重明顯下降。大家習(xí)慣稱(chēng)呼的中關(guān)村西區(qū)即核心區(qū)，原有家樂(lè)福、食寶街已經(jīng)關(guān)閉，海龍大廈等科技類(lèi)商業(yè)設(shè)施人氣日漸冷落，主要活力商業(yè)設(shè)施為新中關(guān)、領(lǐng)展兩個(gè)中小型購(gòu)物中心。在兩家商場(chǎng)向北相距百米的原來(lái)家樂(lè)福項(xiàng)目位置，全新建設(shè)了ART PARK大融城項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2025年5月1日開(kāi)業(yè)。中關(guān)村大街南部的當(dāng)代商城在2024年拆除，期待3年后重新亮相，雙安商場(chǎng)在2024年大幅度改造，品類(lèi)結(jié)構(gòu)、外立面形象都有很大提升，有望在2025年5月重張。沿著北三環(huán)向東的藍(lán)景麗家大型家居廣場(chǎng)已經(jīng)拆除外遷，項(xiàng)目功能轉(zhuǎn)為商業(yè)科技用途。

引人關(guān)注的大融城項(xiàng)目分為東、西兩個(gè)區(qū)域，綜合經(jīng)營(yíng)面積約為20萬(wàn)m2，聚焦餐飲、時(shí)尚輕奢零售經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，大幅升級(jí)時(shí)尚購(gòu)物檔次，填補(bǔ)區(qū)域中高端消費(fèi)空白，連同2萬(wàn)m2的公園廣場(chǎng)，以公園人文交流為核心驅(qū)動(dòng)力，將商業(yè)、文化、生態(tài)元素交疊融合，打造城區(qū)少見(jiàn)的開(kāi)放式綜合商業(yè)體。文化打卡點(diǎn)包括：雙螺旋雕塑、關(guān)帝廟、中關(guān)（中官）傳說(shuō)等。原來(lái)的家樂(lè)福經(jīng)營(yíng)區(qū)將更新為精品超市。

包括上述商圈改造項(xiàng)目，2024年北京市共完成15個(gè)商圈改造提升任務(wù)。王府井、CBD、燕莎藍(lán)港等8個(gè)商圈被評(píng)為“2024年商文旅體融合發(fā)展示范商圈”，房山區(qū)的熙悅天街·熙悅薈項(xiàng)目獲2024年度城市更新最佳實(shí)踐項(xiàng)目，王府井喜悅購(gòu)物中心、DT51購(gòu)物中心、賽特購(gòu)物中心、五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目被評(píng)為2024年度城市更新優(yōu)秀項(xiàng)目。

三、新城商圈不斷拓展創(chuàng)新

近三年來(lái)，北京涌現(xiàn)出一批商業(yè)設(shè)施運(yùn)營(yíng)的佼佼者，其運(yùn)營(yíng)聚焦個(gè)性化、多元化的高價(jià)值項(xiàng)目，以不斷創(chuàng)新模式和項(xiàng)目組合的姿態(tài)，帶動(dòng)商圈和北京商業(yè)升級(jí)。

其一、品牌購(gòu)物中心引領(lǐng)增長(zhǎng)

在相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的2024年全國(guó)銷(xiāo)售額前10名商場(chǎng)中，SKP據(jù)第二位，客流量1650萬(wàn)人，銷(xiāo)售額220億元，國(guó)貿(mào)商城據(jù)第四位，客流量2590萬(wàn)人，銷(xiāo)售額191億元，兩家商場(chǎng)聯(lián)手將CBD商圈推到全國(guó)商業(yè)一線高地。北京市2月份20家人氣熱點(diǎn)商場(chǎng)，全部為新型綜合購(gòu)物中心，包括朝陽(yáng)合生匯、西紅門(mén)薈聚、世紀(jì)金源MALL、五棵松萬(wàn)達(dá)、華熙LIVE、三里屯太古里、西單大悅城、通州萬(wàn)達(dá)、超極合生匯、頤堤港等，其中萬(wàn)達(dá)、大悅城、萬(wàn)象匯、合生匯、龍湖天街等品牌化購(gòu)物中心實(shí)力凸起，以購(gòu)物為主打的傳統(tǒng)百貨店已經(jīng)退出市場(chǎng)一線。

優(yōu)質(zhì)標(biāo)志性的商業(yè)項(xiàng)目促進(jìn)北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，比如2024年“十一”假期，朝陽(yáng)區(qū)4個(gè)重點(diǎn)商圈客流量超過(guò)500萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)18%；東城區(qū)重點(diǎn)商圈客流量超過(guò)700萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)26%，顯示出中、東部核心商圈超強(qiáng)的聚客力。

其二、新城區(qū)商圈敢于創(chuàng)新

隨著城市化改造的持續(xù)推進(jìn)，北京五環(huán)外新興商圈逐漸崛起，成為新晉商業(yè)追逐目標(biāo)。北京市在2023至2024年新增商業(yè)項(xiàng)目中，80%位于通州、豐臺(tái)、海淀等新興區(qū)域，如西三旗萬(wàn)象匯、西北旺萬(wàn)象匯、海淀大悅城，通州首開(kāi)萬(wàn)象匯、昌平萬(wàn)達(dá)、平谷萬(wàn)達(dá)等項(xiàng)目均屬于填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白。這些項(xiàng)目有兩個(gè)共同點(diǎn)，一是購(gòu)物中心業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，租賃商戶(hù)中，餐飲、娛樂(lè)等新興業(yè)態(tài)項(xiàng)目占比提升至45%，百貨店業(yè)態(tài)消失無(wú)蹤；二是規(guī)劃布局更趨合理，營(yíng)銷(xiāo)操作空間相對(duì)城區(qū)項(xiàng)目更大，健康、休閑等綜合生活性服務(wù)功能完備。

在城區(qū)部分原有商業(yè)設(shè)施渴望客流的映襯下，新興區(qū)域的部分商業(yè)設(shè)施客流爆棚。據(jù)中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)，2024年國(guó)慶節(jié)期間長(zhǎng)陽(yáng)首創(chuàng)奧萊7天銷(xiāo)售額1.6億元，客流近40萬(wàn)人次，25家品牌銷(xiāo)售額獲全國(guó)第一。與其有同樣接待壓力的是八達(dá)嶺奧萊，健康休閑郊游加目的性購(gòu)物，成為城區(qū)家庭休閑消費(fèi)的重要目的地。

位于順義的祥云小鎮(zhèn)商街，不斷夯實(shí)“京城微度假勝地”標(biāo)簽，營(yíng)銷(xiāo)話題不斷更新。2024年“五一”假日銷(xiāo)售額達(dá)2800萬(wàn)元，同比2023年增長(zhǎng)32%。客流達(dá)到32萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)29.6%，全年客流突破1500萬(wàn)人次，成為新城區(qū)域典型綜合商業(yè)體。

新城區(qū)、新商圈的商業(yè)設(shè)施集文商旅于一體，覆蓋購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)等多項(xiàng)功能，不僅在外部新城區(qū)霸氣立足，而且成功挑戰(zhàn)城區(qū)單一功能的商圈地位。比如西單文化廣場(chǎng)、D.P.ONE源·心項(xiàng)目，均融入新興商業(yè)元素，不同于單純購(gòu)物功能的老舊商業(yè)設(shè)施。

跨年時(shí)節(jié)，華熙LIVE·五棵松連開(kāi)四場(chǎng)刀郎演唱會(huì)，借勢(shì)全國(guó)各地文旅官媒和大眾平臺(tái)疊加熱度聲浪，如同一股清流引發(fā)傳統(tǒng)文化和時(shí)尚媒介的交響。該項(xiàng)目屬地尊貴，獨(dú)享式的戶(hù)外開(kāi)放煙火氣商業(yè)景觀，儼然成為京西首屈一指的“文體、時(shí)尚、多元生活會(huì)場(chǎng)”。

餐飲，是商圈聚客的第一由頭。新商業(yè)設(shè)施中，餐飲業(yè)態(tài)占比在30%至40%。過(guò)去北京商圈餐飲口碑歸簋街，如今有朝陽(yáng)合生匯。朝陽(yáng)合生匯的“21block” 將特色美食、創(chuàng)新手工藝品、動(dòng)漫元素、港風(fēng)元素、復(fù)古街頭文化及潮流裝飾融為一體，獨(dú)特的夜間市集一度引領(lǐng)市級(jí)夜經(jīng)濟(jì)話題，成為了京城乃至全國(guó)時(shí)尚消費(fèi)者到京的首選打卡地。

圖源：朝陽(yáng)合生匯官微

據(jù)北京市商務(wù)局統(tǒng)計(jì)，2024年，北京新開(kāi)大型商業(yè)設(shè)施17家，新開(kāi)商業(yè)面積超150萬(wàn)m2，商圈建設(shè)成果有，持續(xù)強(qiáng)化王府井-西單-前門(mén)、CBD-三里屯、環(huán)球影城-大運(yùn)河、麗澤-首都商務(wù)新區(qū)4個(gè)國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)建設(shè)，不同程度地培育三里屯新區(qū)、西北旺、生命科學(xué)園等16個(gè)商圈新項(xiàng)目。其中，昌平超極合生匯、西北旺萬(wàn)象匯、副中心萬(wàn)象匯、海淀大悅城等項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，補(bǔ)充了京北、京西、京東南和副中心商業(yè)設(shè)施不足，全市的商業(yè)消費(fèi)空間布局更趨平衡。

四、社區(qū)小商圈品質(zhì)提升促繁榮

北京商圈規(guī)劃建設(shè)在注重宏觀增量發(fā)展的同時(shí)，更加注重與社區(qū)和屬地文化的結(jié)合，比如三里屯商圈改造通過(guò)慢行系統(tǒng)和開(kāi)放式街區(qū)設(shè)計(jì)，共設(shè)置13家外擺商經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景，“三里屯路咖啡驛站”已經(jīng)亮相，商場(chǎng)內(nèi)的咖啡品牌可以在沿線以“限時(shí)店”的形式營(yíng)業(yè)，在街區(qū)美化、亮化方面都有明顯改進(jìn)，著力突出“社區(qū)化社交中心”的氛圍。王府井大街改造時(shí)保留歷史街區(qū)特色元素，引入百貨大樓裸眼3D屏幕及其它相關(guān)文創(chuàng)、AI智能化體驗(yàn)項(xiàng)目，鏈接傳統(tǒng)商圈與時(shí)尚文化需求。

在推進(jìn)大型綜合商圈的同時(shí)，北京市有序改善社區(qū)居民日常生活所在的小商圈。根據(jù)2021年商務(wù)部等12部門(mén)聯(lián)合啟動(dòng)的城市一刻鐘便民生活圈建設(shè)意見(jiàn)，在步行15分鐘（約1公里）為半徑的范圍內(nèi)，加快配齊購(gòu)物、餐飲、家政、維修等社區(qū)居民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。“補(bǔ)”來(lái)的新商戶(hù)，就是新增市場(chǎng)主體，秉承“一圈一策”原則，“問(wèn)需于民”，突出剛需、高頻特點(diǎn)，將居民的“需求清單”轉(zhuǎn)化為“項(xiàng)目清單”，營(yíng)造多層次社區(qū)消費(fèi)補(bǔ)給站。

2024年，北京已有海淀、東城、西城、朝陽(yáng)、大興等14個(gè)區(qū)入選商務(wù)部全國(guó)便民生活圈建設(shè)試點(diǎn)，建成便民生活圈333個(gè)，有效提升了居民生活福祉。以海淀區(qū)為例，區(qū)委區(qū)政府高度重視便民服務(wù)生活圈的建設(shè)與發(fā)展，立足社區(qū)小商圈服務(wù)生態(tài)，圍繞小修小補(bǔ)、菜籃子、便利店、理發(fā)店、洗衣店、養(yǎng)老、幼托、咖啡、寵物、健身等46個(gè)基本保障及品質(zhì)提升業(yè)態(tài)，打造出一批如衛(wèi)星廠、磚窯里等極具特色和品質(zhì)的新型生活圈試點(diǎn)。

其次，海淀充分發(fā)揮區(qū)社區(qū)商業(yè)協(xié)會(huì)的作用，以“請(qǐng)過(guò)來(lái)，走進(jìn)去”的模式，邀請(qǐng)外阜標(biāo)桿企業(yè)來(lái)京分享研討，同時(shí)對(duì)便民生活圈的重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行走訪指導(dǎo)，不斷對(duì)標(biāo)先進(jìn)，匹配資源互通，有效促進(jìn)了社區(qū)商圈的發(fā)展。此外，海淀積極呼應(yīng)社區(qū)居民的需求，聚焦品質(zhì)、便利、多元文化和傳統(tǒng)特色，以“品質(zhì)生活節(jié)”系列活動(dòng)為引領(lǐng)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)品牌企業(yè)走進(jìn)社區(qū)、園區(qū)、公園和商街，成為推動(dòng)海淀商圈繁榮的重要力量。

圖源：海淀區(qū)社區(qū)商業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)

回望2024年，北京的商圈建設(shè)呈現(xiàn)“存量煥新、多元擴(kuò)張、文旅融合、政策驅(qū)動(dòng)”四維交匯的特點(diǎn)，據(jù)北京商報(bào)的《2024北京商業(yè)發(fā)展藍(lán)皮書(shū)》顯示，2024年北京核心商圈及新城商圈的變革發(fā)展，展現(xiàn)出對(duì)多元消費(fèi)需求的有效應(yīng)答機(jī)制和服務(wù)能力。

2025年，北京商圈建設(shè)作業(yè)菜單已經(jīng)出臺(tái)，新開(kāi)商業(yè)面積超過(guò)100萬(wàn)m2，除了前文所述項(xiàng)目外，還有東城區(qū)的隆福寺商業(yè)街；海淀區(qū)的五棵松萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)室內(nèi)極限運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目；西城區(qū)的地安門(mén)外商業(yè)街；朝陽(yáng)區(qū)的望京萬(wàn)象匯；昌平的超極合生匯西區(qū)；門(mén)頭溝河灘商圈的華遠(yuǎn)坊；通州新城家園中心；延慶區(qū)的冰雪小鎮(zhèn)等一大批新商業(yè)入市。

五、仍需努力：直面三大挑戰(zhàn)

一是挑戰(zhàn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。近些年，大量同質(zhì)化商業(yè)設(shè)施入市，比如，萬(wàn)象匯連續(xù)兩年在海淀北部開(kāi)設(shè)西三旗、西北旺兩家大型店鋪，加上已有的清河萬(wàn)象匯，難免遭遇同門(mén)同質(zhì)化運(yùn)營(yíng)壓力。同質(zhì)化疊加消費(fèi)降級(jí)打擊，消費(fèi)轉(zhuǎn)化率降低，品牌贏利難度陡增。戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，2024年監(jiān)測(cè)的核心商圈租金同比增長(zhǎng)3%至5%，項(xiàng)目空置率環(huán)比提升，部分高端品牌閉店收縮，剔除新開(kāi)項(xiàng)目增量業(yè)績(jī)和部分亮點(diǎn)項(xiàng)目增值，多數(shù)存量項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成長(zhǎng)性風(fēng)險(xiǎn)并未減少，如果考慮國(guó)際商業(yè)環(huán)境巨變，各類(lèi)商圈增長(zhǎng)的挑戰(zhàn)或?qū)⑦M(jìn)一步加大。

二是部分商圈升級(jí)難。部分原有商圈規(guī)劃、商業(yè)項(xiàng)目本身存在一定局限性，加上功能規(guī)劃、管理機(jī)制、運(yùn)營(yíng)能力等因素，整體升級(jí)難度很大。以公主墳商圈為例，在新商圈崛起、本區(qū)域項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)內(nèi)生力退化等因素作用下，曾經(jīng)響徹全國(guó)的京西第一商圈的熱浪已經(jīng)消失不再。早在2019年，市主管機(jī)構(gòu)制定了《北京市商業(yè)服務(wù)業(yè)商圈改造提升行動(dòng)計(jì)劃（2019-2021）》，擬用3年時(shí)間對(duì)王府井、前門(mén)、公主墳等22個(gè)商圈升級(jí)改造。

時(shí)至今日，商圈20多萬(wàn)㎡的商業(yè)總量還是以局部微調(diào)、縫縫補(bǔ)補(bǔ)為主導(dǎo)，調(diào)改升級(jí)目標(biāo)仍在路上。

三是國(guó)際化旗艦項(xiàng)目不足。北京打造國(guó)際化消費(fèi)中心的說(shuō)法，需要落在具體商圈日常運(yùn)營(yíng)中，首先要有國(guó)際消費(fèi)客群接待機(jī)制和引導(dǎo)轉(zhuǎn)化等軟環(huán)境，其次要有國(guó)際時(shí)尚度的消費(fèi)場(chǎng)景及旗艦型消費(fèi)項(xiàng)目，在傳統(tǒng)項(xiàng)目之上應(yīng)有最新的國(guó)際頂級(jí)引流項(xiàng)目，再次還要有國(guó)際化會(huì)員客群溝通、維護(hù)手段，包括預(yù)期約定、后服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)咨詢(xún)、跨境定制配送服務(wù)等。日本某些百貨企業(yè)近幾年快速發(fā)展海外客戶(hù)，維護(hù)的數(shù)萬(wàn)名海外高級(jí)會(huì)員中，相當(dāng)一部分是中國(guó)大陸游客轉(zhuǎn)化而來(lái)，與之對(duì)比，北京大小商圈的商業(yè)體，還有很大的提升空間。