上周剛結束的重慶兩會上傳出消息，我市今年要新建五大商圈，包括西永、禮嘉、茶園、龍盛（龍興復盛片區）和陶家。家樂福、遠東、永輝等國際國內的零售業大腕們，看好新建商圈蘊含的機會，早已悄然行動起來，忙著考察選址。這些零售業大腕都表示，扎根重慶發展多年，從不了解到逐漸融入這個市場，積累了不少經驗，新商圈給他們帶來新機遇的同時，也會給他們帶來新的改變。

　　談打算

　　消息剛剛公布 專業團隊已前往考察

　　重慶商報：五大新商圈今年就要動工開建，各位是否有前往開店的打算？

　　江慶能：我們已經關注到了這個消息，接下來會具體了解是否有合適的物業。從1997年太平洋百貨到重慶開店算起，遠東集團進入重慶已有10多個年頭。去年，重慶遠東百貨的銷售增長為20%，位居全國遠東系百貨第三，重慶太平洋百貨銷售增長也有12%。但我們卻在長達六七年時間里沒有在重慶開過新店，其中很大的一個原因就是找不到合適的物業。

　　現有各大商圈稍微好點的商業口岸基本已被占據，重慶要新建五大商圈，對我們拓展新店是很好的消息。

　　游達：“政府工作報告”出來的當天，我就把涉及新開商圈的消息匯報到了總部，并告知了重慶分公司負責考察選址的拓展部門負責人。聽說拓展部已派人前往幾大新商圈實地考察，反饋信息很快就會出來。只要條件合適，我們肯定會去開店。

　　張震：家樂福總部也高度關注此事，據悉目前已派了專業團隊跟進。我們希望能以最快的速度對五大區域完成考察，并盡快找到適合開店的口岸。

　　新建的五大商圈是重慶下一步商業發展的新機遇，也給所有零售商業企業在重慶發展提供了新的平臺。

　　談經驗

　　租賃物業有弊端 商圈內外差別大

　　重慶商報：各位扎根重慶最長的已有15個年頭，從不了解、不熟悉這個市場到現在做得有聲有色，估計都經歷過遭遇不順、總結經驗、改進不足這個過程，可否談談你們認為最值得總結的一些地方？

　　江慶能：我們在重慶本來有三家店，除了現在的太平洋百貨和遠東百貨，還有一家叫立洋百貨，位于沙坪壩，但很遺憾，在2008年時關了。關門原因是因為一些物業糾紛，同時又有其它商家愿意以更高價格租賃，我們只好放棄，很遺憾。去年，位于成都春熙路的一家店因為租賃物業到期、收益分配出現分歧等問題，導致我們最終搬離。

　　近年來國內房價上漲快，商業物業的租金也跟著猛漲，使租賃物業模式的弊端顯現得越來越明顯：租賃期一到，物業方就可能以各種理由抬高租金，有時候上漲幅度高得離譜。是加租還是搬家，令零售企業非常難抉擇。我們在這方面得到的教訓已非常深刻。另外，成熟商圈里一些修建了多年的物業，很容易隱含不易被察覺的債務糾紛。

　　張震：家樂福目前在重慶有6家店，其中有3家沒有位于核心商圈內，包括最早開的解放碑棉花街店和觀音橋金觀音店。當初選址時，棉花街店和金觀音店其實都是處于區域核心地段的，但隨著城市規劃的改變和發展，現在位置顯得有些“吊角”了。別看離核心商圈就咫尺之遙，其實哪怕只差一步，經營情況都會有非常大的區別。現在棉花街店和金觀音店的增長都非常有限，而像位于商圈核心區內的楊家坪、沙坪壩店，經營狀況都非常良好。

　　游達：實話實說，永輝菜價便宜已得到重慶老百姓的認可，但我們也深知購物環境還離顧客的要求有些距離，需要改進。我也常常聽到身邊的一些熟人反映，說我們賣場特別是生鮮銷售區域，人一多，就有點像菜市場。

　　談改變

　　改租賃物業為自有 建購物中心是方向

　　重慶商報：各位對自己的不足談得比較充分，那下一步如果到新商圈開店，會做出哪些改變？

　　江慶能：第一點，無論遠東還是太平洋百貨，以后開新店，都會改租賃物業為自有物業，避免重蹈覆轍；第二點，不會再去碰有任何糾紛的物業，最好都是新建的，債務清爽利落的；第三點，零售業未來發展方向是建大型購物中心，和傳統單體百貨賣場相比，大型購物中心更能滿足顧客一站式購物需求，另外，大型購物中心囊括了吃喝玩樂購等各種業態，而不同業態的商家抱團在一起開店，也更容易形成市場競爭力。因此，遠東集團下一步會逐漸由建傳統的單體百貨店向建大型購物中心轉型，即使再開單體百貨店，面積也一定要大于6萬平方米，這樣才能容納更多的品牌入駐。目前，重慶的遠東百貨面積只有4萬多平方米，太平洋只有3萬多平方米，每年都會碰到有品牌想入駐但實在騰不出空余地方來的尷尬。

　　張震：要到商圈開店，就一定要入駐核心區域，這是家樂福在重慶發展這么多年總結出來的經驗。因此，到新建的五大商圈選址，家樂福一定會瞄準最核心區域。

　　商圈中“圈”的概念在其他城市尤其是面積比較開闊的北方城市，并不特別強烈，甚至有時候只是一種形式上的稱呼，僅代表這一區域的商業相對集中而已，對手一般都會彼此敬而遠之，隔開足夠的距離再開店。但在重慶，“圈”的概念卻是貨真價實的，就指在這么一個僅有一兩平方公里的小范圍內，聚集著眾多商家，大家不避諱門挨門、臉對臉開店，甚至還要故意擠得更近，這樣才能抓得住客流，做得好生意。這和重慶的山地地形密不可分，人流只能往一處匯集，從而形成了重慶獨有的組團式的商業發展格局，這也是重慶商業和外地商業最大的不同之處。越是競爭對手密集的區域，越是競爭激烈的地方，生意反倒越容易做活。

　　家樂福進入重慶這么多年，從不熟悉、不了解這個市場，到深深扎根和融入這個市場，相信未來繼續堅持在核心商圈或大型社區開大賣場的戰略不會錯。

　　游達：永輝下一步的打算是全面提升新開門店的檔次。我們現在裝修一個門店的費用和以前相比翻了一番，當然這其中包括物價上漲因素，但同時也是因為我們提高了賣場內硬件設施的檔次。

　　另外，永輝開始嘗試開更大的賣場，比如面積超過2萬平方米的。這么大的面積里，我們不是全部用來做超市，超市所占的面積估計也還是五六千平方米，另外剩余的部分，我們會以店中店形式，出租給其他商家經營其他業態，比如糕點房、皮鞋保養店、家居生活用品店等，形成一個中型購物中心的格局。

　　現在已經簽約的新門店中，就有這么大面積的店。按照規劃，新建的五大商圈，每個面積都在1~1.5平方公里左右，規劃將建的商業設施面積都將達到100萬平方米以上，到2020年，這五個區域都將形成擁有30萬~50萬人口的聚集區，這么大的消費群體，我想開這么大的帶有綜合功能的賣場應該可行，可以滿足消費者日常生活所需的一站式購物的需求。

　　場外觀點

　　新建商圈軟硬件

　　都該提檔升級

　　昨日，重大教授曾國平接受記者采訪時表示，無論軟硬件設施還是配套服務，新建商圈都應提檔升級，才能和重慶五大中心城市、國際化大都市的形象相匹配。

　　曾國平表示，重慶現有的商圈，有些是在自發的基礎上形成的，前期規劃較少，如今想要擴容、改變擁擠的交通格局，都苦于拓展不開拳腳。“修建新商圈，就應該有前瞻意識，在前期規劃上，就應考慮到今后發展的需求，為未來發展留夠空間。”曾國平說，許多舊有商圈都經歷過多次改造，就是因為隨著城市發展和進步，以前的設施設備老化了或者跟不上檔次了。因此新建五大商圈，就應該提高設施設備的檔次，樹立起重慶國際化大都市的形象。

　　另外，新建商圈在軟件服務上也應該跟上，休閑區域、游玩區域，都應該有功能劃分和體現。曾國平介紹，按照目前規劃，禮嘉和龍盛都將依托未來的悅來國際會展中心打造新商業圈，“這很好，相當于有功能上的特色和錯位，西永、茶園和陶家也該有自己的功能定位，形成自己的特色，避免‘千人一面’。”

　　對企業蜂擁前往新商圈選址，曾國平認為是好事，體現了新商圈的吸引力，但曾國平提醒，重慶的商圈商業密集度特別高，企業要想做活做好，就要開動腦筋盡量充分地突出和彰顯自己的特色，形成錯位經營，避免同質化甚至惡性競爭。
　　（來源：重慶商報　作者：羅恒）