城十路富盈酒店項(xiàng)目擱淺 濱海新區(qū)越秀城建自顧不暇

　　近來，新主政班子立志大力發(fā)展，通過大企業(yè)大項(xiàng)目做抓手，意向簽約數(shù)百億元，然而，一時(shí)風(fēng)風(fēng)火火之后，兌現(xiàn)落地的有多少?

　　舉幾例

　　去年媒體多次提及的油城十路富盈六星級(jí)酒店、寫字樓項(xiàng)目，今年杳無音訊，現(xiàn)場亦無動(dòng)靜，坊間傳言項(xiàng)目由于多種原因停滯不前甚至難產(chǎn)，求辟謠。

　　今年多次官方文件提及的越秀城建地產(chǎn)投資茂港區(qū)數(shù)千畝大項(xiàng)目，從近日地產(chǎn)媒體評(píng)越秀城建為為最衰地產(chǎn)股來看，難產(chǎn)的幾率趨高，估計(jì)明年之后又是一個(gè)杳無音訊的項(xiàng)目了。

　　寄望外來大企業(yè)，而大企業(yè)自顧不暇，拿什么來發(fā)展你呢?茂名。

　　越秀地產(chǎn)賣身填窟窿 現(xiàn)金流負(fù)22億港元

　　現(xiàn)金流負(fù)22億港元 3年土儲(chǔ)投入210億

　　中國最早進(jìn)行房地產(chǎn)市場改革的越秀地產(chǎn)股份有限公司(00123.HK，以下簡稱“越秀地產(chǎn)”)，雖然備受地方政府的呵護(hù)，卻很難發(fā)展壯大。保守、固步自封，難以走出區(qū)域市場，是越秀地產(chǎn)發(fā)展緩慢的一個(gè)很重要原因。特別是今年前9個(gè)月，越秀地產(chǎn)的銷售目標(biāo)完成率只有52.40%。

　　而只是10月當(dāng)月，越秀地產(chǎn)就完成年度銷售目標(biāo)的20.02%，但是在這組華麗的數(shù)據(jù)背后，卻難掩越秀地產(chǎn)在大學(xué)城區(qū)域投入30億元，卻只回籠2.55億元現(xiàn)金的尷尬;四處拋售物業(yè)變現(xiàn)資產(chǎn)，以填補(bǔ)資金缺口，經(jīng)營活動(dòng)之現(xiàn)金流入凈額仍為-22.36億港元的窘境。

　　大學(xué)城投入30億回籠2.55億

　　11月7日，越秀地產(chǎn)公布業(yè)績報(bào)告：10月份合同銷售面積達(dá)7.59萬平方米，合同銷售金額18.17億元，同比大幅增長逾1倍，創(chuàng)下近3年來的新高。

　　但是，越秀地產(chǎn)首10個(gè)月的合同銷售金額65.36億元，同比仍下跌14.9%，僅完成全年目標(biāo)的72.6%。

　　異地銷售貢獻(xiàn)不足3%

　　作為20世紀(jì)90年代廣州房地產(chǎn)市場“三大家”(廣信、珠實(shí)和城建)之一：越秀地產(chǎn)的前身，廣州城建背景雄厚，資源豐富，主導(dǎo)廣州房地產(chǎn)市場久矣。憑借廣州籌備“六運(yùn)會(huì)”開發(fā)天河體育中心政府圈起的4.5平方公里土地劃撥，繼而晉升為廣州“最大的地主”。

　　不過，越秀地產(chǎn)的異地?cái)U(kuò)張，絕非坦途。

　　1月26日，越秀地產(chǎn)與茂名市政府簽訂“戰(zhàn)略合作協(xié)定”，要在茂名建設(shè)總面積逾5000畝的“越秀新城”，合約333萬平方米。

　　事實(shí)上，茂名市政府2011年能夠拿到的用地指標(biāo)最多是5000畝，無疑是悉數(shù)落入越秀地產(chǎn)囊中。按照計(jì)劃，茂名新增土地儲(chǔ)備將是已有土地儲(chǔ)備的1/3。

　　然而，就在越秀地產(chǎn)津津樂道于開發(fā)“集旅游度假、高端商務(wù)、高端居住、商業(yè)配套、休閑運(yùn)動(dòng)公園于一體”的城市綜合體之際，時(shí)隔不過1月，批出5000畝土地給越秀地產(chǎn)的前茂名市委書記羅蔭國被刑拘。

　　盡管越秀地產(chǎn)堅(jiān)持5000畝的“越秀新城”興建計(jì)劃不變，但是至3月24日，茂名國土局長陳海亭卻表示，一期不能按協(xié)定批地，已要求越秀地產(chǎn)將計(jì)劃壓縮到2000-2500畝。

　　為此，卷入5000畝土地圈地風(fēng)波的越秀地產(chǎn)，不得不擱淺“越秀新城”計(jì)劃。這不過是越秀地產(chǎn)的拿地故事之一。

　　尤其是自2009年起加速圈地，越秀地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備以幾何級(jí)倍數(shù)增長，開發(fā)量可想而知。根據(jù)2008年年報(bào)，截至2008年年末，越秀地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備僅為354萬平方米，除了一幅香港地塊，其余的都在廣州。

　　3年后，越秀地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備一躍攀升至1087萬平方米。

　　10月26日，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，已透過越秀地產(chǎn)擁有100%權(quán)益的附屬公司以公開掛牌方式，購入杭州市臨安的3幅土地，總價(jià)為3.96億元，收購價(jià)為2100元/平方米，是為“臨安地塊”第二期。此前的2010年12月7日，越秀地產(chǎn)以5.89億元購得浙江臨安5幅地塊。

　　2011年9月5日，越秀地產(chǎn)斥資14.1億元購入廣州市蘿崗區(qū)科學(xué)城(7.07,-0.43,-5.73%)的一幅土地，收購價(jià)為人民幣6308元/平方米。3月22日，越秀地產(chǎn)斥資21.5億元購入遼寧省沈陽市東陵區(qū)南塔街的一幅土地，收購價(jià)為4085元/平方米。1月3日，越秀地產(chǎn)購入武漢市硚口區(qū)硚口路的一幅土地，斥資28.2億元，收購價(jià)為人民幣28.2億元，地價(jià)為5486元/平方米。

　　截至11月28日，越秀地產(chǎn)已斥資67.76億元購置土地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)期。尤其值得注意的是，所收購4幅地塊的均價(jià)已達(dá)4494.75元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2010年所收購?fù)恋氐?707元/平方米。

　　“在目前的政策環(huán)境下，高價(jià)地使開發(fā)商處于比較被動(dòng)的地位。”國信證券分析師方焱對(duì)時(shí)代周報(bào)記者如是表示。

　　更讓人詬病的是，近兩年來，越秀地產(chǎn)在異地的銷售額寥寥無幾：江門星匯名庭、煙臺(tái)星匯鳳凰及沈陽越秀岄湖郡1-10月的銷售合同分別為3600萬元、2500萬元和1100萬元，銷售貢獻(xiàn)不過3%。與此前越秀地產(chǎn)計(jì)劃的“今年異地銷售貢獻(xiàn)率是10%-20%之間”，相差甚遠(yuǎn)。

　　前10月股價(jià)縮水四成

　　越秀地產(chǎn)副總經(jīng)理朱晨日前表示，旗下“廣州國際金融中心”(IFC)，現(xiàn)時(shí)整體出租率75%，寫字樓部分出租率已達(dá)50%，料年底可逾60%;寫字樓現(xiàn)時(shí)每月每平方米租金逾200元人民幣(下同)，若寫字樓總樓面17.4萬平方米全數(shù)租出，年租金收入可逾4億元。

　　即使在這樣的利好信息下，卻難掩越秀地產(chǎn)股價(jià)大幅下滑的頹勢(shì)。今年前10月，越秀地產(chǎn)股價(jià)縮水4成。

　　更讓人費(fèi)解的是，就在大批開發(fā)商迫于住宅市場頻遭調(diào)控高壓，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)之際，越秀地產(chǎn)卻是背道而馳。

　　截至目前，越秀地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)總收益中來自物業(yè)開發(fā)及商業(yè)物業(yè)的比例各占50%。然而，越秀地產(chǎn)董事長陸志峰于3月21日的年度業(yè)績會(huì)上就表示：“希望2015年前商業(yè)物業(yè)的收益占總銷售比重由現(xiàn)時(shí)50%降至約20%。”

　　越秀地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“未來我們的主要工作是，培育數(shù)量不是很多，卻是核心優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)。在過去3年，我們出售20多億元的非核心投資物業(yè)。這是根據(jù)我們公司的特點(diǎn)來出售的。我們的投資物業(yè)分布在廣州各個(gè)地方，比較零散而且回報(bào)不是特別高，所以我們將它定義為非核心投資物業(yè)。”

　　雖然美名為通過出售“低效和零星”的物業(yè)來回籠資金，可實(shí)際上是越秀地產(chǎn)因?yàn)橘Y金鏈緊張而不得已為之的事情。

　　截至11月28日，越秀地產(chǎn)已斥資67.76億元購置土地。2010年，越秀地產(chǎn)則新增了346萬平方米的土地儲(chǔ)備，全年斥資近93億元。2009年，越秀地產(chǎn)新增建筑面積為138萬平方米，全年斥資近50億元。即便如此，根據(jù)越秀地產(chǎn)計(jì)劃，2011年資本開支125億元，當(dāng)中預(yù)留60億元增購?fù)羶?chǔ)，余下65億元?jiǎng)t為工程支出。

　　即使在大股東越秀集團(tuán)的支持下，連續(xù)3年，在土儲(chǔ)上的投入已經(jīng)高達(dá)210億元，再加上龐大的工程支出款，無疑將使越秀地產(chǎn)的資金鏈日趨緊張。

　　此前，為了緩解資金緊張的局面，6月29日，越秀地產(chǎn)與銀行訂立了一份10億港元的無抵押3年期貸款融資協(xié)議;6月16日，已與一間銀行訂立一份融資函件，獲得最高達(dá)5億港元之無抵押3年期貸款融資;5月26日和4月1日又分別獲得總額為8億港元的無抵押有期貸款融資簽訂協(xié)議和最高達(dá)4億港元的無抵押3年期貸款融資。4次融資貸款，僅融資27億港元。

　　這對(duì)于龐大資金渴求的越秀地產(chǎn)來說，無異于杯水車薪。從其半年報(bào)可以看出，越秀地產(chǎn)的資金已經(jīng)是捉襟見肘。截至6月30日，越秀地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)之現(xiàn)金流入凈額卻為-22.36億港元，投資活動(dòng)之現(xiàn)金流入凈額為-9.78億港元。