從目前的情況來看，瑞安房地產正打算將分拆商業物業上市的計劃提前進行。

　　2月22日，有消息透露，瑞房正考慮將新天地等內地商業地產分拆，或采用房地產投資信托(REITs)的形式在香港上市。

　　擬定的資產包內容主要包括位于中國內地的新天地購物、餐飲和娛樂中心。

　　然而，瑞房董事總經理兼財務總裁尹焰強日前回應表示，目前分拆一事只是在研究階段，還沒做出決定，若最終成事，仍需要幾個月的時間。

　　至于及打包資產是否包括各地的所有新天地品牌，及是否采用REITs形式上市，尹焰強僅表示，正在研究，尚未有定論。

　　融資環境活躍 重提分拆計劃

　　事實上，瑞房計劃將分拆內地收租物業上市的想法已經由來已久。

　　瑞房董事局主席羅康瑞早在2009年底時就曾表示，在經歷了金融風暴之后，瑞房更重視資金流轉，考慮出售部分投資物業，長遠更希望分拆商業房地產獨立上市。

　　羅康瑞彼時表示，未來會考慮將已建成的商業物業，如新天地、企業天地等分拆出來為獨立的上市公司。此舉可令瑞安業務更清晰，并可令分拆出的業務在資本市場上自籌資金。

　　但到2011年中，瑞房的商業分拆計劃依然停留在探討階段。

　　2011年5月，羅康瑞指出，公司正積極研究分拆內地收租物業業務上市，分拆模式目前還在探討。

　　他表示，分拆業務上市需考慮市場反應，以及考慮如何提升股東利益，但現時該業務的估價對資產凈值折讓大，處于不合理水平，因此公司仍要就分拆事宜與財務委員會加以研究，才可落實。

　　他同時也透露，瑞房已初步與投資銀行接觸，且接觸反映理想。

　　然而，隨后一直未有見相關的消息傳出。

　　如今，瑞房重提分拆計劃，并加快落實，大概與現時融資環境表現活躍有關。

　　僅今年以來不到兩個月的時間，瑞安房地產已兩度宣布發債，包括發行總值4.75億美元的優先票據，及總值2.5億新加坡元的優先票據。

　　就在傳出分拆上市一事當日，瑞房更宣布計劃額外發行定于2015年到期、票面利率9.75%的7500萬美元債券。

　　盡管不少分析認為瑞房幾度融資實際上是“舉新債還舊債”的方式，但不可否認的是，此時投資者購買公司債興趣上升，債券價格推高而息率相應下降，融資成本亦可相對降低。

　　而瑞房考慮在這時加快推進分拆事宜，不失為明智之舉。

　　商業先行 表現強勁的“天地模式”

　　當然，支持瑞房加快分拆上市工作的，還是商業物業的強勁表現。

　　根據瑞房今年年初公布的最新數據，2011年全年，公司實現合同銷售金額107億元，在這當中，商業整體銷售占據很大比例，其中59億為物業銷售，48億則來自商業整體銷售。

　　而在2011年四季度，商業物業的銷售更是業績貢獻的主力。因為根據三季度通訊，截止10月底，瑞安房地產的合同銷售金額為65億元，其中，55億元為住宅銷售。

　　瑞房商業物業銷售表現突出，與其一貫注重商業物業培養的“天地模式”分不開。

　　資料顯示，至今，瑞房已經在上海、重慶、大連、佛山、武漢等地都有新天地項目。

　　早在上海新天地開始，瑞房就培養了“商業先行”的天地模式。

　　從目前已進入經營狀態的幾個新天地項目來看，無一是純住宅而是商住并行，商業與住宅的比例，一般為4:6，甚至是各占一半。

　　而從來，新天地都是“以商養住”的發展方式。這培養了瑞房住宅項目的高售價且獨具的資源優勢，然而對于資金鏈偏緊的瑞房來說，這確實是個不小的考驗。

　　如今把這些商業物業分拆，可見羅康瑞想讓商業物業這些“先行”發展的物業打包上市以募集更多的資金，從而培育天地項目的后續發展。

　　相關分析人士早前曾指出，瑞房分拆旗下零售和辦公資產而獨立上市對相關業務的帶動作用還是值得憧憬，“分拆后各上市公司的主營業務將會更清晰，另外對公司高管的明細分工有一定的促進與激勵作用。”

　　該名人士亦稱，瑞安房地產分拆商業地產獨立上市，可能也受到當年把瑞安房地產跟瑞安建業分拆上市的影響而作出這樣的考慮的，因為當年瑞安房地產跟瑞安建業分拆上市使瑞安建業在2006年多賺了91%。

　　分拆大法 羅康瑞善演財計

　　分拆上市幾乎是羅康瑞引資壯大瑞安系最常用的伎倆。

　　瑞安系的首個上市公司實際上就是瑞安建業，主要從事房地產、建筑和水泥生產，業務遍及香港、澳門和中國內地。

　　隨后，瑞安在上海首個舊改項目--上海新天地大獲成功，羅康瑞亦成立了“天地”系列全國復制。

　　2006年10月，藉由天地模式的品牌效應，羅康瑞成立了瑞安房地產，作為在中國內地的房地產旗艦公司，致力于開發大型、多用途城市核心發展項目及綜合住宅發展項目，并將其從瑞安建業中分拆出來獨立上市。

　　2004至2005年間，瑞安建業瞄準了國內爛尾樓收購機會，首個項目--青島中環國際廣場很快得到成功，之后瑞安建業不斷加快收購步伐，2007年，專注爛尾樓收購的中華匯正式登陸倫敦證券交易所。

　　在兩年之后，瑞安建業又成功將中華匯私有化。當然，在這每次的分拆、上市過程中，羅康瑞亦募集到大量的資金。

　　以中華匯上市為例，彼時瑞安不僅籌集了約1.51億英鎊的資金，同時還發行了2億美金的可換股債券。按當時匯率計算，羅康瑞從這輪運作中募集了近39億港元的資金。

　　“用小資金撬起大資本”，這是業內對羅康瑞資金運作最直接的評價，或許可以通俗一點說，就是引入策略合作伙伴。

　　當然，在后續的項目運作當中，羅康瑞也將這一點發揮得尤為淋漓盡致。

　　就在2011年底，瑞房就宣布向日本開發商三井出售佛山嶺南天地地塊45.08%的權益，價格為3.91億元。

　　根據雙方簽訂的協議，若瑞安房地產在三年零三個月后要回購該部分股權，預計將付出5.31億元的代價。

　　不過，此次傳出瑞房再提分拆上市，不少分析人士認為，瑞房集資的意圖非常明顯，然而，能否如愿實施還很難說。

　　有分析人士指出，盡管近期香港股市有回暖跡象，但國內房地產市場前景依然不明朗，加上瑞安負債率不斷上升，分拆上市未必能受到投資者青睞。
　　（來源：觀點地產網　作者：梁嘉欣）