“五年內(nèi)，龍崗將以深惠路為主軸，打造龍崗中心城、布吉、南灣、橫崗、龍崗墟等多個(gè)區(qū)域性商貿(mào)集聚區(qū)，規(guī)劃建設(shè)萬科廣場、星河時(shí)代購物公園等12個(gè)商業(yè)綜合體，重點(diǎn)發(fā)展高端商貿(mào)、金融、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造深惠路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)走廊。”在今年年初召開的龍崗區(qū)兩會(huì)上，龍崗區(qū)區(qū)長姜建軍如此表示。
背景資料顯示，深惠路龍崗段長約36公里，五年將崛起12個(gè)商業(yè)綜合體，這對(duì)于龍崗這個(gè)深圳工業(yè)大區(qū)而言是產(chǎn)業(yè)升級(jí)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要，還是一種脫離了市場真實(shí)需求的“大躍進(jìn)”？龍崗有無足夠的“胃口”去消化？
商業(yè)綜合體在深惠路沿線迅速崛起。周游 攝
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，龍崗這些商業(yè)綜合體應(yīng)根據(jù)自己的地段、輻射的周邊人群進(jìn)行準(zhǔn)確定位，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位發(fā)展尋找各自的市場機(jī)會(huì)，同時(shí)政府在拉動(dòng)商業(yè)投資、完善城區(qū)商業(yè)配套的同時(shí)，也應(yīng)考慮龍崗長期以來作為工業(yè)大區(qū)的市場成熟度的問題，加強(qiáng)商業(yè)規(guī)劃、指導(dǎo)，防止出現(xiàn)商業(yè)投資過快、但市場承接能力跟不上的狀況。
深圳最大城市綜合體將現(xiàn)身深惠路邊
“摩爾城目前很受市民歡迎，這出乎很多商家當(dāng)初進(jìn)駐時(shí)的預(yù)料。”龍崗街道的一位負(fù)責(zé)人告訴記者。
據(jù)介紹，位于龍崗街道轄區(qū)內(nèi)的摩爾城地處地鐵三號(hào)線南聯(lián)站邊上，占地約2.7萬平方米、總建筑面積約13萬平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、商務(wù)中心、文化娛樂四種產(chǎn)品形態(tài)，目前華潤萬家、麥當(dāng)勞、面點(diǎn)王、大型影院等商業(yè)品牌都已經(jīng)進(jìn)駐摩爾城的商業(yè)部分。
記者了解到，除了摩爾城，在深惠路龍崗街道段就將會(huì)出現(xiàn)三個(gè)綜合體。龍崗街道副主任李平山日前告訴記者，除現(xiàn)有的摩爾城外，在深惠路沿線龍崗街道這一段還將會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)城市商業(yè)綜合體，一個(gè)位于原榕樹頭區(qū)域，還有一個(gè)就是現(xiàn)在的五洲風(fēng)情地段，“這一帶也可能會(huì)進(jìn)行舊改，打造新的城市綜合體。”
而一個(gè)占地約23萬平米、總建筑面積超過100萬平米、同時(shí)是深圳目前最大的城市綜合體項(xiàng)目即萬科新老西舊改項(xiàng)目也將現(xiàn)身深惠路邊。這個(gè)位于龍崗中心城核心位置、被命名為“萬科天譽(yù)”的項(xiàng)目是萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行綜合體開發(fā)產(chǎn)品線的開篇之作，包括了面積約15萬平方米的萬科廣場，高度約160米的萬科大廈寫字樓以及萬科天譽(yù)住宅，建成后萬科廣場和萬科大廈都將分別成為龍崗區(qū)面積最大的購物中心和高度最高的甲級(jí)寫字樓。
目前該項(xiàng)目的住宅部分已開始銷售，而商業(yè)部分的萬科廣場已進(jìn)入招商階段，將于2013年9月正式營業(yè)。“項(xiàng)目落成之后將提供購物、娛樂、休閑的一站式服務(wù)，輻射中心城區(qū)居民達(dá)40萬人。”深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理周彤表示。
業(yè)內(nèi)人士也表示，龍崗萬科廣場是萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的“開篇之作”，為打響“頭炮”，萬科產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)全部引入世界一流企業(yè)，而且整個(gè)新老西舊改項(xiàng)目集合了住宅、寫字樓、購物廣場等產(chǎn)品，是萬科產(chǎn)品中品類最齊全的項(xiàng)目，是萬科發(fā)展“HOPSCA”模式的典型項(xiàng)目，“也有可能是深圳首座真正意義上的‘HOPSCA’。”據(jù)了解，HOPSCA是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體，它具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是“城中之城”。該概念源自于法國拉德方斯的HOPSCA規(guī)劃模式。拉德方斯位于巴黎市的西北部。目前法國最大的企業(yè)一半在這里，除了寫字樓、住宅區(qū)外，還建有歐洲最大的商業(yè)中心、歐洲最大的公交換乘中心、步行系統(tǒng)、集中管理的停車場、公園、露天博物館等，拉德方斯已具備小型城市的基本功能，帶給人們的商務(wù)、居住、辦公等一站式生活，拉德方斯也成為巴黎次中心區(qū)，享譽(yù)世界。
除了在龍崗中心城區(qū)域一帶將出現(xiàn)多個(gè)綜合體之外，在深惠路的其他路段也將涌現(xiàn)一些城市綜合體，如曾經(jīng)的橫崗地標(biāo)建筑橫崗大廈舊改之后，也將發(fā)展商業(yè)綜合體。在年初召開的龍崗區(qū)兩會(huì)上，龍崗區(qū)區(qū)長姜建軍在作政府工作報(bào)告時(shí)表示，五年內(nèi)，龍崗將以深惠路為主軸，打造龍崗中心城、布吉、南灣、橫崗、龍崗墟等多個(gè)區(qū)域性商貿(mào)集聚區(qū)，其中將規(guī)劃建設(shè)萬科廣場、星河時(shí)代購物公園等12個(gè)商業(yè)綜合體。
商業(yè)綜合體標(biāo)志龍崗商業(yè)發(fā)展進(jìn)入“3.0階段”
“我們比較關(guān)注交通、商業(yè)配套和幼兒、小學(xué)教育問題”。香港中文大學(xué)副校長徐揚(yáng)生在一次和龍崗區(qū)負(fù)責(zé)人座談時(shí)表示，非常關(guān)注位于龍崗的港中大深圳學(xué)院校園周邊的配套情況，“我們的員工需要一個(gè)購物的場所，所以附近最好能有一個(gè)SHOPPINGMAIL。”
無獨(dú)有偶，橫崗的知名印刷企業(yè)力嘉在去年謀求轉(zhuǎn)型，創(chuàng)辦了“力嘉創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園”，欲引進(jìn)創(chuàng)意設(shè)計(jì)等領(lǐng)域內(nèi)的企業(yè)，“但很多設(shè)計(jì)師來我們這里考察后，都認(rèn)為在這里生活很不方便，因此不愿意過來。”力嘉的一位負(fù)責(zé)人在年初這樣告訴記者。
業(yè)內(nèi)人士介紹說，龍崗區(qū)是深圳的工業(yè)大區(qū)，長期以來是按早期的工業(yè)區(qū)模式進(jìn)行發(fā)展的，因此在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施配套和商業(yè)配套則顯得滯后，隨著目前龍崗產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的任務(wù)日益迫切，商業(yè)配套這塊“短板”對(duì)于城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的制約作用日益顯現(xiàn)。
正是在這種情況下，進(jìn)入龍崗發(fā)展的開發(fā)商們都紛紛推出“商業(yè)綜合體”。對(duì)此，深圳綜合開發(fā)研究員旅游與地產(chǎn)研究中心的宋丁教授認(rèn)為，目前深惠路邊上一些在建或準(zhǔn)備建設(shè)的“商業(yè)綜合體”、“城市綜合體”不一定是傳統(tǒng)所謂的“城市綜合體”，“目前深圳的土地資源非常缺乏，政府要求土地要進(jìn)行集約開發(fā)，在這種情況下一些開發(fā)商放棄以前那樣只是簡單地建一個(gè)超市、在底層搞幾間店鋪的做法，而是將小區(qū)的若干功能集群式開發(fā)，以達(dá)到形成配套，完善功能的目的。”
各種綜合體的出現(xiàn)不但在改變龍崗的城市面貌，完善城市功能，同時(shí)也在悄悄改變龍崗人的生活方式，“以前我們希望自己家附近能有個(gè)超市就非常滿足了，但現(xiàn)在我希望我家附近能有個(gè)綜合體，不但能購物，而且還能在閑暇時(shí)和朋友喝喝咖啡、和家人看看電影、帶孩子去玩什么。”家住龍崗中心城紫薇花園的王先生如是說。
業(yè)內(nèi)也表示，綜合體的出現(xiàn)標(biāo)志著龍崗區(qū)商業(yè)進(jìn)化到新的階段。“改革開放之初，龍崗是墟鎮(zhèn)商業(yè)發(fā)展模式，那時(shí)龍崗老街最火爆，新世紀(jì)初天虹、萬佳等連鎖超市、商場開始進(jìn)駐龍崗成為了龍崗人消費(fèi)新去處，有些甚至成為了龍崗中心城的地標(biāo)、其周邊區(qū)域也是龍崗人購房時(shí)優(yōu)先考慮的地段，而隨著摩爾城、萬科天譽(yù)等綜合體的出現(xiàn)，不但標(biāo)志著龍崗商業(yè)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新階段，同時(shí)也樹立生活方式的標(biāo)桿，推進(jìn)了龍崗深度城市化。”
同時(shí)，龍崗也在謀劃依托這些位于深惠路邊上的綜合體發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，“很多綜合體是包括了寫字樓的，因此在重點(diǎn)發(fā)展高端商貿(mào)的同時(shí)，也可以發(fā)展金融、設(shè)計(jì)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造深惠路現(xiàn)代服務(wù)業(yè)走廊。”龍崗區(qū)有關(guān)人士表示。
市場成熟度之憂
五年內(nèi)長約36公里的深惠路將崛起12座商業(yè)綜合體，那么這種綜合體“躍進(jìn)”對(duì)龍崗這個(gè)深圳的工業(yè)大區(qū)能否承受，龍崗的消費(fèi)潛力能否支撐，會(huì)不會(huì)帶來“供過于求”的狀況？
“龍崗的本身消費(fèi)潛力是很大的，而且隨著龍崗的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還會(huì)有更多的白領(lǐng)來龍崗居住，這會(huì)進(jìn)一步提升龍崗的消費(fèi)能力。當(dāng)然各個(gè)綜合體也需要根據(jù)自己的地段、輻射的周邊人群進(jìn)行準(zhǔn)確定位。”龍崗街道一位負(fù)責(zé)人認(rèn)為。
宋丁在接受記者采訪時(shí)也表示，目前對(duì)于“綜合體”的概念存在著濫用的狀況，“因此我們要正確理解時(shí)下各開發(fā)商所提出的各類綜合體的概念，嚴(yán)格意義上的城市綜合體是位于城市中心位置、高度集約化的高端商業(yè)中心，但龍崗這么多所謂‘綜合體’肯定不都是這種‘綜合體’，它可能只是某個(gè)街道的商業(yè)中心，甚至可能只是某個(gè)社區(qū)的商業(yè)中心，是社區(qū)若干功能集群，它只要滿足周邊社區(qū)的四五萬居民的需要就可以了。因此開發(fā)商如果能做好測算，做到錯(cuò)位發(fā)展，還是可以將綜合體做好。”
在宋丁看來，開發(fā)商紛紛打出“綜合體”旗號(hào)有著行業(yè)的大背景：房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控使得住宅開發(fā)的利潤下降，而工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同樣贏利不易，“在這種情況下，開發(fā)商需要找出路，于是就瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，而在深圳土地資源緊缺的當(dāng)下，搞商業(yè)地產(chǎn)肯定不能像早期那樣簡單地在樓宇底層建幾間商鋪，于是大家就競相去開發(fā)各類‘綜合體’。”
“從目前深圳全市的情況來看，初步估算未來深圳八成的城市更新項(xiàng)目會(huì)搞商業(yè)地產(chǎn)或是包括有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。”宋丁表示。
不過，也有專家表示，龍崗也需要考慮時(shí)下“火熱”的商業(yè)綜合體建設(shè)有可能會(huì)導(dǎo)致將來的惡性競爭，“龍崗這兩年發(fā)展有點(diǎn)急燥，‘想迅速拉起來’，因此上了不少城市更新項(xiàng)目，很多開發(fā)商也都進(jìn)駐龍崗發(fā)展，不少開發(fā)商都想讓自己的產(chǎn)品成為中心，這就為以后可能發(fā)生的惡性競爭埋下了伏筆，預(yù)計(jì)將來會(huì)有商家會(huì)為此而受傷。”
宋丁表示，龍崗也要考慮“市場成熟度”的問題。“龍崗是個(gè)工業(yè)大區(qū)，白領(lǐng)比較少，消費(fèi)能力不比原關(guān)內(nèi)，存在著一個(gè)市場不成熟的問題，要防止商業(yè)綜合體發(fā)展太快而出現(xiàn)了市場難以承接的狀況，因此龍崗不但要拉動(dòng)商業(yè)投資，還要考慮解決市場成熟的問題，龍崗要明白、認(rèn)識(shí)這一點(diǎn)，加強(qiáng)商業(yè)規(guī)劃，用以指導(dǎo)開發(fā)商的綜合體建設(shè)。”宋丁說。
■記者手記
商業(yè)綜合體建設(shè)宜統(tǒng)一規(guī)劃布局
改革開放以來，龍崗區(qū)以引進(jìn)加工貿(mào)易制造業(yè)起步，逐步發(fā)展成深圳市的工業(yè)大區(qū)，第二產(chǎn)業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中占據(jù)主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，相關(guān)的城市配套也顯得相當(dāng)缺乏，形成了長期以來龍崗城市化滯后于工業(yè)化發(fā)展的狀況。因此在當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和特區(qū)一體化進(jìn)程中，龍崗對(duì)于商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)是存在著迫切現(xiàn)實(shí)需要的，而且綜合體的規(guī)模大、商住皆有，既可以滿足開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，也能滿足地方政府提升消費(fèi)、提升品牌形象、建造新城拉升GDP的目標(biāo)，可謂一舉多得。這也就不難理解在土地資源也日益緊缺的龍崗，開發(fā)商熱衷于發(fā)展能夠體現(xiàn)土地集約式使用特征的商業(yè)綜合體。
但同時(shí)應(yīng)立足長遠(yuǎn)，關(guān)注到商業(yè)綜合體后期運(yùn)營效益問題。眾多業(yè)內(nèi)人士都表示，商業(yè)綜合體后期運(yùn)營效益難題多來自于物業(yè)的市場定位和消費(fèi)定位缺乏差異化；即項(xiàng)目憑什么來吸引品牌商家的入駐，憑什么來吸引消費(fèi)者的目光。而且龍崗的綜合體也面臨著來自原關(guān)內(nèi)地區(qū)的競爭，特別是隨著交通條件改善，不但要在龍崗區(qū)域內(nèi)尋找差異發(fā)展，甚至要在全市的范圍內(nèi)對(duì)自身的經(jīng)營進(jìn)行準(zhǔn)確定位。只有這樣才能避免將來可能出現(xiàn)的同質(zhì)化競爭所帶來的低水平市場博弈。
而要讓市場各主體做到錯(cuò)位發(fā)展，除了有賴于市場本身的調(diào)節(jié)機(jī)制外，政府的作用也不可小視。目前龍崗的商業(yè)發(fā)展在城市更新的實(shí)際推進(jìn)過程中也多由開發(fā)商來主導(dǎo)，政府的第三產(chǎn)業(yè)規(guī)劃缺位，國土、規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等部門之間的協(xié)調(diào)配合也仍有欠缺。業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要支撐，政府規(guī)劃會(huì)起很大作用，政府應(yīng)將商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展納入整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的框架中統(tǒng)籌考慮，特別是對(duì)于龍崗中心城這一將來最能體現(xiàn)龍崗城區(qū)競爭力的核心區(qū)域而言，在開發(fā)各類綜合體時(shí)，更應(yīng)結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)和城市總體規(guī)劃要求，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合布局，以此來獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益。這種開發(fā)建設(shè)需要建設(shè)全過程的互相配合、協(xié)同發(fā)展。這對(duì)于政府各相關(guān)部門的統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)能力也都提出更高的要求。
（來源：南方日?qǐng)?bào) 記者：鳳飛偉）
