商業地產如今發展勢頭正旺，多數轉型“上癮”的開發商只顧義無反顧地扎進商業地產、進軍二三線城市，已然忘卻自身是否制定了科學嚴謹的發展戰略、是否對當地市場進行了周密調研考察、項目定位又是否符合市場現狀……由此在住宅之外的另一處生存空間，再次拉響了“防空警報”。
針對這一現狀，記者采訪了數位業內專家，希望他們的建議能為眾多商業地產開發企業提供些許參考。
“受惠”住宅調控 商業地產“紅翻天”
伴隨住宅市場的深度調控，目前房企普遍面臨經營轉型、破解資金壓力等問題。
根據WIND資訊統計的A股市場20家房企年中報，截至2011年6月30日，這20家房企的存貨共計3177.64億元，同比去年的2171.95億元增長了46.30%，環比今年一季度的2843.42億元增長了11.75%。企業住宅銷售遭遇到前所未有的壓力。與此同時，隨著國內經濟持續向好，城市化的不斷推進，大批金融、服務、制造類企業入駐，增加了寫字樓租賃市場剛性需求，商業地產有了快速發展的原動力。
商業地產持續升溫，特別是稀缺地段的商業價值逐漸被挖掘，商業類地塊受關注程度明顯增加。據中國商業地產聯盟發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2010年，商業營業用房和辦公樓開發投資完成額分別達到5598億元、1806億元，分別增長34.2%和31.2%；相應的銷售額分別達到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。以北京為例，今年上半年已經簽約的商業類地塊合計為21塊，提供的建筑面積為339萬平方米，總出讓金為174.38億元，不論是數量還是面積上都全面超過了住宅地塊。
中原地產發布的報告顯示，作為中國經濟晴雨表之一的甲級寫字樓指數在2011 年上半年出現了明顯的上漲，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州甲級寫字樓租金的累計漲幅分別為 17%、2%、11%、19%、3%、4%，呈現全面上漲態勢。今年上半年金融街一些寫字樓租金上漲了50%，目前北京租金最高的寫字樓已突破1000元/月/平方米關口。
市場人士分析，在調控影響下，城市住宅開發的限制越來越多，利潤率也將逐步走低，很多開發商已不再盲目看多；而商業地產在新一輪城市化進程中的發展機遇則與日俱增。這既有政策調控的壓力，又有“價值洼地”的吸引。房地產商紛紛轉向商業地產，似乎成為水到渠成的事情。“區域經濟增長較快、產業聚集和人口集中較強的二三線城市，新商圈的培育還有很大的空間；今后，會有更多的地產商涉足商業的開發。”有關人士表示。
據業內統計，超過千億元的投資客的熱錢已經離開了住宅的炒賣市場。然而，當越來越多房地產商蜂擁般沖向商業地產領域時，對“過熱”的冷思考也便順理成章。直到目前為止，國內有關商業地產方面的產業政策、規劃引導以及預警機制幾乎是一片空白，如何引導其有序、健康發展還是個問題。對此，業內人士擔心，過度開發商鋪和投資都有可能形成泡沫，如果引導不善，商業地產則難免會步住宅地產后塵。
動機各異 誰能分享市場蛋糕？
在住宅市場遇冷之際，商業地產一定程度上成為開發商的“避風港”，而經過多年積累，一線開發商也具備了進軍商業地產的實力。如今，保利、世茂、娃哈哈、雅戈爾等眾多曾經以住宅開發為主的企業毫不猶豫地試水商業地產，招商、金地、富力等也高調宣布，未來將不斷擴大在商業地產領域的投入，以期在火爆的商業地產市場分一杯羹。萬科更是發布了包括購物中心“萬科廣場”、寫字樓“萬科大廈”、社區商業“萬科紅”三大商業產品，系統描述了其進軍商業地產的愿景。
與外資和民間資本在商業地產領域的活躍相比，大型品牌開發商的舉措則更具實質性意義。可以說，進軍商業地產已經成為各大房企的“集體動作”，但似乎動機各異。在北京漢博商業投資管理有限公司副總裁李亞明看來，現在做商業地產的企業，大致可分為以下四種：
第一類是傳統的住宅開發商轉到商業地產開發，這類傳統住宅開發商的發展軌跡無非就是買地、建設、賣產品，收錢之后再買地、建設、賣產品。其中的動機和出發點也不同，有些企業主動轉型，認為未來十年是商業地產發展的黃金十年，沒有商業地產就沒有未來，為了平衡企業風險，不再把所有的雞蛋放到一個籃子里。也有些企業則多少出于被動，被動改變產品的結構和盈利模式，轉戰商業地產，從而尋找新的利潤增長點。甚至還有些企業是利用商業地產做住宅地產的開發，這也是開發商投資商業地產的一大特點。
第二類是傳統的零售商，比如家樂福、沃爾瑪、歐尚等企業，先后都成立了房地產開發公司，包括東部沿海做服裝的企業，都開始轉向做商業地產，原來在主業有一定所長的現在都在紛紛轉型。
第三類是金融、資本領域的企業，現在這類企業也開始進軍商業地產。這類企業一般通過入股項目、整體收購有穩定現金流物業，來實現商業地產的持有。
此外還有一類是，之前跟商業地產毫無關聯的企業盲目進入商業地產，從而出現很熱鬧的轉型局面。
在這么多企業內，包含著國企、央企、合資公司、民企，雖然這么多企業都進軍商業地產，但是他們的地位、資金實力、人脈關系、對政府政策的解讀等都不在一個起跑線上，手頭掌握的資源肯定不匹配。因此，商業地產新老混戰，看似百家爭鳴，背后卻潛藏著巨大的競爭。
眾所周知，商業地產投資大，回報周期長，做好商業地產必須要有一套完整的產業鏈和戰略規劃。比起住宅，商業地產具有更復雜、更專業的特點，其產品本身屬性特點決定了并不適合游資進行短暫炒作。大連萬達集團董事長王健林表示，很多企業低估了做商業地產的難度，商業地產不僅需要設計、建造，更需要管理，其真正收益就體現在管理運營方面，如果運營不當，商業模式很難建立起來。
在接受本刊記者采訪時，商業地產聯盟秘書長王永平告訴記者，商業地產開發跟住宅開發相比有很多不同。首先，開發住宅地產容易復制，多采用標準化流程，但商業地產則是不同的經營主體，對物業選址、內部結構的要求都不盡相同，所以做商業地產時，必須對客戶、商家的需求有充分的了解，事先要跟商家進行直接的溝通；另外，開發住宅地產特點在于快捷，建設到一定程度很快就能銷售，取得回款。而商業地產往往是經營后才能獲得經營性的收益，回款時間較慢，這對開發商的資金要求較高，這些都需要在事先做好充分的估計，再決定是否真的適合轉型去做商業地產。可以說，并非所有的企業都適合轉型去做商業地產。
北京天安偉業商業管理咨詢有限公司常務副總羅斌告訴記者：“轉型做商業物業的房企需要在觀念上進行調整。開發住宅地產只需要銷售70%的房子，資金就能達到平衡點，有時甚至只需要銷售到50-60%。但是商業物業不同，商業不可能全部賣掉，同時還需對手上持有的主力店或次主力店進行管理，這是很多房企比較頭疼的地方。”
那么，在眾多的企業中，到底誰能分享到商業地產的蛋糕呢？
刀尖上跳舞 或面臨風險？
“住宅與商業開發，二者之間利益參與者不盡相同。如果我們把它當成一個生意來看，成功的生意有一個前提條件叫參與者共贏，參與者按照一定的比例分得利益。從住宅開發整個鏈條來看，涉及政府、銀行、買家，假設開發企業是一個中間人，它只需要圍繞這三個主體設計一個利益分配方式，滿足這三個主體就可以了。但是商業開發的難度比住宅開發增加一倍。”在接受本刊記者采訪時，譽翔安房地產咨詢有限公司董事長王珂告訴記者，商業地產開發需要六方共贏而非住宅的三方共贏，即還需要增加三方——機構投資者、大宗買家、零散買家。在這利益博弈的六方共贏中，除了最后末端的零散買家即消費者相對弱勢一點，其他五方都處于對等位置。
因此，從這個意義上來講，王珂把商業地產開發中有效配置資源和協調考慮各方利益比喻成“刀尖上的舞蹈”，這絕對是個技術活。因此，王珂認為，商業地產開發需要遵行、尊重并徹底執行市場規律。
一般來說，在北上廣深等大城市從事商業地產開發的企業大多具有融資能力，包括境內和境外上市的大公司，他們有一批專業的團隊和把握市場模式和運作模式的團隊，而中小企業的資本條件還不足以抵御風險，在市場定位、業態規劃、招商管理方面缺乏成熟的經驗。
除資本外，這種能力還表現在商業地產的人才匱乏方面。“現在商業地產人才相當匱乏，但是市場上可以選擇的人確實不多。大家頻頻采用高薪挖人，而新人的成長肯定跟不上商業地產發展的速度。與此同時，而商業地產是一個非常復雜的過程，涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面的關系，如果想實現一個好的商業項目，包括選址、建筑策劃、招商、運營、后續持續調整，整個大的鏈條需要專業團隊的整合。”二十一世紀商業地產公司總經理蔡宇翔表示。
事實上，對于想轉型做商業地產的中小企業來說，至少面臨兩大風險：
一是資金鏈風險。做商業地產和做住宅的本質區別在于現金回流方式的不同，這一點在缺少房地產信托基金的內地市場尤為重要。由于沒有下游資本市場的支持，國內絕大多數商業地產在變現這一環節都可能出現斷裂，而開發商都是高杠桿經營，一旦資金大量沉淀到不動產上，就會對整個公司的現金流構成壓力。
二是成本運營風險。之前，銀監會主席劉明康公開表示，加強對商業物業抵押貸款、個人消費等非住房類貸款的監測，并首次提出“銀行對商業地產抵押貸款的房貸標準應大幅高于住房按揭”。這也就要求企業在開發商業地產時，其開發成本、開發水平和資金能力要求更高。
此外，對投資者而言，商業地產投資回報率偏低，這也意味著投資風險在增加。據中原地產的監測，今年以來，深圳、廣州、成都、杭州這四個城市的甲級寫字樓租金回報率出現明顯分化，其中深圳由于寫字樓價格的上漲明顯快于租金的漲幅，目前租金回報率已下降到4.3%；杭州甲級寫字樓租金漲幅雖然明顯快于價格漲幅，但是由于其前期的價格偏高，回報率依然僅有4.3%。對此，相關地產研究人士表示，3%的回報率基本是底線，如果觸及這個底線，投資的風險就會出現。
業內人士表示，如果不出太大的意外，中國市場將來會出現一批倒閉的企業，那個時候，外資企業或者是成熟的企業進行并購都是有可能發生的事。
缺乏行業引導 堅持就是未來？
然而，從整個國家到某個城市，商業地產的供給量是多少，需求量是多少，還有多少缺口，這些問題還沒有一個權威政府部門的統計發布，更多的是咨詢機構的統計，但多少都有其立場和利益。與此同時，在什么地方適合投資、哪些地方不太適合，也缺乏一個引導；投資到什么時候才算是一個警戒點，也沒有一個預警系統。
從規劃引導來看，單是《商業網點規劃條列》這樣一部唯一的商業地產規劃的指導性法規，討論了若干年仍未頒布。這也造成了目前還是依據人口分布和地理半徑兩個指標來規劃商業網點，對城市商業空間布局和網點空間布局等幾乎沒有現成的條例和理論體系作為支撐。各地商業網點布局完全是“見縫插針”式的布點，不僅增加了道路交通和城市管理的壓力，也破壞了城市的宜居性，增加了網點的運營成本。
可以說，產業政策指導、規劃引導是商業地產健康發展的一對“隱形的翅膀”，沒有了這對“翅膀”，商業地產便難以步入正常軌道，得到長足的發展。而目前，這兩者都明顯缺位。
“在商業地產服務領域，我們會碰到什么問題，目前都是未知數，但是我覺得第一個問題是行業本身還不夠成熟。”有關專家認為，國家對發展商業地產還沒有一個指導性的文件，這既為發展提供了探索的空間，但同時又帶來許多不確定性，尤其是廣大的三四線城市，仍不可趨之若鶩，頭腦發熱，盲目跟進。
眾所周知，商業地產首先要依托于第三產業。但是諸多二三線城市第三產業欠發達，因此欠缺“骨架”支撐。例如星河灣在城市開發“城中城”的概念，這是個特別好的嘗試。但它尤其要注意的是，商業成熟基于城市化進程中長時間的發展累積才可以實現。城市發展的基礎如果與商業地產之間不相匹配而出現中空，就會為城市發展埋下不良“種子”，而商業地產也會因為缺乏土壤難以生根開花。“可以形象地講，如果成功的商業地產是姚明，但如果把姚明放在縣級籃球隊，一不小心就是驢唇不對馬嘴。”王珂如是說。
從這個意義上來講，商業地產的簡單復制是非常有風險的。因為每個城市、地段、消費習慣都不一樣，大部分商業都很難復制，所以開發商業項目需要根據本地的特點來考慮。
那三四線城市發展商業地產還有沒有未來呢？對此，在接受記者采訪時，羅斌告訴記者，未來的三四線城市仍有很大的發展空間。從大的宏觀背景分析，改革開放以來，很多教育水平相對較低的三四線城市年輕人來到一、二線城市打工，如今這部分人群已人到中年，并先后返鄉。他們見過世面，但娛樂方式相對簡單，同時也不像一線城市人群那樣忙碌，娛樂休閑時間較多，也有時間對各大商場進行對比，因此這部分人群對商業物業的需求非常大。
“有一個客觀事實是，我們不能僅僅通過商業運營的損益來看待商業項目的未來。商業項目只要能正常運營，熱鬧開門，隨著中國整體經濟的發展，人民幣估值的提升，商業項目就可以分享到整體經濟發展的成果，這也是為何90年代一些百貨商場活下來的原因。損益這塊可能沒賺錢，還可能是負數，但是資產估值上升后，整體也是盈利的，這對于商業企業而言非常關鍵。”因此，羅斌建議從住宅轉向商業的開發商，在5年、10年內只要熱熱鬧鬧營業著，不缺現金流，就需要堅持下去。
（來源：安家 作者：張曉蘭 李蕙聰）
