“北京望京區(qū)域的常住人口為30多萬(wàn)，但商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到了180萬(wàn)平米，這部分商業(yè)我覺(jué)得一輩子也消化不掉。”接受訪問(wèn)時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理王永對(duì)目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表示擔(dān)憂(yōu)。近兩年，伴隨諸多房企的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始雨后春筍般涌現(xiàn)，然而，部分房企的盲目介入心態(tài)，使其并未真正了解市場(chǎng)供求現(xiàn)狀，由此導(dǎo)致大批項(xiàng)目落戶(hù)在商業(yè)氛圍欠缺、消費(fèi)能力不足的區(qū)域，并直接導(dǎo)致項(xiàng)目后期招商、運(yùn)營(yíng)陷入被動(dòng)局面。

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)還是難逃一窩蜂的現(xiàn)象，建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于房企而言猶如買(mǎi)菜一樣，把錢(qián)一拿，大手一揮，就這么開(kāi)始了。很多房企基本都是盲目展開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，并沒(méi)有考慮科學(xué)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略”業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這給房企帶來(lái)很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)一個(gè)購(gòu)物中心或者城市綜合體建在消費(fèi)市場(chǎng)并不成熟的區(qū)域時(shí)，絕對(duì)會(huì)令項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)很難展開(kāi)。

　　2009年7月，大興火神廟商業(yè)中心項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)被認(rèn)為是區(qū)域商業(yè)配套升級(jí)的“功臣”，開(kāi)業(yè)當(dāng)天吸引大量居民和投資客的關(guān)注。然而，僅僅在一個(gè)月之后，其人氣就急速下滑，商鋪出租率難以提升，即便在兩年后的現(xiàn)在，火神廟商業(yè)中心依然難以走出不慍不火的局面。有專(zhuān)家分析，原因在于該項(xiàng)目未能正確把脈消費(fèi)市場(chǎng)，“火神廟周邊居民雖然較多，但并未形成成熟的商業(yè)氛圍，而且該項(xiàng)目定位相對(duì)高端，但區(qū)域消費(fèi)人群卻是中端。”

　　面臨同樣困境的還有望京區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目。“項(xiàng)目多、顧客少，區(qū)域內(nèi)的各個(gè)項(xiàng)目都存在一定的運(yùn)營(yíng)難題，招商工作不好展開(kāi)，但也只能硬著頭皮去做，處境非常尷尬。”望京某商業(yè)項(xiàng)目工作人員透露。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，望京區(qū)域目前有天陸購(gòu)物中心(12萬(wàn)平米)、賽特奧特萊斯(15萬(wàn)平米)、華彩國(guó)際商業(yè)中心(25萬(wàn)平米)、望京旺角廣場(chǎng)(2萬(wàn)平米)、望馨商業(yè)中心(2萬(wàn)平米)、望京凱德Mall等30個(gè)左右商業(yè)建筑，面積共達(dá)180萬(wàn)平米，而望京區(qū)域的常住人口僅為30多萬(wàn)。據(jù)了解，國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部早就出臺(tái)過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)范》，這一國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的最新版本規(guī)定，每個(gè)可容納5萬(wàn)人的居住區(qū)，應(yīng)配備的綜合食品店、綜合百貨店、餐飲店、書(shū)店、藥店等商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積為7000平方米。照此計(jì)算，望京區(qū)域所需商業(yè)服務(wù)設(shè)施面積為40多萬(wàn)平米，目前的商業(yè)供應(yīng)量遠(yuǎn)超出3倍多。“這部分商業(yè)我覺(jué)得一輩子也消化不掉。” 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理王永表示。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，望京區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目以及大興火神廟商業(yè)中心面臨的運(yùn)營(yíng)困境，主要?dú)w結(jié)于項(xiàng)目規(guī)劃之初沒(méi)有對(duì)區(qū)域進(jìn)行深入分析和實(shí)地調(diào)研。“房企切忌盲目盲從，理性開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，市場(chǎng)調(diào)研更是堪稱(chēng)項(xiàng)目運(yùn)作的核心，項(xiàng)目定位、招商等一系列工作都是參照市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告展開(kāi)的。當(dāng)然，目前多數(shù)房企并不具備專(zhuān)業(yè)的調(diào)研能力，大多需要借助專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)完成，CRIC商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)以及各大代理機(jī)構(gòu)定期發(fā)布的市場(chǎng)報(bào)告都可以為房企提供有力的數(shù)據(jù)支持。”
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