業(yè)態(tài)升級(jí)方向：藝術(shù)城重點(diǎn)引進(jìn)中等商品為主，嚴(yán)格控制假貨;急需增加文化娛樂業(yè)態(tài)，建議在改造后的工人文化宮和迎賓館廣場(chǎng)增加類似大家樂開放舞臺(tái)，鼓勵(lì)年輕打工人群參加健康向上的文化活動(dòng)。餐飲業(yè)態(tài)需要增加中等價(jià)格為主的品牌中餐廳三家以上，東門大多數(shù)餐飲場(chǎng)所需要排隊(duì)等待。

　　東門北片區(qū)城市設(shè)計(jì)建議

　　東門北片區(qū)更新單元總用地面積：24.57公頃;

　　開發(fā)建設(shè)用地面積：10.84公頃;

　　東門北土地利用規(guī)劃圖

　　東門北單元規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)

　　1. 迎賓館建議達(dá)到五星酒店標(biāo)準(zhǔn)，酒店面積不少于5萬平方米，不僅能夠接待國(guó)內(nèi)游客，而且要滿足接待外國(guó)顧客標(biāo)準(zhǔn)，具有鮮明的嶺南文化特色，小平同志下榻的桂園建議作為南巡紀(jì)念館。

　　迎賓館新增寫字樓突出生態(tài)環(huán)保特色，適合一流企業(yè)總部進(jìn)駐，高端企業(yè)總部作為重點(diǎn)。

　　3. 利用入口廣場(chǎng)地下空間，建議設(shè)置下沉廣場(chǎng)和兩層收費(fèi)的地下停車場(chǎng)，增加1000個(gè)以上停車位，徹底解決東門北地區(qū)停車難問題。

　　4. 利用東門工人文化宮和迎賓館等，建議增加文化和體育休閑娛樂面積4萬平方米以上，適當(dāng)減少商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積。

　　(二).湖貝路華潤(rùn)項(xiàng)目城市設(shè)計(jì)建議

　　本片區(qū)改造更新后，規(guī)劃總計(jì)容建筑面積約為197.6萬平方米，容積率為8.29，其中零售、娛樂部分約為43萬平方米、辦公部分約為37萬平方米、公寓及居住部分約為116萬平方米。

　　我們建議如下：

　　3.項(xiàng)目分期基本合理，羅湖區(qū)文化公園可以移動(dòng)位置，但是羅湖區(qū)文化公園的面積過小，入口空間尺度過小，難以讓大家共享，建議今后重點(diǎn)深化方案。

　　4.建議湖貝路購(gòu)物中心中增加電玩，書吧，電影院，新華書店，健身中心等文化娛樂等動(dòng)感業(yè)態(tài)。

　　(三).黃貝嶺舊村改造項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃建議

　　黃貝嶺舊村鳳凰路的超市---沃爾瑪

　　黃貝嶺舊村改造二期涉及到深南大道形象，對(duì)羅湖區(qū)城市形象影響較大。項(xiàng)目利用地下空間與地鐵銜接，開發(fā)地下空間建議以停車為主，地下商業(yè)面積建議控制在1萬平方米以內(nèi)，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)有大型超市沃爾瑪?shù)取?/P>

　　2.建議減少寫字樓數(shù)量，增加寫字樓高度，讓集中式購(gòu)物中心擁有良好的空間體驗(yàn)環(huán)境，同時(shí)增加空間的通透性，讓北側(cè)住宅擁有更好的風(fēng)水。

　　3.沿著深南大道寫字樓建議重點(diǎn)引進(jìn)企業(yè)總部，建議提前進(jìn)行宣傳，根據(jù)企業(yè)總部要求進(jìn)行量身定制。

　　人民南及火車站片區(qū)是八十年和九十年代初期的商業(yè)旺區(qū)，以深圳國(guó)貿(mào)大廈作為區(qū)域的商業(yè)和辦公龍頭，吸引眾多外地游客購(gòu)物，曾是深圳市標(biāo)志性建筑。2000年以后該區(qū)域商業(yè)明顯衰落，華強(qiáng)北商圈和東門商圈吸引了更多人流，華潤(rùn)萬象城吸引了高端消費(fèi)群體，盡管金光華購(gòu)物中心增加了人民南商業(yè)體量，但是區(qū)域消費(fèi)依舊不旺。

　　深圳總體規(guī)劃要求，深圳特區(qū)要在“一國(guó)兩制”的框架下更好地服務(wù)香港，支持香港繁榮穩(wěn)定，在粵港澳合作中發(fā)揮先行、先導(dǎo)、先試的示范作用。

　　今后人民南產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃方向是：商貿(mào)和進(jìn)出口，總部經(jīng)濟(jì)

　　從商業(yè)規(guī)劃角度，建議羅湖區(qū)政府爭(zhēng)取發(fā)揮口岸優(yōu)勢(shì)，享受某些香港免稅政策，應(yīng)該增加國(guó)際名店和香港特色商品專賣店和特色免稅商品購(gòu)物中心，減少和東門商圈的同質(zhì)化。利用香港CEPA政策，要將香港特色商業(yè)在人民南集中展示和批發(fā)到內(nèi)地市場(chǎng)。

　　人民南部片區(qū)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略：

　　1. 盤活現(xiàn)有大型樓宇，例如，吸引更多大企業(yè)進(jìn)駐國(guó)貿(mào)大廈等辦公樓，改造城中村為更多企業(yè)總部辦公人員提供良好配套居住環(huán)境和子女教育環(huán)境。

　　2. 為部分大企業(yè)量身定制大型總部，新建項(xiàng)目例如大中華廣場(chǎng)需要高起點(diǎn)規(guī)劃，注重前期招商工作，根據(jù)大企業(yè)的要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，注重周邊環(huán)境的改善和和諧。

　　(一).深圳酒店更新單元產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與產(chǎn)品定位建議

　　深圳酒店更新單元位于深南大道和人民南路以及建設(shè)路包圍區(qū)域，深房百貨等項(xiàng)目過去不注重前期研究和商業(yè)規(guī)劃，定位錯(cuò)誤，經(jīng)營(yíng)失敗，國(guó)有資產(chǎn)損失過億，教訓(xùn)沉痛和深重。

　　項(xiàng)目拆遷物業(yè)總面積13 萬余平方米，拆遷談判已完成總量 的80% ; 由于項(xiàng)目所在區(qū)域是深圳的東西主要干道的特點(diǎn)，建議以寫字樓為主，重點(diǎn)引進(jìn)大企業(yè)總部，特別是商貿(mào)企業(yè)和進(jìn)出口企業(yè)總部。

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　　本項(xiàng)目位于人民南，西側(cè)直接面對(duì)深圳火車站，屬于深圳門戶區(qū)域，城市形象極為重要，建議增加改造范圍，分期開發(fā)，總體規(guī)劃。

　　深圳大中華集團(tuán)是深圳開發(fā)總部大樓比較有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，已經(jīng)成功在福田區(qū)開發(fā)大中華廣場(chǎng)，引進(jìn)五星酒店和眾多企業(yè)總部。

　　如果大中華集團(tuán)不愿意單獨(dú)開發(fā)二期，建議大中華集團(tuán)和村集體公司兩家合作，統(tǒng)一規(guī)劃后聯(lián)合開發(fā)。

　　本項(xiàng)目辦公樓適合重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，適合引進(jìn)國(guó)內(nèi)大型進(jìn)出口企業(yè)總部等進(jìn)駐。