如中國城市化的進程不斷引發大量城市社會問題一樣，中國商業地產的開發同樣存在許多誤區，走入過一些歧途。在此我們從中國商業地產開發過程中的認知模式、定位模式、決策模式、開發模式、融資模式、經營模式、管理模式、營銷模式、招商模式、贏利模式等歸納出中國商業地產發展的十大誤區：
1. 認知過于簡單
在很多商業物業開發過程中，一是不少發展商對商業地產特性的把握存在偏差，對商業規律不了解。不少商業地產商是由住宅地產商轉變過來的，盲目套用住宅開發的模式，沒有認識到商業地產與住宅地產開發的根本區別，直接套用比較熟悉的住宅開發模式或者是成功的商業“概念”，過于依賴概念進行推廣。
2. 定位過于求大
定位就是要根據項目的各種影響因素，整合可利用資源，找出項目最根本的
優勢和差異，以營造出商業地產的特色功能。當前許多由住宅開發商轉型而來的
商業地產開發大多存有一種想后來居上的“做大”心理。他們在規模上盲目求大以期獲得市場高位。
3. 決策過于草率
決策是定位的基礎，只有在合理的決策模式前提下，才能做出科學的定位，并為以后的持續經營做好鋪墊和準備。由于目前商業地產所面臨的市場環境越來越復雜，市場競爭也愈演愈烈，只有在對市場動態和競爭項目以及其它影響因素進行全面把握和分析，才能做出正確的決策，而這項系統工程僅僅依靠開發商是很難做得好的。
4. 開發欠缺系統思維
商業地產的開發是一個城市商業服務與空間調整的重要手段。當前的許多商業物業開發卻有意無意忽略了與城市功能之間的關系。從目前各大城市的商業地產發展情況來看，都不同程度地存在著由于對城市商業規劃的認知和理解不夠準確和全面而造成定位失誤，導致商業地產的黯然出局，這不僅影響了開發商自己的利益，也破壞了城市建筑格局（商業地產的外在載體空置甚至爛尾極大地影響了城市空間格局）和商業格局，還影響了業主、經營者及消費者的利益。 “政府規劃、企業經營、統籌開發、創造價值”應該是較為理想的開發模式。
5. 融資渠道單一
從121文件實施以來，中國的房地產行業中融資就成了一個被經常提及的關鍵字，商業銀行的準備金條例和近期的通脹風險也使房產大環境在資金運作方面有了更多困難。資金籌措的限制和資金流動性的降低，也使金融機構對房地產貸款心有疑慮。
6. 經營模式亟待創新
租售并舉是目前中國大部分開發商運用的經營模式，應該說，在現階段的經濟環境和城市發展情況下，這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開發商的利潤獲取要求。但是它也存在一定弊端，因為在租售比例的控制上，很多開發商往往把握不住火候，通常來說租售比例應該控制在7：3之內才能較好地維持資金回籠和持續物業經營，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經過混亂的易
手后，將會造成商業形態無法統一協調，由此影響商鋪的入主率，這樣不僅使業
主的產業無力增值，同時也使出租能力下降，從而使項目難以穩定經營。
7. 管理水平落后
從目前國內的商業地產狀況來看，商業地產的物業管理無疑是一個致命的軟肋，有很多商業地產占據黃金地段，人流量也很大，但是卻只見開張的一段時間里紅紅火火，不久后便出現了商戶撤柜、業主停租的狀態，偌大的商場卻門可羅雀。商業物業的管理不同于普通住宅的管理，它直接關系到商業物業的經營環境與經營效益。
8. 營銷理念的偏頗
商業地產的營銷是一個從產品到概念再回歸產品的過程。現階段很多商業物業的營銷停留在概念營銷階段，但是從其發展軌跡來看，和住宅地產一樣，最后營銷仍然要回歸產品，而且商業地產除了要考慮其自身的商業結構外，對于區位環境的分析更為重要，只有通過客觀的分析和詳實的數據來展現項目的升值空間和潛力，日益理性的投資者才會認可該項目。另外，商業地產的前提是“本土化”，必須通過準確的時間調研和消費力評估，才能有效進行項目自身的開發、運作和發展。
9. 招商缺乏系統性長遠規劃
目前商業地產的經營模式是租售并舉，雖然有大部分開發商認識到出租商鋪是物業增值的重要手段，但仍存在招商過程中的混亂和粗放等問題。很多開發商在招商之前并沒有一個很明確的商業規劃和招商策劃，其認識仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業經營提高物業價值的階段，因此行業中大量存在“為招商而招商”的現象，在地域上全面撒網，在行業上交叉吸收，缺乏通盤的商業組合和商戶經營范圍部署，其結果必將為后期的經營和管理帶來大量隱患。
10. 贏利模式急功近利
商業地產的贏利模式總體而言是“通過物業資源創造價值，借助商家資源實現價值”在目前的商業地產中，開發商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，因此非常重視銷售，并以此作為主要的贏利模式，其實這是一個發展弊端，因為雖然開發商賺取了物業本身的價值，卻失去了物業資源固有的土地價值，而且在這個
銷售過程中，投資的比例占據了很大部分，這就使市場混亂，商業形態無法控制，甚至是空置率上升，導致后期租賃缺乏資源，難以形成商業效應，使項目開發難以為城市服務，又對開發商的持續發展設置了重大的障礙，這種與商業物業依靠持久經營獲得的動態收益宗旨背道而馳。
