12月19日，萬科位于深圳龍崗的新老西舊改項目在萬科天譽項目現(xiàn)場舉行了回遷房樣板開放儀式，這是深圳萬科目前推出的最大城市綜合體項目。

　　深圳萬科總經(jīng)理周彤在儀式中介紹稱，截至目前，該項目投入已超過20億元，其中商業(yè)面積將超過20萬平米，而住宅則達(dá)到70多萬平方米，總計6314套房源。

　　而在該項目的首批開工部分中，規(guī)劃的商業(yè)面積就達(dá)10萬多平方米，一期住宅為7.7萬平方米，共400套房。

　　萬科的考驗

　　資料顯示，新老西舊改項目建設(shè)用地23.52萬平方米，總建筑面積101.8萬平方米，包含商業(yè)、公務(wù)、休閑、娛樂、居住于一體，是深圳龍崗首座100萬米的大型城市綜合體，也是龍崗目前為止最大型的社區(qū)。

　　項目規(guī)劃有龍崗最大的購物中心萬科廣場，160米高的甲級寫字樓萬科大廈，以及萬科天譽住宅、公寓等產(chǎn)品，項目建成之后，將成為龍崗新的城市標(biāo)志。

　　另外，萬科天譽項目已于12月17日開放營銷中心，預(yù)計12月份將開盤推出首批住宅產(chǎn)品，主力戶型為90至165平方米，預(yù)計2012年底首批住宅和商業(yè)即可一同交付。

　　作為一個涉及舊改的民生工程，又是深圳萬科的首個大型城市綜合體項目，新老西舊改項目受到了各方面的極大關(guān)注。

　　不過，對于深圳萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面的運營，深圳業(yè)內(nèi)人士還是提出了一些質(zhì)疑。

　　眾夏地產(chǎn)董事長助理林曉華就對觀點地產(chǎn)新媒體指出，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)驗并不充足，此次改造項目又屬于一個全新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其面臨的挑戰(zhàn)是前所未有的，項目后期的運營和管理也將是對萬科的一大考驗。

　　由于是舊改項目，該項目在規(guī)劃中還要求建筑面積90平方米以下的住房比重將達(dá)到70%以上。

　　林曉華認(rèn)為，對于一個百萬平的大型城市綜合體項目而言，商業(yè)物業(yè)方面回款的周期較長，如果前期住宅項目不能提供資金支持，那么項目的后續(xù)開發(fā)將會面臨很大的資金壓力。

　　新老西項目始末

　　新老西舊改項目作為深圳城市更新的重點工程之一，深圳萬科是在2006年中途接手的。這也是繼龍崗樟樹布舊改項目之后，深圳萬科接手的第二個舊改項目。

　　該項目早在2002年就被龍崗區(qū)政府列為重點改造項目，期間陸續(xù)經(jīng)歷了興創(chuàng)業(yè)、九州等改造單位。

　　2006年7月22日，萬科發(fā)布公告稱，深圳萬科已與九州地產(chǎn)簽署協(xié)議，深圳萬科將獲得深圳龍崗中心城新老西村舊改項目，預(yù)計萬科需支付總合作價款約10.97億元。

　　在深圳萬科接手之后，該項目還是一度出現(xiàn)了緩建的現(xiàn)象。

　　據(jù)龍崗區(qū)城中村改造辦公室一位負(fù)責(zé)人當(dāng)時介紹稱，龍崗區(qū)政府于2003年初就確定了改造的具體方案，并委托龍崗鎮(zhèn)政府組織開發(fā)。當(dāng)時，龍崗鎮(zhèn)政府已與九州地產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，由九州地產(chǎn)承建。后來，深圳萬科介入。

　　該人士當(dāng)時還透露，項目暫緩主要原因還是在項目拆遷、居民安置等方面補償上的分歧較大。

　　而萬科當(dāng)時給出的回應(yīng)是：按照合作協(xié)議的約定，項目的拆遷談判主要由合作方（九州地產(chǎn)）負(fù)責(zé)推進(jìn)，合作方正在進(jìn)行拆遷談判，因此項目進(jìn)展較預(yù)期緩慢。

　　萬科還提到，項目在完成一期安置房基坑開挖后，由于片區(qū)法定圖則調(diào)整，影響規(guī)劃設(shè)計，且該安置房工程是后期拆遷業(yè)主回遷用房，由于拆遷工作進(jìn)展緩慢，所以工程暫停緩建。

　　雖然歷經(jīng)波折，但是隨著此次回遷房樣板開放儀式的舉行，新老西舊改項目的進(jìn)展還是取得了階段性的成功。

　　林曉華就表示，舊改項目本身就是一個周期長、涉及諸多利益面的事項。萬科在中途接手后，能實現(xiàn)階段性的成功，這就表明品牌房企在舊改方面無論是實力還是操作能力上，都是有很大優(yōu)勢的。

　　據(jù)了解，深圳萬科除了新老西舊該項目和樟樹布舊改項目外，在深圳南山區(qū)還擁有南苑新村和漁一村兩個舊改項目，以及位于龍華的保障性住房項目。
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