城十路富盈酒店項目擱淺 濱海新區越秀城建自顧不暇

　　近來，新主政班子立志大力發展，通過大企業大項目做抓手，意向簽約數百億元，然而，一時風風火火之后，兌現落地的有多少?

　　舉幾例

　　去年媒體多次提及的油城十路富盈六星級酒店、寫字樓項目，今年杳無音訊，現場亦無動靜，坊間傳言項目由于多種原因停滯不前甚至難產，求辟謠。

　　今年多次官方文件提及的越秀城建地產投資茂港區數千畝大項目，從近日地產媒體評越秀城建為為最衰地產股來看，難產的幾率趨高，估計明年之后又是一個杳無音訊的項目了。

　　寄望外來大企業，而大企業自顧不暇，拿什么來發展你呢?茂名。

　　越秀地產賣身填窟窿 現金流負22億港元

　　現金流負22億港元 3年土儲投入210億

　　中國最早進行房地產市場改革的越秀地產股份有限公司(00123.HK，以下簡稱“越秀地產”)，雖然備受地方政府的呵護，卻很難發展壯大。保守、固步自封，難以走出區域市場，是越秀地產發展緩慢的一個很重要原因。特別是今年前9個月，越秀地產的銷售目標完成率只有52.40%。

　　而只是10月當月，越秀地產就完成年度銷售目標的20.02%，但是在這組華麗的數據背后，卻難掩越秀地產在大學城區域投入30億元，卻只回籠2.55億元現金的尷尬;四處拋售物業變現資產，以填補資金缺口，經營活動之現金流入凈額仍為-22.36億港元的窘境。

　　大學城投入30億回籠2.55億

　　11月7日，越秀地產公布業績報告：10月份合同銷售面積達7.59萬平方米，合同銷售金額18.17億元，同比大幅增長逾1倍，創下近3年來的新高。

　　但是，越秀地產首10個月的合同銷售金額65.36億元，同比仍下跌14.9%，僅完成全年目標的72.6%。

　　異地銷售貢獻不足3%

　　作為20世紀90年代廣州房地產市場“三大家”(廣信、珠實和城建)之一：越秀地產的前身，廣州城建背景雄厚，資源豐富，主導廣州房地產市場久矣。憑借廣州籌備“六運會”開發天河體育中心政府圈起的4.5平方公里土地劃撥，繼而晉升為廣州“最大的地主”。

　　不過，越秀地產的異地擴張，絕非坦途。

　　1月26日，越秀地產與茂名市政府簽訂“戰略合作協定”，要在茂名建設總面積逾5000畝的“越秀新城”，合約333萬平方米。

　　事實上，茂名市政府2011年能夠拿到的用地指標最多是5000畝，無疑是悉數落入越秀地產囊中。按照計劃，茂名新增土地儲備將是已有土地儲備的1/3。

　　然而，就在越秀地產津津樂道于開發“集旅游度假、高端商務、高端居住、商業配套、休閑運動公園于一體”的城市綜合體之際，時隔不過1月，批出5000畝土地給越秀地產的前茂名市委書記羅蔭國被刑拘。

　　盡管越秀地產堅持5000畝的“越秀新城”興建計劃不變，但是至3月24日，茂名國土局長陳海亭卻表示，一期不能按協定批地，已要求越秀地產將計劃壓縮到2000-2500畝。

　　為此，卷入5000畝土地圈地風波的越秀地產，不得不擱淺“越秀新城”計劃。這不過是越秀地產的拿地故事之一。

　　尤其是自2009年起加速圈地，越秀地產的土地儲備以幾何級倍數增長，開發量可想而知。根據2008年年報，截至2008年年末，越秀地產的土地儲備僅為354萬平方米，除了一幅香港地塊，其余的都在廣州。

　　3年后，越秀地產的土地儲備一躍攀升至1087萬平方米。

　　10月26日，越秀地產發布公告稱，已透過越秀地產擁有100%權益的附屬公司以公開掛牌方式，購入杭州市臨安的3幅土地，總價為3.96億元，收購價為2100元/平方米，是為“臨安地塊”第二期。此前的2010年12月7日，越秀地產以5.89億元購得浙江臨安5幅地塊。

　　2011年9月5日，越秀地產斥資14.1億元購入廣州市蘿崗區科學城(7.07,-0.43,-5.73%)的一幅土地，收購價為人民幣6308元/平方米。3月22日，越秀地產斥資21.5億元購入遼寧省沈陽市東陵區南塔街的一幅土地，收購價為4085元/平方米。1月3日，越秀地產購入武漢市硚口區硚口路的一幅土地，斥資28.2億元，收購價為人民幣28.2億元，地價為5486元/平方米。

　　截至11月28日，越秀地產已斥資67.76億元購置土地，遠遠超過預期。尤其值得注意的是，所收購4幅地塊的均價已達4494.75元/平方米，遠遠高于2010年所收購土地的2707元/平方米。

　　“在目前的政策環境下，高價地使開發商處于比較被動的地位�！眹�信證券分析師方焱對時代周報記者如是表示。

　　更讓人詬病的是，近兩年來，越秀地產在異地的銷售額寥寥無幾：江門星匯名庭、煙臺星匯鳳凰及沈陽越秀岄湖郡1-10月的銷售合同分別為3600萬元、2500萬元和1100萬元，銷售貢獻不過3%。與此前越秀地產計劃的“今年異地銷售貢獻率是10%-20%之間”，相差甚遠。

　　前10月股價縮水四成

　　越秀地產副總經理朱晨日前表示，旗下“廣州國際金融中心”(IFC)，現時整體出租率75%，寫字樓部分出租率已達50%，料年底可逾60%;寫字樓現時每月每平方米租金逾200元人民幣(下同)，若寫字樓總樓面17.4萬平方米全數租出，年租金收入可逾4億元。

　　即使在這樣的利好信息下，卻難掩越秀地產股價大幅下滑的頹勢。今年前10月，越秀地產股價縮水4成。

　　更讓人費解的是，就在大批開發商迫于住宅市場頻遭調控高壓，轉戰商業地產之際，越秀地產卻是背道而馳。

　　截至目前，越秀地產現時總收益中來自物業開發及商業物業的比例各占50%。然而，越秀地產董事長陸志峰于3月21日的年度業績會上就表示：“希望2015年前商業物業的收益占總銷售比重由現時50%降至約20%�！�

　　越秀地產相關人士對時代周報記者表示：“未來我們的主要工作是，培育數量不是很多，卻是核心優質的投資物業。在過去3年，我們出售20多億元的非核心投資物業。這是根據我們公司的特點來出售的。我們的投資物業分布在廣州各個地方，比較零散而且回報不是特別高，所以我們將它定義為非核心投資物業。”

　　雖然美名為通過出售“低效和零星”的物業來回籠資金，可實際上是越秀地產因為資金鏈緊張而不得已為之的事情。

　　截至11月28日，越秀地產已斥資67.76億元購置土地。2010年，越秀地產則新增了346萬平方米的土地儲備，全年斥資近93億元。2009年，越秀地產新增建筑面積為138萬平方米，全年斥資近50億元。即便如此，根據越秀地產計劃，2011年資本開支125億元，當中預留60億元增購土儲，余下65億元則為工程支出。

　　即使在大股東越秀集團的支持下，連續3年，在土儲上的投入已經高達210億元，再加上龐大的工程支出款，無疑將使越秀地產的資金鏈日趨緊張。

　　此前，為了緩解資金緊張的局面，6月29日，越秀地產與銀行訂立了一份10億港元的無抵押3年期貸款融資協議;6月16日，已與一間銀行訂立一份融資函件，獲得最高達5億港元之無抵押3年期貸款融資;5月26日和4月1日又分別獲得總額為8億港元的無抵押有期貸款融資簽訂協議和最高達4億港元的無抵押3年期貸款融資。4次融資貸款，僅融資27億港元。

　　這對于龐大資金渴求的越秀地產來說，無異于杯水車薪。從其半年報可以看出，越秀地產的資金已經是捉襟見肘。截至6月30日，越秀地產經營活動之現金流入凈額卻為-22.36億港元，投資活動之現金流入凈額為-9.78億港元。