摘要：有些人認(rèn)為在三四線城市，按照目前縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r，依據(jù)人均可支配收入水平，很難生存大型購物中心。是什么讓他們對三四線城市的購物中心產(chǎn)生如此判斷，三四線城市大型購物中心就真的無法存活嗎？中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員鴻偉摩爾董事長楊建偉先生深入研究表示，中國購物中心正在由一線發(fā)達(dá)城市向二三線城市發(fā)展……
中國的購物中心發(fā)展至今已有近 20年的時間，從最初自發(fā)的探索到主動的嘗試到后來的快速發(fā)展，最后到最近幾年的全國性開發(fā)高潮，我們既積累了很多的寶貴經(jīng)驗(yàn)，也走了不少彎路，付出了高昂的學(xué)費(fèi)。目前，銀行信貸緊縮與寬松交替、下調(diào)貸款利率、限購令、限價令等政策直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)住宅市場溫度轉(zhuǎn)冷后加溫。各大房企、基金、投資者都將目光投向受新政影響較小的商業(yè)地產(chǎn)。萬科、保利等大型房地產(chǎn)企業(yè)都在大規(guī)模提高商業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)戰(zhàn)略布局中所占比例，一時間商業(yè)地產(chǎn)的熱度驟升，萬達(dá)和銀泰更是加速擴(kuò)張。
商業(yè)地產(chǎn)市場，一線城市資源相對有限，市場競爭激烈，運(yùn)作成本及絕對風(fēng)險較大；二線城市投資趨勢也日趨飽和。于是開發(fā)商紛紛尋找價值洼地，推動有潛力地產(chǎn)板塊的投資發(fā)展，三四線城市正成為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展熱土。中國購物中心正在由一線發(fā)達(dá)城市向二三線城市普及，城市型購物中心是國內(nèi)購物中心目前開發(fā)的主流，購物中心正在從大而全的操作模式往主題化、精細(xì)化的方向轉(zhuǎn)變。與此同時，三四線城市也已經(jīng)意識到了越來越多的房企進(jìn)駐，所以現(xiàn)在很多城市都開始重新修編其總體規(guī)劃，并把房地產(chǎn)行業(yè)作為一個重點(diǎn)來考慮。這對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場和開發(fā)商來說，都是非常大的機(jī)遇。
目前購物中心模式正在從一二線城市向三四線城市發(fā)展，發(fā)展的首要因素，是當(dāng)?shù)貐^(qū)域的消費(fèi)能力和收入水平相對較高，尤其是浙江、江蘇等東部區(qū)域。同時，三、四線城市本身商業(yè)模式比較傳統(tǒng)。很多商業(yè)街多數(shù)是自發(fā)形成的，缺少系統(tǒng)科學(xué)的規(guī)劃。商業(yè)形態(tài)比較初級，商業(yè)雜亂，零散商業(yè)居多，大品牌商家、知名品牌不是特別多。介于以上因素，購物中心連鎖企業(yè)選擇進(jìn)入該區(qū)域后，自然成為城市商業(yè)的地標(biāo)，成為當(dāng)?shù)匚ㄒ坏膮R集生活、休閑、餐飲、娛樂、購物于一體的一站式家庭型時尚生活廣場。
根據(jù)中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心報告顯示：截至2011年底，預(yù)計(jì)中國開業(yè)購物中心將達(dá)到2795家，而一線城市將擁有821家，二線強(qiáng)城市僅次于一線，累計(jì)開業(yè)達(dá)752家購物中心。值得關(guān)注的是，三線城市購物中心累計(jì)開業(yè)量將達(dá)到544家。與一二線相比，我國三線城市數(shù)量龐大，但商業(yè)發(fā)展程度較低，購物中心這種新興商業(yè)業(yè)態(tài)更是在2002年以后才在少數(shù)的三線強(qiáng)城市有所發(fā)展，而大量的三線中、弱城市還是購物中心行業(yè)的空白市場。
資料顯示隨著一線城市購物中心數(shù)量趨于飽和、市場競爭日益激烈、投資成本逐年加大等因素的影響，越來越多的開發(fā)商、零售商把目光放到了二線和三線城市，而與二線城市相比，三線城市的市場空白更大。
據(jù)了解2003年（含2003年）之前，三線城市購物中心開業(yè)量僅為42家，而二線城市為415家，一線城市為218家。總體來看，2004年-2010年，中國購物中心無論是在開業(yè)量還是開發(fā)體量以及投資額方面，這七年內(nèi)都得到了快速的發(fā)展，與03年之前相比，一線與二線城市的增幅差距不大，分別為2.5倍和2.2倍。而三線城市的增幅非常明顯，2004年-2010年期間購物中心累計(jì)開業(yè)的數(shù)量是2003年之前開業(yè)量的11.8倍，由于三線城市購物中心起步較晚，雖然近年來放量較之過去明顯，但開業(yè)總量上依然低于以二線城市。考慮到三線城市數(shù)量龐大，報告認(rèn)為在一個較長的時期內(nèi)，三線城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟛⑶矣谐掷m(xù)大幅度增長的可能性。
分析結(jié)果顯示，三線城市購物中心商業(yè)建筑面積增速最快，達(dá)到83.9%，但絕對體量依然較低，預(yù)計(jì)2011年底，三線城市的購物中心開發(fā)體量將達(dá)到1152萬平方米左右。而目前擁有購物中心的城市數(shù)最多的二線城市的體量增速均在30%以上，增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于三線城市。
另外，二線強(qiáng)城市的購物中心商業(yè)體量最高，2009年底，已開發(fā)的購物中心體量為3814萬平方米，預(yù)計(jì)2011年底，將超過5000萬平方米，增速達(dá)36.6%，是一二線城市中增速最快的。報告認(rèn)為值得注意的是，雖然一線城市的體量最高，但未來兩年的增速卻最低，因此報告認(rèn)為一線城市的商業(yè)地產(chǎn)增長的驅(qū)動力將逐漸從大體量開發(fā)轉(zhuǎn)為持續(xù)運(yùn)營和擴(kuò)大消費(fèi)，而更多的開發(fā)投資機(jī)會將留給二三線城市，特別是三線城市，投資潛力巨大。
中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟專家委員—鴻偉摩爾董事長楊建偉認(rèn)為隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提高，居民消費(fèi)能力的逐漸增強(qiáng)和新的消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的加強(qiáng)，以及中國購物中心投資商、開發(fā)商實(shí)力和能力不斷加強(qiáng)，中國商業(yè)地產(chǎn)資本市場的逐步形成，中國購物中心發(fā)展將進(jìn)入發(fā)展的黃金時期。未來 10 年，中國將會有更多購物中心落成開業(yè)。對于購物中心來說，很多三四線市場還是空白，當(dāng)超市業(yè)態(tài)布點(diǎn)越來越密集并且難以擺脫微利的困局，掌握資源與多業(yè)態(tài)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的區(qū)域零售商到三四線城市投建購物中心將成為趨勢。中國購物中心業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢是多元化、主題化、休閑化，一二線城市成熟商圈中的購物中心多以年輕時尚或高檔精品主題來操作，而三四線城市、城市新興商圈或郊區(qū)中的購物中心項(xiàng)目則多以生活配套、家庭娛樂的主題來操作。
鴻偉摩爾：中國商業(yè)聯(lián)合會授予:“中國商業(yè)地產(chǎn)金牌策劃服務(wù)機(jī)構(gòu)”的專業(yè)策劃公司，公司一直專注于摩爾業(yè)態(tài)及商業(yè)環(huán)境的深度研究、致力于商業(yè)地產(chǎn)市場研究、定位規(guī)劃、招商運(yùn)營、運(yùn)營管理的專業(yè)資深商業(yè)地產(chǎn)策劃與運(yùn)營管理公司。公司悉心研究各類城市的消費(fèi)與市場環(huán)境，專業(yè)從事“SHOPPING MALL、商業(yè)步行街、主題專業(yè)市場、社區(qū)MALL、旅游、創(chuàng)意地產(chǎn)”等物業(yè)形態(tài)的前期市場及環(huán)境調(diào)研、可行性研究、項(xiàng)目主題定位、商業(yè)模式及功能規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商代理、商業(yè)經(jīng)營管理等核心服務(wù)。
