城中村改造地塊、商業(yè)金融用地等的大量供應(yīng)，促成了去年昆明土地市場供需兩旺的格局。業(yè)內(nèi)人士分析，2011年土地達到了新的高峰，它將影響昆明未來1-3年內(nèi)的房源供應(yīng)。這也就意味著，在土地流拍頻繁等市場趨勢之下，昆明樓市未來的房源供應(yīng)，不會受到明顯影響，市場供應(yīng)的新房源仍將充足。

　　城中村地塊

　　115宗城中村改造用地成交金額占全年5成多

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年1-11月，昆明共成交115宗城中村改造地塊，占全年成交土地總塊數(shù)約23%；成交面積折合約4444.6畝，約占全年供應(yīng)量的14%；成交金額3040152.97萬元，占全年比重近5成，達到了約48%。粗略測算，城中村改造用地平均每畝地價達到684萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于整體平均197萬元/畝的價格水平。

　　“昆明城中村改造已經(jīng)歷時4余年，前幾年土地供應(yīng)一直有限，目前市區(qū)內(nèi)大量城中村地塊已經(jīng)拆成平地，待開發(fā)量非常之大。”風(fēng)之鈴房地產(chǎn)研究中心經(jīng)理楊皎如是分析。

　　2011年供地量大增，也與城中村改造有很大關(guān)聯(lián)。“前幾年用地規(guī)模不大，與城中村改造項目的推進不無關(guān)系，由于在拆遷等過程中耗費了大量時間，這類地塊交易延后并扎堆到了2011年。”楊皎介紹，2011年大幅土地供應(yīng)，很大一部分來自近4、5年來城中村改造、環(huán)滇改造等大型工程用地。城中村改造項目供應(yīng)將成為未來市場的主力，這樣的持續(xù)供應(yīng)將維持一兩年。

　　根據(jù)規(guī)劃用途分類，這批城中村項目72%為城鎮(zhèn)住宅用地，另有約25%為商業(yè)金融辦公配套，其余為教育科研、公共設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生等相關(guān)服務(wù)配套。

　　昆明中原地產(chǎn)策略中心總監(jiān)林嵐表示，城中村改造項目都有教育科研等配套用地要求，并且政府也會要求他們優(yōu)先進行一些配套，單個區(qū)域的配套實際上是有一定不足的，這樣，目前市場中熱議的學(xué)區(qū)房可能會比較受歡迎。同時，由于產(chǎn)品的指標(biāo)、地段優(yōu)勢等很相近，城中村改造項目可能出現(xiàn)產(chǎn)品雷同，同質(zhì)化的情況。

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　25%商業(yè)金融物業(yè)即將迎來大考驗

　　商業(yè)物業(yè)是2011年房地產(chǎn)市場上的寵兒。這部分地塊去年成交了多少？它占總成交量多大比例？商業(yè)地產(chǎn)迎接“黃金十年”要注意哪些問題？

　　初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年前11個月中，昆明土地市場成交的城鎮(zhèn)住宅類用地占比約49%，占比最大，依舊是樓市的主流物業(yè)。商業(yè)金融類用地占比第二大，約為25%。其余為公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、教育科研用地等。

　　“商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)起了變化，并不是一有新的商鋪、寫字樓推出，就能走量，走量好的往往是那些優(yōu)質(zhì)的項目，比如有地段、運營優(yōu)勢，消費者已經(jīng)比較理性，會更重視商業(yè)的回報率等。”林嵐分析，從數(shù)據(jù)看，商業(yè)地產(chǎn)未來放量會很大，企業(yè)的運營能力、城市未來的商業(yè)容量等都將面臨考驗。

　　據(jù)云信記者多方證實，2011年11月起，昆明針對非住宅（商鋪、寫字樓、廠房等）二手轉(zhuǎn)讓土地增值稅的調(diào)整開始啟動，除沿用原來按交易額1%征收土地增值稅的同時，也按照增值率不同征收30%-60%土地增值稅。

　　至祥置業(yè)昆明研究中心就此表示，商業(yè)地產(chǎn)將是昆明樓市的重要看點，特別是在城中村改造項目中，商業(yè)等配套都有大量規(guī)劃，這就意味著，由于稅收等多方面政策的介入，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、銷售、運營可能面臨更大的風(fēng)險，投資者的顧慮也會增加。

　　面對可能面臨的風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)運作該注意哪些問題才能安心地踏入“黃金十年”？在至祥置業(yè)昆明研究中心看來，開發(fā)商從填補市場的不足去考慮商業(yè)體的規(guī)劃、定位，比如，包含吃、喝、娛、住等多功能的體驗式商業(yè)體，以及定位為中等偏上的品牌折扣店等昆明市場上比較稀缺的物業(yè)，從而吸引投資客買單的可能性更大。

　　供應(yīng)熱點

　　東南板塊是供應(yīng)主場地

　　自《昆明未來12年（2008－2010年）》城市規(guī)劃中，將南市區(qū)確定為新的城市副中心，昆明城市向南拓展的發(fā)展態(tài)勢便難以阻擋。發(fā)展到現(xiàn)在，昆明城市向一、二環(huán)主城內(nèi)以外東、南、西、北各個方向的拓展，更是遍地開花，形成了一個個新興的發(fā)展區(qū)域。

　　在2011年1-11月份成交的土地中，按樓市板塊劃分，占盡城市向南發(fā)展優(yōu)勢的東南板塊仍然是土地供應(yīng)與成交的主場地，占比25.24%，該區(qū)域內(nèi)地塊具體分布于大板橋、經(jīng)開區(qū)以及宏仁片區(qū)等地。西山板塊出讓面積位列第二，占比16.63%，地塊主要位于馬街、海口鎮(zhèn)。北市板塊、滇池板塊、高新板塊三大板塊成交面積分別位列第三、第五、第六，呈貢板塊這一新興板塊土地成交量占比11.83%，位列第四。其余地產(chǎn)板塊的供應(yīng)量相對較少。

　　“一、二環(huán)主城板塊主要是城中村改造項目，未來新增供應(yīng)量有限，西山板塊通過將工業(yè)外移，將拓展新的發(fā)展空間，呈貢板塊則隨著市政府的搬遷之后，將實現(xiàn)在吳家營、雨花片區(qū)之外地更大范圍的拓展。”至祥置業(yè)昆明研究中心分析，憑借各自的優(yōu)勢，昆明的各個新興發(fā)展區(qū)域正在逐漸凸顯潛力。在今年的房交會上，這樣的樓市格局就會顯現(xiàn)。

　　看地說勢

　　地價等成本高 房價調(diào)控空間有限？

　　云信黃金樓市：土地價格等成本在上升，會對房價產(chǎn)生怎樣的影響？

　　至祥置業(yè)昆明研究中心（下稱至祥）：房價的決定因素是市場供求，地價只是其中的影響因素之一。從供求關(guān)系分析，無論是開發(fā)商還是購房者，對于來年的房地產(chǎn)市場運行預(yù)期都已經(jīng)處于相對悲觀的狀態(tài)。政策調(diào)控等方面也未給房地產(chǎn)行業(yè)帶來放松的信號，這些背景綜合之下，我們可以就此得出結(jié)論，明年房地產(chǎn)市場缺乏支撐房價上漲的動力。昆明房價以維穩(wěn)為主，并且，在銷售壓力之下，可能出現(xiàn)小幅下滑。

　　林嵐：土地價格上漲，對開發(fā)商有定價壓力，宏觀調(diào)整的大環(huán)境以及輿論壓力也對開發(fā)商有明顯影響。按目前樓市的發(fā)展態(tài)勢，房價下行的壓力很大，開發(fā)商應(yīng)該會采取合理的定價方式。

　　但高企的開發(fā)成本也將對房價下調(diào)形成阻力。拿今年供應(yīng)量很大的城中村改造地塊來說，這些項目前期投入大，開發(fā)周期長，也意味著資金成本高，還有在回遷房上的投入，這些成本都可能累加到項目的可售商品房上。成本壓力擺著，房價調(diào)整的空間就不會很大。

　　30余套住房供應(yīng)或產(chǎn)生

　　流拍不可能帶來供應(yīng)短缺？

　　黃金樓市：土地流拍是否會帶來今年住房供應(yīng)的短缺？

　　林嵐：今年開工量應(yīng)該很大，流拍不會影響市場的供應(yīng)。并且，流拍的地塊大多不在城市的中心位置，對市場的影響很小。

　　至祥：我們也認(rèn)為，供應(yīng)短缺的局面不會出現(xiàn)，主要的原因在于昆明土地流拍面積增加是建立在供應(yīng)量大增以及成交面積激增的基礎(chǔ)之上。根據(jù)至祥研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2011年12月11日，昆明成交的住宅用地已達18947.26畝，占比總體成交的52.6%，預(yù)計將會帶來3231.74萬平方米的建筑面積，綜合截至目前昆明成交的單套房源平均面積為85.3平方米的數(shù)據(jù)來看，將帶來近38萬套的供應(yīng)量，即便放寬單套戶型面積至100平方米，也可以形成32萬套的供應(yīng)量，而昆明之前每年成交的房源總套數(shù)不超過8萬套，這樣的供應(yīng)量，滿足昆明樓市未來1-3年的房源供應(yīng)都不成問題。
　　（來源：云南信息報）