龍湖地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)策略正逐漸成形。

　　盡管龍湖旗下第一個商業(yè)地產(chǎn)項目龍湖·北城天街早于2003年在重慶開業(yè)，但直至2010年，龍湖才開始成立商業(yè)地產(chǎn)部，專門負責公司旗下商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展運營。這其中，或許與國家對商品住宅市場持續(xù)調(diào)控導致不確定性大增不無關系。

　　“重慶的北城天街，可以說是全國最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)。”重慶龍湖商業(yè)總經(jīng)理何長春對《第一財經(jīng)日報》表示。這或許也是龍湖在全國范圍內(nèi)布局商業(yè)地產(chǎn)的最大理由。但是，重慶項目的成功模式能否在其他城市成功復制，對龍湖地產(chǎn)而言仍是個問題。

　　業(yè)績驕人

　　2011年，龍湖剛剛花費了5000余萬元對何長春口中的北城天街進行全面的升級改造。這5000多萬的投入，為龍湖換來了當年約2.5個億的租金收入，使得這個項目的租金收入幾乎接近2010年龍湖旗下全部商業(yè)項目的租金總額。

　　“其實，我們每年都會拿出租金收入的1%~3%對北城天街進行細致的改造，與此付出相對應的是每年項目營業(yè)額和租金收入的迅猛增長。”重慶龍湖·北城天街購物中心運營總監(jiān)蔡勃對記者表示。

　　重慶北城天街所在地塊，曾是重慶的客車修理廠，周圍荒蕪一片，以至于當年該地塊轉手20多次均無人開發(fā)，直至龍湖接盤。2003年10月，在歷時兩年多的開發(fā)建設之后，北城天街終于正式開業(yè)。

　　“回頭去看，北城天街在重慶就像個神話一樣。”何長春回憶，北城天街剛剛開業(yè)時門庭冷落，周圍還是一片舊廠房，其所處的觀音橋區(qū)域當時也僅僅算是重慶荒涼的邊緣地帶。

　　然而，在不斷的升級、改造、發(fā)展之后，該項目已是目前重慶最大、功能最完善、業(yè)態(tài)最豐富的超大型購物中心，擁有2家大型超市、2個五星級電影城、1個專業(yè)體育用品連鎖賣場、1家主力百貨店、3個休閑景觀廣場、30余家特色餐飲娛樂休閑場所、200余家精品專賣店。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年，北城天街日均客流量15萬人次，單日最高客流量突破20萬人次，已達到成熟購物中心單日客流量國際行業(yè)標準；2008、2009、2010連續(xù)三年，北城天街營業(yè)額每年以50%以上的高速度大幅增長，至2011年，北城天街營業(yè)額突破30億元。

　　在北城天街之后，龍湖在重慶又開發(fā)了3個商業(yè)地產(chǎn)項目，并于2010年走出重慶，將公司商業(yè)地產(chǎn)的版圖擴張至成都、北京等地。此外，龍湖還在杭州、無錫、上海也都布下了商業(yè)地產(chǎn)的棋子，其謀劃全國的戰(zhàn)略意圖彰顯無遺。

　　2010年，為迎合龍湖商業(yè)地產(chǎn)進軍全國的發(fā)展步伐，龍湖正式成立的商業(yè)地產(chǎn)部，設置招商、研策、運營、技術、品牌推廣、酒店等多個業(yè)務中心，專門負責龍湖旗下商業(yè)項目的發(fā)展運營。

　　龍湖2011年中報顯示，至2011年6月，龍湖已開業(yè)的持有物業(yè)面積近40.6萬平方米，分布在重慶、成都以及北京等區(qū)域。而成都北城天街、重慶U2、上海酈城三個持有物業(yè)已于2011年上半年開工建設，未來三年，重慶時代天街、成都北城天街、北京長楹天街等大型投資物業(yè)將陸續(xù)投入使用，為其未來租金收入的提升奠定了基礎。

　　據(jù)龍湖集團商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理魏健透露，目前在龍湖的土地儲備規(guī)劃中，每年開工量的12%以內(nèi)將作為商業(yè)項目留存。

　　盡管公司2011年年報尚未披露，但接近龍湖的人士透露，2011年龍湖旗下商業(yè)地產(chǎn)租金收入已超過4億元，相比2010年的2.9億元，提高了近三成。而其2010年年報顯示，龍湖租金收入毛利率高達79%，已接近甚至高于新鴻基地產(chǎn)、恒隆集團等香港頂尖商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的盈利水平。

　　激烈競爭求生存

　　2011年，住宅市場風聲鶴唳之下，不少開發(fā)商紛紛轉型商業(yè)地產(chǎn)。

　　“2011年土地市場中的一個頗為明顯的現(xiàn)象是，受調(diào)控影響，住宅用地底價成交越來越普遍，而商業(yè)用地則量價齊升。”一位不愿透露姓名的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，2011年住宅用地比例下降，商業(yè)性用地增加，這種土地供應結構的變化，在主要城市有較強代表性。而這些商業(yè)性用地將于2012~2013年集中供向市場。

　　由于在建和潛在供應量巨大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過剩的風險。

　　上述人士表示，除了供應量過大以及與住宅遭遇的信貸受限等共同問題外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風險還體現(xiàn)在開發(fā)商專業(yè)度低、專業(yè)人才匱乏。“一些轉型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別是2008年前后才開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領域的企業(yè)，未來將面臨許多問題。”他預測，2012年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)的問題將會逐漸暴露。

　　激烈競爭之下，以重慶龍湖北城·天街為代表的商業(yè)地產(chǎn)“神話”能否被成功復制，成為龍湖商業(yè)地產(chǎn)團隊所面臨的首要問題。

　　與大多數(shù)從住宅轉向商業(yè)的開發(fā)商不同，對于成規(guī)模的商業(yè)項目，龍湖均選擇自己持有并運營，這無疑又對龍湖的資金投入和專業(yè)人才提出嚴峻的考驗。

　　對此，魏健表示，在資金方面，龍湖對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)一直堅持原則上不做純持有物業(yè)項目，盡量做銷售物業(yè)和持有物業(yè)并存的項目，單個項目通過銷售物業(yè)回款覆蓋持有物業(yè)投入。

　　此外，為補充現(xiàn)金流，龍湖不惜抓住一切機會進行融資。目前，有消息稱，龍湖地產(chǎn)正在尋求一筆規(guī)模達20億港元的等值3年期銀團貸款。此次銀團貸款利率為香港銀行同業(yè)拆息加400個基點，牽頭行分別為匯豐、渣打、東亞和恒生銀行4家。如果進展順利，這筆20億港元的銀團貸款將是今年以來內(nèi)房企籌集的第一筆銀團貸款，也是龍湖地產(chǎn)自上市以來的第二筆重要融資。

　　而在商業(yè)物業(yè)的選址方面，龍湖的原則是選擇在戰(zhàn)略區(qū)域的一二線城市新城中心、地鐵上蓋、交通節(jié)點、三四線城市的核心區(qū)域及新的規(guī)劃中心，低成本獲取土地。

　　與大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不同的是，為了保證足夠的消費力，龍湖利用自己的優(yōu)勢，巧妙地將商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)兩個板塊之間頻繁互動。如所有龍湖業(yè)主自動成為天街購物中心的VIP會員，可以享受專屬的折扣和積分；龍湖重慶所有項目的簽約必須到其家居賣場MOCO的樓上，甚至業(yè)主在簽約之后可以直接進入MOCO的各類店鋪挑選建材、家具。

　　“除目前已經(jīng)經(jīng)營的9個項目之外，未來3年龍湖每年都有至少1個區(qū)域型購物中心開業(yè)，如2012年重慶時代天街開業(yè)、2013年成都北城天街開業(yè)、2014或2015年北京長楹天街開業(yè)，集團預計用15年左右的時間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升到30%。”魏健表示。
　　（來源：第一財經(jīng)日報　記者：陰雪）