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撰文/潘玲宣

鄭州為何能夠誕生兩座“萬象城”？

距離2014年4月，鄭州首座“萬象城”項(xiàng)目開業(yè)已經(jīng)過去十年。6月28日，鄭東萬象城終于正式開門迎客。

作為鄭州市首個(gè)融合“盒子MALL+開放式街區(qū)”的超級商業(yè)綜合體，鄭東萬象城總體量73萬平方米，包括19.4萬平方米的購物中心、4.7萬平方米的商業(yè)街區(qū)及高端寫字樓。

憑借優(yōu)越的地理位置與便捷的交通條件，鄭東萬象城以“中原極致生活新地標(biāo)”為定位，決定要為鄭東新區(qū)注入全新的商業(yè)活力與消費(fèi)體驗(yàn)。

而從曾經(jīng)的二七商圈到如今的鄭東新區(qū)，在中原這片土地上，萬象城又迎來了曾經(jīng)的“競爭對手”。一場新的商業(yè)較量，已然拉開序幕。

誕生于一個(gè)“意外”

鄭東萬象城的誕生故事，可以追溯到2021年。

彼時(shí)，在6月3日進(jìn)行的鄭州市2021年第一次集中供地中，華潤置地控股有限公司旗下子公司河南京潤萬象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與杭州建杭和誠置業(yè)有限公司以總價(jià)67.8億元競得位于鄭東新區(qū)核心位置的綜合用地3。

該綜合用地包括鄭政東出【2021】8號、鄭政東出【2021】9號兩宗地塊，總用地面積12.71萬平方米，規(guī)劃建筑面積69.92萬平方米。地上部分主要為商務(wù)金融用地、零售商業(yè)、餐飲、旅館用地兼容城鎮(zhèn)住宅用地，地下則為交通服務(wù)場站用地、零售商業(yè)、餐飲用地。

過往信息顯示，這宗綜合用地自帶產(chǎn)業(yè)實(shí)施方案，對稅收、投資額、自持商業(yè)等均有要求，并要求摘牌單位競得該綜合用地后，四日內(nèi)和鄭東新區(qū)管委會(huì)簽訂《投資建設(shè)合同》《產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書》。

同時(shí)，該地塊在產(chǎn)業(yè)定位等相關(guān)方面提出多項(xiàng)要求。例如，需打造為集科研、金融、企業(yè)總部、購物中心、奢華酒店、產(chǎn)業(yè)配套、公寓及住宅等功能于一體的城市綜合體；需引入不低于15平方米的高品質(zhì)購物中心，其中，入駐國際知名品牌不低于30家……

而在該地塊出讓前，鄭州市商務(wù)局發(fā)布了一份關(guān)于公開征求《鄭州市2021年高水平擴(kuò)大對外開放工作要點(diǎn)》意見的公告，其中恰好提到“銀泰中心項(xiàng)目”。

據(jù)悉，銀泰中心項(xiàng)目“集金融、科創(chuàng)、企業(yè)總部、高端酒店、高品質(zhì)商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套等功能于一體，擬投資100億元……引入華爾道夫、四季等同級別高端酒店；引入銀泰IN系列高品質(zhì)購物中心，以TOD模式進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。”

可以看到，銀泰中心項(xiàng)目與綜合用地3的出讓條件有明顯的重合部分，甚至有傳言正是為銀泰“量身定制”。事實(shí)上，銀泰確實(shí)參與了這場土拍，河南本地的正弘商業(yè)也下場爭奪。

經(jīng)過三個(gè)小時(shí)的激烈爭奪，結(jié)果卻是華潤聯(lián)合體爆冷拿下，三方的共同發(fā)力使得地塊溢價(jià)率高達(dá)55.5%。

這一場意外，也將銀泰進(jìn)入鄭州的時(shí)間推后了一年。2022年7月，銀泰商業(yè)集團(tuán)宣布與鄭州金融島建設(shè)發(fā)展集團(tuán)達(dá)成全面合作協(xié)議，負(fù)責(zé)運(yùn)營管理金融島沿湖商業(yè)，這個(gè)項(xiàng)目也就是鄭州銀泰inPARK。

然而，無論是銀泰還是曾經(jīng)一同“搶地”的正弘商業(yè)，都沒有放棄對鄭東新區(qū)的布局。

2023年8月，鄭東新區(qū)科創(chuàng)文旅交流中心項(xiàng)目開工建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)用地面積69.6畝，總建筑面積約27.12萬平方米，其中地上約16.17萬平方米，地下10.95萬平方米。按照計(jì)劃，項(xiàng)目將在2026年建成并投入運(yùn)營，由銀泰商業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，也將成為鄭州首個(gè)銀泰城項(xiàng)目。

同一年的12月29日，鄭政東出〔2023〕25、26號（網(wǎng)）地塊由鄭州正弘和盛實(shí)業(yè)有限公司（正弘集團(tuán)）以底價(jià)8.313億元摘得。根據(jù)出讓公告，該項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位為集高端街區(qū)商業(yè)、高端酒店、5A甲級寫字樓、博物館等功能于一體的城市綜合體，且要求項(xiàng)目建成一年內(nèi)引入高端街區(qū)商業(yè)、博物館、國際酒店、5A級甲級寫字樓等。

值得一提的是，這兩宗新成交的地塊與鄭東萬象城項(xiàng)目用地僅一路之隔。

今年1月，正弘集團(tuán)宣布在25、26號地塊上打造創(chuàng)新項(xiàng)目“弘坊”，總投資約68.5億元，集文化、藝術(shù)、商業(yè)、酒店、辦公等多元化業(yè)態(tài)于一體，預(yù)計(jì)在2027年開業(yè)。

“對手”重返牌桌

曾經(jīng)的競爭對手又都重返牌桌之上，銀泰、正弘集團(tuán)、華潤之間也難免項(xiàng)目之間或多或少的“爭流”較量。不過就目前而言，鄭東萬象城已具備“先發(fā)”優(yōu)勢。

在品牌招商方面，由于區(qū)域內(nèi)此前并無高端商業(yè)，鄭東萬象城有了更廣闊的施展空間。今年3月正式亮相后，于5月22日、5月30日、6月11日三次專門進(jìn)行品牌官宣。

據(jù)悉，鄭東萬象城引入540多個(gè)品牌，涵蓋時(shí)尚、餐飲、文化、生活方式等多個(gè)維度，包括超100家河南首店及超50家城市旗艦店，餐飲首店占比達(dá)40%，潮流零售首店旗艦店超20%。

項(xiàng)目分南北兩區(qū)，并由玻璃連廊銜接，北部為傳統(tǒng)的盒子式商業(yè)空間，南部為半開放式設(shè)計(jì)，包括下沉式庭院和商業(yè)街區(qū)。

北區(qū)首層聚焦國際美妝大牌，已開業(yè)品牌有PRADA、YSL、Armani、Lanc?me等。MAC、NARS、祖·瑪瓏、LAMER、華倫天奴、HR、嬌韻詩、雅詩蘭黛、COACH等品牌則還未拆除圍擋。

南區(qū)在首層就已引入烘焙、咖啡、茶飲品牌，包括Q面包、煮葉、星巴克等，此外還有數(shù)碼科技類的華為體驗(yàn)店。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，商業(yè)客整理

整體來說，鄭東萬象城在業(yè)態(tài)規(guī)劃和品牌引進(jìn)上，涵蓋國際時(shí)尚、精品零售、潮流運(yùn)動(dòng)、格調(diào)餐飲、美妝高化、娛樂體驗(yàn)、品質(zhì)個(gè)護(hù)、精品超市等多類型。北區(qū)偏國際化，南區(qū)偏大眾路線。

餐飲業(yè)態(tài)占比較大，引進(jìn)的品牌既考慮到區(qū)域首店，也融合了不同地方特色，例如Peet's Coffee、馬鴻興、阿薩中東料理、云南菜嗆頭家、山石榴、胡洽、東北菜小黑土、柳真真、走汕、明洞山山葵烤肉、Leban餐廳等。

從目前的信息來看，雖硬件設(shè)施達(dá)到M1標(biāo)準(zhǔn)，但鄭東萬象城在招商上還未突破M2級別。后續(xù)是否有機(jī)會(huì)“撬動(dòng)”國際重奢品牌還有待觀察。 

之所以引起三方關(guān)注，除了緊鄰鄭州高鐵東站、靠近地鐵1號線/5號線，帶來的優(yōu)越地理位置，還有很大一部分原因在于隨著城市發(fā)展重心東移，鄭東新區(qū)未來對高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目的需求將日益增長。

事實(shí)上，作為鄭州第二個(gè)“萬象城”項(xiàng)目，鄭東萬象城在填補(bǔ)城東商業(yè)空缺的同時(shí)，也在避開與本土商業(yè)的競爭。

2014年，華潤在鄭州二七商圈核心開出華中首座萬象城城市綜合體，即鄭州萬象城（后續(xù)更名為鄭州二七萬象城），定位為中原地區(qū)檔次最高的綜合性購物中心，同年8月又引入高端百貨金標(biāo)百盛。

但在次年5月，項(xiàng)目三公里范圍內(nèi)開出一家丹尼斯大衛(wèi)城。作為本土商業(yè)的代表，丹尼斯集團(tuán)在上世紀(jì)末就以在鄭州打造高端商業(yè)而知名。

金標(biāo)百盛與鄭州萬象城的合作僅持續(xù)了一年，而鄭州萬象城開業(yè)時(shí)圍擋起的國際奢侈品大牌最終也沒能順利開出。在丹尼斯的強(qiáng)勢“號召”下，部分大牌跳票來到大衛(wèi)城開店。或許是為了避免卷入混戰(zhàn)，也有個(gè)別品牌取消了在鄭州的開店計(jì)劃。

“壓力”之下，鄭州萬象城的重奢招商定位難免受到影響。而從那時(shí)算起，萬象城與丹尼斯之間的博弈也幾乎持續(xù)了十年。

如今，鄭州迎來第二個(gè)萬象城項(xiàng)目并率先開業(yè)，結(jié)局是否會(huì)不一樣？

值得注意的是，有當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道稱，去年12月13日，鄭州市城市更新工作專班發(fā)布了“關(guān)于新增城市更新項(xiàng)目入庫”的公示。

其中，鄭州城市項(xiàng)目建設(shè)管理有限公司擬開發(fā)位于鄭東新區(qū)金水東路與東風(fēng)南路交匯處的地下空間，包括建設(shè)步行立體過街設(shè)施及地鐵連通通道、地下商業(yè)及附屬設(shè)施、公共下沉廣場等。

據(jù)悉，該地下商業(yè)空間位于弘坊項(xiàng)目東南側(cè)，建成后將與包括弘坊、華潤?quán)崠|萬象城、新田360廣場綠地新都會(huì)店在內(nèi)的項(xiàng)目在地下形成聯(lián)通。

或許，正面“硬剛”的局面未必會(huì)出現(xiàn)。