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主題:恒隆廣場拿下杭州百大,但項(xiàng)目的困境遠(yuǎn)沒有解除

王國平

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上海港匯恒隆廣場_陳寧輝 _3_

出品/聯(lián)商專欄

撰文/王國平

編輯/娜娜

恒隆廣場徹底不裝了,杭州項(xiàng)目二期擱淺,準(zhǔn)備租賃杭州百貨大樓來過渡

根據(jù)百大集團(tuán)公告,準(zhǔn)備將杭州百貨大樓南、北樓的物業(yè)租給恒隆廣場,核心地塊武林銀泰總店即銀泰A區(qū)仍舊留給銀泰用。這兩個相對不起眼的物業(yè)對于恒隆廣場來說,屬于超級門面了。

恒隆地產(chǎn)在2018年跑杭州拿地。拿的武林地塊看似是杭州城市核心,但在武林這個地方就是邊角料,連個像樣的展示面都沒有。想要做重奢,檔次明顯提不上來。如果要打通沿街,二期必須配套跟上。

想開發(fā)二期,就必須得有錢,而且不僅僅是大拆大建這么簡單。錢對于現(xiàn)在的恒隆來說,極其稀缺。更關(guān)鍵的是杭州拿地成本太高,不是恒隆現(xiàn)在的實(shí)力可以做的。

一、恒隆地產(chǎn)實(shí)力

恒隆地產(chǎn)在大陸主要靠上海項(xiàng)目(上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場)賺錢,后面轉(zhuǎn)戰(zhàn)弱二線和強(qiáng)三線城市。恒隆有個特點(diǎn),很喜歡談戰(zhàn)略層面,每年的報告很多人喜歡看,戰(zhàn)術(shù)層面卻是相對一般。戰(zhàn)略層面,二三線城市經(jīng)濟(jì)會快速增長,奢侈品消費(fèi)會快速增長,門店確實(shí)可以下沉。戰(zhàn)術(shù)層面選擇什么樣的城市下沉就很重要。早年恒隆重倉北方幾個城市,到現(xiàn)在來看,城市GDP一般,奢侈品消費(fèi)增速一般,結(jié)果就是恒隆的業(yè)績一般。

后面恒隆地產(chǎn)開始轉(zhuǎn)攻強(qiáng)二線,即武漢和杭州。武漢是2013年拿的地,那時候經(jīng)濟(jì)處于金融危機(jī)后連續(xù)上攻勢頭,地價相對當(dāng)時來說不便宜,但時間拉長了也不貴,很好回本。武漢恒隆廣場開業(yè)后也算可圈可點(diǎn)吧,就是不太能“打”。競品武商沒什么套路,就是打折,武漢恒隆廣場對于這種簡單粗暴的打法,始終不知道如何應(yīng)對。

恒隆廣場除了上海地區(qū)外,并不是一個很有競爭力的玩家。經(jīng)濟(jì)一般的城市,難以強(qiáng)勢引領(lǐng);經(jīng)濟(jì)實(shí)力稍強(qiáng)的城市,與在地巨頭混戰(zhàn)無法脫穎而出。武漢項(xiàng)目規(guī)模、位置、展示面、財務(wù)成本等都相當(dāng)不錯,就是打不過人家。杭州項(xiàng)目很多數(shù)據(jù)遠(yuǎn)不如武漢項(xiàng)目,奢侈品銷售也沒有了疫情時候的井噴,這一戰(zhàn)并不好打。

二、杭州項(xiàng)目困境

杭州地塊恒隆是2018年入手的,真正的地產(chǎn)高位階段。那時候中國的房地產(chǎn)市場是地塊追高拿,買房給紅包托關(guān)系,手上有貨才是大爺。到現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)都一片慘兮兮,很多房子不說跌70%吧,也跌60%。恒隆拿武漢、杭州地塊都是經(jīng)濟(jì)景氣度非常高的時候出手,杭州地塊更是連續(xù)追高拿的。

杭州地塊恒隆總投資190個億,拿地成本就占了107億,投資額看著很唬人,都是地價。190億拿的地塊還巴掌大,規(guī)模、產(chǎn)品、場景等面對體量更大的競品都很難打出優(yōu)勢來,搞不出什么氣勢。沿街展示面,就那么一小丟丟。如果不是恒隆這塊招牌撐場面,說搞重奢,都很少人相信。

地塊小,向上拓空間遇到西湖限高,當(dāng)不了區(qū)域第一高樓;向下拓空間,也就多挖幾層,稍微平衡一下。這種拿地成本高、地塊小、展示面小的項(xiàng)目,經(jīng)營風(fēng)險其實(shí)相當(dāng)高。更可怕的還要配一個五星級酒店,妥妥的賠錢貨。在中國做五星酒酒店能夠賺錢的是鳳毛麟角,很多都是用來套地套資源的,需要很大的財力來支撐持續(xù)性虧損。杭州恒隆廣場拿什么證明其能運(yùn)營得起來,一旦盲盒開出來效果不如預(yù)期,連財務(wù)成本都無法覆蓋,資本都頭大了。

開發(fā)二期把盤子做大、把展示面做大,恒隆賬上也沒有余糧,杭州的地塊不是一般的貴,基本上短期無法實(shí)現(xiàn)。退而求其次,租個場地,把場面先撐起來。旁邊杭州大廈沒有空間拓展時,也把旁邊物業(yè)租過來,不磕磣。杭州百貨大樓的租戶是雅戈?duì)枺憬膶?shí)力派玩家。人家前腳剛收購銀泰,后腳就被攆出去,面子往哪擱?核心位置還是留給雅戈?duì)枺S鄡蓧K留給恒隆,實(shí)現(xiàn)一定平衡。

三、誰的武林?

很多人對于恒隆廣場的期待,其實(shí)是武林商圈固化已久,杭州大廈一家獨(dú)大加幾個老面孔,疲態(tài)長期持續(xù),希望注入新鮮血液。像杭州中心注入到武林商圈可以起到激活市場、提升活力度的作用。

光靠外界期望沒用,核心要能打。

杭州大廈的基本盤扎的很深,提前鎖定一些奢侈品牌合約,對恒隆廣場進(jìn)行阻擊。杭州中心也勢頭正盛,各種類型商業(yè)體都在吸引鎖定客源,能夠讓渡出來的份額有多大,非常考驗(yàn)恒隆廣場的招商運(yùn)營能力。杭州消費(fèi)者需要有人來解放武林商圈,要的是真正能夠帶來更好體感的玩家。杭州大廈等競品物業(yè)條件限制,實(shí)際難以大改。消費(fèi)者體驗(yàn)訴求方面,當(dāng)慣大佬了,基本都沒有什么動力大幅迎合,導(dǎo)致消費(fèi)市場對現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目心生不滿。

恒隆廣場能否獲得消費(fèi)市場的持續(xù)支持,在于租賃杭州百貨大樓后,對于市場的洞悉,以及招商的破局。消費(fèi)市場預(yù)期越高,越要求恒隆廣場要有超預(yù)期的表現(xiàn)。這對恒隆廣場整個商業(yè)生態(tài)的構(gòu)建也是極大的考驗(yàn)。

租賃杭州百貨大樓可以擴(kuò)大展示面,擴(kuò)大項(xiàng)目體量規(guī)模,引入更加豐富的業(yè)態(tài),提供更多體驗(yàn)服務(wù)。但這種都是理論上的說辭,招商、運(yùn)營兩場戰(zhàn)役將決定消費(fèi)市場對于恒隆廣場概念能否持續(xù)支持。杭州大廈、銀泰等老玩家以及杭州中心這種新玩家,都會發(fā)力阻擊恒隆廣場。經(jīng)濟(jì)市場的疲軟,也考驗(yàn)著杭州市場到底有多少增量可供玩家們分配。

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