SOHO中國今日宣布，與綠城中國及馬鞍山置業(yè)訂立框架協(xié)議，以收購綠城廣場置業(yè)全部股權(quán)及貸款，總代價21.3772億元人民幣。綠城廣場置業(yè)為開發(fā)天山路項(xiàng)目的項(xiàng)目公司。

　　值得注意的是，這也是SOHO中國在上海的第11個項(xiàng)目，目前總收購金額達(dá)到255元。

　　而不久前，3月28日晚，SOHO中國發(fā)布公告稱，其全資附屬公司搜候上海與上海華麗家族訂立第三份股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，搜候上海已同意購買而華麗同意出售項(xiàng)目公司(上海弘圣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)的余下20%股權(quán)，交易金額為5億元人民幣。

　　綠城集團(tuán)、華麗家族通過出售項(xiàng)目方式緩解企業(yè)轉(zhuǎn)型過程的陣痛，這只是整個房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中所遇到的問題的一個典型縮影。

　　從數(shù)據(jù)來看，2011年全年共發(fā)生近500起房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的股權(quán)及資產(chǎn)交易，涉及金額超過1300多億元，無論是并購案例還是并購金額均遠(yuǎn)高于2010年。

　　從數(shù)據(jù)層面已經(jīng)看出，不少轉(zhuǎn)型過程中的房企，如住宅類型房企轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)投醫(yī)藥、鐵礦石等行業(yè)，在住宅市場持續(xù)調(diào)控的壓力力下，由于轉(zhuǎn)投的業(yè)務(wù)短期內(nèi)沒有產(chǎn)生效益，地產(chǎn)板塊也面臨生存危機(jī)，這類企業(yè)轉(zhuǎn)型之路面臨著進(jìn)退兩難的市場困境。

　　單從綠城集團(tuán)角度而言，對于商業(yè)投資物業(yè)的投入，綠城集團(tuán)之前在上海的天山路、杭州審計局的項(xiàng)目，還有寧波的“東部新城”項(xiàng)目，都是一些城市綜合體項(xiàng)目，既有住宅，也包含了商業(yè)、寫字樓以及酒店項(xiàng)目。但是由于公司住宅產(chǎn)品線定位單一，多數(shù)為高端產(chǎn)品，項(xiàng)目銷售不是很暢，這一定程度上決定了長期性商業(yè)性物業(yè)的難度。因此，近期綠城綠城想甩賣幾個商業(yè)地產(chǎn)，輕裝上陣。如近期甩賣的4個項(xiàng)目(上海天山路寫字樓項(xiàng)目、溫州鹿城廣場、青島審計局商業(yè)項(xiàng)目以及北京奧克伍德雅居)均為商業(yè)類項(xiàng)目。

　　我個人認(rèn)為，對于轉(zhuǎn)型過程中的房企來說，比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)或地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)投醫(yī)藥、鐵礦石等行業(yè)的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與其他板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險。對于一個具體地產(chǎn)投資者來說，其整個企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資住宅的資金與投資其他板塊的資金互動，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場風(fēng)險和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。

　　對于正在處在轉(zhuǎn)型陣痛過程的房企來說，在這個時候一方面應(yīng)該適當(dāng)放慢腳步，另外一方面，積極需求新的融資渠道，通過融資或引入戰(zhàn)略合作伙伴盤活“兩條腿”走路的方式。如果融資渠道受阻，這個時候就應(yīng)該果斷地進(jìn)行戰(zhàn)略收縮了，通過戰(zhàn)略收縮保證公司在行業(yè)內(nèi)持續(xù)生存，保證在市場艱難的時期可以“活下去”。

　　對于SOHO中國來講，近兩年在上海頻繁出手，或收購其他項(xiàng)目，或直接購地開發(fā)，目前在上海總收購或投資金額達(dá)到255元。我認(rèn)為，雄厚的資金實(shí)力及項(xiàng)目營銷能力導(dǎo)致其在逆勢中“抄底”收購上海市中心的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。這些物業(yè)無疑增加了SOHO中國長期性持有型物業(yè)比例，長遠(yuǎn)來講，也為其獲得穩(wěn)定性的經(jīng)營性收入打下了基礎(chǔ)。但是，SOHO中國仍然面臨市場調(diào)控帶來的操盤風(fēng)險問題。我認(rèn)為，主要有三方面：

　　第一、外灘8-1地塊長期性的投入有可能拖累SOHO中國的發(fā)展。

　　外灘8-1地塊開發(fā)起碼需要2-3年的周期，這個周期內(nèi)基本上是投入，并且SOHO中國收購該項(xiàng)目50%股權(quán)之后還應(yīng)該追加開發(fā)性、經(jīng)營性資金，在這個階段大量的投資難以產(chǎn)生直接性回報。

　　第二、盡管住宅市場調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)市場影響不大，但是2011年上海8月份出臺的商業(yè)地產(chǎn)限貸政策有可能影響甚至拉長這個項(xiàng)目的資金回籠周期。

　　第三、可售型物業(yè)及融資能力是否支持其長遠(yuǎn)發(fā)展，度過當(dāng)前樓市較為艱難的時期。

　　SOHO中國在上海的短期內(nèi)可售型項(xiàng)目并不是很多，如果這些相對較少的可售型項(xiàng)目沒有辦法支持其資金回籠的話，有可能對SOHO中國的融資能力再提出更高的要求。但是，在當(dāng)前“流動性”相對緊張的市場背景下，從國內(nèi)銀行等傳統(tǒng)融資渠道融資會越來越難，這對SOHO中國來講也是一個挑戰(zhàn)。

　　當(dāng)前看來，無論收購方還是被收購方，在市場操作層面的風(fēng)險仍不可忽視，收購方取得優(yōu)質(zhì)地塊和項(xiàng)目后也應(yīng)該及時想方設(shè)法提高項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)率，拓展融資渠道，化解可能面臨的市場風(fēng)險。被收購方盡管將“包袱”丟給了其他公司，但是，短期內(nèi)能不能解決公司發(fā)展過程中的資金面的問題，仍然是被收購公司所面臨的問題。當(dāng)前來講，無論收購方還是被收購方，活下去才是最重要，之后才是持續(xù)發(fā)展。

    (來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 張宏偉/文)