美國人忽悠我們花10萬億把房價拉高
穿越房價迷霧 看透中國經(jīng)濟(jì)
——中國社會科學(xué)院研究員左大培講解最新經(jīng)濟(jì)形勢
10萬億貸款把房價給拉起來了
那兩年中國的商品房的銷售額也就是3萬億到4萬億，你想貸出10萬億去買什么買不了。
2009年大家都在罵，說房價暴漲怎么這么壞，其實(shí)房價漲的還低了，真要把那10萬億都來買房子，絕對不是現(xiàn)在這個，還不知道漲到多少。
清華大學(xué)的李稻葵教授說，那個10萬億夠我們消化5年，因?yàn)樗泻髣拧：芎唵危皇邱R上就發(fā)揮作用，很多人借了錢以后，他買了房以后也沒繼續(xù)干別的，以后這個錢慢慢周轉(zhuǎn)起來，他就拉動物價，這總得有個一兩年時間才表現(xiàn)出來，正好到2011年。
這10萬億出來以后把房價拉起來了，這就是2009年底我們大家說的房價暴漲，所有的開發(fā)商都出來了，說是剛性需求，房價只會漲不會跌，這就是騙不懂的人的。
所以2010年初我做報(bào)告時，我就跟他們提：今后咱們中國兩年內(nèi)每一年信貸只增長15%，連續(xù)兩年，房價肯定大跌，因?yàn)閿?shù)據(jù)在那兒擺著。
深層原因
2011年的通脹貸款貸多了鬧的
2010年初我在講這個話的時候，我已經(jīng)知道上面已經(jīng)定了2010年的信貸大概預(yù)算了，大概是增長18%，你要知道18%是個很高的數(shù)。
2003年到2007年期間，咱們一年也就增長17%、18%。然后你2009年搞了一個30%的信貸增長，到2010年還搞18%，這兩個東西合在一起，中國這個需求膨脹，貨幣需求膨脹，那能止得住嗎？
所以2011年的物價上漲，通貨膨脹是不可避免的。就是錢多了鬧的，貸款貸多了鬧的。
那么這一套政策導(dǎo)致什么呢，簡單地描述，第一個就是這一條政策出來之后，本來出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該說是不錯的，是鑒于西方金融危機(jī)發(fā)生了，要救市，怕中國經(jīng)濟(jì)下滑。
我們說了，經(jīng)濟(jì)確實(shí)出現(xiàn)了下滑，如果增長率降得太低的話，失業(yè)要上升的，所以社會還是不穩(wěn)定的，要救市。但是操之過急，行動粗糙，一下子過了頭，就像踩油門，一踩踩過頭。
為了應(yīng)對危機(jī)需要適當(dāng)?shù)脑鲩L率
但是到了2010年，形勢已經(jīng)挽救過來了，還不停止，還搞18%的信貸和貨幣的膨脹，那么結(jié)果造成什么呢？
第一個是房價暴漲；第二個，原來上面的精神當(dāng)然不是想拉房價，是想把整個經(jīng)濟(jì)，就是我們說的GDP增長率和經(jīng)濟(jì)增長率拉高。
我們2007年經(jīng)濟(jì)增長率14%左右，那么2008年緊縮結(jié)果，再加上金融危機(jī)打擊，降到了9%，2009年也是9%。
在這個情況下2010年還不想頂住，結(jié)果2010年增長率是10%左右，超過我們的9.5%。
2011年如果我們的增長率超過9%的話，可能就要開始真正的膨脹。
2010年經(jīng)濟(jì)增長百分之十點(diǎn)幾之后（當(dāng)然它都是貨幣需求拉起來的），通脹就開始了，這就是物價上漲。
貨幣轉(zhuǎn)向
當(dāng)年的某些舉措可能被美國人忽悠了
物價現(xiàn)在上漲的勢頭也過去了，但是還在漲。
簡單說根據(jù)中國過去的經(jīng)驗(yàn)，要真是把這一波通貨膨脹給弄下去的話，我認(rèn)為應(yīng)該還要適度緊縮，緊縮什么呢？就是2012年的指標(biāo)弄到15%，再低一個點(diǎn)我估計(jì)這個膨脹就可以止步了。
現(xiàn)在回頭來說，應(yīng)該說是有點(diǎn)事后諸葛亮的說法，至少2008年底我們讓信貸一年增長30%這樣的大撒手是做得有點(diǎn)過分。
最近我看了一個報(bào)道，我們說2008年底又開什么G20峰會，峰會上大家聯(lián)合救市，又是救中國，又是救美國，有些人還在宣傳這個。
實(shí)際上中國當(dāng)時面臨的形勢跟美國很不同，因?yàn)槊绹诮鹑谖C(jī)爆發(fā)的時候，不是經(jīng)濟(jì)過熱，經(jīng)濟(jì)基本上不熱，我們經(jīng)濟(jì)有點(diǎn)過熱。
美國的通脹幾乎都是看不到的，中國2007年已經(jīng)有很明顯的通脹了，所以中國的形勢跟美國不一樣。
美國需要救市，是因?yàn)樗恼麄�金融系統(tǒng)在那次危機(jī)里確實(shí)垮掉了。
中國的金融基本沒有跨，用得到那么大的救市嗎，所以我懷疑可能是被美國人忽悠了。
前景分析
開發(fā)商現(xiàn)在房子賣不出去了
現(xiàn)在房價已經(jīng)不漲了。如果這兩年貨幣增長都是15%，（房價）不降才有鬼呢。
首先這里頭要去掉一個房地產(chǎn)商，怎么叫去掉房地產(chǎn)商呢？
很多城市房價還在漲，所以開發(fā)商把房子都賣了很高的價。結(jié)果他現(xiàn)在賣不出去了，為什么？沒有那么多需求。
貸款一卡，就沒那么多需求。貸款數(shù)額卡在這兒，買二套房、三套房的人不貸款給你（需求自然就降下來了）。
各位，那么不貸款給你了，房地產(chǎn)商的房子就賣不出去了，對不對？賣不出去了，他的問題在哪？
現(xiàn)在有個數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)商，就那些大的房地產(chǎn)商他們的資產(chǎn)負(fù)債率是70%，70%是什么？就比如我包括房子貸款什么的有100塊錢資產(chǎn)的話，70%就相當(dāng)于我在銀行的貸款就是70塊。
銀行會向你要利息的，你要還錢的對吧？你還錢要還利息，那么房地產(chǎn)商如果把房子賣出去了當(dāng)然沒有問題，還貸款。
房子賣不出去，你還不了貸款。別人問你要貸款，那我們當(dāng)然知道還有辦法，還有什么辦法？再貸款。
可現(xiàn)在是貸款緊縮了，特別是對不聽話的房地產(chǎn)商，政府也不貸給他。而且銀行一看你負(fù)債率太高，也不敢貸給你。
我們說資金鏈其實(shí)說白了就是借新債還老債。
那么新債借不了，老債你就沒法還，怎么辦呢？房地產(chǎn)商就只好降價，降價才能賣出去一部分房子，然后把錢收回來。
要不就是降價賣房 要不就是破產(chǎn)倒閉
所以像我說的兩年信貸15%的話，整個社會資金籌集，一定會讓一大批房地產(chǎn)商只有兩條路選擇，要不趕快降價賣房子，要不就破產(chǎn)倒閉。
如果房地產(chǎn)商破產(chǎn)，不降價他也得降，房子拿出來破產(chǎn)拍賣。
中國房地產(chǎn)商是干什么的？他們說是蓋房子的，房子是他們蓋的嗎？你去問問房地產(chǎn)商不管多大的房地產(chǎn)商，你問他房子是他蓋的嗎？不是。
他的工程都轉(zhuǎn)包出去了，都是包工隊(duì)給蓋的。你要說真是蓋房子做貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)商還不如那些包工頭，包工隊(duì)包工頭他們干的。
投資買房的人應(yīng)該叫投機(jī)買房
房地產(chǎn)投機(jī)，我原來以為房價一定會上漲，如果房價一定會上漲的話，我最合理的行為是借錢買房子，是吧？
這還不是房地產(chǎn)商，這是投機(jī)買房的人，有人說他們是投資買房，我說不對，投資買房應(yīng)該是什么人？真正的投資買房是我買房子把它租出去，這像個資本家，這叫投資。
買這個房子把它租出去，然后收房租再收回來。
現(xiàn)在中國大多數(shù)所謂的投資買房人應(yīng)該叫投機(jī)買房，投機(jī)買房什么想法，干投機(jī)生意的，就和買股票一樣，股票低點(diǎn)買進(jìn)高點(diǎn)賣出。一只股票10塊錢買進(jìn)，15塊錢賣出，他們就想干這個事。
我認(rèn)為房地產(chǎn)市場過兩天會漲20%，如果是這樣的話，那么利息10%我都可以借。
他買這個房子，買了房子一年以后賣出去，房價漲20%，我還有10%，這才叫真正的空手套白狼。
這個玩意頭幾年房地產(chǎn)投機(jī)的時候，有很多人賺錢其實(shí)很厲害，兩套房子算下來，幾百萬上千萬來了。
你想一套房子北京一套房子本身就好幾百萬，你這么倒騰兩套來，每一套漲價10%的話，幾百萬就這么到手了。
但是我說這一切都是房價在不斷上漲，如果反過來，房價不斷下跌，你那點(diǎn)錢可能都不夠賠。
開發(fā)商買房人結(jié)成利益集團(tuán)
問題是中國到前年為止已經(jīng)形成了這么一個利益集團(tuán)，銀行愿意往外貸款，是為了收利息，房地產(chǎn)商當(dāng)然是希望房價漲得越快越好。
還有一大批投機(jī)買房的人，投機(jī)買房的人當(dāng)然希望買房后房價上漲。所以他們結(jié)成一個非常強(qiáng)的利益集團(tuán)，這個非常強(qiáng)的利益集團(tuán)不斷對中央施加各種影響，不斷地給壓力。
這些都有道理，我當(dāng)時沒講這條，房價上漲對中國的經(jīng)濟(jì)不能說一點(diǎn)經(jīng)濟(jì)作用沒有，主要的經(jīng)濟(jì)作用表現(xiàn)在哪？
房價上漲之后，房地產(chǎn)商當(dāng)然就蓋房子，要蓋房子他就要投資，這是真正的投資，是不是？買鋼材、買水泥蓋房子，民工也找到工作了，鋼廠的鋼也賣出去了，是不是？
這個拉動的作用是有，我們不能否認(rèn)，但是中國現(xiàn)在的問題是什么？你現(xiàn)在把這個拉動到一定程度，房價暴漲，民工工資漲，漲了以后變通脹了，對不對？所以都漲那肯定也不是好事。
現(xiàn)在中央也有另一手，一邊打房地產(chǎn)，一邊叫你蓋保障房。
你要知道蓋保障房拉動投資的作用是同樣的，都得要找人蓋房子，都得要買水泥、買鋼材，這樣一來房地產(chǎn)商我不需要你了，我徹底的不需要你了，原來你還威脅，我不蓋房子了，我看水泥、鋼材怎么賣，民工找誰干活去。那現(xiàn)在政府在蓋保障房，其實(shí)這一手對房地產(chǎn)商還是夠狠的。
以辦企業(yè)為借口玩貸款買房這套
之前我聽到大量的消息，就是在溫州跑路消息之前半年，溫州的很多企業(yè)早就轉(zhuǎn)型了，轉(zhuǎn)成什么了？以辦企業(yè)為借口，實(shí)際上是在那玩貸款買房這個生意，貸款買房這個生意掙錢的道其實(shí)比任何道都簡單。
這些企業(yè)認(rèn)為，房價上漲我就貸款買房子，等它漲了，我再把房子賣出去，再把貸款還上，我還能剩下一筆。
你們自己做一做就知道最簡單的一個生意就是這個，大批的人在做這個。
他們大批在這做的時候，包括房地產(chǎn)商這么積極的蓋房子，都是等著房價上漲，要大賺一筆。現(xiàn)在房價不漲了，而且房價不漲不說，是你收縮信貸，收縮信貸了貸款買房子的錢先卡住，沒有需求了，房價肯定就漲不動。
另外對房地產(chǎn)商的貸款也卡住，因?yàn)橘J款緊縮了，兩頭卡著。房價漲不動了，那么房地產(chǎn)商就處于一個非常尷尬的境地，資金鏈搞不好就斷了。你70%的負(fù)債，銀行來要貸款，然后你這個房子又沒賣出去，又不想降價，說實(shí)話真的要降價很可能就變成什么？房地產(chǎn)商爭著降價，爭著降價的時候，其實(shí)到最后可能你還是怎么都賣不出去。
大伙都這么降，其實(shí)就現(xiàn)在這個房價再降一半，你說有多少人真正買得起？別說別的，就說北京的富人，有多少人買得起，（即便房價）就降一半，所以你就降價也不見得能多賣出去多少。房地產(chǎn)商陷入一個非常緊張的境地，就是資金鏈斷裂。
緊縮信貸過程中很多錢已經(jīng)進(jìn)不來了
當(dāng)然他們都有這個希望，一年以后形勢又寬松，保不齊房價又開始暴漲。
房價暴漲當(dāng)然是可能存在的，2009年有一個政策大轉(zhuǎn)向，把緊縮政策變一下，貸款一年增長30%，結(jié)果房價都往上升，真要來這么一個房價大轉(zhuǎn)折，當(dāng)然也可以，還是搞房地產(chǎn)。
現(xiàn)在有很多錢已經(jīng)進(jìn)不來了，這就導(dǎo)致我們看到了大量跑路的現(xiàn)象。
也就是說現(xiàn)在貨幣信貸從擴(kuò)張轉(zhuǎn)到緊縮的這個過程中，突然一轉(zhuǎn)向很多企業(yè)就突然出了問題了。
很多企業(yè)都是這樣。很多搞房地產(chǎn)倒賣的企業(yè)估計(jì)錯了，以為房價會暴漲，結(jié)果房價沒漲，這下完了。
結(jié)尾的話
房地產(chǎn)商再不降價 可能有一批要完蛋
中國現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢到了一個很重要的時刻，這個時刻就是說我們的反通脹能不能進(jìn)行到有足夠成效這么一個關(guān)鍵時刻。如果能夠再堅(jiān)持最后五分鐘，不要很長時間，比如說今年貨幣信貸還是一個適度的緊縮，那么通脹是會下去，中國的增長率暫時下降，也不要著急。只要高于8%的話，我們的經(jīng)濟(jì)還是在前列，沒有太低，那么解決通脹可能會有希望。但是這個時候，你這樣緊的話，房價恐怕就是真的要下降。
再不老老實(shí)實(shí)降價的房地產(chǎn)商，可能資金鏈要斷了，就要完蛋了，這回輪到這批房地產(chǎn)商要跑路了。
可能還得有不少企業(yè)家要繼續(xù)跑路，特別是那些大膽借貸的人。這個在任何一個經(jīng)濟(jì)收縮的時候都是會出現(xiàn)的。
政府要做的是什么呢？它要最終保證我們這個經(jīng)濟(jì)不要滑坡滑得太厲害。比如說，今年、后年增長率都是8%，不要滑坡滑得太厲害，另外在這個過程中保護(hù)弱勢的群體。（來源：北青網(wǎng)）
