L＝李進(jìn)港
B：在內(nèi)地我們看到的最早的時(shí)髦商場(chǎng)，是類似太平洋百貨的大型百貨公司。從那時(shí)候一直到現(xiàn)在，內(nèi)地消費(fèi)者對(duì)零售百貨業(yè)的需求發(fā)生了什么變化？
L：我來(lái)內(nèi)地已經(jīng)有十年了。應(yīng)該說(shuō)每個(gè)城市都有自己發(fā)展的步伐，在上海，城市的整體品味提升了很多，城市功能調(diào)整很明顯，越來(lái)越成熟細(xì)分。我感覺(jué)上海消費(fèi)者的品味和購(gòu)買能力變化很大，對(duì)各類品牌的接受力提高了。
L：南京路發(fā)展時(shí)間很長(zhǎng)，要改革，很不容易。無(wú)論南京東路還是南京西路，都因?yàn)榈赇伒漠a(chǎn)權(quán)問(wèn)題，而導(dǎo)致無(wú)法做較大的改革。靜安寺的久光百貨，剛開(kāi)業(yè)時(shí)不是很多人，現(xiàn)在人滿為患，流量相當(dāng)高，它周邊的新辦公樓很多，因此可以后發(fā)先至——它的定位，非常合乎目前消費(fèi)者的要求，這一點(diǎn)是很重要的。
淮海中路今年開(kāi)出了很多大牌的旗艦店，所以我們開(kāi)設(shè)新天地時(shí)尚的時(shí)候考慮到這一點(diǎn)，認(rèn)為這邊搞年輕品牌的話，氣氛會(huì)更加融合，也能達(dá)到錯(cuò)位和互補(bǔ)的效果，給大家更多的選擇。從一期、二期到三期，我們一邊在改，一邊在自我升級(jí)。
現(xiàn)在新開(kāi)出的大商場(chǎng)，一般都不會(huì)太差，因?yàn)槌鞘杏羞@個(gè)需求在。而且現(xiàn)在各個(gè)商圈的地理位置和交通連接都很好，這一點(diǎn)以前大家都沒(méi)有想到——這是一個(gè)很大的改變。規(guī)模較小的潮流百貨現(xiàn)在慢慢起來(lái)了，以后在淮海路原本的襄陽(yáng)路市場(chǎng)這邊會(huì)開(kāi)AMP(購(gòu)物商場(chǎng))，應(yīng)該也會(huì)不錯(cuò)的。每個(gè)商圈都有高檔的地方，重要的是城市有沒(méi)有這樣的購(gòu)買力。最終哪個(gè)跑得贏，得看下面的發(fā)展，看有沒(méi)有重新布局的可能性。好的商圈都是不斷調(diào)整的。最重要是引進(jìn)現(xiàn)代零售的商業(yè)概念，而且要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的視野，短視一定不行。一般能做得長(zhǎng)遠(yuǎn)的商戶，都是只租不賣的。
B：為什么要只租不賣？
設(shè)計(jì)師店鋪的個(gè)性定制服務(wù)
L：以新天地為例，我們的商鋪也是只租不賣，所以容易控制和調(diào)整。在選擇招商的時(shí)候，我們可以按照自己的要求做一個(gè)融合，那么各個(gè)商鋪不需要去爭(zhēng)奪客戶——這是我們優(yōu)勝的地方。另外，有些地方是單獨(dú)招租，但是我們既有商場(chǎng)，又有整個(gè)街區(qū)，容易搞細(xì)分。商鋪一旦賣散，就很難做得高級(jí)，管理也十分困難，商業(yè)價(jià)值也打了不少折扣。目前我們做新天地時(shí)尚，還特別要求其中幾家設(shè)計(jì)師店鋪的設(shè)計(jì)師要經(jīng)常在店，接受客戶個(gè)性化的定制——其實(shí)對(duì)他們來(lái)說(shuō)，這也是一塊利潤(rùn)比較高的服務(wù)。
你看香港和全世界比較成功的商業(yè)都市，商鋪產(chǎn)權(quán)都是整個(gè)商圈的概念，不是一個(gè)一個(gè)店的概念。而現(xiàn)在像南京西路，大部分以一家一家商場(chǎng)來(lái)劃分。
B：你的意思是不是類似南京西路恒隆廣場(chǎng)這樣的形式已經(jīng)趕不上最新的趨勢(shì)了？
L：不是說(shuō)恒隆不行，不過(guò)現(xiàn)在沿街百貨更容易成功。目前的趨勢(shì)，就是將大百貨放在不同的平面上。大的shopping mall，有時(shí)候限制很大，他們的店鋪合約往往是十年八年，這樣一來(lái)你很難根據(jù)形勢(shì)作出調(diào)整。而普通沿街店鋪的合約則是一年兩年。一座樓的競(jìng)爭(zhēng)力和影響力相對(duì)一條街道來(lái)說(shuō)會(huì)小很多，而且一個(gè)地塊商圈在策略上也更加靈活。
B：那么類似新天地這種商業(yè)模式，有沒(méi)有國(guó)外的可參照系？
L：這個(gè)肯定是有的。比如日本的六本木，它就是一個(gè)老城區(qū)，其中的民居集中了很多小店鋪，而且也不只是購(gòu)物街區(qū)那么簡(jiǎn)單，你還可以坐下來(lái)喝杯咖啡。日本的零售業(yè)在亞洲比較領(lǐng)先，不過(guò)新天地的模式可能比外國(guó)更加優(yōu)異，因?yàn)槟阍谕鈬?guó)很難在市中心找到那么大一塊地。
B：你也提到了日本的零售業(yè)。似乎在亞洲，零售業(yè)的主要做法都是做房地產(chǎn)——買地，蓋商場(chǎng)，然后招商。為什么我們沒(méi)有像Neiman Marcus、Macy’s、Saks Fifth Avenue那樣的買手制零售商出現(xiàn)？
L：我覺(jué)得這是由零售業(yè)的成熟程度決定的，同時(shí)也要看一個(gè)產(chǎn)業(yè)能產(chǎn)生的利潤(rùn)。歐美生活指數(shù)高，所以利潤(rùn)也高。如果在中國(guó)單做零售，除非你做得很大，或者開(kāi)很多分店，否則沒(méi)有規(guī)模效應(yīng)，你就做不好。中國(guó)的零售業(yè)發(fā)展時(shí)間短，地產(chǎn)商還是以發(fā)展住宅為主，剛剛開(kāi)始把注意力放到商業(yè)地產(chǎn)上。所以中國(guó)的零售業(yè)還沒(méi)有走到這一步。但另一方面，歐美零售業(yè)的發(fā)展空間已經(jīng)不大了。
有些歐美的地產(chǎn)公司既擁有店鋪產(chǎn)權(quán)，同時(shí)又負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)店鋪。比如瑞安的合作伙伴領(lǐng)德高(Redevco，歐洲零售地產(chǎn)投資公司)就是如此。而對(duì)瑞安來(lái)說(shuō)，做百貨不是我們的專業(yè)，真的要做，因?yàn)榧軜?gòu)、職能、運(yùn)作和房地產(chǎn)都不同，資金壓力也相對(duì)很大。
L：這些商業(yè)形式需要比較成熟的市場(chǎng)。中國(guó)有多少城市可以賣那么高檔的東西？在中國(guó)，目前想要成功，還是專賣店的形式比較奏效。你看淮海路上的一些大商場(chǎng)，這些年來(lái)改了那么多次，是為什么？如果做得好，肯定不用改。這就說(shuō)明買手店那種模式目前在中國(guó)還是很難發(fā)揮，而且沒(méi)有了規(guī)模，用在商品物流上的費(fèi)用都會(huì)很貴。大部分中國(guó)人想要買高檔的東西，首先就是去專賣店——要買Louis Vuitton就去Louis Vuitton。不僅在內(nèi)地，在香港也是這樣——現(xiàn)在遍地專門店。大的百貨商店有什么天生的不足？一層二層可以很高檔，但是三層四層呢？有那么多高檔的品牌進(jìn)駐嗎？地下呢？往往地下就只有飲食街了。
B：可是，像上海的正大廣場(chǎng)、龍之夢(mèng)、港匯廣場(chǎng)，雖然因?yàn)槊娣e大，有些區(qū)域難以涉及，但是人氣還是很旺。它們的弱勢(shì)是不是能依靠這么大的人流消化掉？
L：我覺(jué)得這類商場(chǎng)在定位時(shí)期就要考慮到這一點(diǎn)。有些店鋪可能租金不高，但是能帶來(lái)人流——如何把人流帶到高租金的區(qū)域去消費(fèi)？能不能做到這一點(diǎn)，就決定你成不成功。消費(fèi)者的心理是很沖動(dòng)的，就看你如何引導(dǎo)顧客，讓他們?cè)谧叱鋈ブ皫湍阃瓿赡愕纳虡I(yè)目標(biāo)。
人有惰性，越高越不愿去。所以你看，沿街商店的門都是平的，越是方便，越有商業(yè)價(jià)值。香港的海港城很大，但真的生意做得最好的只有頭兩層。而且海港城的建筑不高，縱向比較長(zhǎng)，交通也方便。要記住，一樓是最重要的賺錢的地方，其他地方人少點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，還是可以經(jīng)營(yíng)下去。所以我覺(jué)得均衡的配置最重要，關(guān)鍵要看商場(chǎng)總的收入。
當(dāng)然，在日本你可以看到十幾層的大商場(chǎng)，在很高的區(qū)域都有飲食區(qū)。我覺(jué)得中國(guó)發(fā)展下去也會(huì)有這類shopping mall，但要看有沒(méi)有那么多品牌和商家來(lái)填滿它。
