很多地產(chǎn)商進軍商業(yè)地產(chǎn)的同時，不再是純粹地產(chǎn)開發(fā)，而是直接進行商業(yè)運營，打造自己的商業(yè)品牌，欲分商業(yè)市場一杯羹。
如今，地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)不滿足出售商鋪和租金的回報，直接介入到商業(yè)的領(lǐng)域，以連鎖的形式擴張，打造自己的商業(yè)品牌，給零售商帶來巨大的壓力。
萬達集團是國內(nèi)最早涉及商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，是中國最大的專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、亞洲排名第一的不動產(chǎn)商,持有收租物業(yè)面積700萬平方米。
萬達憑借其實力和品牌號召力，在全國各地攻城略地，連鎖開發(fā)經(jīng)營萬達廣場。
萬達廣場的商業(yè)大部分只租不售，擁有1000多家簽訂合作協(xié)議的商家，這種經(jīng)營模式被稱之為“訂單地產(chǎn)”。
近年來，萬達廣場已經(jīng)不滿足于只拿到商家微薄的租金，而想取而代之。
為此，萬達陸續(xù)打造了萬達國際影院、萬千百貨、大歌星KTV、大玩家游戲機中心，實現(xiàn)從地產(chǎn)企業(yè)到“商業(yè)+地產(chǎn)”企業(yè)的轉(zhuǎn)變。萬達董事長王健林認為不動產(chǎn)商才是萬達最大的特色。
萬達的商業(yè)地產(chǎn)模式已經(jīng)注入了更多的商業(yè)元素。
萬達旗下的萬千百貨遍地開花，2010年有17個萬達廣場開業(yè)，2011年計劃開業(yè)20余個，未來將有80余個萬達廣場在全國亮相，持有收租物業(yè)面積1200萬平方米，年租金總收入超過80億元，規(guī)模排名全球前四。
背靠全球500強企業(yè)中糧集團的中糧置業(yè)，也是近年來上升勢頭最強勁的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，其全力打造的大悅城成為國內(nèi)大型商業(yè)地產(chǎn)項目的標(biāo)桿。中糧集團以“大悅城”為核心的“全服務(wù)鏈城市綜合體”的總投資規(guī)模將超過700億，約占中糧集團總資產(chǎn)的30%，20多個“大悅城”將在國內(nèi)大中城市布局。
華潤置地也構(gòu)建了清晰的商業(yè)地產(chǎn)版圖，其40%商業(yè)地產(chǎn)盈利就將主要來自華潤萬象城、華潤萬家和華潤印象城。
首創(chuàng)置業(yè)也同樣商業(yè)與地產(chǎn)齊頭并進，準(zhǔn)備在未來將奧特萊斯這一業(yè)態(tài)在全國開到30家……
今年以來，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始打造自己的商業(yè)品牌。
有關(guān)專家認為，地產(chǎn)開發(fā)商，朝著品牌化和規(guī)模化方向發(fā)展，向商業(yè)滲透，是房地產(chǎn)業(yè)成熟和成長的階段性標(biāo)志。
但并不是所有進入商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都涉足商業(yè)經(jīng)營。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多來自于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商，它們的著眼點在于商鋪的銷售。而商業(yè)地產(chǎn)項目的成功與否，關(guān)鍵在于項目的長期經(jīng)營價值。
萬科北京公司的負責(zé)人公開對媒體表示，旗下商業(yè)項目并不會持有太長時間，經(jīng)過幾年的運營之后，會尋求私募基金或保險公司等機構(gòu)投資者實現(xiàn)退出。“我們的商業(yè)項目是為了給住宅項目帶來更多的附加價值，而不是像其他公司那樣要求長期穩(wěn)定的租金回報。”他表示，以周轉(zhuǎn)率和現(xiàn)金流為重要考量指標(biāo)的萬科，無法容忍商業(yè)地產(chǎn)對資金過多的占壓，更難以抵御投資者對商業(yè)地產(chǎn)吞噬現(xiàn)金從而對營業(yè)業(yè)績和ROE(凈資產(chǎn)回報率)降低的責(zé)難。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科被萬達的王健林稱作“小學(xué)生”。
住宅和商業(yè)開發(fā)完全是兩種思維方式，實力雄厚的萬科，可以很快組建起一支豪華的商業(yè)地產(chǎn)運作團隊，但公司的戰(zhàn)略不調(diào)整，十幾年固有的住宅開發(fā)理念和習(xí)慣不可能瞬間調(diào)整過來。
眾多轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域的開發(fā)商，與萬科是同樣的思維。如何具備持續(xù)的低成本融資和低成本拿地的能力，才是這些企業(yè)的真正意圖。
文/本刊記者 梁志堅
