1. 沃爾瑪沒(méi)有發(fā)揮出主力店應(yīng)有的作用
當(dāng)今的國(guó)內(nèi)零售行業(yè)已經(jīng)徹底告別了短缺時(shí)代，什么世界五百?gòu)?qiáng)知名的連鎖大賣場(chǎng)開(kāi)業(yè)人山人海的時(shí)代早已一去不復(fù)還，消費(fèi)者是理性的，決定購(gòu)買的因素是交通、價(jià)格、環(huán)境以及商品等，而不是世界500強(qiáng)的排名秩序。沃爾瑪目前的運(yùn)營(yíng)能力在華東地區(qū)明顯不如他的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比如大潤(rùn)發(fā)，其僵化的官僚的管理制度也是制約發(fā)展的一大詬病。在此情況下，印象城依托沃爾瑪帶動(dòng)人流的美好愿望完全落空，而靠近沃爾瑪?shù)牡赇伝救筷P(guān)門，這便是明顯例證。在此，筆者希望國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商們要引起警戒！現(xiàn)在許多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為只要引進(jìn)了世界五百?gòu)?qiáng)如沃爾瑪、家樂(lè)福、大潤(rùn)發(fā)等，后期成功運(yùn)營(yíng)就有保障，可見(jiàn)這個(gè)“金字招牌”不是靈丹妙藥！
2. 標(biāo)準(zhǔn)店鋪面積偏大
印象城的標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積120平方米，對(duì)于縣級(jí)市來(lái)說(shuō)面積偏大，120和80平方米的營(yíng)業(yè)額基本一致，但是投入?yún)s差20-30%，導(dǎo)致租戶的經(jīng)營(yíng)成本大幅上升，而這些租戶大部分是代理商，一旦出現(xiàn)整體經(jīng)營(yíng)困難，對(duì)于代理商來(lái)說(shuō)就是生死存亡的事了。印象城看起來(lái)很大，能買的東西卻很少。對(duì)于商鋪分割來(lái)說(shuō)，這是商業(yè)地產(chǎn)含金量很高的“活”！不是想當(dāng)然想怎么割就怎么割的，比如以筆者現(xiàn)負(fù)責(zé)這個(gè)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，就與印象城的商鋪分割剛剛相反，商鋪分割的普遍偏小，面積太小的商鋪造成招商引進(jìn)的商戶全為中小商戶，國(guó)內(nèi)或國(guó)際大牌環(huán)顧左右鄰居，由于他們（她們）可不是“平常百姓”，人家要擇“鄰”而居，結(jié)果呢，造成國(guó)內(nèi)或國(guó)際的知名品牌幾乎絕跡。因此，商鋪分割必須由量體裁衣！必須要根椐市場(chǎng)定位與業(yè)態(tài)、業(yè)種組合結(jié)合品牌落位來(lái)分割，而不是憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn)或想當(dāng)然來(lái)任意分割組合，這一點(diǎn)希望國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們必須要從事吸取教訓(xùn)。
3.完全套用美國(guó)的購(gòu)物中心管理模式，放棄對(duì)租戶日常經(jīng)營(yíng)的管理責(zé)任
印象城對(duì)于各店鋪的日常經(jīng)營(yíng)基本放任不管，僅作一個(gè)省事的包租公，這種模式對(duì)于那些大牌的直營(yíng)店鋪來(lái)說(shuō)沒(méi)有任何問(wèn)題，但是像常熟這樣的城市，絕大部分代理商都是代理商經(jīng)營(yíng)，代理商本身管理能力就弱，而且不在現(xiàn)場(chǎng)，這樣絕大部分店鋪出現(xiàn)購(gòu)物中心不管，代理公司關(guān)不著的真空地帶，這樣做的必然結(jié)果是服務(wù)、衛(wèi)生、形象，甚至連基本的開(kāi)關(guān)門時(shí)間都不能保證，導(dǎo)致顧客意見(jiàn)極大。這種“故事”，筆者發(fā)現(xiàn)這絕不印象城的專利，現(xiàn)在即將在很多二三線城市上演，許多開(kāi)發(fā)商“包租公”們，他們?nèi)缃褡?/SPAN>熱衷或最擅長(zhǎng)的便是此道，就是提供基本的物業(yè)管理服務(wù)，想盡辦法收取租金。
4. 停車場(chǎng)便利性差，開(kāi)車的女性消費(fèi)者懼怕
印象城對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)最大的硬傷時(shí)停車場(chǎng)，印象城采取分層式夾層停車場(chǎng)，顧客需360度盤(pán)旋而上，坡道極陡，對(duì)于技術(shù)不佳的女司機(jī)來(lái)說(shuō)絕對(duì)是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。看兩邊遍體鱗傷的墻壁就知道發(fā)生了很多的事故。最大的問(wèn)題還不是這個(gè)，像常熟這樣的縣級(jí)市，絕大都數(shù)司機(jī)仍習(xí)慣于路邊停車，怎么方便怎么停，印象城設(shè)計(jì)復(fù)雜、駕駛難度極大的停車場(chǎng)自然不討消費(fèi)者喜歡。簡(jiǎn)單的解決方法是增加路邊停車位，根本的解決方法是采用地下停車場(chǎng)。
5. 宣傳力度不足
據(jù)了解，印象城開(kāi)業(yè)已經(jīng)快2年時(shí)間，直到現(xiàn)在還有很大一部分消費(fèi)者仍不知道印象城，在當(dāng)?shù)睾芏嗟念櫩桶盐譅柆斁彤?dāng)成了“印象城”，從此也看出印象城開(kāi)業(yè)后的品牌形象與營(yíng)銷推廣方案是有漏洞的，恐怕印象城在開(kāi)業(yè)后在宣傳推廣方面的預(yù)算投入嚴(yán)重不足是主要的原因。
6. 縣域城市的消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)模式完全不適應(yīng)
印象城是常熟第一家符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)物中心，和常熟消費(fèi)者已經(jīng)熟悉的百貨采取完全不同的經(jīng)營(yíng)方式，有點(diǎn)像四不像，沒(méi)有百貨公司司空見(jiàn)慣的統(tǒng)一打折送券等促銷手段，沒(méi)有熟悉的百貨公司空間布局，沒(méi)有統(tǒng)一的服務(wù)規(guī)范。。。
筆者多年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，作為一個(gè)大型SHOPPING MALL的經(jīng)營(yíng)者們，今后應(yīng)特別重視與密切關(guān)注各承租戶的整體經(jīng)營(yíng)狀況，因?yàn)椋魏?一個(gè)成功的購(gòu)物中心（或MALL）里，其實(shí)，每個(gè)承租戶的成功都是互相依賴的！比如里面某一個(gè)承租商家的成功，必然會(huì)因?yàn)樗某晒蚨κ⒌娜藲猓瑤?lái)或引導(dǎo)其他周邊承租戶的成功，這就是大型商業(yè)綜合體內(nèi)商家的共生原理。因此，筆者特別要提醒那些只關(guān)注收益或太注重企業(yè)短期收益回報(bào)的經(jīng)營(yíng)者們，必須學(xué)習(xí)與掌握平衡的”藝術(shù)“，要重點(diǎn)評(píng)估商家素質(zhì)!(一是租金,二是實(shí)力)，尤其對(duì)于現(xiàn)在國(guó)內(nèi)多數(shù)位于新興商圈的大型商業(yè)或超大型的購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，更加要重視的是聚客主體或商家的吸客能力!
于2011/06
