龍湖地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略正逐漸成形。

　　盡管龍湖旗下第一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目龍湖·北城天街早于2003年在重慶開業(yè)，但直至2010年，龍湖才開始成立商業(yè)地產(chǎn)部，專門負(fù)責(zé)公司旗下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展運(yùn)營(yíng)。這其中，或許與國(guó)家對(duì)商品住宅市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控導(dǎo)致不確定性大增不無關(guān)系。

　　“重慶的北城天街，可以說是全國(guó)最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)。”重慶龍湖商業(yè)總經(jīng)理何長(zhǎng)春對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。這或許也是龍湖在全國(guó)范圍內(nèi)布局商業(yè)地產(chǎn)的最大理由。但是，重慶項(xiàng)目的成功模式能否在其他城市成功復(fù)制，對(duì)龍湖地產(chǎn)而言仍是個(gè)問題。

　　業(yè)績(jī)驕人

　　2011年，龍湖剛剛花費(fèi)了5000余萬元對(duì)何長(zhǎng)春口中的北城天街進(jìn)行全面的升級(jí)改造。這5000多萬的投入，為龍湖換來了當(dāng)年約2.5個(gè)億的租金收入，使得這個(gè)項(xiàng)目的租金收入幾乎接近2010年龍湖旗下全部商業(yè)項(xiàng)目的租金總額。

　　“其實(shí)，我們每年都會(huì)拿出租金收入的1%~3%對(duì)北城天街進(jìn)行細(xì)致的改造，與此付出相對(duì)應(yīng)的是每年項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額和租金收入的迅猛增長(zhǎng)。”重慶龍湖·北城天街購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)總監(jiān)蔡勃對(duì)記者表示。

　　重慶北城天街所在地塊，曾是重慶的客車修理廠，周圍荒蕪一片，以至于當(dāng)年該地塊轉(zhuǎn)手20多次均無人開發(fā)，直至龍湖接盤。2003年10月，在歷時(shí)兩年多的開發(fā)建設(shè)之后，北城天街終于正式開業(yè)。

　　“回頭去看，北城天街在重慶就像個(gè)神話一樣。”何長(zhǎng)春回憶，北城天街剛剛開業(yè)時(shí)門庭冷落，周圍還是一片舊廠房，其所處的觀音橋區(qū)域當(dāng)時(shí)也僅僅算是重慶荒涼的邊緣地帶。

　　然而，在不斷的升級(jí)、改造、發(fā)展之后，該項(xiàng)目已是目前重慶最大、功能最完善、業(yè)態(tài)最豐富的超大型購(gòu)物中心，擁有2家大型超市、2個(gè)五星級(jí)電影城、1個(gè)專業(yè)體育用品連鎖賣場(chǎng)、1家主力百貨店、3個(gè)休閑景觀廣場(chǎng)、30余家特色餐飲娛樂休閑場(chǎng)所、200余家精品專賣店。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年，北城天街日均客流量15萬人次，單日最高客流量突破20萬人次，已達(dá)到成熟購(gòu)物中心單日客流量國(guó)際行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；2008、2009、2010連續(xù)三年，北城天街營(yíng)業(yè)額每年以50%以上的高速度大幅增長(zhǎng)，至2011年，北城天街營(yíng)業(yè)額突破30億元。

　　在北城天街之后，龍湖在重慶又開發(fā)了3個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并于2010年走出重慶，將公司商業(yè)地產(chǎn)的版圖擴(kuò)張至成都、北京等地。此外，龍湖還在杭州、無錫、上海也都布下了商業(yè)地產(chǎn)的棋子，其謀劃全國(guó)的戰(zhàn)略意圖彰顯無遺。

　　2010年，為迎合龍湖商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍全國(guó)的發(fā)展步伐，龍湖正式成立的商業(yè)地產(chǎn)部，設(shè)置招商、研策、運(yùn)營(yíng)、技術(shù)、品牌推廣、酒店等多個(gè)業(yè)務(wù)中心，專門負(fù)責(zé)龍湖旗下商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展運(yùn)營(yíng)。

　　龍湖2011年中報(bào)顯示，至2011年6月，龍湖已開業(yè)的持有物業(yè)面積近40.6萬平方米，分布在重慶、成都以及北京等區(qū)域。而成都北城天街、重慶U2、上海酈城三個(gè)持有物業(yè)已于2011年上半年開工建設(shè)，未來三年，重慶時(shí)代天街、成都北城天街、北京長(zhǎng)楹天街等大型投資物業(yè)將陸續(xù)投入使用，為其未來租金收入的提升奠定了基礎(chǔ)。

　　據(jù)龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健透露，目前在龍湖的土地儲(chǔ)備規(guī)劃中，每年開工量的12%以內(nèi)將作為商業(yè)項(xiàng)目留存。

　　盡管公司2011年年報(bào)尚未披露，但接近龍湖的人士透露，2011年龍湖旗下商業(yè)地產(chǎn)租金收入已超過4億元，相比2010年的2.9億元，提高了近三成。而其2010年年報(bào)顯示，龍湖租金收入毛利率高達(dá)79%，已接近甚至高于新鴻基地產(chǎn)、恒隆集團(tuán)等香港頂尖商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的盈利水平。

　　激烈競(jìng)爭(zhēng)求生存

　　2011年，住宅市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳之下，不少開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。

　　“2011年土地市場(chǎng)中的一個(gè)頗為明顯的現(xiàn)象是，受調(diào)控影響，住宅用地底價(jià)成交越來越普遍，而商業(yè)用地則量?jī)r(jià)齊升。”一位不愿透露姓名的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，2011年住宅用地比例下降，商業(yè)性用地增加，這種土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，在主要城市有較強(qiáng)代表性。而這些商業(yè)性用地將于2012~2013年集中供向市場(chǎng)。

　　由于在建和潛在供應(yīng)量巨大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩的風(fēng)險(xiǎn)。

　　上述人士表示，除了供應(yīng)量過大以及與住宅遭遇的信貸受限等共同問題外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)還體現(xiàn)在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏。“一些轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，未來將面臨許多問題。”他預(yù)測(cè)，2012年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)的問題將會(huì)逐漸暴露。

　　激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，以重慶龍湖北城·天街為代表的商業(yè)地產(chǎn)“神話”能否被成功復(fù)制，成為龍湖商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)所面臨的首要問題。

　　與大多數(shù)從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)的開發(fā)商不同，對(duì)于成規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，龍湖均選擇自己持有并運(yùn)營(yíng)，這無疑又對(duì)龍湖的資金投入和專業(yè)人才提出嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　對(duì)此，魏健表示，在資金方面，龍湖對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一直堅(jiān)持原則上不做純持有物業(yè)項(xiàng)目，盡量做銷售物業(yè)和持有物業(yè)并存的項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目通過銷售物業(yè)回款覆蓋持有物業(yè)投入。

　　此外，為補(bǔ)充現(xiàn)金流，龍湖不惜抓住一切機(jī)會(huì)進(jìn)行融資。目前，有消息稱，龍湖地產(chǎn)正在尋求一筆規(guī)模達(dá)20億港元的等值3年期銀團(tuán)貸款。此次銀團(tuán)貸款利率為香港銀行同業(yè)拆息加400個(gè)基點(diǎn)，牽頭行分別為匯豐、渣打、東亞和恒生銀行4家。如果進(jìn)展順利，這筆20億港元的銀團(tuán)貸款將是今年以來內(nèi)房企籌集的第一筆銀團(tuán)貸款，也是龍湖地產(chǎn)自上市以來的第二筆重要融資。

　　而在商業(yè)物業(yè)的選址方面，龍湖的原則是選擇在戰(zhàn)略區(qū)域的一二線城市新城中心、地鐵上蓋、交通節(jié)點(diǎn)、三四線城市的核心區(qū)域及新的規(guī)劃中心，低成本獲取土地。

　　與大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不同的是，為了保證足夠的消費(fèi)力，龍湖利用自己的優(yōu)勢(shì)，巧妙地將商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)兩個(gè)板塊之間頻繁互動(dòng)。如所有龍湖業(yè)主自動(dòng)成為天街購(gòu)物中心的VIP會(huì)員，可以享受專屬的折扣和積分；龍湖重慶所有項(xiàng)目的簽約必須到其家居賣場(chǎng)MOCO的樓上，甚至業(yè)主在簽約之后可以直接進(jìn)入MOCO的各類店鋪挑選建材、家具。

　　“除目前已經(jīng)經(jīng)營(yíng)的9個(gè)項(xiàng)目之外，未來3年龍湖每年都有至少1個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心開業(yè)，如2012年重慶時(shí)代天街開業(yè)、2013年成都北城天街開業(yè)、2014或2015年北京長(zhǎng)楹天街開業(yè)，集團(tuán)預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升到30%。”魏健表示。
　　（來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)　記者：陰雪）