外鄉(xiāng)人潘石屹的突然殺入，

　　讓郭廣昌意外而不滿。

　　外灘地王的兩位主人，

　　道不同，言不順，何以為謀？

　　復(fù)星是一家低調(diào)的公司—即便擁有幾十家上市公司，復(fù)星集團(tuán)在公眾視野里也顯得陌生。

　　但在2011年的最后兩天，這家公司卻忍不住高調(diào)地對(duì)一起交易公開(kāi)表示不滿。

　　根據(jù)12月29日的一則公告，一家叫海之門的公司，其50%的權(quán)益被其三家股東上海證大、綠城以及磐石，以40億的價(jià)格聯(lián)合賣給了SOHO中國(guó)。復(fù)興集團(tuán)旗下的復(fù)星國(guó)際擁有海之門另外50%的權(quán)益。

　　復(fù)星國(guó)際隨后一天發(fā)布公告，對(duì)這一交易“感到驚訝”，并認(rèn)為對(duì)被交易的權(quán)益擁有的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)未得到保障，有可能因此“采取一切手段維權(quán)”。在復(fù)星國(guó)際提供的書(shū)面回復(fù)中，它承認(rèn)在12月初 SOHO中國(guó)與自己就購(gòu)買海之門權(quán)益一事“有過(guò)接觸”，但還未達(dá)成識(shí)。

　　上海海之門成立于2010年4月。在2011年11月25日，經(jīng)過(guò)一系列的股權(quán)交易之后，這家公司成為上海證大外灘國(guó)際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司的唯一股東。而后者是專為外灘8-1地塊而成立的項(xiàng)目公司。這塊地位于上海外灘金融服務(wù)區(qū)南端，緊鄰潘石屹的外灘SOHO，曾在2010年2月拍出92.2億天價(jià)，刷新了當(dāng)時(shí)上海地王紀(jì)錄。

　　不到一個(gè)月的時(shí)間，這家公司的股權(quán)再次出現(xiàn)重大變化。過(guò)程進(jìn)行得有些倉(cāng)促。從幾方接觸到達(dá)成協(xié)議并公開(kāi)，僅用了不到一個(gè)月的時(shí)間，正常的交易過(guò)程至少要兩到三個(gè)月時(shí)間。

　　有分析人士稱，“看起來(lái)整件事情就像在逼復(fù)星國(guó)際就范”。

　　12月29日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告宣布此起交易，并且在當(dāng)天下午3點(diǎn)臨時(shí)召集媒體舉辦了一次電話發(fā)布會(huì)。在發(fā)布會(huì)上，潘石屹稱，終于可以好好坐下來(lái)跟復(fù)星國(guó)際聊一聊了，此后將在管理、銷售和融資上發(fā)揮“各自的長(zhǎng)項(xiàng)”。

　　當(dāng)天晚上，復(fù)星集團(tuán)創(chuàng)始人郭廣昌在一個(gè)酒會(huì)上得知此事。他對(duì)SOHO中國(guó)的突襲感到無(wú)語(yǔ)，并稱對(duì)“老潘”的印象拐了個(gè)彎，“本來(lái)覺(jué)得是謙謙君子，現(xiàn)在看來(lái)他很生猛”。

　　在此之前，復(fù)星在投資上一直很謹(jǐn)慎，在選擇合作伙伴的時(shí)候會(huì)做大量調(diào)研，比如公司的歷史記錄調(diào)查和在私人交往中了解合作伙伴的誠(chéng)信度。此前，海之門公司的合作伙伴—上海證大的創(chuàng)始人戴志康是郭廣昌在復(fù)旦大學(xué)的本科同窗，綠城中國(guó)的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平則是郭廣昌的老鄉(xiāng)，三人相識(shí)相知多年。不僅如此，郭廣昌在上海證大、磐石中還擁有不少股份。

　　現(xiàn)在，突然來(lái)了一個(gè)生猛的“外鄉(xiāng)人”潘石屹。不僅如此，這個(gè)外鄉(xiāng)人還跟郭廣昌行事風(fēng)格迥異。同樣在1990年代初開(kāi)始創(chuàng)業(yè)，郭廣昌為人低調(diào)穩(wěn)健，當(dāng)年跟隨他創(chuàng)業(yè)的團(tuán)隊(duì)幾乎無(wú)一流失；而潘石屹則行事張揚(yáng)，公司中重要職位上的老人也均已更換。

　　對(duì)外灘8-1地塊的訴求，雙方也不盡相同。這是潘石屹2009年進(jìn)入上海之后的第10個(gè)項(xiàng)目。在此之前，他以收購(gòu)成熟地段的半成品項(xiàng)目為主，并習(xí)慣加工后散售。追求項(xiàng)目利潤(rùn)最大化，被認(rèn)為是SOHO中國(guó)例來(lái)的做法。

　　但顯然郭廣昌在這個(gè)項(xiàng)目上寄予更多的厚望，且“對(duì)自身認(rèn)定的價(jià)值與原則近乎偏執(zhí)、且不憚?dòng)趶垞P(yáng)的維護(hù)”。

　　盡管復(fù)星系中的復(fù)地1994年就介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但與復(fù)星系的名聲相比，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻顯得過(guò)于零碎—涵蓋了住宅、商業(yè)、流通、基金等房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈，但彼此之間卻缺乏協(xié)調(diào)。

　　2010年年初，在確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與地產(chǎn)投資并重的雙向發(fā)展目標(biāo)之后，郭廣昌決定好好梳理一下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　在經(jīng)過(guò)復(fù)地退市、股權(quán)置換以及人事更換之后，郭廣昌最迫切的任務(wù)是，找到一個(gè)好的項(xiàng)目。

　　2010年2月推出的外灘8-1地塊在這種情況下出現(xiàn)在郭廣昌眼前。這是一塊位于上海外灘金融服務(wù)區(qū)南端的商業(yè)地塊，建筑面積約42萬(wàn)平方米。按照規(guī)劃，這里將建成大型商業(yè)設(shè)施和高端酒店。在住宅開(kāi)發(fā)遭遇寒流的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)被視作避風(fēng)港。

　　郭廣昌對(duì)它興趣濃厚，在公開(kāi)競(jìng)拍的那一天，他少有地全程參與。

　　在地塊旁落上海證大的第二天，他還召集高層人員開(kāi)了一次緊急會(huì)議，痛斥“競(jìng)拍失手”。郭廣昌說(shuō)，外灘8-1項(xiàng)目就應(yīng)該由復(fù)星主導(dǎo)來(lái)做。

　　幸好機(jī)會(huì)再次出現(xiàn)。當(dāng)上海證大在項(xiàng)目操作中出現(xiàn)資金問(wèn)題的時(shí)候，他兩次投資，將復(fù)星在這塊地?fù)碛械墓煞萏岣咧?0%。

　　現(xiàn)在，歷時(shí)兩年，這塊地終于開(kāi)工建設(shè)。前期的各項(xiàng)復(fù)雜工作、項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)壓力期都已經(jīng)過(guò)去了，變數(shù)卻不期而至。

　　有消息稱，最初戴志康希望由復(fù)星國(guó)際來(lái)全盤接手外灘8-1地塊，無(wú)奈后者殺價(jià)太狠，出于對(duì)股東的負(fù)責(zé)，將股權(quán)賣給了SOHO中國(guó)。

　　復(fù)星國(guó)際希望借由優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保障來(lái)應(yīng)對(duì)這個(gè)變數(shù)。但上海證大和綠城中國(guó)隨后發(fā)布公告稱，與SOHO中國(guó)之間的交易，并非直接出售海之門的股權(quán)，而是間接出售擁有海之門股權(quán)的公司—上海證大五道口和綠城合升。

　　圍繞著8-1地塊的股權(quán)之爭(zhēng)，復(fù)星國(guó)際與SOHO中國(guó)之間勢(shì)必還會(huì)展開(kāi)新一輪的博弈。已然退出并打算全面轉(zhuǎn)型的戴志康，將此比作一座圍城—外面的想進(jìn)去，里面的想出來(lái)。能突出重圍便是勝利。

　　SOHO中國(guó)在上海

　　2009年8月，以24.5億元收購(gòu)“SOHO東海廣場(chǎng)”，正式涉足上海房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　2010年，以總計(jì)50.1億元收購(gòu)和拍得外灘、虹橋及盧灣區(qū)部分項(xiàng)目股權(quán)及土地。

　　2011年4月至8月，以106.94億收購(gòu)靜安、虹口、浦東等區(qū)域的商業(yè)地塊。

　　2011年12月29日，以40億元間接收購(gòu)上海海之門房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)，進(jìn)而收購(gòu)上海外灘8-1地塊50%的權(quán)益。

　　復(fù)星系地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展

　　從1993年便介入房地產(chǎn)的復(fù)地，是復(fù)星系在房地產(chǎn)上發(fā)展的重要棋子。

　　從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，它在2004年還和保利地產(chǎn)等處于差不多的級(jí)別，但此后一路被“招保萬(wàn)金”甩在后面。

　　2010年，復(fù)星系開(kāi)始整合旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，構(gòu)建“大地產(chǎn)”業(yè)務(wù)。

　　此后，復(fù)星國(guó)際主動(dòng)要約收購(gòu)復(fù)地，復(fù)地放棄上市公司地位，但保持上市公司治理和管控架構(gòu)。

　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，復(fù)星國(guó)際以凱德置地為榜樣，涉足上下游產(chǎn)業(yè)、發(fā)行基金、做商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、服務(wù)式公寓管理，從資金來(lái)源到產(chǎn)品全部涵蓋。

　　復(fù)星以京、滬、深區(qū)域?yàn)橹行倪M(jìn)行重點(diǎn)布局，投資額度占70%以上；在資產(chǎn)類別的配置上，以住宅開(kāi)發(fā)為主，但會(huì)有不超過(guò)30%的投資比重，加強(qiáng)辦公、商業(yè)等配套資產(chǎn)和主題地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　（來(lái)源：《第一財(cái)經(jīng)周刊》　記者：蘭紅）