陳啟宗

　　“我們仍強調恒隆在內地以做商場為主，但是限于內地地方政府對土地的要求，我們會做住宅。”陳啟宗說。

　　半年30億港元的營業額，利潤高達27.36億港元。在農歷新年前，香港恒隆地產公布其2011年下半年業績。

　　隨后，恒隆集團及恒隆地產董事長陳啟宗接受恒隆集團內部刊物《連系恒隆》專訪時表示，已將發展重點轉移至內地商業地產的恒隆有信心成為中國最優秀的房地產商，并同時表示恒隆并不介意在內地發展高端住宅項目。

　　此番言論與陳啟宗此前一直強調在內地主營商業地產似有區別，但陳啟宗稱，做住宅是不得已而為之的舉措。

　　負債：

　　“逼”出來的結果

　　自上世紀90年代以來，恒隆在內地經營商業地產效益可觀。

　　2011年下半年，恒隆地產內地商業地產出租收益增長23%，達到13.9億港元，接近其在香港的商業地產14.8億港元的租金收入。

　　“我們在內地商業地產的初始回報可能為4%，相較國際一流地產商在世界其他城市初始回報7%的水平還有距離，但項目成熟之后，我們的回報率可以高達37%，而國際同等商場成熟后回報率僅為12%。”陳啟宗在恒隆地產2011年半年業績發布會上稱。

　　2011年下半年，恒隆地產突破了堅持多年的“零負債”經營思路，將其負債率提升至1%。

　　但陳啟宗表示，開始通過銀行融資的主要原因是，恒隆在內地多個項目進入施工狀態，工程費用提高，同時2011年恒隆又在昆明拿地，在此背景之下，恒隆希望通過銀行貸款進行融資發展。

　　這是陳啟宗首次對外界表態，為發展內地商業地產恒隆將負債經營。但陳啟宗仍認為，進行負債經營是為市場所迫，能夠帶來大量正現金流的香港住宅銷售因為香港房地產市場轉冷而暫停；此外，受累全球經濟影響，陳啟宗認為當前亦非配股融資的最佳時機。

　　“除非香港房地產市場突然好轉，以及香港股市突然好轉，我們能夠出售一些住宅抑或進行配股，恒隆將回到零負債經營，但就目前表現來看，我不認為香港房地產市場及股市在短期內會有所好轉。”陳啟宗稱，但他并不認為恒隆的負債在未來會達到一個很高的水平。

　　“我們在銀行備用的信貸額度是200億元左右，全部用完，恒隆的負債率將提升至30%-40%的水平。但是恒隆自己仍有200億元左右的資金，如果恒隆負債率要上升至30%-40%的水平，意味著我們要動用400億左右的資金。如果真是如此，那么香港及內地的房地產市場實在要到非常黑暗的地步，黑暗到我們想不買地都不行的時候才會花400億去買地。但現實看來，兩地的房地產市場仍未到這個程度。”陳啟宗說。

　　但陳啟宗仍不排除未來內地還有新的商業地產投資機會，其表示僅從昆明項目的表現來看，在政府重新將項目掛牌拍賣之后，原有的六家競爭者變為兩家，四家內地開發商因為市場不好退出競爭。這意味著未來內地土地市場仍有機會。

　　“我現在正在等電話，內地地方政府賣地收入占到政府收入的30%-40%，他們需要賣地。”陳啟宗說。

　　住宅：

　　“逼”出來的現實

　　事實上，在商業之外，陳啟宗認為未來3-5年，內地的住宅將為恒隆帶來可觀的利潤。

　　2011年下半年業績顯示，恒隆收入主要仍來自于香港及內地的商業地產租金收入，共計28.76億元。此外，恒隆在香港亦有部分住宅，但銷售收入僅為1.93億元。

　　此前，陳啟宗亦表示，恒隆并不進軍內地住宅地產業，因為恒隆的優勢在于商業地產，當前內地的政策刺激消費，未來二、三線城市的消費增長將會加速，因此看好二、三線城市的商業地產前景。

　　但陳啟宗在接受恒隆內部刊物專訪時首次表示，未來恒隆在內地的住宅項目將會為恒隆帶來可觀的利潤。

　　“我們并不希望做住宅，那個是內地政府逼出來的利潤。”陳啟宗表示，內地地方政府往往希望做綜合性地標建筑，這與恒隆僅希望在內地發展商場的想法有沖突。

　　“在內地做項目，地方政府要求規模。”陳啟宗稱，“類似于沈陽，他們不是對容積率要求上限，而是下限。”

　　陳啟宗以沈陽市府廣場為例，恒隆原本希望做的是500萬平方尺項目的商場，但是地方政府要求做900萬平方尺的建筑。

　　項目剩余會讓恒隆頗多考量，盡管大多數恒隆員工會認為做寫字樓的增值效應可能較住宅更好，但是并非絕對。

　　此前陳啟宗在接受采訪時曾表示，內地二線城市過多吸引投資地標性建筑導致的直接后果是寫字樓超量，而部分內地城市并不適合做寫字樓。正是出于對寫字樓出租效益的考量，陳啟宗認為，對于商場之外的部分，沈陽市的恒隆廣場會考慮建一部分寫字樓，也會做部分住宅。

　　陳啟宗認為，住宅項目的利潤考慮并不僅僅從物業升值角度，住宅項目的出售可以為恒隆帶來正現金流及可觀的利潤。

　　“以沈陽為例，沈陽現在高端住宅的價格是2萬元/平方米，但是未來3年后其住宅價格的增長幅度可見。更何況我們是在沈陽少有的世界級商場上做住宅，其價值更甚。”陳啟宗稱，“這就類似于香港置地廣場上的住宅價值肯定不可同日而語的道理。”

　　陳啟宗認為，照恒隆現有土地價格，未來“恒隆廣場上蓋”的住宅的利潤接近50%，屆時將給恒隆貢獻更多的利潤。

　　“這是政府逼出來的利潤，你想不掙都不行。但是這不意味著恒隆會改變在內地的策略，我們仍是商業地產商，首先考慮的是在中國的二線城市做世界一流的商場。”陳啟宗稱。
　　（來源：廠長經理日報　記者：鄔瓊）